Achat de parts de SCPI à crédit.

[yannou79]

Clairement, si je devais personnellement me lancer dans un opération SCPI 100% crédit, je ferais pas moins de 50 K, (par contre certainement en diversifiant). Votre stratégie de prendre 15 k chaque année multiplie par autant les frais fixes à chaque opération.

 

[Vanille95]

Par contre, vous venez de m'apprendre quelque chose que je ne connaissais pas : si le prêt à la consommation est un prêt "affecté" à l'achat des parts SCPI alors les intérêts du prêt sont déductibles fiscalement des loyers perçus à travers les SCPI. Dois-je faire confirmer cela par un mail adressé aux impôts ou cela ne posera-t-il pas de problème lors de ma déclaration des revenus au 1er semestre 2012 ?

Petite précision sur le prêt affecté : dans ce cas, le montant du prêt est directement versé au vendeur et ce versement est mentionné dans l’acte de vente.
Ce principe concerne tous les prêts affectés, qu’il s’agisse de financer des parts de SCPI, un véhicule,…

S’il s’agit d’un prêt personnel, les fonds sont versés sur votre compte et vous en faites ce que vous voulez. Il n'y a alors pas de traçabilité des fonds prêtés.

C’est ce que disait Aristide ici.

Ayant ce problème de forme résolu grâce à vous, est-il envisageable de négocier un taux d'un prêt à la consommation "affecté" aux alentours de 4.20 à 4.50% sur une durée de 20 ans ? Me conseillez-vous d'augmenter le montant de mon investissement aux environ de 20 à 25 k€ pour faciliter la question du taux avec mon directeur d'agence ?

Comme le disait Aristide, la règlementation n'interdit pas de consentir des prêts à la consommation remboursables sur 20 ans... sauf que les banques dépassent rarement 7/8 ans sur ce type de prêt.
Si vous trouvez un prêt à la consommation remboursable sur 20 ans, prévenez-nous car c'est très rare.

 

[Buffeto]

Si vous trouvez un prêt à la consommation remboursable sur 20 ans, prévenez-nous car c'est très rare.

c'est sans doute extrêmement rare mais surtout c'est un non sens économique ....

emprunter 15K€ sur 20 ans n'a aucune justification . le crédit est beaucoup trop long pour que la rentabilité de l'opération soit véritablement intéressante.

mais ceci n'est que mon avis.

 

[Vanille95]

c'est sans doute extrêmement rare mais surtout c'est un non sens économique ....

Autant pour le client que pour la banque.

15 k€ sur 20 ans à 4,50% l'an => mensualités inférieures à 95 €

 

[Aristide]

Bonjour,

Petite précision sur le prêt affecté : dans ce cas, le montant du prêt est directement versé au vendeur et ce versement est mentionné dans l’acte de vente.
Ce principe concerne tous les prêts affectés, qu’il s’agisse de financer des parts de SCPI, un véhicule,…

Une fois n'est pas coutume Vanille.......je ne suis pas d'accord avec toi.

Avant la réforme sur les crédit à la consommation du 01/05/2011, dans les crédits amortissables il y avait déjà les prêts personnels non affectés et les autres.

Parmi "les autres" il y avait les "prêts affectés" et le "prêts causés".

= > Pour qu'un prêt ait la qualification d'affecté il y avait trois conditions:
1) - Prêt instruit par le vendeur
2) - Offre de prêt spécifique où figurait une clause d'interdépendance des contrats
3) - Condition ne figurant dans aucun texte mais résultant de l'usage et de la doctrine = fonds directement versés par le prêteur au vendeur.
Dans ce type de crédit, le délai de rétractation pouvait être réduit à 3 jours (notion de livraison immédiate)

=> Par contre un "prêt causé" ne remplissait aucune des trois conditions ci-dessus; c'était en fait un prêt qui avait les caractéristiques d'un prêt personnel mais dont l'objet était précisé dans l'offre de prêt

Il n'y avait donc pas d'interdépendance des contrats et le délai de réflexion ne pouvait pas être réduit à 3 jpurs; il était obligatoirement de 7 jours.

Depuis le réforme de mai dernier, l'alinéa N°9 de l'article L.311-2 du code de la consommation est ainsi rédigé :

9° Contrat de crédit affecté ou contrat de crédit lié,

le crédit servant exclusivement à financer un contrat relatif à la fourniture de biens particuliers ou la prestation de services particuliers ;

ces deux contrats constituent une opération commerciale unique.

Une opération commerciale unique est réputée exister lorsque le vendeur ou le prestataire de services finance lui-même le crédit

ou,

en cas de financement par un tiers, lorsque le prêteur recourt aux services du vendeur ou du prestataire pour la conclusion ou la préparation du contrat de crédit

ou encore

lorsque le contrat de crédit mentionne spécifiquement les biens ou les services concernés ;

Avec ce nouveau texte, de par la dernière occurrence "ou encore lorsque le contrat de crédit mentionne spécifiquement les biens ou les services concernés", un prêt à la consommation dont l'objet est spécifié dans l'offre de prêt me semble donc bien devenir un "prêt affecté ou lié" même si le vendeur n'intervient pas et même si les fonds ne lui sont pas directement versés ?

Par contre il me semble aussi que l'interdépendance des contrats est sous entendue du fait de cette notion "d'opération commerciale unique" ?

Envoyé par buffetophile
c'est sans doute extrêmement rare mais surtout c'est un non sens économique ....

Autant pour le client que pour la banque.

15 k€ sur 20 ans à 4,50% l'an => mensualités inférieures à 95 €

C'est discutable

+ Pour la banque :
A partir du moment où elle a assuré son risque par une marge correcte, sur plusieurs millions d'pérations mensuelles ce n'est pas une opération mensuelle de plus qui va mettre son compte d'exploitation en péril.

