Immobilier : ce que vous risquez en cas de travaux non déclarés

Fermer une terrasse pour en faire une pièce de vie, aménager des combles sans formalité, transformer un garage en studio... Sur le papier, ces travaux semblent anodins. Dans les faits, ils s'accompagnent bien souvent d'obligations légales. Car en matière d'urbanisme, l'improvisation peut coûter cher, et pas seulement au moment où les travaux sont réalisés. Les ennuis surgissent souvent des années plus tard, au détour d'une revente ou d'un contrôle fiscal.

Quand devez-vous faire votre déclaration ?

Mais alors, quand faut-il faire une déclaration ? En France, toute construction ou modification significative d'un bâtiment est encadrée par le Code de l'urbanisme. « Tout va dépendre de la nature des travaux, mais aussi de la surface créée et du lieu où se situe le bien », rappelle David Rodrigues, responsable juridique à la CLCV.

Dès lors que vous créez de la surface (véranda, extension, abri de jardin de plus de 5 m²), que vous modifiez l'aspect extérieur (changement de fenêtres, ravalement en secteur protégé, modification de toiture) ou que vous changez la destination d'un local (garage transformé en chambre, local commercial converti en logement), une formalité est requise. Selon l'ampleur du projet, il peut s'agir d'une simple déclaration préalable ou d'un permis de construire.

Et la localisation compte autant que la superficie. « Il n'y a pas que la problématique de la surface au sol. Il faut aussi voir où l'on se situe : secteur sauvegardé, zone classée, proximité d'un monument historique... Dans ces cas-là, les contraintes sont renforcées », souligne le juriste. Le premier réflexe doit donc être de se rapprocher de la mairie.

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À l'inverse, les travaux purement intérieurs, comme le fait de refaire une salle de bain, moderniser une cuisine ou abattre une cloison non porteuse par exemple, ne nécessitent généralement aucune autorisation d'urbanisme. La frontière n'est donc pas toujours évidente pour les particuliers, d'autant que les règles varient selon la commune et le plan local d'urbanisme (PLU). En zone protégée ou dans un secteur classé, les contraintes sont encore plus strictes.

Des amendes qui peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros

Le problème commence lorsque les travaux sont réalisés sans autorisation alors qu'elle était obligatoire. Le Code de l'urbanisme prévoit des amendes pouvant aller de 1 200 à 6 000 euros par mètre carré construit illégalement. Pour une extension de 25 m² non déclarée, la sanction peut ainsi atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.

« Des constructions réalisées sans autorisation ont fini par être démolies purement et simplement »

Mais l'amende n'est pas le seul risque. En application de l'article L.480-5 du Code de l'urbanisme, le juge peut ordonner la mise en conformité ou la démolition de l'ouvrage irrégulier. « On l'a vu dans certains dossiers : des constructions réalisées sans autorisation ont fini par être démolies purement et simplement », rappelle David Rodrigues.

La prescription pénale est fixée à 6 ans à compter de l'achèvement des travaux. Mais cela ne signifie pas que tout est effacé passé ce délai : un voisin peut agir jusqu'à 10 ans dans certains cas, et l'irrégularité continue de peser sur le bien, notamment en cas de revente ou de nouvelle demande d'autorisation. « Même lorsque la démolition n'est plus possible, l'administration peut bloquer de nouvelles demandes d'autorisation tant que la situation n'est pas régularisée », prévient-il.

« C'est le propriétaire en place qui assume la responsabilité, même si les travaux ont été réalisés par l'ancien propriétaire »

Les difficultés apparaissent aussi au moment de la revente. Une pièce créée sans déclaration peut bloquer la transaction ou entraîner une renégociation du prix. Et surtout, « c'est le propriétaire en place qui assume la responsabilité, même si les travaux ont été réalisés par l'ancien propriétaire », insiste le juriste. L'acquéreur devra ensuite, le cas échéant, se retourner contre son vendeur.

Copropriété : un risque souvent sous-estimé

L'angle mort le plus fréquent concerne la copropriété. Beaucoup de propriétaires pensent qu'un accord de la mairie suffit. C'est faux. « Il ne faut pas exclure la partie copropriété. Même si la mairie ne demande rien, cela ne dispense pas de respecter le règlement de copropriété et d'obtenir, le cas échéant, l'autorisation de l'assemblée générale », souligne David Rodrigues.

« Il y a beaucoup plus de risques que de gains à ne pas faire les choses dans les règles. »

Changer des fenêtres pour un modèle d'une autre couleur, fermer un balcon, poser des volets différents ou modifier une façade peut nécessiter un vote en assemblée générale. À défaut, le syndicat des copropriétaires peut exiger la remise en état. Et là encore, la responsabilité pèse sur le propriétaire actuel : « Ce sera à l'acquéreur de régulariser la situation ou de remettre en conformité, quitte à se retourner ensuite contre son vendeur ». Autrement dit, en copropriété, le risque est double : urbanistique et civil.

Travaux : un propriétaire doit-il toujours souscrire une assurance dommages-ouvrage ?

L'administration fiscale n'est pas en reste. La création de surface augmente en principe la valeur locative cadastrale du bien, base de calcul de la taxe foncière. « Votre maison qui faisait 100 m² peut en faire 120 après travaux. Cela a des incidences fiscales », rappelle David Rodrigues. Des rappels d'impôt peuvent donc intervenir. Avec les outils actuels, le « ni vu ni connu » est devenu illusoire. « Avec internet, Google Maps, Google Street View... et les voisins, les contrôles sont facilités », observe le juriste. En cas de sinistre, enfin, une construction irrégulière peut compliquer l'indemnisation par l'assureur si les travaux ont aggravé le risque.

Peut-on régulariser après coup ? Parfois. Mais seulement si les travaux respectent les règles d'urbanisme en vigueur. Si l'extension dépasse les hauteurs autorisées ou empiète sur une zone inconstructible, la régularisation sera refusée.

« Il y a beaucoup plus de risques que de gains à ne pas faire les choses dans les règles »

Au fond, le calcul est rarement gagnant. « Il y a beaucoup plus de risques que de gains à ne pas faire les choses dans les règles. L'apparente simplicité du départ peut se transformer en contentieux lourd », résume David Rodrigues. À l'heure où les communes disposent d'outils de contrôle plus performants et où les transactions immobilières sont examinées dans le détail, l'improvisation en matière d'urbanisme est devenue un pari à haut risque.