Achat de parts de SCPI à crédit.

[julienB]

Bonjour,

Je souhaiterais avoir des conseils sur un projet que j'envisage de faire dans les 3 mois qui viennent : achat de parts de la SCPI RIVOLI AVENIR [AMUNDI] pour un montant de 100 000 € financé 100% à crédit.

Les conditions entourant ce projet sont les suivantes :
- 39 ans, marié, épouse femme au foyer, 4 enfants, revenu annuel net : 46 700 euros pour moi-même, 6 500 euros pour les indemnités d’élue locale de mon épouse, non-imposable en 2010, allocation annuelle CAF : 7 300 euros,
- patrimoine brut de 380 000 euros dont :
* 280 000 € pour ma résidence principale,
* 25 000 € de parts de la SCPI SLIVIMO acquises 100% à crédit fin avril 2007,
* 69 000 € sur des livrets A, LEP et LDD,
* 6 000 € sur un plan d'épargne entreprises (PEE),
* passif de 193 000 € constitué des capitals restants dûs de différents emprunts [170 000 € pour l’emprunt « résidence principale » contracté en juin 2009 avec un taux fixe hors assurance de 4.00%, 13 000 € pour l’emprunt "achat de parts de la SCPI SLIVIMO" contracté en mai 2007 avec un taux fixe hors assurance de 3.80%, 10 000 € pour l’emprunt 1% patronal contracté en juin 2009].

En déduisant les dividendes trimestriels fixés à 400 € pour le nombre de part que je possède, le montant de mon effort d'épargne mensuel - lié au remboursement de l'emprunt "SCPI" - est exactement de 207 €.
Pour rappel, les données financières concernant la SCPI SLIVIMO "classique diversifiée" sont : rendement 2010 : 6.85%, frais de gestion : 8%, coût de revente : 10%, pas de frais de garde annuels.

Les questions sont les suivantes :
- que pensez-vous de ce projet d'acheter à nouveau 100 000 € de parts de la SCPI RIVOLI AVENIR financées 100% à crédit ?
- cet investissement est-il un peu risqué ? Ou peut-on penser que sur une durée de 20 ans, la valeur des parts a peu de chance de baisser fortement ?
- la durée du crédit de 20 ans vous semble-t-elle longue ? avec une hypothèse de dividendes mensuels de 495 €, l’effort d’épargne – assurance comprise – serait de 113 €. Cet effort d’épargne est raisonnable et explique cette durée d’emprunt assez importante.
- est-il opportun de diversifier les parts de SCPI possédées entre RIVOLI AVENIR et SLIVIMO ? Que pensez-vous de RIVOLI AVENIR ?
- est-il envisageable d'obtenir des conditions d'emprunt favorables pour un prêt de 100 000 € lié à l’achat de parts de SCPI (taux fixe hors assurances = 3.50 %, frais de dossier = 100 €, frais globaux de nantissement = 600 €) ?
- que pensez-vous de l’assureur CAASSURE qui me propose un devis détaillé de 7 000 € pour l’assurance de ce prêt ?

Merci d'avance pour vos contributions et vos partages d’expériences déjà vécues. Quelqu’un a-t-il déjà procédé à ce genre d’investissement avec des montants aussi élevés ?

 

[Buffeto]

ca fait pas mal de questions d'un coup ......

je réfléchis à un projet similaire depuis plusieurs mois .
il est en effet important de ne pas s'engager à la légère

- que pensez-vous de ce projet d'acheter à nouveau 100 000 € de parts de la SCPI RIVOLI AVENIR financées 100% à crédit ?

il me parait évident que pour ce montant le crédit s'impose . d'autant que les intérêts d'emprunts viendront en déduction des dividendes ce qui évitera une trop forte augmentation au départ des bénéfices fonciers , générateurs d’impôts.

- cet investissement est-il un peu risqué ? Ou peut-on penser que sur une durée de 20 ans, la valeur des parts a peu de chance de baisser fortement ?

risqué ? oui mais pas plus que n'importe quel investissement immobilier.

qui peut prédire la valeur de quoique ce soit dans 20 ans ?

- la durée du crédit de 20 ans vous semble-t-elle longue ? avec une hypothèse de dividendes mensuels de 495 €, l’effort d’épargne – assurance comprise – serait de 113 €. Cet effort d’épargne est raisonnable et explique cette durée d’emprunt assez importante.

s'il ne t'es pas possible de faire autrement pourquoi pas , mais en règle générale le crédit ne devrait pas être aussi long. le but du jeu est quand même à terme de dégager du bénéfice , pas uniquement de rembourser la banque ...
-


pour les autres questions je ne suis pas assez qualifié pour émettre un avis.

