Achat immobilier : emprunter sur 35 ans, est-ce bien raisonnable ?

Pourquoi reparle-t-on des prêts sur 30 voire 35 ans ?

« Depuis la fin de l’année 2017, dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier, les banques prêtent à nouveau sur plus de 25 ans, y compris sur 30 ans, et même 35 ans ! » Cette phrase de Sandrine Allonier, responsable des relations banques de Vousfinancer, dans un communiqué du 6 mars, a trouvé un réel écho médiatique. Presse écrite, radio, télévision : le « retour des prêts sur 35 ans » a été amplement relayé.

S’agit-il d’un véritable phénomène de masse ? Si l’allongement de la durée d’emprunt est réel, et s’inscrit dans un mouvement continu depuis 3 ans, les prêts sur 35 ans restent extrêmement rares. « Seul le CFCAL [filiale du Crédit Mutuel Arkéa spécialisé dans le regroupement de crédits, NDLR] en propose », affirme Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. « L’offre est intéressante mais, chez Cafpi, sur 9 000 dossiers en 2018, nous ne comptons que 8 dossiers sur 35 ans. » Selon Vousfinancer, ces prêts sur 35 ans sont principalement proposés à des ménages devenant propriétaires (les primo-accédants) et cherchant à emprunter de plus gros montants en allongeant la durée.

Plus de 30% des crédits immobiliers sur 25 ans ou plus

Les statistiques de l’observatoire Crédit Logement-CSA ne chiffrent qu’à 0,3% la part de la production de prêts sur plus de 30 ans, en très légère hausse début 2018. En revanche, ces mêmes statistiques montrent bien que les crédits sur des durées de 25 à 30 ans redeviennent courants, puisqu’ils représentent plus de 30% de la production, contre 17% en 2015. De longue date, le Crédit Foncier finance des achats immobiliers sur 30 ans, ainsi que « quelques autres banques » selon Philippe Taboret. Parmi lesquelles le Crédit Agricole, qui affirme que 30 ans est la durée d’emprunt la plus élevée à ce jour dans ses caisses régionales. A la Banque Postale, les prêts sur 30 ans ne sont envisageables que pour les financements d’accession sociale à la propriété (PAS), réservés à des emprunteurs modestes.

Combien pouvez-vous emprunter en plus en allongeant la durée ?

Exemple : un couple d'emprunteurs, la trentaine, a un projet d’achat immobilier. Ils disposent à eux deux de 2 500 euros de revenus mensuels. Ils visent donc une mensualité de 750 euros, afin que les échéances ne dépassent pas 30% de leurs revenus, et sont donc disposés à allonger leur prêt pour acquérir un bien à leur convenance. Sollicité par cBanque, Vousfinancer nous a livré les taux de marché auxquels peut actuellement prétendre ce couple d’emprunteurs : 1,70% sur 25 ans, 2,03% sur 30 ans et 2,55% sur 35 ans.

Avec un taux d’assurance emprunteur de 0,35%, et une mensualité cible de 750 euros, voici les montants qu’ils peuvent financer :

• Sur 25 ans : un crédit de 171 011 euros à 1,70%, pour un coût (intérêts + assurance) de 53 990 euros.
• Sur 30 ans : un crédit de 187 365 euros à 2,03%, pour un coût de 82 636 euros.
• Sur 35 ans : un crédit de 192 631 euros à 2,55%, pour un coût de 122 369 euros.

Verdict : le taux sur 35 ans étant nettement plus élevé que ceux sur 25 ou 30 ans, le « gain » en montant finançable s’avère limité. Dans cet exemple, le passage de 25 à 30 ans permet d'augmenter le pouvoir d'achat immobilier de 16 354 euros, pour un surcoût de 28 646 euros sur l’ensemble de la durée de remboursement. En revanche, cinq années de remboursement supplémentaires ne permettent de gagner « que » 5 266 euros en capacité de financement, pour un surcoût disproportionné, de 39 533 euros.

Combien restera-t-il à rembourser au bout de 10 ans ?

S’endetter sur 30 ou 35 ans, un engagement vertigineux ? Dans les faits, à cause des multiples événements dans la vie des emprunteurs (mobilité professionnelle, naissances, divorce, etc.), les déménagements sont fréquents : la durée effective de remboursement d’un crédit immobilier ne dépasse donc pas 10 ans. Elle est « d’environ 8 ans » au Crédit Agricole, alors que la durée moyenne à la souscription est de 18,5 ans. Selon Philippe Taboret, de Cafpi, la durée de remboursement effective est même plus courte pour les primo-accédants.

Pour reprendre notre exemple, en cas de revente en 2028, combien leur restera-t-il à rembourser ? En choisissant le prêt sur 25 ans (171 011 euros à 1,70%), les emprunteurs devront encore 111 168 euros à leur banque, soit 65% du montant emprunté à l'origine. Ainsi, plus la durée de prêt initiale est importante, plus le capital restant dû sera élevé au bout de 10 ans :

• Sur 25 ans : 65% du prêt reste à rembourser au bout de 10 ans ;
• Sur 30 ans : 73% du prêt reste à rembourser ;
• Sur 35 ans : 80% du prêt reste à rembourser.

Difficile de faire des pronostics sur ce que sera le marché immobilier en 2018. Mais dans l’éventualité d’un bien ayant perdu une partie de sa valeur, le fait d’avoir opté pour un prêt très long pourrait laisser ce couple sans grande marge financière pour un second achat, à cause d'un endettement important.

Quels sont les risques ?

Lors des années 2000, quand les prix immobiliers flambaient, les durées d’emprunt se sont nettement allongées, à l’image des durées pratiquées dans les années 70 ou 80 pour certains emprunteurs. Pour quels risques ? Dans son bulletin d’août 2005, la Banque de France soulignait l’allongement des durées, mais l’inquiétude portait alors plutôt sur les ménages s’endettant longuement et à taux variable. Or, comme le soulignait l’observatoire Crédit Logement-CSA dès novembre 2016, « la production à taux variable a pratiquement disparu du paysage (moins de 0,1%) ». Les Français empruntent à taux fixe, à des niveaux extrêmement bas depuis 2 ans, et ne risquent donc rien en cas de remontée des taux.

« On est endetté tout au long de sa vie active pour l’immobilier ! »

Philippe Taboret, de Cafpi, se remémore comment son enseigne avait choqué, en 2005, en lançant le prêt sur 50 ans en partenariat avec une banque espagnole. Son argumentaire n’a pas changé : « On est endetté tout au long de sa vie active pour l’immobilier ! Et à l’âge de la retraite on liquide ses emprunts. » Il juge en outre que la conjoncture actuelle de taux bas permet de s’endetter sur le long terme sans trop multiplier le coût total du crédit.

A l'image de l'exemple exposé plus haut, d’un point de vue purement financier, il est évidemment conseillé de limiter la durée d’endettement afin de minimiser le coût de son crédit (intérêts et assurance). Allonger la durée du prêt immobilier, dans la limite du raisonnable et en étant conscient du surcoût, doit uniquement répondre à des besoins de limitation des mensualités ou pour saisir une opportunité immobilière sinon inaccessible.