Louer son bien sur Airbnb en 2025 : règles, fiscalité, assurance et rentabilité

Depuis plusieurs années, Airbnb s'est imposé comme une plateforme incontournable pour les propriétaires souhaitant louer leur logement de manière flexible et lucrative. En 2025 cependant, la réglementation, la fiscalité et les contraintes ont évolué. Explications.

Quelles sont les règles pour louer mon logement ?

En 2025, la location de courte durée via Airbnb est encadrée par la loi Le Meur, entrée en vigueur le 1er janvier 2025, qui renforce le contrôle des locations touristiques afin de limiter leur impact sur le marché du logement.

Obtention d'un numéro d'enregistrement

Avant même de mettre son logement en ligne, le propriétaire doit impérativement le déclarer à la mairie via un portail numérique dédié. Avant la loi Le Meur du 19 novembre 2024, seule une déclaration en mairie était requise, sans délivrance d'un numéro d'enregistrement. Désormais, la loi introduit ce numéro à 13 chiffres, mais toutes les communes ne l'ont pas encore mis en place : elles ont jusqu'au 20 mai 2026 pour instaurer une procédure d'enregistrement donnant lieu à sa délivrance.

Publication de ce numéro sur l'annonce

Ce numéro devra obligatoirement figurer sur chaque annonce publiée sur Airbnb. En cas de manquement, le maire pourra prononcer des amendes administratives pouvant atteindre 10 000 euros pour absence d'enregistrement, et jusqu'à 20 000 euros en cas de fausse déclaration ou d'utilisation d'un faux numéro.

Les décrets d'application précisant les modalités sont attendus au premier semestre 2026.

Durée maximale de location pour une résidence principale

La loi Le Meur donne désormais aux communes la possibilité de limiter à 90 jours par an la durée maximale de location d'une résidence principale sur Airbnb, contre 120 jours auparavant.

Cependant, cette réduction n'est applicable que si la commune adopte une délibération expresse en ce sens. À défaut, la limite reste fixée à 120 jours par an.

La durée maximale de location est de 120 jours, voire 90 jours dans les communes qui font le choix de la limiter

Le maire dispose également d'un pouvoir de contrôle renforcé : en cas de dépassement, il pourra infliger une amende administrative pouvant atteindre 15 000 euros par année d'infraction, à compter de l'entrée en vigueur des décrets prévue au plus tard le 20 mai 2026.

La loi prévoit en outre trois cas précis où cette durée peut être déplafonnée, mentionnés à l'article L.324-1-1 IV du Code du tourisme.

Il reste par ailleurs possible de louer une chambre dans sa résidence principale sans limite de durée, dès lors que le logement n'est pas mis entièrement à la disposition du locataire : il ne s'agit alors pas d'un meublé de tourisme au sens du Code du tourisme.

Comment mettre son logement en location sur Airbnb

Après avoir obtenu le numéro d'enregistrement obligatoire, il faut créer son annonce sur la plateforme. La rédaction de l'annonce doit être claire et précise, les photos soignées. Il est important d'indiquer les règles de la maison, les conditions d'accueil, et d'être transparent sur les équipements.

La gestion du calendrier est essentielle pour éviter les surréservations. Certains propriétaires délèguent la gestion à des conciergeries spécialisées, qui assurent l'accueil, le ménage et la maintenance, moyennant des frais pouvant aller de 15 % à 30 % des revenus.

Résidence secondaire : changement d'usage et compensation

Pour les résidences secondaires situées en zones tendues, un propriétaire doit obtenir une autorisation préalable de changement d'usage. Dans ces zones, une compensation peut être exigée, en transformant un local commercial ou un autre logement en habitation pour compenser la mise en location touristique.

La loi Le Meur renforce également les contrôles et élargit la liste des communes pouvant soumettre la location saisonnière à autorisation. L'absence de changement d'usage peut entraîner des sanctions financières pouvant aller jusqu'à 50 000 euros et la remise en état des lieux.

Règlement de copropriété et voisinage

Même si la loi autorise la location courte durée, le règlement de copropriété peut l'interdire ou en limiter la pratique. Il est donc essentiel de consulter ce règlement avant tout investissement.

La loi Le Meur a assoupli les règles de modification des règlements de copropriété pour interdire les locations touristiques : il suffit désormais d'un vote à la double majorité, contre l'unanimité auparavant. Toutefois, cette modification n'est possible que si le règlement initial comporte une clause d'habitation bourgeoise.

Par ailleurs, pour les règlements établis après le 21 novembre 2024, la possibilité de louer en meublé de tourisme doit obligatoirement être mentionnée. De plus, les nuisances répétées ou troubles du voisinage peuvent donner lieu à des procédures judiciaires.

La fiscalité applicable aux revenus Airbnb en 2025

Avant toute chose, il convient de distinguer deux statuts possibles pour le loueur : le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur en meublé professionnel (LMP).

Le LMNP concerne les propriétaires percevant moins de 23 000 euros de revenus locatifs par an, ou dont ces revenus restent inférieurs à 50% du revenu global du foyer.

Le LMP s'applique dès lors que ces seuils sont dépassés et que l'activité est inscrite au RCS. Ce statut entraîne des obligations comptables plus lourdes mais permet certains avantages fiscaux et sociaux (notamment l'imputation des déficits).