Merci d'avance pour vos contributions et vos partages d’expériences déjà vécues. Quelqu’un a-t-il déjà procédé à ce genre d’investissement avec des montants aussi élevés ?

en ce qui me concerne j'ai gelé le projet en attente des réformes fiscales qui s'annoncent en 2011.

j'attends d'en savoir un peu plus sur l'ISF , et la fiscalité du patrimoine pour me décider ....ou non.

 

[kfc]

j'aurai tendance à voir plus petit sur ce genre de projet:
- diversification des gérants => diversification des risques , en refaisant ce genre d'opération régulièrement
- prêts plus court avec un peu d'effort financier ce qui n'est pas forcément évident sur un gros investissement => meilleur taux
- possibilités de RA relativement plus significatifs selon les opportunités d'investissement du moment: un RA de quelques k€ sera plus sensible sur un prêt de quelques dizaines de k€ que sur quelques centaines de k€
- meilleur liquidité : plus facile de se séparer de cent parts X n scpi que 1000 parts de une seule scpi
- possibilité d'arbitrage
- j'en oublie sans doute

 

[newyork]

Je réfléchis également sur la possibilité d'investir en scpi. Pour ce faire, j'ai rassemblé différentes informations relatives à plusieurs scpi. Il faut être très vigilant sur le pourcentage d'occupation des immeubles logés dans la scpi et vérifier le TRI (taux de rentabiltié interne).
Il serait peut être intéressant également de vérifier entre vos deux scpi la répartition entre bureaux, boutiques set autres et d'examiner la répartition géographique des immeubles composant le panel de la scpi. Pour ma part, je considère que le montant que vous souhaitez investir est trop important pour une seule ligne de scpi. Les évolutions des scpi sont très variables sur les dix dernières années.
Il faut savoir raison garder et ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier.
N'oubliez pas non plus si vous avez déjà un cel d'y recourir (taux très attractif que les taux bancaires lambda et possibilité d'acquérir de sscpi avec un tel prêt).

 

[Aristide]

Bonjour,

N'oubliez pas non plus si vous avez déjà un cel d'y recourir (taux très attractif que les taux bancaires lambda et possibilité d'acquérir de sscpi avec un tel prêt).

En EL, uniquement SCPI d'habitation et avec coefficient de calcul du montant du prêt réduit par rapport au financement de logements physiques.

Cordialement,

 

[julienB]

Bonjour,

Je reprends le fil de cette discussion n’ayant pas réalisé l’opération envisagée en début d’année 2011. Je souhaite acheter des parts de SCPI RIVOLI AVENIR pour un montant - cette fois-ci - de 15 000 € financé 100% à crédit.

Les conditions actualisées entourant ce projet sont les suivantes :
- 40 ans, marié, épouse femme au foyer, 4 enfants, revenu annuel net : 46 700 euros pour moi-même, 6 500 euros pour les indemnités d’élue locale de mon épouse, non-imposable en 2010, allocation annuelle CAF : 7 300 euros,
- patrimoine brut d’environ 380 000 euros dont :
* 360 000 € pour ma résidence principale entièrement rénovée en 2011,
* 3 000 € sur des livrets A,
* 19 000 € de parts de la SCPI SLIVIMO acquises 100% à crédit fin avril 2007,
* passif de 185 700 € constitué des capitals restants dûs de différents emprunts [167 000 € pour l’emprunt « résidence principale » contracté en juin 2009 avec un taux fixe hors assurance de 3.70%, 9 000 € pour l’emprunt "achat de parts de la SCPI SLIVIMO" contracté en mai 2007 avec un taux fixe hors assurance de 3.80%, 9 700 € pour l’emprunt 1% patronal contracté en juin 2009].

Je souhaite réaliser une opération d’achat de parts de SCPI pour 13 500 € financé 100% à crédit sur une opération dite « blanche ». Il me semble réellement que ce type d’investissement est adapté à des familles ayant des revenus stables et une tranche d’imposition de 5.5%.

Les données simplifiées sont développées ci-dessous
- SCPI RIVOLI "classique diversifiée" : rendement 2010 = 6.00%, prix de la part = 210.85 € - dividende annuel = 12.72 €,
- emprunt immobilier de 15 000 € sur une durée de 20 ans avec des remboursements mensuels de 89 € si le taux fixe est de 3.80%,
- le montant des dividendes mensuels des 71 parts achetées serait de 75 € et l’effort d’épargne mensuel serait de 14 € [ = 89 – 75 ].

