vos avis ?

[Tornado05]

Bon apparemment non concerné par les nouvelles mesures de la baisse des réductions d'impôt pour 2023 ou 2024 pour ceux qui achètent cette année ou l'an prochain, je suppose que c'est la date de passage chez le notaire qui fera foi. Voir article de corrigetonimpôt :

"Attention, la baisse des taux Pinel ne concernera que les investissements commençant en 2023 ou après; on retiendra la date de dépôt du permis de construire. Ceux qui achètent un Pinel aujourd’hui ou en 2022 auront les taux attractifs jusqu’au bout du dispositif".
[lien réservé abonné]

 

[Tornado05]

la date d'acquisition défini la réduction d'impots; il n' y a pas rectification au fur et à mesure...

C'est ce que j'ai compris dans mes dernières lectures, merci pour la confirmation moietmoi

 

[moietmoi]

C'est ce que j'ai compris dans mes dernières lectures, merci pour la confirmation moietmoi

en plus d'ici là, il faut relancer l'économie, et il y a les élections:
relance économique= augmentation des défiscalisations
préparations de élections:Haro sur les niches
une fois les éléctions passées: vive la défiscalisation...
les taux vont varier....

 

[Tornado05]

Alors là chapeau, parce que moi sur l'immo physique que je suis, je trouve ça dingue, l'ancien datant des années 90 est plus cher que le neuf ! Ou alors aussi cher... je trouve ça incroyable, les prix c'est n'importe quoi... sur le Perl que j'ai failli prendre, le neuf est hors de prix, gonflé à bloc, je trouve que l'immo physique devient vraiment difficile.... à rentabiliser j'entends.
Du coup vos négociations ça donne quoi ?

C'est vrai que les prix de l'immobilier sont fous et les vendeurs en veulent toujours plus. Tant que les taux seront aussi bas, cette situation perdurera. Pour te répondre, je suis en cours de négociation mais pas simple car le prix de vente n'est pas excessif par rapport à ce qu'il se fait dans le même secteur, 9 lots seulement donc en plus frais de notaire un peu moins élevés que dans une grande copropriété. J'ai négocié en gros un peu moins du montant des frais de notaire car j'ai compris au tél. que le promoteur n'accepterait pas de faire la gratuité de ces frais de notaires réduits. A suivre.

 

[moietmoi]

Pour te répondre, je suis en cours de négociation mais pas simple car le prix de vente n'est pas excessif par rapport à ce qu'il se fait dans le même secteur, 9 lots seulement donc en plus frais de notaire un peu moins élevés que dans une grande copropriété. J'ai négocié en gros un peu moins du montant des frais de notaire car j'ai compris au tél. que le promoteur n'accepterait pas de faire la gratuité de ces frais de notaires réduits. A suivre.

le promoteur ne peut absolument pas changer les "frais de notaire"
Dans le cas où le promoteur fait une telle offre -totale ou partielle- l'acte d'achat comprend bien les frais de notaire, soit le prix d'achat reste le même, et c'est le promoteur qui paye ces/ou partie de ces frais d'acquisition; ou bien le prix d'achat est un peu diminué, et les frais d'acquisition sont normalement versés par l'acquéreur;
C'est comme lorsque certains magasins proposent de vendre avec prix réduit de la tva; la tva existe bien toujours; tout simplement le commerçant diminue son prix d'une valeur équivalente à la tva; mais elle est bien là!
Ceci étant dit...ce qui compte pour toi, c'est que tu sortes moins d'argent de ton porte monnaie.....
les négociations sur l'immobilier neuf se font plus aisément en tout début de commercialisation( il faut que le promoteur ait 50% de son programme pré vendu, pour pouvoir le mener à bout) et à la fin, lorsqu'il lui reste que un faible % de ses lots, il qu'il veut en finir pour passer à autre chose; La négociation se fait aussi sur les "grandes "surfaces, appartement familiaux, qui se vendent moins facilement;

 

