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Airbnb : les 10 commandements pour louer son logement sereinement

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Propriétaire d'un logement, vous souhaitez le mettre en location via Airbnb. Comment rédiger votre annonce et valoriser votre bien ? Comment sécuriser la location pour éviter les mauvaises surprises ? Nos conseils.

Pour un propriétaire, louer son logement sur Airbnb amène à se poser plusieurs questions essentielles : Comment être sûr que le bien trouvera preneur ? Quel tarif pratiquer pour la nuitée ? Comment obtenir de bons commentaires ? Et surtout, comment se protéger contre d’éventuels voyageurs indélicats ou maladroits, qui pourraient causer des dégâts ? MoneyVox vous donne quelques conseils pour rester serein.

Bien « vendre » son logement

Une annonce attractive et fidèle - Pour rentabiliser au mieux la location occasionnelle de votre logement sur le site Airbnb, il va d’abord falloir rédiger une annonce attractive. Soignez particulièrement les photos de votre bien : elles doivent si possible donner un aperçu exhaustif des lieux (chambre(s), cuisine, salle de bains, terrasse ou jardin s’il y en a, vue extérieure pour une maison…). Le descriptif du logement doit également être précis et fidèle. Détaillez les équipements disponibles (lave-vaisselle, sèche-cheveux, lave-linge, parking privé, etc), misez sur les vrais atouts de votre bien mais ne mentez pas sur la surface et ne rajoutez pas d’équipements imaginaires. Pensez également à préciser les commodités disponibles à proximité (commerces, lieux de loisirs…) et les activités pouvant être pratiquées dans les environs (chemins pour la randonnée, plages, pistes de ski, etc).

Un tarif par nuitée raisonnable et adéquat - Pour déterminer le prix auquel louer votre bien, commencez par effectuer une recherche des tarifs pratiqués par les autres propriétaires sur la plateforme ou sur un site équivalent (Abritel, Le Bon Coin…). Si plusieurs de vos voisins louent leur maison de 100 m2 à 100 euros la nuit, n’espérez pas trouver preneur pour votre appartement de 30m2 au même tarif. Il vous faut évidemment adapter vos exigences à l’offre et la demande sur votre secteur. Si votre logement se situe dans une zone très prisée l’été (ou l’hiver pour les stations de ski), vous pouvez établir une grille tarifaire différente selon les moments de l’année.

Un règlement intérieur précis - Lors de la rédaction de votre annonce, Airbnb vous demande d’établir un règlement intérieur. Peaufinez bien son contenu car si votre futur locataire ne le respecte pas, vous pourrez le lui reprocher et faire intervenir Airbnb pour régler un éventuel conflit. Vous pouvez par exemple préciser que le logement est exclusivement non-fumeur, que les animaux de compagnie ne sont pas autorisés, qu’il est interdit d’y organiser des fêtes, de recevoir des invités extérieurs ou de se montrer bruyant, que l’accès à telle ou telle zone du logement n’est pas autorisé, que le logement n’est pas adapté à l’accueil d’enfants en bas âge… Dans son « aide », Airbnb propose même de préciser par exemple « si les voyageurs doivent retirer leurs chaussures avant d'entrer » !

Un accueil et une communication irréprochables - Pour que votre logement soit apprécié des voyageurs (et donc bien noté par eux), proposez évidemment une qualité d’accueil exemplaire. Votre logement doit être propre et conforme à l’annonce postée. Si vous avez garanti des petits « plus », comme la fourniture de draps, de serviettes de bain ou d’un petit déjeuner, n’oubliez pas d’assurer la prestation promise ! Montrez-vous également réactif au moment de valider les demandes de réservation ou en cas de question d’un voyageur (que ce soit avant la réservation ou au cours de la location). N’hésitez pas à répondre aux commentaires déposés par les personnes qui ont séjourné chez vous (et ce, même en cas d’avis négatif, pour vous défendre). Ces échanges avec la communauté des voyageurs renforcent le côté « humain » de la location. Lorsqu’un voyageur a été hébergé chez vous, il va évaluer, entre 1 et 5, les six critères suivants : propreté, précision, qualité-prix, communication, arrivée et emplacement du logement. Il est essentiel de fournir la meilleure prestation possible pour obtenir une bonne note et ainsi inciter de futurs visiteurs à réserver.

Le Graal du « Superhost »

Les hôtes Airbnb qui proposent une excellente qualité d’accueil sont éligibles au statut de « superhost » (un badge s'affiche alors automatiquement sur leur annonce et leur profil). Pour obtenir ce « label », pas besoin d’en faire la demande. Airbnb prend en compte, 4 fois par an, plusieurs critères pour l’attribuer ou non :

  • avoir hébergé au moins à 10 reprises ou avoir accepté 3 réservations pour un total d'au moins 100 jours
  • avoir un taux de réponse aux demandes de réservation de 90% ou plus
  • avoir un taux d'annulation inférieur ou égal à 1% (1 annulation pour 100 réservations)
  • avoir une évaluation globale d'au moins 4,8 sur 5

Être un « superhost » peut donc vous aider à remplir plus facilement votre agenda de location.

