VERITE SUR RENDEMENT SCPI

[steph12002]

je ne vais pas forcément partir sur primovie. J'ai pris un exemple pour le calcul d'un rendement. Je pense savoir maintenant le calculer à peu près ... Il faut juste que je sache pour les 1,5 + 1,5 % (cession + acquisition) et si il n'y a pas cumul des frais d'entrée, propres au contrat en AV, avec la commission de souscription de la société de gestion (d'après vous non pas de cumul). Ces points eclaircis il n' y aura plus qu'à choisir le ou les contrats d'AV (pour moi l'achat en direct car TMI à 30 % ne me semble pas opportun) et les SCPI ... Le plus dur reste à venir et j'aurais sûrement beaucoup de questions ...

 

[steph12002]

Merci Manu215 pour les deux liens ... très instructif

 

[Manu215]

Merci Manu215 pour les deux liens ... très instructif

De rien, si ça peut rendre service.

S'agissant de Primovie, je trouve que c'est une des rares SCPI dans un contrat d'AV à proposer des locaux relatifs à la santé et à l'éducation. On sort des éternelles SCPI à murs de bureaux et de commerces qui sont légions.
C'est comme tout : il faut diversifier le plus possible, même au sein des SCPI....

 

[steph12002]

Mon dernier calcul : il en ressort un rendement de 2,40 %

Données : contrat AV mesplacements liberté (frais de gestion 0,5 %, frais d'entrée 6 % dans le cadre du contrat), SCPI primovie (commission de souscription 9,15 %, commission de cession et d'acquisition 1,50 %)

Mon calcul sur 8 ans en ne considérant pas l'IR mais seulement les plvts sociaux de 17,2 % (sans valorisation du montant de la part, avec TDVM et taux de rendement fond euro constants) :

investissement 1 part 184,43 €
TDVM 4,50 % = dividende : 184,43 € x 4,5 % = 8,30 € (100 % loyer versé)
frais de gestion 184,43 € x 0,5 % = 0,92 € prélevés sur 8,30 € -> 7,38 €
7,38 € - plvts sociaux 17,2 % -> 6,11 €
fonds euros rémunéré (à 1,90 % - PS 17,2 = 1,57 % net) -> 0,096 €
Au bout de 8 ans, GAIN = 8 x 6,11 € = 48,88 € + intérêts à 1,57 % pendant 7 ans 7x0.096 = (sans tenir compte du fait que les intérêts produisent des intérêts) -> GAIN = 48,88 € + 0,672 € = 49,55 €.

Si vente de la part de la SCPI = 184,43 €
liquidité totale : 184,43 € + 49,55 € = 233,98 €
196,20 € investit (6 % frais d'entrée) pour 233,98 € obtenu
Gain : 37,78 € pour 196,20 € placés pendant 8 ans -> rendement annuel 2,40 %.

Etes-vous d'accord avec ces calculs ?

Merci pour votre aide

Cordialement

 

[poam5356]

Etes-vous d'accord avec ces calculs ?

Non, vous faites une erreur sur le dividende versé.
Il faut raisonner en nombre de parts, et non pas en capital investi.
Le dividende versé est de 9,14 € par part (4,50% du prix de souscription public qui est de 203€).
Vous achetez les parts avec décote, mais le dividende reste le même, et donc le rendement s'en trouve amélioré.

Vous achetez 10 parts = 1844,30€ + 6% de frais d'entrée = 1844,30€ + 110,66€ = 1954,96€ investis.
Admettons que le prix de la part reste le même durant 8 ans.
Si le dividende ne change plus, vous toucherez chaque année 10 x 9,14€ = 91,40€.

Les frais de gestion : 1844,30 € x 0,5 % = 9,22€ prélevés sur le dividende versé -> 91,40€ - 9,22€ = 82,18€ qui seront versés sur le fonds euros rémunéré à 1,9% - PS 17,2% = 1,57% net

Au bout de 8 ans, il y a 8 x 82,18€ = 657,44€ sur le fonds euros qui auront produit des intérêts à 1,57% pendant 7 ans -> 694€

Si vous vendez vos parts, ce sera à ce prix : 184,43 €
Epargne totale après 8 ans : 184,43 € x 10 parts = 1844,30€ + 694€ de dividendes = 2538,30 €
Le gain est de 2538,30 € - 1954,96€ = 583,34€.
Ce qui donne un rendement moyen annuel de 3,32% sur 8 ans.

J'espère que c'est juste cette fois-ci!!

Le taux de 1,9% pour le fonds euros est susceptible de baisser un petit peu ces prochaines années.
Et on suppose que le dividende ne bouge pas, pas plus que le prix de la part.
Dans la réalité, il est probable que l'un et l'autre poursuivent sur leur trajectoire des dernières années : petite érosion pour l'un, et petite revalorisation pour l'autre.