Les questions sont les suivantes :
- ayant très peu d’épargne de précaution, que pensez-vous de ce projet d'acheter un montant très raisonnable de parts de SCPI à crédit dans le cadre d’une opération quasi « blanche » ? Est-ce raisonnable ?
- le directeur de l’agence m’avait fait un emprunt immobilier « canon » il y a 4 ans pour l’achat de 25 000 € de parts de SCPI SLIVIMO. Ma conseillère privée me propose uniquement pour l’achat de 15 000 € de parts de SCPI RIVOLI un prêt personnel avec un taux de 7.40 %. Dois-je repasser directement par le directeur de l’agence ? Avez-vous déjà eu ce problème de compréhension ? Je compte réaliser ce même type d’opérations avec des montants de l’ordre de 15 000 € 4 à 5 fois dans les prochaines années. Cet argument a-t-il déjà été utilisé par beaucoup d’entre vous pour développer une relation gagnant – gagnant avec le banquier ?
- quel est l’écart suffisant entre le rendement des parts de SCPI (environ 6%) et le taux du prêt immobilier accordé par la banque (environ 4%) ? Il me semble que pour que l’investissement soit rentable cet écart doit être d’au moins 2%. C’est pour cela que je regarde les parts de SCPI avec des rendements supérieurs à 6 ou 6.5%. Qu’en pensez-vous ?
- j’attends bien évidemment une confirmation que ma banque LCL me suit avec un prêt immobilier sur 20 ans et un taux fixe compris entre 3.80 et 4.20% avant d’adresser un ordre d’achat à AMUNDI Immobilier. Si l’ordre d’achat est exécuté fin décembre 2011, j’aurai forcément un décalage d’environ 1 mois entre le prélèvement sur mon compte du montant des parts et la somme débloquée du prêt. Avez-vous déjà vécu cela ? Est-ce gérable facilement ?
- dans l’hypothèse où ma banque ne suivrait pas, est-il possible d’acheter des parts à crédit d’un groupe bancaire donné avec un crédit dans cette même banque sans y domicilier ses revenus ? Qu’en pensez-vous ? J’aimerais bien faire cela ou envisager de faire cela pour « bousculer » ma banque LCL.

Merci d'avance pour vos contributions et vos partages d’expériences déjà vécues.

 

[julienB]

Bonjour,

Juste un petit post pour la journée. Je viens de contacter CETELEM, anciennement dénommé UCB, pour avoir une offre de prêt d'un montant de 15 000 € pour mes SCPI. Le conseiller vient de me préciser que CETELEM ne financerait plus d'achats de parts de SCPI à crédit pour un montant inférieur à 75 000 € ! Cet organisme s'appuie sur la loi Lagarde n°2010-737 du 1er juillet 2010. Avez-vous déjà eu ce type de réponse de la part d'apporteurs d'affaires ? Une lecture très rapide de cette loi ne m'amène pas à cette conclusion. Qu'en penez-vous ?
J'espère que cela n'est pas le cas car cela sonnerait le glas d'investissement aux alentours de 15 - 20 k€ qualifiés de "père de famille".

Merci de votre aide.

 

[yannou79]

A toutes fins utiles, j'ai écrit un billet sans prétention sur mon blog sur ce que je pense des SCPI :
[lien réservé abonné]
Pour Rivoli, le prix de la part me semble plus proche de 240 € tous frais compris pour une rentabilité instantanée de 5,3% (source Immobail)
Une martingale dit qu'une opération SCPI est rentable quand on a un delta d'au moins 1,5 entre le taux du crédit et la rentabilité de la SCPI. Ce qui est sur c'est qu'en dessous de 1, je vous déconseille de vous lancer. J'étudie moi même périodiquement les offres des cabinets de CGPI. La dernière fois on me promettait un emprunt de 4,25% sur 20 ans.
A noter que vous pouvez assez "facilement" obtenir une réduction de votre CGPI allant jusqu'à 1% du prix de souscription de la part , on me l'a proposé la dernière fois comme "offre commerciale" si je signais avant le 31 décembre. Sachant qu'il y a entre 5 et 6% de commission juste pour le CGPI, ce n'est qu'un juste retour des choses.

