Le Pinel, cette incitation fiscale à l’investissement locatif, a été amendé dans le cadre du projet de loi de finances pour 2021. Le gouvernement veut notamment durcir l’encadrement des loyers.

Les promoteurs et investisseurs vont avoir un peu de répit. Le Pinel, ce dispositif d’immobilier locatif phare, ne vas pas s’arrêter en 2021, a indiqué la ministre du Logement Emmanuel Wargon. Le 10 novembre, sur BFM Business, elle s’est en effet prononcée en faveur du prolongement du Pinel « jusqu’en 2022 ».

Cette prise de parole intervient 3 jours après le dépôt, par 3 députés Les Républicains, d'un amendement au projet de loi de finances pour prolonger, en l’état, le Pinel jusqu’à fin 2022. Jusqu’alors, il était prévu qu’à partir du 1er janvier 2021, l’acquisition ou la construction d’une maison individuelle sorte du dispositif. Seuls les biens neufs dans un habitat collectif devaient rester éligibles.

La ministre déléguée chargée du Logement n’exclut toutefois pas quelques évolutions. « Parfois le Pinel crée des logements où l'on n’en a pas besoin, des logements qui se dégradent vite […]. Comment on va le prolonger ? Est-ce qu’on va le prolonger à l’identique ou en l’améliorant ? Là, les discussions sont encore en cours », nuance Emmanuel Wargon. Cette carotte fiscale coûte en effet très cher aux finances publiques, pour un bénéfice souvent questionné. En 2019, la note a atteint 745 millions d’euros pour 200 000 ménages bénéficiaires. Pour l’année 2020, la facture est évaluée à 991 millions, d’après la Direction générale des finances publiques.

Meilleur encadrement des loyers

Pour resserrer le Pinel, et mieux l’adapter à la réalité du terrain, le gouvernement a d’ores et déjà déposé un amendement visant à empêcher tout effet d’aubaine sur les loyers. Objectif : faire en sorte qu’ils ne dépassent pas les prix du marché et, donc, que les logements Pinel soient accessibles à des ménages modestes.

Actuellement, il existe déjà un mécanisme de plafonnement. Pour obtenir la réduction d’impôt, plafonnée à 300 000 euros par an et 5 500 euros par mètre carré, l’investisseur n’est en effet pas libre de fixer le loyer qu’il souhaite. A la signature du bail, le loyer hors charges ne peut dépasser un certain montant, fixé par décret, qui dépend de la zone géographique et de la surface du logement.

Or, si en principe les loyers Pinel sont 20% moins cher, « il arrive que les loyers consentis soient supérieurs au montant moyen des loyers de marché, ainsi que l’a établi le rapport de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) de novembre 2019 sur l’évaluation de ce dispositif », justifie le gouvernement.

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De fait, pour corriger cet écueil, l’exécutif ajoute une contrainte plus stricte à la règle en vigueur : « les plafonds de loyer fixés par ce décret ne doivent pas excéder le montant moyen des loyers constaté l’année précédente ». Si cette proposition est adoptée en l’état, cette règle s’appliquera aux biens Pinel acquis ou construits à compter du 1er janvier 2021. Les baux en cours de vie échapperaient donc à ce double plafonnement.

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Seconde chance pour le Pinel breton

Autre évolution possible : le prolongement du Pinel breton. Il s'agit d'une expérimentation menée en Bretagne depuis 2020 qui vise à définir localement les municipalités où investir en Pinel est possible. Plutôt que de passer par le zonage habituel, l'éligibilité est déterminée par le préfet, qui arrête une liste de communes où le besoin de construire est réel.

Or, à cause de la crise sanitaire et de la publication tardive de l’arrêté préfectoral pour mettre en œuvre cette expérimentation, celle-ci a été lancée avec du retard. D’où l’amendement déposé le 6 novembre par 9 députés de La République en Marche afin de prolonger cette phase de test jusqu’au 31 décembre 2022. Ce dispositif dérogatoire devait normalement prendre fin en 2021.

En cours d’examen à l’Assemblée nationale, le budget 2021 sera soumis au vote des députés le 17 novembre prochain.