L'achat en VEFA (vente en état futur d'achèvement), aussi appelé achat sur plan, permet d'investir dans le neuf sans gérer soi-même la construction. Quelle protection s'applique à l'emprunteur qui achète en VEFA ? Quels sont les frais de notaire ? Comment fonctionne l'exonération de taxe foncière ?
L'essentiel
- Frais de notaire réduits : pour un logement neuf acheté en VEFA, les frais d'acquisition représentent généralement 2 à 3 % du prix.
- Un immeuble neuf bénéficie en principe d'une exonération temporaire de taxe foncière pendant les deux années suivant celle de son achèvement. Cette exonération peut toutefois être limitée par la commune ou l'intercommunalité.
- Revente et TVA : un particulier qui revend un logement acheté en VEFA et détenu dans son patrimoine privé n'a, en principe, pas à appliquer de TVA sur le prix de revente, même si la vente intervient dans les cinq ans suivant l'achèvement.
Le financement de la VEFA
La protection de l'acheteur en matière de prêt immobilier
Comme la plupart des projets immobiliers, le financement d'un bien en VEFA se fait souvent via un prêt immobilier contracté auprès d'un établissement de crédit. Dès lors, l'acheteur est soumis aux dispositions des articles L313-1 et suivants du Code de la consommation, relatives à la protection de l'emprunteur en matière de crédit immobilier.
Le déblocage progressif des fonds
La particularité du financement d'une VEFA tient surtout au déblocage progressif des fonds. Contrairement à l'achat d'un logement déjà construit, la banque ne verse généralement pas la totalité du capital au moment de la signature de l'acte de vente. Les sommes sont débloquées au fur et à mesure de l'avancement du chantier, sur présentation des appels de fonds prévus au contrat.
La réglementation encadre les sommes que le promoteur peut demander à l'acquéreur. Les versements ne peuvent ainsi dépasser 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Les 5 % restants sont normalement versés à la livraison, sauf réserves concernant la conformité du logement, auquel cas ils peuvent être consignés.
Ce calendrier explique la particularité du coût du crédit en VEFA. Le déblocage progressif du prêt peut entraîner le paiement d'intérêts intercalaires, c'est-à-dire d'intérêts calculés sur les sommes déjà débloquées avant le début de l'amortissement complet du prêt.
L'argent est débloqué au fur et à mesure de l'avancement des travaux, sur les appels de fonds du constructeur contresignés par l'emprunteur.
L'emprunteur peut toutefois négocier avec sa banque un différé d'amortissement, total ou partiel, afin de limiter le cumul des mensualités du prêt et, le cas échéant, des intérêts intercalaires pendant la période de construction. Les modalités varient selon les contrats de prêt.
Des frais de notaire moins élevés que dans l'ancien
Les frais de notaire sont moins élevés sur un bien acquis en VEFA que sur un immeuble déjà construit. Cela tient au fait que les logements neufs, qui sont soumis à la TVA, supportent une taxe de publicité foncière réduite par rapport aux logements anciens. Au final, il faudra donc compter un taux global de 2 à 3% dans le neuf et de 7 à 11% dans l'ancien.
VEFA et exonération de taxe foncière
Les constructions nouvelles, maisons comme appartements, sont exonérées de taxe foncière pendant deux ans. Sont donc concernées les constructions en VEFA, en Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) ou les achats dans le neuf, qu'ils soient destinés à l'habitation ou non, et à titre principal ou secondaire.
La règle générale veut que l'exonération s'applique sur la totalité de la taxe foncière, c'est-à-dire aux parts communale et intercommunale. Néanmoins, certaines communes ou intercommunalités peuvent, sur délibération prise avant le 1er octobre, maintenir leur part. Dans ce cas, l'exonération est seulement partielle. Les collectivités peuvent aussi limiter l'exonération aux seuls logements financés avec un prêt conventionné, aidé ou un PTZ. Dans tous les cas, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est jamais concernée.
Cette exonération n'est que temporaire : elle est valable deux ans à compter du 1er janvier qui suit l'achèvement de la construction. Le bien est considéré comme achevé lorsque l'état d'avancement des travaux est tel que le logement est habitable, même en l'absence de déclaration d'achèvement des travaux ou de certificat de conformité.
Par exemple, si un logement est considéré comme achevé en 2026, l'exonération portera en principe sur les années 2027 et 2028, sous réserve des décisions prises par la commune et l'intercommunalité.
Pour en bénéficier, l'acheteur doit déposer au centre des finances publiques une déclaration dans les 90 jours qui suivent l'achèvement de la construction. Il est également possible que le vendeur ait déjà effectué les formalités déclaratives. Il est conseillé de se renseigner au service des impôts des particuliers ou au centre des impôts foncier du lieu de localisation du bien, en cas de besoin.
A noter tout de même que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) n'est pas couverte par cette exonération. Il est donc possible de recevoir un avis comportant notamment la TEOM même lorsque le logement bénéficie de l'exonération de taxe foncière.
VEFA : revente du bien et TVA
Depuis 2013, la revente par un particulier d'un logement acheté en VEFA et détenu dans le cadre de son patrimoine privé n'est, en principe, plus soumise à la TVA, même lorsque la revente intervient dans les cinq ans suivant l'achèvement du logement. L'administration fiscale confirme expressément cette règle.
En effet, suite à un arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE 15 sept. 2011, aff. C 180/10 et aff. C 181/10), il n'y a plus de différence de traitement fiscal entre la revente d'un logement ancien et la revente d'un logement neuf acquis en VEFA. Les deux sont ainsi soumises à la taxe de publicité foncière de droit commun.
En revanche, une revente avec TVA à taux réduit ou une vente réalisée par un professionnel peut relever de règles différentes.
Jusqu'en 2012, la vente d'un bien acheté en VEFA dans les 5 ans suivant l'achèvement des travaux était soumise à TVA. Le vendeur devait alors reverser un complément de TVA aux services fiscaux si le prix de vente était supérieur au prix d'acquisition, ou au contraire, demander à se faire rembourser.
Le cadre et le contrat de réservation en VEFA, le contrat de vente, la livraison du logement, financement et revente en TVA.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la VEFA (vente en état futur d'achèvement) ?
La VEFA, aussi appelée achat sur plan, est un dispositif permettant d'investir dans un bien immobilier neuf sans avoir à gérer soi-même la construction. L'acheteur signe un contrat avant que le logement soit achevé, et les fonds sont débloqués progressivement au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Quand devient-on propriétaire d'un logement en VEFA ?
L'acquéreur devient propriétaire du terrain et des constructions au fur et à mesure de leur réalisation, selon le mécanisme de la vente en l'état futur d'achèvement. Le transfert de propriété intervient progressivement pendant la construction, tandis que la jouissance du logement est généralement transférée lors de la livraison.
Peut-on revendre une VEFA avec une plus-value ?
Oui. Si le prix de revente est supérieur au prix d'acquisition, une plus-value immobilière peut être constatée. Pour un particulier, elle peut être imposable selon les règles de droit commun, sauf lorsque le logement bénéficie d'une exonération, notamment celle applicable à la résidence principale.
Carole-Anne CORNET
Diplômée d’un Master de droit privé général, Carole-Anne se charge de la veille juridique, assure la mise à jour du site, assiste les journalistes... Lire la suite
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