[Tornado05]

le promoteur ne peut absolument pas changer les "frais de notaire"
Dans le cas où le promoteur fait une telle offre -totale ou partielle- l'acte d'achat comprend bien les frais de notaire, soit le prix d'achat reste le même, et c'est le promoteur qui paye ces/ou partie de ces frais d'acquisition; ou bien le prix d'achat est un peu diminué, et les frais d'acquisition sont normalement versés par l'acquéreur;
C'est comme lorsque certains magasins proposent de vendre avec prix réduit de la tva; la tva existe bien toujours; tout simplement le commerçant diminue son prix d'une valeur équivalente à la tva; mais elle est bien là!
Ceci étant dit...ce qui compte pour toi, c'est que tu sortes moins d'argent de ton porte monnaie.....
les négociations sur l'immobilier neuf se font plus aisément en tout début de commercialisation( il faut que le promoteur ait 50% de son programme pré vendu, pour pouvoir le mener à bout) et à la fin, lorsqu'il lui reste que un faible % de ses lots, il qu'il veut en finir pour passer à autre chose; La négociation se fait aussi sur les "grandes "surfaces, appartement familiaux, qui se vendent moins facilement;

On en est justement au début de la commercialisation et sur 4 F2 je suis le premier donc j'ai le choix de l'appartement. Je viens justement d'avoir un coup de fil du commercial m'expliquant que le promoteur n'a pas accepté ma proposition (j'ai négocié 2% du prix initial) et qu'il en veut le prix affiché. On est resté sur nos positions tous les deux et on se tient au courant si l'un ou l'autre change d'avis. J'attends de voir, s'il revient vers moi avec une autre proposition tant mieux sinon tan pis. De toute façon s'il veut au moins 50% de vente et commencer les travaux en septembre ou octobre prochain, il va falloir qu'il vende rapidement car seulement 9 lots dont 1 appartement très cher car F5 au dernier étage avec toit terrasse donc celui-ci ça n'est pas demain qu'il va le vendre. On verra bien la suite, si ça se fait c'est que ça devait se faire sinon c'est que ça ne devait pas se faire et sans regret.

 

[Buffeto]

De toute façon s'il veut au moins 50% de vente et commencer les travaux en septembre ou octobre prochain, il va falloir qu'il vende rapidement

je ne veux pas te décourager mais si c'est comme tu nous l'as décrit , un bon plan , ca devrait se vendre comme des petits pains

 

[Tornado05]

je ne veux pas te décourager mais si c'est comme tu nous l'as décrit , un bon plan , ca devrait se vendre comme des petits pains

C’est pas un bon plan non plus mais c’est vrai que c’est un Pinel très acceptable en zone A bis à 400m du RER (appartement de 44 mètre carré avec balcon de plus de 5 mètre carré au 2ème étage sur 3 orientation Ouest donnant sur impasse donc très calme), le seul hic c’est pas de sous sol donc une place de parking extérieure Au sein de la copropriété.
le prix est de 248000€ hors frais de notaire avec un loyer mensuel de 850€ CC mini (loyer qui se pratique déjà et inférieur au plafond maxi Pinel Pour ce secteur).

 

[Buffeto]

appartement de 44 mètre carré
le prix est de 248000€ hors frais de notaire

on est déjà, à 5636€/M2....

 

[Tornado05]

44,33 mètre carré, on est plus qu’à 5594€/M2, ce sont les prix pratiqués dans le secteur pour le neuf et la commune d’à coté ça serait même mini 6000€/M2. Dans mon cas le plafond des 5500€/M2 (surface terrasse à prendre de moitié) n’est pas dépassé donc réduction Pinel intégrale.

 

[Buffeto]

ce sont les prix pratiqués dans le secteur pour le neuf

oui mais à combien est le M2 ancien ?

 

[moietmoi]

On en est justement au début de la commercialisation et sur 4 F2 je suis le premier donc j'ai le choix de l'appartement.

9 lots..si c'est un petit promoteur, il n'a sans doute pas encore acheté le terrain...et tout dépend de comment il commercialise( lui-même et ses vendeur-ou bien avec des cgp) il attend de voir si cela part vite ou pas;
arguments pour négocier:
je vous aide à avoir la GFA
je vous aide à avoir rapidement votre financement

Si c'est un petit promoteur, ses marges de négo sont très faibles...

 

[Tornado05]

oui mais à combien est le M2 ancien ?

ancien autour de 4200 à 4300€ en moyenne et pour de l’ancien récent (residence de 10 à 15 ans) entre 5000€ et 5200€. En zone A bis en IDF je ne pense pas que ce prix au mètre carré existe beaucoup, on trouve du 6000 à bien plus de 10000€

 

[Tornado05]

9 lots..si c'est un petit promoteur, il n'a sans doute pas encore acheté le terrain...et tout dépend de comment il commercialise( lui-même et ses vendeur-ou bien avec des cgp) il attend de voir si cela part vite ou pas;
arguments pour négocier:
je vous aide à avoir la GFA
je vous aide à avoir rapidement votre financement

Si c'est un petit promoteur, ses marges de négo sont très faibles...

