Un changement majeur est en train d'être mis en place dans la gestion des loyers impayés pour les locataires bénéficiant des aides personnelles au logement (APL, mais aussi ALF ou ALS). Par deux décrets n° 2026-83 et n° 2026-84 du 12 février 2026, publiés au Journal officiel, les règles sont simplifiées et durcies pour permettre un signalement plus précoce des impayés et faciliter le versement direct des aides au propriétaire, à compter du 1ᵉʳ janvier 2027.
Jusqu'ici, la notion d'impayé retenue par les organismes (CAF ou MSA) reposait sur un calcul délicat : il fallait que la dette atteigne l'équivalent de deux mois de loyer net d'aide pour être considérée comme impayée, ce qui retardait souvent les démarches formelles. Désormais, le règlement introduit deux critères simples : un impayé est constitué dès que la dette cumulée dépasse 450 € (loyer et charges), ou dès que le locataire accuse trois mois de défaut de paiement, même si le montant reste inférieur à 450 €.
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Ce seuil clairement fixé vise à détecter plus tôt les situations à risque et à réduire l'accumulation de dettes avant qu'elles ne deviennent ingérables. Dès que l'un de ces critères est rempli, le bailleur doit signaler la situation à la CAF ou à la MSA dans un délai de deux mois, afin que l'impayé soit formellement reconnu et que le traitement débute.
Éviter la spirale d'endettement pour les locataires
L'autre volet de cette réforme concerne le fameux mécanisme du « tiers payant » : il s'agit du versement direct des aides logement au propriétaire. Dans de nombreux cas, notamment pour les logements non conventionnés, les aides (ALF ou ALS) étaient jusqu'à présent versées directement au locataire. En cas de loyers impayés, le bailleur pouvait demander à la CAF ou à la MSA de basculer l'aide sur son compte, mais la procédure intervenait souvent tardivement. Avec les nouvelles règles et le déclenchement précoce du signalement, cette demande de versement direct pourra être appuyée plus rapidement, sécurisant ainsi au moins la part de l'aide correspondant au loyer.
Il ne s'agit toutefois pas d'un transfert automatique et irréversible : le dispositif reste avant tout préventif. Il vise à maintenir le paiement du loyer et à éviter que le locataire ne s'enfonce dans une spirale d'endettement, tout en préservant les droits des ménages de bonne foi. L'aide personnelle au logement sera en principe maintenue même si une procédure a été engagée, sauf en cas de mauvaise foi manifeste du locataire ou de capacité financière avérée à payer qu'il refuse de mettre en œuvre.
Pour les bailleurs, cette simplification du seuil et l'accélération du versement direct constituent une sécurisation partielle des revenus locatifs, surtout pour les petits propriétaires. Elle ne supprime pas complètement le risque financier en cas de défaillance durable du locataire, mais elle permet d'intervenir plus tôt, avant que la dette n'atteigne des niveaux difficilement recouvrables.