 

[Vanille95]

Bonjour,

Le conseiller vient de me préciser que CETELEM ne financerait plus d'achats de parts de SCPI à crédit pour un montant inférieur à 75 000 € ! Cet organisme s'appuie sur la loi Lagarde n°2010-737 du 1er juillet 2010.

La réglementation n’impose pas de soumettre les prêts destinés à financer des parts de SCPI aux articles L312-1 et suivants du code de la consommation (prêts immobiliers).

Comme vous êtes un particulier, si la banque vous consent un prêt pour un montant inférieur ou égal à 75 000 €, ce sera nécessairement un prêt à la consommation (articles L311-1 et suivants du code de la consommation).

Il semblerait que la banque que vous citez ne souhaite pas soumettre les financements de parts de SCPI aux dispositions du code de la consommation. En conséquence, elle ne finance que des montants supérieurs à 75 000 € afin de s’affranchir des contraintes prévues par le code de la consommation (délai de rétractation/réflexion,…).
75 000 € est en effet le nouveau seuil des prêts à la consommation (depuis la loi du 01/07/2010).

Il s’agit d’un choix de stratégie que personne ne peut lui reprocher.

Rien ne vous empêche de solliciter d'autres établissements (en espérant qu'ils n'auront pas tous fait le même choix).

 

[julienB]

Merci Vanille95.

Je n’ai encore bien compris. Puis-je ou non mettre en place un prêt immobilier de 15 000 € pour financer 100% à crédit un achat de parts de SCPI ?

Si je comprends bien la reformulation suivante « la réglementation actuelle n’interdit pas aux banques de mettre en place un prêt immobilier destiné à financer l’acquisition de parts de SCPI à crédit » est-elle bonne ?

Savez-vous pourquoi certaines banques ou courtiers ne souhaitent pas mettre en place des prêts immobiliers de faibles montants pour financer des parts de SCPI à crédit ? Qu’est ce que cela cache ?

Pour être franc, et alors que je suis un bon client de ma banque, je ne comprends pas pourquoi elle est réticente à reproduire un dossier (prêt immobilier, achat de parts SCPI maison et nantissement de parts) déjà réalisé il y a 4 ans et qui est gagnant – gagnant pour les 2 parties. En effet, ma banque marge sur le prêt, les frais de gestion des parts SCPI et le montant de nantissement des parts. Y-a-t-il une contrainte réglementaire derrière tout cela que j’ignore ?

Merci d’avance pour les échanges riches sur ce sujet intéressant.

 

[Vanille95]

La réglementation actuelle n’interdit pas aux banques de soumettre les financements de parts de SCPI aux dispositions du code de la consommation (prêts immobiliers ou prêts à la consommation)… mais rien n’oblige les banques à le faire.

Le prêt immobilier (au sens des articles L312-1 et suivants du code de la consommation) est assez lourd à mettre en place (émission d’une offre, délai de réflexion,…). Pour un prêt de 15 000 €, c’est probablement trop coûteux pour la banque.

On pourrait donc imaginer un prêt à la consommation de 15 000 € (puisque vous êtes un particulier, tout prêt inférieur ou égal à 75 000 € est obligatoirement soumis aux dispositions des articles L311-1 du code de la consommation). Mais rien n’oblige la banque à financer des parts de SCPI ; rien ne l’oblige non plus à en financer pour un montant inférieur à x €. Il s’agit là de la politique de la banque, de ses propres calculs de rentabilité, de ses contraintes de refinancement,…

 

[julienB]

OK, c’est noté.

Comme c’est quelque chose qui me tient à coeur en termes de projets d’investissement, je vais resolliciter mon directeur d’agence bancaire LCL et lui redire tout l’intérêt partagé entre lui-même (prêt + parts de SCPI maison) et moi-même pour la réalisation de ce type d’opérations « blanches » avec de faibles montants.

Cet entretien aura pour but de voir s’il faut seulement que j’augmente ma mise de départ de montant emprunté d’environ 25 k€ pour lui éviter des frais annexes trop lourds pour un prêt immobilier. Je lui redirai que je ne peux faire ce type d’investissement qu’avec un prêt immobilier et non un prêt à la consommation. Je lui annoncerai que je suis prêt à lui consentir une marge supplémentaire de 0.2 à 0.3% et qu’un prêt immobilier de 25 k€ sur 20 ans avec un taux fixe de 4.50 – 4.60% m’irait finalement très bien. Je lui affirmerai à nouveau qu’investir dans des SCPI LCL me va très bien.

