Depuis 2014, le Bail réel solidaire (BRS) permet à des ménages, sous conditions de ressources, de devenir propriétaire d'un logement à un prix abordable. Son principe repose sur la dissociation du foncier et du bâti. Les ménages achètent « uniquement le logement, tandis qu'un Organisme de foncier solidaire (OFS) agréé par l'Etat garde la propriété du terrain », explique le gouvernement sur son site. Cela peut représenter entre 20% et 40% d'économie lors de l'achat. Ce BRS est conclu pour une durée comprise entre 18 ans et 99 ans.
En contrepartie, ce logement doit être la résidence principale de l'acheteur et il faut payer une redevance mensuelle à l'OFS. Les acquéreurs actuels et futurs doivent également ne pas dépasser un certain montant de ressources.
Des précisions sur la location à un tiers
Dans un décret paru au Journal Officiel mardi et repéré par Les Echos, le gouvernement apporte quelques précisions sur les conditions de mise en œuvre du BRS. Plusieurs modalités concernent directement les acquéreurs, notamment s'ils souhaitent mettre en location leur logement. « Sauf interdiction de mise en location portée au contrat de bail, dans le cas où le preneur souhaite louer tout ou partie du logement objet de son bail réel solidaire qu'il occupe à titre de résidence principale en application de l'article L. 255-2, il en informe, au préalable, l'organisme de foncier solidaire, en précisant la période et la partie du logement sur laquelle porte cette location », indique le nouveau paragraphe de l'article L. 255-2 inséré dans le code de la construction et de l'habitation.
« Normalement, un particulier ne peut pas louer un logement en BRS car il se destine exclusivement à la résidence principale. Il peut y avoir des exceptions liées à des situations très particulières et transitoires », précise Gwenaëlle Durand-Pasquier, spécialiste du droit immobilier et du droit de la construction dans leur aspect contractuel et professeure de droit à Rennes, auprès des Echos. Parmi les cas exceptionnels : les ayants-droits d'un propriétaire décédé, qui ont douze mois pour trouver un nouvel acquéreur. Effectivement, si les enfants du défunt ne sont pas éligibles au BRS, ils doivent revendre le bien.
Plafonds de ressources limités pour la location
Le nouveau décret précise également « que les plafonds de loyer et de ressources mentionnés à l'article L. 255-4 sont ceux applicables aux logements financés par les prêts locatifs aidés d'intégration, les prêts locatifs à usage social et les prêts locatifs sociaux mentionnés aux articles D. 331-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ». En clair, si le logement est loué, le locataire ne doit pas avoir des ressources dépassant un certain plafond et son loyer doit être modéré.
Par ailleurs, le gouvernement éclaircit la situation des ménages détenant déjà un patrimoine immobilier et souhaitant acquérir un bien en BRS : « Toute cession de droits réels dans le cadre d'un bail réel solidaire ne peut bénéficier qu'à un preneur n'étant pas propriétaire d'un logement adapté à ses besoins et capacités et susceptible de constituer sa résidence principale, ou d'un logement susceptible de lui procurer des revenus suffisants pour lui permettre d'établir sa résidence principale dans un logement du parc privé, au moment où les conditions de la jouissance effective du logement, objet du bail réel solidaire, sont réunies », précise l'article R. 255-1-1 modifié du code de la construction et de l'habitation. L'acquéreur doit attester de sa bonne foi avec « une déclaration sur l'honneur ».
Les plafonds en 2024
Pour rappel, les plafonds de ressources 2024 pour être éligible au BRS varient en fonction des zones du logement. Pour une famille de quatre personnes, les ressources ne doivent pas dépasser 87 909 euros pour un logement en zone A et A bis (Paris et Lille par exemple), 80 875 euros en zone B1 (Rennes, Metz...) et 63 347 euros en zone B2 et C (Saint-Brieuc...).
Le nouveau décret vise aussi le bail réel solidaire d'activité (BRSA) destiné aux micro-entreprises, en précisant quelques dispositions sur les plafonds de prix de cession des droits réels, notamment en cas de mutation. En outre, il réaffirme que la surface totale de plancher pouvant être affectée au BRSA doit être limitée à 30%.
