Achat SCI IS ou en nom propre

[Gogo7662]

Merci moietmoi pour ces calculs je vais les analyser de plus près.
Et si je partais sur une revente de mon 3eme bien (normalement je ne lâcherai pas de plumes donc imaginons au même prix donc à 100K.
Sur ces 100K je mets la moitié en apport dans notre futur RP (on souhaite partir sur 50K chacun en apport pour la RP donc ça tombe bien) et puis partir d’ici quelques années sur un 3e bien locatif cette fois ci en SCI IS. Les 2 biens nues resteront en micro foncier en dessous de la limite des 15K. J’aurai entamé ma capacité d’emprunt avec la RP mais j’aurai constitué un apport d’ici la.
Qu’en pensez vous ?

 

[Kizzo]

J'en pense qu'il faudra voir d'ici quelques années les conditions pour emprunter, les règles fiscales de l'IS, et surtout quel bien, quel rendement (théorique)... avec les conditions d'aujourd'hui ça pourrait tenir la route mais quid demain ?

 

[moietmoi]

Merci moietmoi pour ces calculs je vais les analyser de plus près.
Et si je partais sur une revente de mon 3eme bien (normalement je ne lâcherai pas de plumes donc imaginons au même prix donc à 100K.
Sur ces 100K je mets la moitié en apport dans notre futur RP (on souhaite partir sur 50K chacun en apport pour la RP donc ça tombe bien) et puis partir d’ici quelques années sur un 3e bien locatif cette fois ci en SCI IS. Les 2 biens nues resteront en micro foncier en dessous de la limite des 15K. J’aurai entamé ma capacité d’emprunt avec la RP mais j’aurai constitué un apport d’ici la.
Qu’en pensez vous ?

C'est une option que je juge " raisonnable" je comprends, ce n'est pas facile ,d'un seul coup, de se retrouver avec du patrimoine immobilier à gérer . Je ne donne quasi jamais de conseil, juste des avis, mais ici, je me permets, ne te précipites pas.. regarde et interroge toutes les options.
Je vois bien que c'est ce que tu fais..
Une question sur les biens immobiliers, ..sont ils tous pareil,? il y a des biens qui ont de l'avenir en valorisation, d'autres sont bons pour du locatif. Les emplacements, plus ou moins d'avenir?

 

[Gogo7662]

C'est une option que je juge " raisonnable" je comprends, ce n'est pas facile ,d'un seul coup, de se retrouver avec du patrimoine immobilier à gérer . Je ne donne quasi jamais de conseil, juste des avis, mais ici, je me permets, ne te précipites pas.. regarde et interroge toutes les options.
Je vois bien que c'est ce que tu fais..
Une question sur les biens immobiliers, ..sont ils tous pareil,? il y a des biens qui ont de l'avenir en valorisation, d'autres sont bons pour du locatif. Les emplacements, plus ou moins d'avenir?

Oui les biens sont du même type et sont susceptibles de prendre un peu de valeur à terme.

 

[Gogo7662]

Bonjour, oui quasiment. Sauf si tu as de très fortes ressources ( salaires..) le cash squeez fait que tu as des loyers de plus en élevés , mais la trésorerie n'est pas suffisante pour payer l'impôt.Ainsi au fur et à mesure du nombre de location nue, tu puises de plus en plus chaque mois dans ton salaire.
Il faut aussi voir ta capacité d'endettement. D'ailleurs c'est le premier point. Je lis: achat locatif, achat RP, achat autre locatif...il faut faire les calculs pour ta capacité d'endettement.

Non sur le terrain transmission. Presque sur le terrain impôts. Mais en nom propre les impôts sont payés chaque année.en sci IS , un peu chaque année et beaucoup à la revente.

A tout moment, plus précisément, chaque annes après la clôture du bilan.
Tu prêtes 110 000 a la sci
La sci achetes le bien à 100 000, les loyers sont de 4000.
D'une manière simplifiée les comptes seront 4000- crl 100-tf800-compta 500-amortissement 3500 - impôt 0
=-900 . Mais en trésorerie tu auras 2600.
Une fois l'année écoulée, la sci te rembourse les 2600. Sans aucun impot

Sur le terrain de la transmission, la SCI est-elle la solution la plus avantageuse ?
Beaucoup doivent créer une SCI IS uniquement pour cela non ? Après revendre des parts il faut que les héritiers aient une affinité avec l’immobilier non ?

De plus d’un point de vue fiscal est-ce que l’on peut dire qu’au final sur toute la durée de détention une SCI IR revient au même qu’une SCI IS ?

 

[Kizzo]

Non ça ne revient pas au même. Une SCI à l'IS garde un historique comptable avec l'amortissement. De ce fait, à la succession, si les héritiers revendent pour dissoudre la SCI, ils peuvent se retrouver tributaires d'une belle fiscalité IS + flat-tax même s'ils revendent au prix de la succession.
A l'IR seule la plus-value éventuelle entre le décès et la vente serait imposée

 

[Kizzo]

La SCI a le mérite d'éviter l'indivision et de permettre une vraie donation-partage de son vivant, et de déterminer les pouvoirs de chacun. Mais ce n'est pas la solution à tout non plus.