Le régime micro-BIC

Si les recettes locatives brutes ne dépassent pas 15 000 euros par an pour les logements non classés, le loueur non professionnel (LMNP) bénéficie automatiquement du régime micro-BIC. Il profite alors d'un abattement forfaitaire de 30% sur ses recettes, sans déduction possible de charges réelles. Il peut cependant tout de même faire le choix du régime réel.

Pour les logements classés en meublé de tourisme ou les chambres d'hôtes, l'abattement est porté à 50%, avec un plafond de 77 700 euros de recettes.

Le régime réel

Le propriétaire est soumis d'office au régime réel si ses recettes excèdent 15 000 euros pour un bien non classé, ou 77 700 euros pour un bien classé.

Ce régime, plus complexe, permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, amortissements du bien et du mobilier). Il suppose une comptabilité rigoureuse.

Ce régime peut s'avérer plus avantageux pour les loueurs réalisant des dépenses importantes ou amortissant un bien acquis récemment.

Cotisations sociales et statut

À partir de 23 000 euros de recettes annuelles, les revenus issus de la location Airbnb sont assujettis aux cotisations sociales via l'URSSAF. Ils peuvent faire basculer le loueur dans la catégorie de LMP s'il remplit les conditions mentionnées ci-dessus.

Déclaration des revenus

Depuis plusieurs années, Airbnb transmet automatiquement aux autorités fiscales les informations relatives aux revenus perçus par ses utilisateurs. Il est donc indispensable de déclarer ses recettes dans la catégorie des BIC sur la déclaration de revenus, en complément de la déclaration en mairie.

Les impacts de la loi de finances pour 2025 en cas de revente

La loi de finances pour 2025 a supprimé une niche fiscale avantageuse pour les loueurs non professionnels : il n'est désormais plus possible de neutraliser, lors du calcul de la plus-value immobilière, les amortissements pratiqués dans le cadre du régime réel.

Autrement dit, la plus-value imposable tient désormais compte de ces amortissements, ce qui peut augmenter la facture fiscale en cas de revente du logement loué sur Airbnb.

Quel est l'intérêt de louer sur Airbnb par rapport à d'autres formes de location ?

La location courte durée via Airbnb présente des avantages évidents : flexibilité, revenus potentiellement plus élevés qu'en location classique, et maîtrise du calendrier. Pourtant, en 2025, la rentabilité diminue sous l'effet de la réglementation, des charges fiscales et sociales, et des frais inhérents à la gestion (ménage, conciergerie).

En comparaison, la location meublée longue durée offre une stabilité plus grande, une fiscalité plus lisible, et moins de contraintes administratives. Elle est idéale pour des propriétaires souhaitant un revenu régulier sans gestion intensive.

Le bail mobilité est une alternative récente, adaptée aux locataires temporaires (étudiants, salariés en mission), avec un contrat flexible, mais souvent limité à 10 mois et moins rentable.

Pour les propriétaires disposant de plusieurs biens, l'investissement dans une résidence étudiante ou en colocation peut offrir un compromis entre rentabilité et gestion simplifiée.

Faut-il une assurance spécifique pour louer sur Airbnb ?

La location de courte durée peut exposer à des risques spécifiques : dégradations, litiges, responsabilité civile en cas d'accident. En général, l'assurance habitation classique ne couvre pas la location touristique.

Airbnb propose une Garantie Hôte qui couvre certains sinistres, mais celle-ci n'est pas un contrat d'assurance et comporte des exclusions.

Il est fortement conseillé de souscrire une assurance spécifique pour les locations saisonnières, couvrant la responsabilité civile, les dégâts matériels, la perte de loyers, et éventuellement les recours des tiers. Certaines compagnies proposent désormais des extensions dédiées aux locations Airbnb.

Faut-il un DPE pour louer mon logement sur Airbnb ?

Oui, dans certains cas. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Le Meur au 1er janvier 2025, le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient obligatoire pour toute nouvelle mise en location touristique d'un logement situé en zone tendue et nécessitant une autorisation préalable de changement d'usage.

Concrètement, la loi prévoit que tout nouveau meublé de tourisme mis sur le marché et soumis à cette autorisation doit, depuis le 21 novembre 2024, présenter une étiquette énergétique comprise entre A et E. Les logements classés F ou G, considérés comme des passoires thermiques, ne peuvent donc plus être loués à titre touristique dans ce cadre, une exigence plus stricte que celle applicable à la location longue durée.

Pour les meublés de tourisme déjà sur le marché avant le 21 novembre 2024, aucune obligation de performance énergétique ne s'applique pour le moment. En revanche, à compter du 1er janvier 2034, ils devront obligatoirement afficher une étiquette D ou meilleure pour pouvoir continuer à être loués.

En revanche, si vous louez simplement votre résidence principale de manière ponctuelle sur Airbnb (dans la limite de 120 jours par an), le DPE n'est pas exigé.

Les propriétaires qui ne respecteraient pas ces obligations s'exposent à une astreinte de 100 euros par jour à compter de la demande de production du DPE par le maire, ainsi qu'à une amende pouvant atteindre 5 000 euros par logement en cas de non-respect des conditions imposées par la commune. Les décrets d'application précisant ces obligations sont attendus au plus tard le 20 mai 2026.

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