Votre avis sur un investissement Scellier Intermédiaire

[manued2]

Bonjour,

J'ai besoin de conseils et d'avis sur un investissement Scellier que je viens de réserver (j'attends le dossier du promoteur contresigné par recommandé + délai de 7 jours, ce qui me laisse un peu de temps pour me rétracter si nécessaire, sans frais).
J'espère que vous prendrez quelques minutes pour m'éclairer... (on a toujours peur de faire une bêtise !)

Ma situation : 30 ans, divorcée, sans enfant, simulation impôts 2010 : 5 300 euros, propriétaire de ma résidence principale (prêt en cours) + 1 prêt conso.
Ma capacité d'emprunt pour ce projet est limitée (115 KE) pour atteindre 40% d'endettement.
L'objectif principal : capitaliser/investir dans l'immobilier tout en bénéficiant d'une économie d'impôt (le calcul est simple : soit je paye +500 euros/mois à l'état soit je capitalise en parallèle avec un effort d'épargne limité : sur le papier, c'est idéal).
Oui mais voilà, sur le papier c'est bien, dans la pratique j'ai peur de me mettre en "péril financier"... avec de mauvaises surprises !

Le financement (aucune offre de prêt à ce stade, il s'agit d'une simulation d'un cabinet en gestion de patrimoine) : 118 KE sur 25 ans, taux 3,90 % + 0,30 % pour l'ADI. Mensualité : 670 euros.
Gestion locative : 10,5 % (gestion courante + loyers impayés sans franchise, illimité, 100% des loyers charges comprises) par contre ni carence ni vacance locative (sinon le taux passe à 13% avec une franchise de 45 jours). Loyer plafonné : 390 euros /mois.
En résumé, en prenant toutes les dépenses (mensualité prêt et ADI, charges locatives, charges copro, taxe foncière - exonérée les 2 premières années) et les recettes (loyers + économies d'impôt), l'effort moyen mensuel est de 36 euros.
Encore une fois, ça a l'air alléchant (dans le meilleur des mondes !) - même si je ne suis pas à l'abri d'imprévus type travaux à réaliser dans la copro (d'un autre côté dans du neuf c'est limité, non ?!).

Maintenant, voilà le programme neuf proposé :
Vous imaginez bien qu'avec 115 KE, les offres se font rares !

Bien : T1 25 m2 avec balcon au 2e étage dans une petite résidence R+3, 49 logements. Ascenceur. Exposition nord ouest.
Promoteur : Cogedim
Ville (zone A) : Nice, 5e ville de France, centre-ville, dans le quartier Madeleine. A deux pas de la fac de Lettres et de la fac de droit. L'immeuble se trouverait à quelques mètres du CROUS. Transports à 2 pas (bus et d'ici peu tramway). A 10 min en bus, la promenade des Anglais. Commerces, restaurants, banques à proximité.
J'ai prévu d'y aller dans les 10 jours pour voir "de mes yeux" et me mettre à la place d'un locataire qui chercherait un appartement.
Concrètement je mise sur les étudiants vu qu'il s'agit d'un T1...

Pensez-vous que j'ai fait une erreur en mettant un option sur ce logement ? Si oui ou non, pourquoi ?
Merci d'avance pour vos précieuses réponses...

Emma

 

[calculator]

Bonjour Emma,

Très rapidement, une première chose me fait sursauter dans ce qui a été écrit, mais je n'ai peut être pas tout bien compris... Je crois lire que la première étape sera dans une dizaine de jours (réception du recommandé + 7 jours délai légal de rétractation)... Et je crois lire quelques lignes plus bas que vous comptez voir le bien dans 10 jours.
Je pense qu'il faut IMMEDIATEMENT aller voir ce bien, je comprends bien qu'une offre à ce niveau de prix est rare, mais vous faites de l'investissement immobilier AVANT de faire de la défisc.

Et à ce titre, pour acheter un bien, on visite le bien, le quartier, on analyse les possibilités de location pour de l'investissement locatif, on se fait une idée générale quoi... C'est primordial pour un investissement immobilier (le cadeau scellier, c'est la cerise sur le gateau, il faut le voir comme ça). Et le faire dans 10j, c'est bien tard à mon sens, cela doit être fait en amont de toute signature.

Alors même si celle-ci a déjà été apposée sur quelque document que ce soit, je vous propose de sauter dans le premier train/avion/bus/carosse et voir ce bien de plus près avant la fin du délai légal.

Il vaut mieux laisser filer une affaire que se retrouver avec un fil à la patte pendant plusieurs années... Les robiens de la colère nous le rappellent très régulièrement...

Bien cordialement.