 

[Gogo7662]

Non ça ne revient pas au même. Une SCI à l'IS garde un historique comptable avec l'amortissement. De ce fait, à la succession, si les héritiers revendent pour dissoudre la SCI, ils peuvent se retrouver tributaires d'une belle fiscalité IS + flat-tax même s'ils revendent au prix de la succession.
A l'IR seule la plus-value éventuelle entre le décès et la vente serait imposée

De ce que je vous dites c’est qu’à l’IS il peut y avoir une belle bombe à retardement pour les héritiers si pas d’affinité avec l’immobilier. Difficile d’anticiper si dans 30 ans les enfants préfèreront des parts sociales ou de l’argent…ou si même bien j’aurai envie de re vendre les biens…

 

[Kizzo]

De ce que je vous dites c’est qu’à l’IS il peut y avoir une belle bombe à retardement pour les héritiers si pas d’affinité avec l’immobilier. Difficile d’anticiper si dans 30 ans les enfants préfèreront des parts sociales ou de l’argent…ou si même bien j’aurai envie de re vendre les biens…

Si pas d'affinités avec l'immobilier, ou avec les co-héritiers, ou leurs conjoints...
Si vous voulez revendre, faites le le moment venu, et intégrez cette donnée dans votre stratégie

 

[Gogo7662]

Si pas d'affinités avec l'immobilier, ou avec les co-héritiers, ou leurs conjoints...
Si vous voulez revendre, faites le le moment venu, et intégrez cette donnée dans votre stratégie

Difficile d’imaginer de suite une vente ou non venant de commencer dans l’immobilier… et difficile d’imaginer la transmission n’ayant pas encore d’enfant

 

[moietmoi]

Une sci IS ou IR est souvent choisie par des profession libérale,
On ne sait pas grand chose de toi.

faut que les héritiers aient une affinité avec l’immobilier non ?

Pas plus que toi....c'est en nom propre et tu vois les questions que tu te poses...

Une SCI à l'IS garde un historique comptable avec l'amortissement. De ce fait, à la succession, si les héritiers revendent pour dissoudre la SCI, ils peuvent se retrouver tributaires d'une belle fiscalité IS + flat-tax même s'ils revendent au prix de la succession.

L'évaluation, pour la succession d'une sci IS peut tenir compte de la non liquidité des parts et de la valeur qui serait disponible par la vente de la sci ( comme pour tout autre société) et n'est pas directement la valeur du bien - dettes en cours .
Et en reflet de cela, le compte courant associé ( donc l'argent que tu as prêté à la société,et non encore remboursé) fait partie de l'actif de la succession.. ( et anciennement de l'assiette de l'ISF..)
Au fait
.. ces biens te mettent t' ils , avec les achats futurs dans une question d'ifi? ( 1,3 me net)
Quand on parle de 4 biens+RP ...

. Difficile d’anticiper si dans 30 ans...

Oui.
Je pense qu'il faut plutôt se positionner sur ce que l'on a envie de vivre.
Déjà 3 biens immo et des travaux , tout cela à gérer.. tu comptes le faire toi même ? Ou sous traiter à des agences?
Avais tu, avant ces 3 biens, l'envie immobilière ?

 

[Gogo7662]

Une sci IS ou IR est souvent choisie par des profession libérale,
On ne sait pas grand chose de toi.

Pas plus que toi....c'est en nom propre et tu vois les questions que tu te poses...

L'évaluation, pour la succession d'une sci IS peut tenir compte de la non liquidité des parts et de la valeur qui serait disponible par la vente de la sci ( comme pour tout autre société) et n'est pas directement la valeur du bien - dettes en cours .
Et en reflet de cela, le compte courant associé ( donc l'argent que tu as prêté à la société,et non encore remboursé) fait partie de l'actif de la succession.. ( et anciennement de l'assiette de l'ISF..)
Au fait
.. ces biens te mettent t' ils , avec les achats futurs dans une question d'ifi? ( 1,3 me net)
Quand on parle de 4 biens+RP ...

Oui.
Je pense qu'il faut plutôt se positionner sur ce que l'on a envie de vivre.
Déjà 3 biens immo et des travaux , tout cela à gérer.. tu comptes le faire toi même ? Ou sous traiter à des agences?
Avais tu, avant ces 3 biens, l'envie immobilière ?

Ah oui pourquoi par les professions libérales ?

Une sci IS ou IR est souvent choisie par des profession libérale,
On ne sait pas grand chose de toi.

Pas plus que toi....c'est en nom propre et tu vois les questions que tu te poses...

