Chaque année, c'est la question que se posent les potentiels acquéreurs : est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier au meilleur prix ? Pour 2022, les experts interrogés par MoneyVox sortent leur boule de cristal.

En 2021, les records étaient partout sur le marché immobilier : le prix au mètre carré a continué de grimper (+7,4% pour les maisons, et +5,3% pour les appartements) partout en France et le montant moyen des ventes (267 524 euros pour les maisons et 227 897 euros pour les appartements) n'a jamais été aussi haut selon le réseau Century 21. Que réserve 2022 ? « Nous sommes optimistes car la demande est là et les bons chiffres de 2021 en appellent d'autres. Je ne vois pas les prix baisser en tout cas », annonce à MoneyVox Guillaume Martinaud, tout nouveau président du réseau immoblilier Orpi.

« Au moment où de nombreuses incertitudes ont pesé et pèsent encore sur l'économie, la pierre apparaît pour les Français comme un investissement fiable et pérenne. L'immobilier, parmi les actifs dont la volatilité est la plus faible, se confirme comme une valeur refuge pour les Français, avec des rendements bien plus élevés que la plupart des autres formes de placement », souligne Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. Résultat, en 2021, le volume de transactions estimé atteint la barre des 1 200 000 ventes contre 1 067 000 ventes en 2019 et « seulement » 1 024 000 en 2020, année marquée par la crise liée au Covid. Dans ce contexte, si les Français voient l'immobilier comme le placement phare, difficile d'imaginer une baisse des prix en 2022.

Le « miracle » des taux bas

C'est aussi ce que laisse à penser un récent rapport de la Banque de France : « Les prix immobiliers se situent aujourd'hui à un niveau plus élevé qu'attendu dans les prévisions. Cette dynamique pourrait se poursuivre dans les trimestres à venir mais s'estomper à mesure que les ménages utilisent leur excès d'épargne disponible ». « Le marché immobilier de l'ancien demeurera cependant porteur tant que les taux d'intérêt resteront bas », souligne de son côté Laurent Vimont, président de Century 21.

Quel est le prix moyen du m2 ?

Au niveau national, le prix moyen du mètre carré s'établit à 2 574 euros d'après la Fnaim. Plus exactement, à 3 171 euros pour les appartements et à 2 113 euros pour les maisons.

En effet, et c'est la bonne nouvelle de ce début d'année, les taux des crédits immobiliers restent bas. En moyenne, ils s'établissent à 1% sur 15 ans, 1,15% sur 20 ans et 1,40% sur 25 ans avec des écarts importants selon les profils, les emprunteurs les plus convoités par les banques pouvant toujours se financer à moins de 1% sur toutes les durées : 0,55% sur 15 ans, 0,75% sur 20 ans et 0,95% sur 25 ans. « Nous pensons que 2022 sera à peu près identique à 2021 au niveau des taux car le marché immobilier est en hausse avec des biens de plus en plus rares », analyse Fabienne Laborde, la directrice commerciale du courtier Le-Partenaire.

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Pourtant, la modification des conditions d'emprunt pourrrait influer sur le marché de certains acquéreurs potentiels. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a décidé de resserrer les règles du crédit immobilier depuis le 1er janvier 2022. Pour simplifier, fini en principe les crédits de plus de 25 ans tout comme les prêts octroyés à des ménages présentant un taux d'endettement dépassant les 35%.

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Une accession à la propriété fragilisée

Avec des prix sous tension, ce nouveau cadre risque de profiter aux acheteurs avec un budget conséquent et un niveau de vie élevé. L'inflation en général, et celle de l'énergie en particulier, est aussi un sujet de préoccupation qui influe sur le pouvoir d'achat immobilier des ménages. « Cela va sans conteste entraîner un accès beaucoup plus compliqué à la propriété pour les jeunes acquéreurs, plus modestes et ne disposant pas d'épargne pour compléter leur achat tout comme pour les petits investisseurs locatifs », craint Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.

Si plusieurs facteurs plaident pour une pression toujours vive sur les prix de la pierre, la situation peut évoluer. « La crise sanitaire est encore là, des élections auront lieu en 2022, les normes changent et certaines contraintes augmentent. Il est nécessaire d'être vigilant », avertit Guillaume Martinaud.

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Une évolution des prix variable

Selon la Fnaim, plusieurs villes ont vu leurs prix exploser, poussées par des prix au m² plus bas que la moyenne depuis plusieurs années. C'est le cas à Brest qui enregistre une augmentation de +18,4% sur un an, La Rochelle (+14%), Orléans (+13,2%) ou Le Havre (+12,2%). A Marseille les prix augmentent de +6,6%, +6,2% à Rennes et +3,8% à Bordeaux. Avignon fait face à un léger recul avec -0,7% et Paris stagne.

« Les prix augmentent peu dans les villes où les prix au m² avaient déjà connu de fortes hausses et étaient déjà élevés, alors que les villes qui pour l'instant affichaient des prix relativement bas connaissent un effet rattrapage du fait de l'augmentation de la demande », souligne la Fnaim.