+ Pour l'emprunteur :
Il va avoir une charge fixe pendant 20 ans.
Or les revenus perçus vont probablement progresser - bon an mal an - au rythme des loyers.

Pour l'exemple si l'on suppose que son échéance mensuelle et les revenus perçus sont tous les deux de 100 unités mais avec une évolution des loyers de 1% l'an.

Dans 20 ans la mensualité sera toujours de 100 unités mais les revenus perçus seront alors de 122 unités.

Cordialement,

 

[Vanille95]

C’est, comme toujours, la différence entre le juridiquement possible (situation exposée par Aristide) et le pratiquement réalisable (ce que les banques veulent bien faire alors que rien ne les y oblige).

 

[Aristide]

Nous sommes de nouveau d'accord.
Cdt

 

[julienB]

Merci pour les éclaircissements. Je vais continuer mon bonhomme de chemin avec un prêt à la consommation ou un prêt immobilier « affecté » à l’achat de ces parts SCPI. Je vais essayer d’obtenir un taux d’environ 4.30 – 4.40 % pour une durée de 20 ans soit auprès du LCL soit auprès de CREDIT FONCIER / BANQUE LA HENIN.

Je compte investir prudemment 15 k€ plutôt que 50 k€ et renouveler cette opération si tout se passe bien plusieurs fois avec un prêt affecté à une autre SCPI.

Enfin une dernière question : pensez-vous que la banque peut accepter un prêt de 15 k€ sans une assurance souscrite concernant ce prêt ?

A plus tard.

 

[Aristide]

Ni le Crédit Foncier ni La Hénin ne font des crédits à la consommation (affecté ou non)

Pour l'assurance, réponse négative.

Enfin, comme vous l'a dit, à juste titre Vanille, si un prêt à la consommation sur 20 ans n'est pas, juridiquement parlant, interdit, au plan pratique ce ne sera pas forcément évident qu'une banque l'accepte.

Cdt

 

[Vanille95]

Pour l'assurance, réponse négative.

C’est statistique, plus l’emprunt est long et plus vous avez de risques de mourir avant la fin.

Sur 5/7 ans, peut-être; sur 20 ans, aucune chance d'échapper à l'ADI.

 

[julienB]

Merci pour les posts

Bonsoir à tous,

Ca y est : je viens de voir ce jour l’agent agrée CREDIT FONCIER – BANQUE LA HENIN. Cette banque est a priori spécialisée dans le montage de prêts pour acquérir des parts de SCPI ... sans forcément changer de banque. Les taux proposés aujourd’hui pour un prêt immobilier de 18 ans sont compris entre 4.20 et 4.40% lorsque je lui ai présenté ma situation ; le montant à emprunter minimum étant de 25 000 €. Cela est OK car c’est exactement la somme que je veux investir.

Je vais bien entendu poursuivre ce contact très prometteur même si cet investissement est repoussé pour le second semestre 2012.

Petite question du jour : je vais sans doute mettre en place un ordre d’achat d’une durée de 3 mois sur une SCPI qui m’intéresse avec un rendement attendu d’environ 5.50 à 6%. Je fais l’hypothèse de mettre en place un prêt immobilier associé que si je deviens propriétaire de parts de SCPI. Comment gérer le prélèvement de 25 000 € sur son compte courant et le déblocage des fonds du prêt associé sachant qu’il peut y avoir un décalage de 15 jours ?

Merci de vos retours d’expérience sur ce point précis : mise en place d’un ordre d’achat relativement bas pour profiter d’éventuelles baisses de prix des parts et souscription d’un prêt dans la foulée.

Deuxième question du jour qui déborde un peu du sujet et qui correspond à une stratégie financière à adopter. Je dois financer environ 8 000 € de travaux supplémentaires pour ma maison pour les 6 mois qui viennent alors que je n’ai plus d’épargne liquide de côté et j’hésite entre les 2 hypothèses suivantes :

1] je vends 20 parts des 50 parts de SCPI « SLIVIMO » que je possède encore. Cette vente, suivant le prix des parts, me rapportera entre 7 500 et 7 900 €. Ces 50 parts ont été achetées en avril 2007 à 360 € et me servent actuellement un rendement de 6.3% [soit 22.80 / 360]. D’ici fin 2012, j’investirai à nouveau dans l’achat de parts de SCPI financées 100% à crédit pour un montant de 25 000 € et sur une opération qualifiée de blanche ... même si les rendements attendus d’ici fin 2012 ne seront pas de l’ordre de 6.3%.

2] je ne touche absolument pas à mes parts de SCPI et procéde à un emprunt de 8 000 € sur une durée d’environ 7 ans avec un taux compris entre 4 et 5% soit des mensualités d’environ 110 €. Cet emprunt me permet de ne pas toucher à mes pépites SCPI « SLIVIMO » mais m’handicape pour ma future opération blanche de fin 2012 concernant l’achat de parts de SCPI financées 100% à crédit.

Qu’en pensez-vous ? Quelles sont vos suggestions et vos conseils ? Avez-vous des idées ?

Merci d’avance pour vos réponses.

Pour rappel, la somme de mes mensualités de prêts immobiliers est actuellement – et pour les 15 ans qui viennent – de 1 275 € pour des revenus mensuels globaux d’environ 5 000 € (mon salaire, les allocations familiales, les indemnités d’élue de mon épouse). Mon épouse ne travaillant pas et ayant 4 enfants, je ne souhaite réellement pas dépasser un montant total de mensualités de 1 400 €.