Ce texte d'origine parlementaire, en chantier depuis avril 2023, a fait l'objet fin octobre d'un compromis en commission mixte paritaire (CMP) entre l'Assemblée nationale et le Sénat. Une version du texte commune aux deux chambres, issue de cette procédure, a pu finalement être approuvée mardi par les sénateurs, et doit l'être jeudi par les députés.

La loi ne vise pas à interdire mais à « réguler » les meublés, une activité certes « nécessaire dans les zones touristiques », mais « qui prend aujourd'hui une ampleur incontrôlable », avait résumé durant la CMP la député macroniste Annaïg Le Meur, l'une des élus à l'origine du projet.

Car le boom des locations de type AirBnb, notamment dans les grandes agglomérations, a contribué à « favoriser la spéculation » et à « compliquer encore l'accès au logement » classique, a-t-elle observé.

« C'est un texte pour les Français, pour tous ceux qui recherchent un logement de longue durée et qui ne parviennent pas à se loger », a ainsi souligné, lors des débats au Sénat, la ministre du Logement Valérie Létard.

Pour contrôler le phénomène, la loi réforme notamment la fiscalité applicable à ces locations, jusqu'à présent plus favorable que celle pesant sur les logements classiques.

Pour les meublés de tourisme non classés - qui n'ont pas sollicité de label, de une à cinq étoiles - l'abattement fiscal passera de 50% à 30%, s'alignant ainsi sur la location nue, avec un plafond à 15.000 euros.

Quant aux meublés classés et chambres d'hôtes, ils bénéficieront d'un abattement ramené de 71% à 50%, et d'un plafond abaissé à 77.700 euros.

- « Boîte à outils » pour les maires -

Le texte donne par ailleurs aux maires une « boîte à outils » pour réguler le phénomène, a expliqué dans un communiqué le député (PS) Inaki Echaniz, co-auteur de la loi. S'ils le jugent nécessaire, les élus pourront ainsi plafonner à 90 (au lieu de 120 actuellement) le nombre de jours dans l'année où un particulier peut louer sa résidence principale sur une plateforme.

Toutes les communes pourront aussi mettre en place des quotas de meublés de tourisme. Et celles situées en « zone tendue », ou comportant plus de 20% de résidences secondaires, pourront désigner, dans leur plan local d'urbanisme (PLU), des zones réservées à la construction de résidences principales.

A Paris, le prochain PLU, qui sera voté mi-novembre, doit ainsi comporter une interdiction de nouvelles locations meublées touristiques à Montmartre, dans le Marais et aux abords de la Tour Eiffel, selon Ian Brossat, sénateur communiste et conseiller à la mairie de Paris.

Reste à savoir combien de villes se saisiront de ces nouvelles possibilités, alors que jusqu'à présent, seules 350 communes ont imposé des restrictions, sur les 4.000 qui le pouvaient, selon un décompte d'AirBnB.

Le texte prévoit par ailleurs de généraliser le numéro d'enregistrement pour tous les meublés (résidence principale et secondaire). Le loueur devra en outre fournir des justificatifs de propriété, et informer son syndic de copropriété - qui pourra décider dans son règlement d'interdire ou non la location en meublés de tourisme.

La création de nouveaux logements en location meublée touristique sera désormais soumise dans toutes les communes à une autorisation de changement d'usage, si un logement d'habitation devient un logement à usage commercial.

La nouvelle loi a été saluée par les représentants des hôteliers qui y ont vu « une réponse équilibrée aux besoins de nos concitoyens et aux impératifs économiques du secteur de l'hôtellerie ».

A l'inverse, AirBnB, dont la France est le deuxième marché - la plateforme héberge des propositions de locations dans plus de 29.000 communes du pays - a « regretté » les restrictions apportées par un texte qui, selon elle, ne résoudra pas les problèmes d'accès au logement.

Impôts sur l'immobilier : coup dur pour de nombreux propriétaires