 

[manued2]

Bonsoir
Avant tout merci pour votre réactivité et votre réponse avisée...
En effet, vous avez raison, je devrai aller voir l'emplacement plus rapidement (j'ai des impératifs professionnels dans les jours à venir, je dois implement m'organiser... ce n'est pas un projet à prendre à la légère !).
Par ailleurs j'ai des amis qui habitent sur place (je suis moi-même originaire du Sud, une coïncidence, le fiscaliste qui m'a proposé ce bien ne le savait pas). Bref, ces amis vont également voir l'emplacement et me dire ce qu'ils pensent de ce quartier...
Je suis bien consciente que l'économie d'impôt est la "cerise sur le gateau" ; en fait je considère que les personnes qui "réussissent" financièrement sont ceux qui ont su faire des investissements au cours de leur vie et qui peuvent en profiter à la cinquantaine (ou alors avoir un super job toute sa vie mais nous savons bien qu'il peut y avoir des accidents de parcours !). Du coup j'ai vraiment envie d'investir dans l'immobilier, impôt ou pas impôts. A priori mes revenus vont aller à la hausse, je viens tout juste de divorcer (donc les parts suppl à court terme je n'y crois pas trop !). n'est-ce pas le bon moment ?!

Que pensez-vous du descriptif du bien à première vue ? Et du montage financier ? (j'ai souvent lu que 25 ans c'était trop long, je vais essayer de trouver un financement sur 20 ans mais vu mon endettement ce n'est pas gagné).

Merci d'avance pour votre retour "expert" !

Emma

 

[calculator]

Mes première impressions...
Oui, le calcul tel qu'il est présenté peut être alléchant mais il faut bien prendre en compte ces points:
-quelle sera la valeur réelle du loyer?
-40% d'endettement, c'est cohérent? Si les salaires vont grimper, why not... A vérifier.
-si c'est pour des étudiants, il risque d'y avoir un turn over important et cela sous entend
des remises en état plus fréquentes
et surtout des périodes de vacances locatives (pendant l'été of course)
-à ce titre, il convient de se demander si l'assurance vacance locative n'est pas intéressante à rajouter
mais il faut vérifier les franchises en durée / en somme.
et pourquoi pas en changer s'il s'agit d'un package, peut être d'autres assureurs pourraient répondre
ceci dit, 10j c'est court pour faire des comparatifs. A noter que 10% de la somme en assurance, c'est un peu plus d'un loyer par an.
-pour la durée du montage, il faut considérer ceci
une durée longue diminue l'effort d'éparge mensuel évidemment, c'est une lapalissade.
mais si on décide de revendre avant le terme des 25 ans, le capital ne sera pas entièrement remboursé
il faut donc se positionner dans une optique de revente (pas pour les plus values...) mais pour les changements de vie (et que faire si je décide de payer les études du petit dernier? Et si et ça... Il peut y avoir des accidents de parcours, positifs ou négatifs j'entends)
-les calculs, il faut toujours les refaire de son côté, mais avec ses propres paramètres... Les simulations optimistes ont eu raison de nombre d'investisseurs trop confiants dans les qualités des vendeurs.

Conclusion: il est extrêmement important de valider le loyer dans un premier temps; cela peut se faire en cherchant des sites de location sur le net et faire ses propres simulations par exemple, pour défricher le terrain, avant d'aller arpenter le marché local.

Bien cordialement.

 

[calculator]

Un point également à ne pas négliger... Le scellier, c'est une location à titre de résidence principale.
Si la location se destine à un étudiant, c'est un point important à vérifier!!!!!
Cdlt

 

[manued2]

- Sur la valeur du loyer : j'ai cherché sur différents sites et le montant moyen/m2 en location dans Nice est de 17 euros (ex : 16,44 euros sur PAP).
Avec 390 euros pour 25 m2, on est en dessous (d'un autre côté c'est un Scellier Intermédiaire) et je ne compte pas le balcon de 5 m2...
D'ailleurs sur le prix du bien (4600 euros/m2) les infos trouvées sur du neuf à Nice dans un site comme [lien réservé abonné] est compris entre 4800 et 6300 euros/m2, du coup j'ai le sentiment que le prix n'a pas été "gonflé" par rapport au marché...
- 40% d'endettement c'est beaucoup c'est vrai, mais j'ai un "reste à vivre" de 1800 euros/mois environ, pour une personne seule... même si les banquiers ne regardent pas que cet aspect...
- vous avez raison sur la vacance locative... un gros point à vérifier. D'ailleurs ce n'est pas un "package" que j'achèterai, j'ai la possibilité d'interroger d'autres prestataires que ce soit pour mon prêt et pour la gestion locative - et c'est ce que je compte faire...