Petit promoteur en effet qui vend par l’intermédiaire d’un agent immobilier indépendant du secteur. C’est une ancienne maison qui est sur le terrain qu´ils vont démolir. Pourquoi n’aurait-il pas déjà acheté le terrain? La démolition doit commencer en septembre ou octobre prochain (enfin ce que dit l’agent immobilier). Ça fait un petit mois que c’est commercialisé mais depuis une semaine Il y a un espace de vente.
Je ne comprends pas « je vous aide à avoir la GFA »? J’ai demandé et il a bien une garantie financière d’achèvement des travaux pour info.

 

[moietmoi]

Je ne comprends pas « je vous aide à avoir la GFA »? J’ai demandé et il a bien une garantie financière d’achèvement des travaux pour info.

humm...la quasi totalité des organismes délivrant des GFA demande 50% de commercialisation(contrats de réservations signés), peut être y a t il 9 autres lots en accession sociale qui ont été acheté en bloc par un institutionnel?

Pourquoi n’aurait-il pas déjà acheté le terrain?

en général , le terrain est acheté lorsque le financement en banque a été obtenu par le promoteur, et ce financement s'obtient à la vue des premiers contrats de réservations et avec la GFA.
Ne vois aucune suspicion sur le promoteur dans ce décalage entre ce que je dis et ce que tu vis..peut être le commercial fait il son boulot......ou bien ce promoteur fait il autrement..

 

[Tornado05]

humm...la quasi totalité des organismes délivrant des GFA demande 50% de commercialisation(contrats de réservations signés), peut être y a t il 9 autres lots en accession sociale qui ont été acheté en bloc par un institutionnel?

en général , le terrain est acheté lorsque le financement en banque a été obtenu par le promoteur, et ce financement s'obtient à la vue des premiers contrats de réservations et avec la GFA.
Ne vois aucune suspicion sur le promoteur dans ce décalage entre ce que je dis et ce que tu vis..peut être le commercial fait il son boulot......ou bien ce promoteur fait il autrement..

Ok merci pour l’info, je sais qu’il a vendu le local commercial au RDC déjà mais pour moi les 9 lots d’habitation restent à vendre. Il n’y a pas du tout de lots à l’accession sociale dans ce programme (trop petit). Si jamais je faisais affaire, je rentrerais Plus dans les détails de la GFA avec lui

 

[Tornado05]

Le commercial n'a pas tardé à me relancer ce midi pour savoir si j'en avais parlé à Madame hier soir. Je lui ai fait savoir que je restais sur mes postions donc 5000€ de remise soit 2%. Il va revoir du coup avec le promoteur pour lui en parler. Pour moi il a juste vendu le local au RDC donc je pense vraiment être le premier à faire une proposition sur les logements. On verra bien mais je campe sur mes positions, la négociation surtout en immobilier c'est dans mes gênes et j'ai toujours eu ce que je demandais, on verra si le promoteur succombe à mon charme sinon pas bien grave

 

[dodo1]

Le commercial n'a pas tardé à me relancer ce midi pour savoir si j'en avais parlé à Madame hier soir. Je lui ai fait savoir que je restais sur mes postions donc 5000€ de remise soit 2%.

Je ne pensais pas qu'on pouvait négocier sur du neuf.

 

[Tornado05]

Je ne pensais pas qu'on pouvait négocier sur du neuf.

Ne te pose pas de question, oublie que tu n’as aucune chance vas-y fonce, on ne sait jamais sur un malentendu ça peut marcher!!!
Plaisanterie à part, il faut toujours négocier surtout sur de l’immobilier et même sur le neuf. Ensuite il ne faut pas délirer et faire cela intelligemment et avec arguments. Ça passe ou ça casse, pour ma part en immobilier ça a toujours fonctionné, peut être ai-je eu à chaque fois de la chance

 

[Tornado05]

Le promoteur a accepté ma proposition donc réservation fin de semaine prochaine. J'ai appris par le commercial qu'il venait d'atteindre les 40% de vente du programme donc les travaux pourront bien débuter en septembre ou octobre prochain. Il va falloir que je me relance dans la paperasse pour monter le dossier de crédit, ça faisait un bout que je n'avais pas fait cela.