Un logement sécurisé - Pour garantir une bonne expérience aux voyageurs que vous recevez et pour éviter que votre responsabilité civile ne soit engagée en cas d’accident, veillez également à ce que votre bien respecte les normes de sécurité en vigueur. Equipez-le d’un détecteur de fumée en état de marche, vérifiez que l’installation électrique (prises, tableau électrique, disjoncteur…) est aux normes, rangez les objets dangereux dans une zone fermée, assurez-vous par exemple que la piscine bénéficie d’une protection adéquate, que la balançoire est sûre, que les escaliers sont bien équipés de rampes… La sécurité des personnes que vous hébergez doit être l’une de vos préoccupations majeures.

Bien protéger son logement

Des locations Airbnb qui tournent mal, c’est rare (« seul un voyage sur 25 000 a donné lieu à une réclamation pour dommages matériels importants » revendique la plateforme sur son site) mais cela arrive. Comme pour cette famille bretonne, qui avait loué sa maison fin décembre 2017 et qui l’a retrouvée saccagée par les locataires. Le propriétaire estimait alors le coût des dégradations à 35 000 euros… Pour éviter les dégâts et mauvaises surprises, certaines précautions s’imposent.

Vérification du profil du voyageur - Vous venez de recevoir une demande de réservation. Avant d’accepter, n’hésitez pas à aller consulter le profil du voyageur qui compte venir chez vous. Airbnb incite en effet chaque voyageur à renseigner un petit texte de présentation, une photo, une ville de résidence, les langues parlées et la profession exercée. Rien d’obligatoire à ce stade mais si ces informations sont disponibles, consultez-les. La partie la plus intéressante concerne les commentaires laissés par les autres hôtes Airbnb à l’occasion des réservations précédentes du voyageur. Cela peut vous donner des indications utiles sur son respect des lieux, la propreté dans laquelle il a laissé le bien, le « capital sympathie » de cette personne, etc. Les avis sont essentiels dans le fonctionnement d’Airbnb. Cité par Capital, Emmanuel Marill, à la tête d’Airbnb France, affirme que « après les photos, les avis constituent le principal critère de choix d’un hébergement, avant même le prix ! Et, pour les propriétaires, le premier filtre pour accepter un voyageur ». A noter : pour consulter le profil du voyageur avant d’accepter sa demande, il ne faut pas que soit activée l’option « Réservation instantanée ».

Gare aux refus multiples de réservation

Le voyageur qui demande à réserver « ne vous inspire pas » ? Vous avez un doute sur son profil ? Vous avez le droit de refuser sa demande. Attention toutefois, Airbnb n’apprécie guère les refus trop fréquents : « Vous pouvez refuser une seule demande de réservation, cela n'aura aucun impact négatif sur le classement de votre annonce dans les résultats de recherche. En revanche, si vous refusez la majorité voire plusieurs des demandes de réservation que vous recevez, votre classement dans les résultats de recherche peut être pénalisé ».

Demande d’une pièce d’identité - Si cela vous rassure (et que vous ne craignez pas de faire fuir les voyageurs avec cette procédure), vous avez la possibilité de réclamer une pièce d’identité : « Les hôtes peuvent exiger que les voyageurs fournissent à Airbnb une pièce d'identité avant de réserver, et l'hôte sera à son tour tenu de le faire » nous a précisé le service communication de la plateforme. Si vous avez affaire à une personne mal intentionnée, ce formalisme pourrait la dissuader de réserver votre logement puisque vous aurez accès à son identité précise (prénom, nom, date de naissance, etc).

Echange avec le voyageur - Airbnb est une plateforme de mise en relation. Et qui dit « relation » dit « communication » : n’hésitez donc pas à échanger avec votre potentiel locataire, que ce soit avant d’accepter sa demande, avant de le recevoir ou au cours de son passage chez vous. Cela peut être l’occasion d’éclaircir l’objet de sa venue (voyage, motif professionnel, etc), de lui rappeler le règlement intérieur ou de lui préciser le fonctionnement de certains équipements…

Vérification de votre niveau d’assurance - Pour rassurer les propriétaires, Airbnb propose une « garantie hôte », couvrant d’éventuels dommages jusqu’à 800 000 euros. Prenez soin quand même de lire les petites lignes de cette garantie car elle ne s’applique qu’aux logements dits « éligibles » (en sont exclus par exemple les lieux sous-loués par un locataire sans l’accord de son propriétaire) et ne couvre pas les espèces et titres (si le locataire vole de l’argent liquide ou des tickets resto, n’espérez pas les récupérer…), les animaux de compagnie, les véhicules flottants, les voitures, les parties communes ou partagées, l’usure normale du logement et des équipements… Les bijoux, objets de collection ou œuvres d'art ont aussi « une couverture plus limitée ». Airbnb rappelle avec insistance que sa garantie hôte « ne remplace ni l'assurance habitation (locataire ou propriétaire), ni votre assurance responsabilité civile. Vous devrez peut-être satisfaire à d'autres obligations en matière d'assurance ». Bref, soyez prudent car activer la garantie de la plateforme ne semble pas si simple si le voyageur casse quelque chose chez vous.

Discussion avec son assureur - Pour être plus serein, mieux vaut donc avoir souscrit une assurance habitation couvrant le logement mis en location. Sur son site internet, MMA conseille de ne pas se limiter au type de garantie proposée par exemple par Airbnb : « Les conditions d’indemnisation sont très limitées. L’assurance de la plateforme n’intervient qu’en dernier recours, si le litige n’a pu être réglé directement avec le locataire ». En cas de question sur l’étendue de la couverture et de l’indemnisation, vous pouvez donc interroger votre assureur.

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© MoneyVox / MR / Janvier 2020

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