L'évaluation, pour la succession d'une sci IS peut tenir compte de la non liquidité des parts et de la valeur qui serait disponible par la vente de la sci ( comme pour tout autre société) et n'est pas directement la valeur du bien - dettes en cours .
Et en reflet de cela, le compte courant associé ( donc l'argent que tu as prêté à la société,et non encore remboursé) fait partie de l'actif de la succession.. ( et anciennement de l'assiette de l'ISF..)
Au fait
.. ces biens te mettent t' ils , avec les achats futurs dans une question d'ifi? ( 1,3 me net)
Quand on parle de 4 biens+RP ...

Oui.
Je pense qu'il faut plutôt se positionner sur ce que l'on a envie de vivre.
Déjà 3 biens immo et des travaux , tout cela à gérer.. tu comptes le faire toi même ? Ou sous traiter à des agences?
Avais tu, avant ces 3 biens, l'envie immobilière ?

Ah d’accord, pourquoi choisie par les professions libérales ?
Je suis salarié tranche à 11% pour le moment en concubinage avec un seul bien pour loué pour le moment bientôt 2 de plus sur 2024. Que souhaitez-vous savoir de plus ?
Non pas ISF actuellement avec 3 biens j’estime à 400K net mon patrimoine tout en sachant pour la RP un emprunt sera pris.
Oui je gère moi même habitant proche des biens. Oui j’avais déjà l’envie ayant vu mes parents déjà dans l’immobilier locatif.

 

[Kizzo]

Dans cette configuration je pense que rester à l'IR dans un premier temps n'est pas une mauvaise option sans visibilité à long terme

 

[Gogo7662]

Dans cette configuration je pense que rester à l'IR dans un premier temps n'est pas une mauvaise option sans visibilité à long terme

Merci de votre retour, je vais attendre d'y voir plus clair.
J'ai comme l'impression que d'un point de vue fiscal, quand nous sommes en TMI de 41% la SC IS est plus avantageuse que l'IR. Ce n'est pas flagrant sur une TMI à 30% à cause de la revente du bien en SCI IS.
Me le confirmez-vous ?
En sachant que pour l'IS j'ai imaginé une simulation avec une revente avec une bonne plus-value et achat comptant du bien avec récupération en compte courant et aucun dividende distribué sur la durée de détention.

 

[Kizzo]

Pour la plus-value, avez-vous tenu compte de l'amortissement à l'IS ?
Achat comptant avec apport de liquidités ? Si apport d'un bien il y a 5% d'apport.
si aucun dividende distribué il y a mise en réserve ? Ou tout sert à rembourser le compte courant ?
Dans ce dernier cas, il y aura un résultat exceptionnel, qui sera à terme à distribuer (dividende ou réserve) donc soumis à impôt sauf mauvaise analyse de ma part

 

[Gogo7662]

Pour la plus-value, avez-vous tenu compte de l'amortissement à l'IS ?
Achat comptant avec apport de liquidités ? Si apport d'un bien il y a 5% d'apport.
si aucun dividende distribué il y a mise en réserve ? Ou tout sert à rembourser le compte courant ?
Dans ce dernier cas, il y aura un résultat exceptionnel, qui sera à terme à distribuer (dividende ou réserve) donc soumis à impôt sauf mauvaise analyse de ma part

Oui j’ai prévu l’amortissement.
Je simule l’achat d’un nouveau bien en SCI et non pas un bien que je possède déjà en nom propre.
On ne peut pas se rembourser un apport en compte courant sans fiscalité ?

 

[Kizzo]

Soit le CCA est remboursé au fil de l'eau avec les revenus après IS et à la vente vous aurez un résultat à distribuer
Soit c'est à la revente, et si vous n'avez pas distribué de dividendes au fil des ans vous devez les avoir mis en réserve
Dans tous les cas si je ne me trompe pas vous aurez de la fiscalité.

 

[Gogo7662]

Soit le CCA est remboursé au fil de l'eau avec les revenus après IS et à la vente vous aurez un résultat à distribuer
Soit c'est à la revente, et si vous n'avez pas distribué de dividendes au fil des ans vous devez les avoir mis en réserve
Dans tous les cas si je ne me trompe pas vous aurez de la fiscalité.

Merci de vos précisions. Raison de plus qui vient renforcer le fait que même en TMI 30% il est préférable de rester à l'IR.

 

[Gogo7662]

Bonsoir,

Je profite de mon file déjà ouvert.
J'aimerais motiver ma compagne à investir à mes côtés ce qui n'est pas le cas actuellement.
J'anticipe vachement mais pensez-vous que dans ce cas la SCI à l'IR est plus judicieuse en matière de transmission que rester en nom propre (notamment via à terme d'un demembrement des parts lorsque les enfants seront grands) ?
Car quand le patrimoine devient important en nom propre il me semble difficile de transmettre dans la limite des abattements.
Qu'en pensez-vous ?

 

[Buffeto]

Car quand le patrimoine devient important en nom propre il me semble difficile de transmettre dans la limite des abattements.
Qu'en pensez-vous ?

nom propre ou SCI les abattements sont les memes