Taxe foncière VEFA

L'achat en VEFA (vente en état futur d'achèvement), aussi appelé achat sur plan, permet d'investir dans le neuf sans gérer soi-même la construction. Quelle protection s'applique à l'emprunteur qui achète en VEFA ? Quels sont les frais de notaire ? Comment fonctionne l'exonération de taxe foncière ?

Le financement de la VEFA

Quelle protection pour l'emprunteur ?

Comme la plupart des projets immobiliers, le financement d'un bien en VEFA se fait souvent via un prêt immobilier contracté auprès d'un établissement de crédit. Dès lors, l'acheteur est soumis aux dispositions des articles L313-1 et suivants du Code de la consommation, relatives à la protection de l'emprunteur en matière de crédit immobilier.

L'argent est débloqué au fur et à mesure de l'avancement des travaux, sur les appels de fonds du constructeur contresignés par l'emprunteur.

Le plus souvent, le remboursement du prêt fait l'objet d'un différé (partiel ou total) afin que l'emprunteur ne commence à amortir le prêt qu'après la livraison du bien financé.

Des frais de notaire moins élevés que dans l'ancien

Les frais de notaire sont moins élevés sur un bien acquis en VEFA que sur un immeuble déjà construit. Cela tient au fait que les logements neufs, qui sont soumis à la TVA, supportent une taxe de publicité foncière réduite par rapport aux logements anciens. Au final, il faudra donc compter un taux global de 2 à 5% dans le neuf et de 7 à 10% dans l'ancien.

Les frais de notaire

VEFA et exonération de taxe foncière

Les constructions nouvelles, maisons comme appartements, sont exonérées de taxe foncière pendant deux ans. Sont donc concernées les constructions en VEFA, en Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) ou les achats dans le neuf, qu'ils soient destinés à l'habitation ou non, et à titre principal ou secondaire.

La règle générale veut que l'exonération s'applique sur la totalité de la taxe foncière, c'est-à-dire aux parts communale et intercommunale. Néanmoins, certaines communes ou intercommunalités peuvent, sur délibération prise avant le 1er octobre, maintenir leur part. Dans ce cas, l'exonération est seulement partielle. Les collectivités peuvent aussi limiter l'exonération aux seuls logements financés avec un prêt conventionné, aidé ou un PTZ. Dans tous les cas, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est jamais concernée.

Cette exonération n'est que temporaire : elle est valable deux ans à compter du 1er janvier qui suit l'achèvement de la construction. Le bien est considéré comme achevé lorsque l'état d'avancement des travaux est tel que le logement est habitable, même en l'absence de déclaration d'achèvement des travaux ou de certificat de conformité.

Pour en bénéficier, l'acheteur doit déposer au centre des finances publiques une déclaration dans les 90 jours qui suivent l'achèvement de la construction. Il est également possible que le vendeur ait déjà effectué les formalités déclaratives. Il est conseillé de se renseigner au service des impôts des particuliers ou au centre des impôts foncier du lieu de localisation du bien, en cas de besoin.

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VEFA : revente du bien et TVA

Depuis 2013, suite à un arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE 15 sept. 2011, aff. C 180/10 et aff. C 181/10), il n'y a plus de différence de traitement fiscal entre la revente d'un logement ancien et la revente d'un logement neuf acquis en VEFA. Les deux sont ainsi soumises à la taxe de publicité foncière de droit commun.

Jusqu'en 2012, la vente d'un bien acheté en VEFA dans les 5 ans suivant l'achèvement des travaux était soumise à TVA. Le vendeur devait alors reverser un complément de TVA aux services fiscaux si le prix de vente était supérieur au prix d'acquisition, ou au contraire, demander à se faire rembourser.

Le cadre et le contrat de réservation en VEFA, le contrat de vente, la livraison du logement, financement et revente en TVA.

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