D’autre part, je suis en train de solliciter une conseillère privée de la Banque La Henin qui a l’air plus spécialisée dans ce type de montage pour « bousculer » ma banque qui me paraît bien frileuse. Les stress-tests sur les fonds propres y sont-ils pour quelque chose ?

A plus tard.

 

[Buffeto]

Les stress-tests sur les fonds propres y sont-ils pour quelque chose ?

je ne crois pas qu'il y ait un lien de cause à effet ....

mais il est possible que , les choix d'investissements se bousculant , en fin d'année , ton conseiller ne choisisse de porter sa grande attention que sur des dossiers plus conséquents et rémunérateurs....

 

[Aristide]

Bonjour,

Il s’agit d’un choix de stratégie que personne ne peut lui reprocher.

Rien ne vous empêche de solliciter d'autres établissements (en espérant qu'ils n'auront pas tous fait le même choix).

Crédit à la consommation (articles L.311 et suivants) ou crédit immobilier (article L.312 et suivants) ou crédit autre (hors code consommation) est-ce vraiement un problème ?

Je présume que souci de JulienB est de pouvoir justifier à l'administration fiscale qu'il a payé des intérêts sur le crédit sollicité pour acquérir des parts de SCPI

Dès lors pas de problème si prêt immobilier ou crédit "type professionnel" car le contrat précisera l'objet du prêt ce qui permettra toute justification auprès du fisc

Si c'est un prêt à la consommation, ce qu'il ne faut pas faire c'est un "prêt personnel" sans objet.

Mais il me semble que si c'est un "crédit à la consommation lié" (ex "affecté" ou "causé") donc avec un objet précis " Achat de x parts de SCPI" de mentionné dans l'offre/contrat le même besoin de justification auprès du fisc sera satisfait ?

Vrai ou faux Vanille ?

Cordialement,

 

[Vanille95]

Je partage ton opinion, Aristide. Crédit immobilier ou crédit à la consommation ou crédit de droit commun, il faut que ce soit un prêt affecté.

L’avantage des prêts soumis aux dispositions du code de la consommation (immobiliers/à la consommation) est qu’ils assurent une certaine protection de l’emprunteur (délai de réflexion/rétractation, IRA plafonnée,…).
Mais on ne peut pas obliger une banque à proposer ce type de prêt pour financer des parts de SCPI.

 

[Aristide]

Nous sommes parfaitement d'accord.
CDt

 

[yannou79]

je crois que ce qui ne plait pas dans le coté "crédit conso" à JulienB, c'est le taux qui va avec.

 

[Vanille95]

je crois que ce qui ne plait pas dans le coté "crédit conso" à JulienB, c'est le taux qui va avec.

C'est bien possible. De toute façon, s'il souhaite un prêt remboursable sur 20 ans, ce ne sera pas un crédit conso mais un prêt ordinaire / de droit commun (hors code de la consommation).

 

[Aristide]

Oui, sans doute....quoique dans l'absolu il n'est pas interdit de consentir un prêt conso sur 20 ans (Perso j'en ai fait sur 10/12 ans - camping car par exemple)

Par ailleurs, concernant le taux, celui d'un prêt "lié", "affecté, "causé" est inférieur à celui d'un prêt personnel sans objet.

Dès lors entre obtenir un tel crédit (dont intérêts déductibles ) et pas de prêt du tout, il y a un choix à faire.

NB) - A toutes fins utiles : Si julienB avait des droits acquis en épargne-logement et si les parts acquises concernent des "SCPI à vocation d'habitation" un prêt de cette nature serait possible.

Cdt

 

[julienB]

Merci pour toutes les contributions.

Ce qui me gène effectivement est le taux proposé pour ce prêt à la consommation.

Par contre, vous venez de m'apprendre quelque chose que je ne connaissais pas : si le prêt à la consommation est un prêt "affecté" à l'achat des parts SCPI alors les intérêts du prêt sont déductibles fiscalement des loyers perçus à travers les SCPI. Dois-je faire confirmer cela par un mail adressé aux impôts ou cela ne posera-t-il pas de problème lors de ma déclaration des revenus au 1er semestre 2012 ?

Ayant ce problème de forme résolu grâce à vous, est-il envisageable de négocier un taux d'un prêt à la consommation "affecté" aux alentours de 4.20 à 4.50% sur une durée de 20 ans ? Me conseillez-vous d'augmenter le montant de mon investissement aux environ de 20 à 25 k€ pour faciliter la question du taux avec mon directeur d'agence ?

Merci d'avance pour les contributions.

Nota :
Je n'ai pas de droits à prêt PEL/CEL.