Votre avis sur un investissement Scellier Intermédiaire

[manued2]

Bonsoir Gagarine
Merci pour cet avis...
Ma capicité d'emprunt est bien trop faible pour pouvoir acheter un T2 ou T3 (115 000 euros) - d'ailleurs je ne peux même pas acheter une cave (4000 euros) ou une place de parking (15 000 euros) en +, ce qui est bien dommage !
Pour les vacances locatives il faudrait idéalement que je trouve un assureur correct - si vous avez des noms de gestionnaires locatifs sérieux je suis preneuse ! Quant à votre solution, c'est un peu dangereux (moi qui n'ose pas prendre le métro sans avoir un ticket, imaginez donc !!!). Ceci dit, toute ma famille est dans le sud et mes meilleurs amis du côté d'Antibes, à qlques km, je passe donc souvent des semaines l'été dans la région... Je me dis qu'au pire si je rencontre ce type de problème, je pourrai peut-être profiter de l'appartement quelques semaines l'été - dans mon sac de couchage !! C'est farfelu, l'objectif n'est évidemment pas là !!!
Qu'entendez-vous par le besoin réel et immédiat de fonds ?
Emma

 

[calculator]

Bonsoir Buffetophile,

La phrase exacte était ''faut en avoir du courage et suivre ses comptes". Je m'adressait principalement aux autodidactes motivés qui démarrent dans l'investissement locatif et qui donc ne connaissent peut être encore pas toutes les ficelles... d'un bon gestionnaire ;-).
Se retrouver devant des tonnes de papiers, de décompte et de formulaires implique une bonne dose de travail et donc de courage...
Deuxième possibilité: il y a la société de gestion locative, qui sera bonne gestionnaire aussi (surtout pour elle d'ailleurs...).
Bien cordialement.

 

[Gagarine]

Qu'entendez-vous par le besoin réel et immédiat de fonds ?

Bonjour,

Sur le papier, l'opération peut vous couter en moyenne 200€ ou 300€ par mois. Mais dans la réalité, vous risquez de devoir débourser parfois 1000€, parfois rien ! En ce qui concerne l'économie d'IR, elle n'est pas immédiate et il faut néanmoins rembourser votre crédit tous les mois. Si en plus vous mettez 2 ou 3 mois à trouver un locataire (imaginez une livraison en janvier, pour un logement étudiant, c'est moyen...). Ce type d'opération ne supporte d'être en flux tendu. Il faut impérativement avoir une petite réserve.

Concernant la location "meublé" mais déclarée nue couplée à une location saisonnière, vous ne prenez pas beaucoup de risque...

 

[manued2]

Bonsoir et merci à tous pour ces échanges forts instructifs...
Pour résumer :
1/ je dois faire mes comptes de mon côté sans me laisser aveugler par la simulation présentée (et en étant plutôt pessimiste pour avoir plutôt de bonnes que de mauvaises surprises)
2/ je dois vérifier sur place un maximum d'éléments : l'emplacement/le quartier, les commerces, les transports ; j'ai déjà prévu d'aller voir des agences immobilières, la mairie et les projets à venir (et voir ce fameux point de taxe foncière), le CROUS qui est à quelques mètres du logement, faire un petit sondage auprès des étudiants (j'ai pensé faire la sortie des facs et leur poser des questions concrètes "avez-vous eu des difficultés à vous loger ?" "gardez-vous le logement l'été"...). Bref, une petite "étude terrain"...
3/ bien soigner le contrat de gestion locative (quitte à prendre la totale : carence/vacance locative et loyers impayés)
Je pense n'avoir rien oublié ?!!
Bonne soirée à tous

 

[manued2]

Calculator, je ne sais pas si vous avez reçu mes messages "privés"... je crois que n'ai pas accès à ce service sur le site...
Si vous souhaitez poursuivre les échanges, vous pouvez me communiquer en perso une adresse mail ou msn que je conserverai en toute confidentialité... (car,moi, je peux vous lire !)
Bonne soirée
Emma

 

[christianR]

Comme vous le dites très justement, soit vous donnez des impôts à l’état, soit vous les donnez à un promoteur et à un banquier...Dans les 2 cas vous les donnez quand même.
Reste donc à savoir, au final ce qu’il reste dans votre poche au bout des 9 ans de défiscalisation et ce qui se passera ensuite si vous revendez ou si vous ne revendez pas.
Tout d’abord, le montant de remboursement que vous indiquez correspond à un prêt de 122700 €
Je suppose que le prix de l'appartement est packagé. Cet appartement vaut donc si j’ai bien compris 115 000 €.
Avec un prêt sur 25 ans de 122 700 €, si vous revendez au bout de 9 ans (au passage votre simulation va-t-elle au-delà des 9 ans ?) le montant du capital restant dû est de 91 400 € pour un appartement qui en vaut 115 000 au départ.
Cet appartement risque fort d’être revendu à un investisseur comme l’a très justement fait remarqué Gagarine. En supposant que ce soit un investisseur gentil...Il demandera au moins 6% de rentabilité soit avec une moyenne d’environ 20 € du m2 et un loyer de 500 € un prix de vente de 100000 € auquel il faut déduire les frais d’agence de 6000 € soit plus que 94000 € sans compter les éventuels frais d’hypothèque et pénalités de remboursement anticipé.
Cet appartement vous aura rapporté 390 € par mois pendant 9 ans en supposant une location improbable de 12 mois sur 12 : 42 120 €
Gain fiscal 28 250 €
Gestion locative : les 10,50% se calculent sur les sommes encaissées (loyer 390 + charges) soit par exemple 450 € = 450x108x10.50%= 5103 €
Hypothèse taxes foncières : environ 3000 €
Mensualités payées : 670 x 108 = 72 360 €
Bilan financier :
Sorties : charges + rbt emprunt + capital restant dû = 5 103 +3000 + 91 400 + 72 360 = 171 863 €
Entrée : vente + loyers + gain fiscal = 94000 + 42120 + 28 250 = 164 370 €
171 683 – 164 370 = - 7 313 €
Ce calcul ne tient pas compte des charges de copro ni des assurances propriétaire non occupant ni des frais de renouvellement de bail ni des éventuelles charges d’entretien
Paramètres qu’on ne maitrise pas l’évolution des prix du m2 dans les années futures. Si l’immobilier repartait à la hausse, (pas pour tout de suite à mon avis) peut-être feriez vous une bonne affaire, s’il reste dans l’état, vous ne gagnerez rien voire vous perdrez de l’argent.
Concernant l’emplacement : point positif des commerces de proximité, université à 900m , point négatif boulevard très fréquenté circulation sur 4 files (2x2)


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