J'ai une question pour vous -vous m'avez l'air particulièrement bien informé et vos questions/réponses sont vraiement pertinentes - avez-vous, vous-même, déjà fait un investissement locatif ? Si oui, en êtes-vous satisfait ?
Ne vous sentez pas obligé de répondre si cela vous embarrasse pour une raison ou une autre... Je vous suis déjà très reconnaissante pour le temps que vous avez pris à me répondre (à cette heure tardive !).

Bonnne soirée !
PS : billets d'avion réservés mon capitaine !

 

[ZRR_pigeon]

Ma situation : 30 ans, divorcée, sans enfant, simulation impôts 2010 : 5 300 euros, propriétaire de ma résidence principale (prêt en cours) + 1 prêt conso.

un pret conso ? combien ? pourquoi ?

cela pourrait inquieter un banquier non ? sauf si c'est maitrisé (court terme et ciblé).

 

[manued2]

Bonsoir ZRR_pigeon
Un prêt conso en effet qui, le comble !, a été contracté pour payer mes impôts 2009 !! (que je n'avais pas anticipé et surtout où j'ai du prendre en charge la part de mon ex-mari, mais ça c'est une autre histoire !!).
Vu avec mon banquier et le fiscaliste qui a également interrogé des banques : c'est jouable mais pas gagné ! (aujourd'hui mon endettement est de 35%)
dans tous les cas j'ai une condition suspensive d'obtention du prêt...
Bonne soirée
Emma

 

[ZRR_pigeon]

Bonsoir ZRR_pigeon
Un prêt conso en effet qui, le comble !, a été contracté pour payer mes impôts 2009 !! (que je n'avais pas anticipé et surtout où j'ai du prendre en charge la part de mon ex-mari, mais ça c'est une autre histoire !!).
Vu avec mon banquier et le fiscaliste qui a également interrogé des banques : c'est jouable mais pas gagné ! (aujourd'hui mon endettement est de 35%)
dans tous les cas j'ai une condition suspensive d'obtention du prêt...
Bonne soirée
Emma

Attention tout de meme au terme "effort d'epargne". Sous ce terme anodin se cache un decalage de tresorerie sournois....
on vous dit 100 euros d'efforts d'epargne, en fait c'est 300 euros mais l'annee suivante vous payez 200 euros en moins...

donc mathematiquement c'est juste mais dans la pratique, il faut regarder de pres la tresorerie...les 2 premieres annees sont dures entre interets intercalaires et decalage de tresorerie (entre charges et avantage fiscal)....

 

[Gagarine]

Bonjour,

Au delà du taux d'endettement qui risque de coincer, je me pose quelques questions sur le bien : l'emplacement semble bon (centre d'une grande ville) et la taille correspond au marché local (T1 pour un quartier étudiant) donc je ne m'inquiète pas pour la capacité de location (sous réserve que l'appartement soit correctement placé dans la résidence). En revanche, 2 points me gênent : étudiant = vacances locatives. Une assurance qui vous couvre les 1 à 2 mois d'été va vous couter les yeux de la tête. Deuxièmement, la revente : Pour qu'un Scellier soit rentable, il ne faut pas revendre à un investisseur pour des raisons de rentabilités. Il faut donc vendre soit pour à quelqu'un qui cherche une RP (impossible avec un T1) ou un appartement pour ses enfants (possible mais délicat). C'est pour cela qu'il est préférable d'investir dans du T3 de 65m². Mais ce n'est pas le même prix...

Reste l'option de la location saisonnière : vous louez à un étudiant de septembre à juin. Et juillet/aout à des vacanciers. Mais cela implique de meubler l'appartement et c'est incompatible avec le dispositif Scellier (à moins de ne pas préciser à l'administration que vous louez meublé toute l'année et vous arranger pour le paiement de la location saisonnière reste discrète... Très rentable mais franchement pas légal . Cela dit, c'est quand même ce que je ferai )

+1 ZRR_pigeon : Attention à la trésorerie, c'est à dire au besoin réel et immédiat de fonds.

 

[IMEI]

en fait je considère que les personnes qui "réussissent" financièrement sont ceux qui ont su faire des investissements au cours de leur vie et qui peuvent en profiter à la cinquantaine [...]. Du coup j'ai vraiment envie d'investir dans l'immobilier, impôt ou pas impôts

Ceux qui ont "réussi leur vie" ont surtout évité de faire des investissements foireux.
Les autres se sont fait tondre en courant après leur cliché fétish.

En fait, la plupart de ceux qui ont réussi leur vie appartiennent au dispositif industriel de tonte des moutons naïfs.

 

[ZRR_pigeon]

taxe foncière - exonérée les 2 premières années)

a verifier aupres de la mairie de Nice qu'ils ont vote l'exoneration de la taxe fonciere sinon vous allez decouvrir comme beaucoup d'entre nous apres coup que votre rentabilite diminue encore un peu plus a cause de cette taxe fonciere.

