Depuis le 1er janvier 2026, une nouvelle hausse de la contribution sociale généralisée (CSG) est entrée en vigueur, après son adoption dans le cadre de la loi de financement de la Sécurité sociale. Pour rappel, la CSG est un prélèvement obligatoire destiné à financer la Sécurité sociale. Elle s'applique à la quasi-totalité des revenus perçus par les ménages, y compris ceux provenant du capital : intérêts hors livrets réglementés, dividendes, plus-values, mais aussi revenus immobiliers. En 2024, la CSG sur les revenus du capital a ainsi rapporté près de 17,6 milliards d'euros, soit environ 11,5% de l'ensemble des recettes de CSG, principalement affectées aux régimes de retraite, à la branche autonomie et au financement des déficits sociaux.
Jusqu'au 31 décembre 2025, le taux de CSG applicable aux revenus du capital était fixé à 9,2%. Il s'ajoutait aux autres prélèvements sociaux, notamment la CRDS et le prélèvement de solidarité, pour former un taux global de 17,2%. Depuis le 1er janvier 2026, ce taux de CSG est relevé à 10,6%, soit une hausse de 1,4 point. Le taux total des prélèvements sociaux sur les revenus concernés atteint désormais 18,6%.
Les loueurs pas uniformément concernés
En matière d'immobilier locatif, cette hausse ne s'applique toutefois pas de manière uniforme. Le texte opère une distinction nette entre la location nue et la location meublée. Les revenus fonciers issus de la location vide ne sont pas concernés par le relèvement de la CSG. Les bailleurs qui louent un logement non meublé continuent donc d'être soumis au taux global de prélèvements sociaux de 17,2%, y compris en cas de plus-value lors de la revente d'un bien autre que la résidence principale, qui demeure exonérée d'impôt sur le revenu.
La situation est différente pour la location meublée. En principe, les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont visés par la hausse de la CSG. Dans les faits, l'impact varie fortement selon le profil du loueur et le régime fiscal retenu. Les locations de courte durée générant plus de 23 000 euros de recettes annuelles relèvent du régime des cotisations sociales et non des prélèvements sociaux ; elles échappent donc mécaniquement à la hausse de la CSG.
C'est confirmé : « Tous les PER sont concernés par la hausse de la CSG »
De même, pour les loueurs ayant opté pour le régime réel, la possibilité de déduire l'ensemble des charges, amortissement du bien compris, conduit fréquemment à une base imposable très faible, voire nulle, limitant fortement l'effet concret de la hausse.
En revanche, la réforme pénalise davantage les loueurs en meublé de moyenne ou longue durée soumis au régime micro-BIC, ainsi que ceux imposés au réel mais dégageant des revenus nets significatifs. Pour ces investisseurs, la hausse de la CSG se traduit par une ponction supplémentaire directe sur le rendement locatif. Et dernière mauvaise nouvelle : la hausse s'applique aux revenus perçus en 2025, imposables en 2026.