Une stat sur les programmes que j'ai achete et ceux de mon entourage direct (une dizaine de personnes) :
9 programmes sur 12 n'ont pu profiter de l'exoneration de la taxe fonciere.
sur les 9, 4 ont vu cette exoneration disparaitre au cours des 3 dernieres annees...

C'est logique au vu de l'explosion de la fiscalite locale (et des depenses afferentes), pourquoi garder cette exoneration vu que ca coute de l'argent et que les investisseurs sont peu regardants ?

 

[Buffeto]

C'est logique au vu de l'explosion de la fiscalite locale (et des depenses afferentes), pourquoi garder cette exoneration vu que ca coute de l'argent et que les investisseurs sont peu regardants ?

peu regardants , peu regardants......je prefere y regarder à 2 fois quand meme...

 

[ZRR_pigeon]

peu regardants , peu regardants......je prefere y regarder à 2 fois quand meme...

Vous n'etes pas statistiquement representatif

Meme sur la population qui frequente CBanque, et qui se renseigne et se questionne et donc est statistiquement plus mefiante que la moyenne (et donc pas non plus statistiquement representative), on voit qu'il y a un certain nombre de "pigeon" prets a acheter un T1 de 12m2 a chabignol-sous-limoges a 200 000 euros ... du moment qu'on leur dit qu'ils paieront moins d'impot.

 

[Gagarine]

Allez Limoges !

 

[Buffeto]

Allez Limoges !

un peu de calme , merci . les manifestations autonomistes ne seront à l'avenir plus tolérées sur CBANQUE

 

[calculator]

Bonsoir à tous,

Je ne connais pas Limoges, mais allons-y, allez Limoges...
Je rejoins ce qui a été dit à propos de l'effort d'épargne... C'est un décalage d'une année qu'il faut bien prendre en compte, et ce surtout si l'année dernière vous aviez dû faire un prêt conso pour payer des impôts. Même si cet acte a pu témoigner d'un souci de trésorerie passager, celui-ci peut se reproduire à l'avenir pour des raisons très diverses...
Parmi lesquelles par exemple des dépenses liées à l'investissement lui-même. Ce serait un comble, non?
C'est dans ces aspects trésorerie que le petit effort supplémentaire demandé par le scellier peut peser parfois lourd...
Néanmoins, un produit de défisc s'aborde sur la durée et il faut donc bien évidemment prendre en compte la situation dans les années à venir, sans trop exagérer les augmentations de salaire...

Donc de la discussion qui ressort, il semble que ce taux d'endettement de 40% et ce prêt à la conso soit deux indicateurs importants à prendre en compte rigoureusement, mais je pense que c'était clair pour vous.

Par ailleurs, concernant la taxe foncière, je crois qu'il y a deux aspects. Il y a une taxe régionale et une taxe locale, je ne sais plus bien laquelle est censée être éxonérée et laquelle n'est pas censée l'être. Mais par contre, la fameuse 'éxonération de taxe foncière pendant deux ans' chère à nos vendeurs de défisc n'est dans la pratique pas si évidente que cela... Je n'ai plus bien de souvenirs sur le sujet.

Cordialement.

 

[ZRR_pigeon]

Par ailleurs, concernant la taxe foncière, je crois qu'il y a deux aspects. Il y a une taxe régionale et une taxe locale, je ne sais plus bien laquelle est censée être éxonérée et laquelle n'est pas censée l'être. Mais par contre, la fameuse 'éxonération de taxe foncière pendant deux ans' chère à nos vendeurs de défisc n'est dans la pratique pas si évidente que cela... Je n'ai plus bien de souvenirs sur le sujet.

Je viens de m'attaquer a ce probleme de taxe fonciere, qui se decompose comme suit:
1- taxe communale
2- taxe intercommunale
3 -taxe departementale
4- taxe regionale
5- enlevement des ordures

1/ represente le gros de la somme (> 50%)
1/ +2/ +3/ +4/ peuvent etre exoneres au mieux pendant 2 ans, 5/ s'applique toujours.
souvent 1/ n'est pas voté par la commune et donc on paye 1/ + 5/

Voila...
Je ne parle pas de la taxe d'habitation que les gestionnaires ont la flemme de faire suivre au locataire et qui reviennent dans votre boite aux lettres...

 

[calculator]

Et bien voilà, c'est très clair!!!
Merci ZRR...
Par contre, la taxe ordures ménagères se récupère auprès du locataire... Faut en avoir du courage et suivre ses comptes, mais ça marche...

 

[Buffeto]

Par contre, la taxe ordures ménagères se récupère auprès du locataire... Faut en avoir du courage ...

quel courage ? tu fais cadeau de la taxe des ordures ménagères à tes locataires ?
ce que tu appelles courage , j'appelle ça mauvaise gestion.