 

[paal]

Au bout de 8 ans, il y a 8 x 82,18€ = 657,44€ sur le fonds euros qui auront produit des intérêts à 1,57% pendant 7 ans -> 694€

Si vous vendez vos parts, ce sera à ce prix : 184,43 €
Epargne totale après 8 ans : 184,43 € x 10 parts = 1844,30€ + 694€ de dividendes = 2538,30 €
Le gain est de 2538,30 € - 1954,96€ = 583,34€.
Ce qui donne un rendement moyen annuel de 3,32% sur 8 ans.

C'est mieux qu'un fond Euros, mais cela démontre aussi qu'il faut aller sur une bien plus longue durée, pour que le différentiel de rendement produise davantage l'amortissement des frais d'acquisition .... ; c'est donc bel et bien un produit de long terme (entre 15 et 20 ans ....), même s'il est possible de réaliser l'opération sur plus courte durée, mais avec un rendement moyen bien plus faible ....

 

[poam5356]

Oui, le même calcul sur 16 ans donne un rendement annuel de 3,38%
Par contre, l'incertitude quant aux chiffres à retenir pour les paramètres pris en compte augmente : taux fonds euros, prix de la part, montant des dividendes.

 

[chri]

Bonjour,

votre calcul est globalement juste. Après, si on veut, on peut pinailler :

Vous achetez 10 parts = 1844,30€ + 6% de frais d'entrée = 1844,30€ + 110,66€ = 1954,96€ investis.

Les 6% sont prélevés sur la somme versée, donc :
1844,30€ + 6% de frais d'entrée = 1962,02€ investis

Les frais de gestion : 1844,30 € x 0,5 % = 9,22€ prélevés sur le dividende versé

Les frais de gestion, sont prélevés sur la SCPI et non pas sur le dividende versé.

--
Christophe

 

[agra07]

Bonjour,
Si on veut comparer le rendement d'un fonds en euros avec celui d'une SCPI, je pense qu'il faut le faire sur au moins 6 ans, idéalement 8 ans, mais pas 15 ou 20 ans, à mon avis.
Par ailleurs entre 2.40 et 3.32%, il doit y avoir un petit problème quelque part.
J'ai acheté des parts de cette SCPI et je me souviens que c'est assez compliqué de comprendre précisément comment il faut faire les calculs avec tous les frais divers et variés.

 

[poam5356]

Les 6% sont prélevés sur la somme versée, donc :
1844,30€ + 6% de frais d'entrée = 1962,02€ investis

Euh, votre calculette est en français? Vous trouvez comment les 1962€?

Les frais de gestion, sont prélevés sur la SCPI et non pas sur le dividende versé.

Des frais pris sur le dividende versé me semblaient être la solution la plus pratique en ce sens que le nombre de parts ne bougeait pas.
ça ne doit pas changer grand chose, mais les calculs deviennent plus compliqués avec des 1/1000ème de part de scpi.

 

[agra07]

Les frais de gestion, sont prélevés sur la SCPI et non pas sur le dividende versé.

Bonjour,
ce qui veut dire, en clair ?
Il y a aussi les frais annuels de gestion des UC.

 

[chri]

Euh, votre calculette est en français? Vous trouvez comment les 1962€?

1962,02 - 6% = 1844,30€

 

[agra07]

Euh, votre calculette est en français? Vous trouvez comment les 1962€?

1844.30/0.94=1962.02

 

[chri]

Bonjour,
ce qui veut dire, en clair ?
Il y a aussi les frais annuels de gestion des UC.

Comme vous parliez de de 0,5% de frais de gestion, je pensais qu'il s'agissait des frais de gestion des UC qui sont prélevés en parts de SCPI. Pour le fond Euro, c'est 0,7% de frais de gestion, et le rendement publié du fond Euro inclue ces frais de gestions, ils ne sont donc pas à déduire.

 

[agra07]

Euh! à chacun sa méthode, seul le résultat compte.
(cf. p32-33 en aveugle)

 

[poam5356]

1962,02 - 6% = 1844,30€

Achat 184,43 sur lequel on applique 6%.
184,43 + 6% = 195,49
Où est l'erreur?

 

[poam5356]

D'accord, vous parliez des 0,5% de frais de gestion du fond euro, effectivement dans ce cas vous avez raison.
Effectivement, ce sont les frais de gestion des UC qui sont prélevés en parts de SCPI.

je parlais bien des frais de gestion sur les UC représentant les parts de SCPI, et qui sont de 0,5%.

 

[chri]

Achat 184,43 sur lequel on applique 6%.
184,43 + 6% = 195,49
Où est l'erreur?

Si vous versez 100€, l'assureur prend ses 6%, il vous reste donc 94€ à investir.

 

[poam5356]

Par ailleurs entre 2.40 et 3.32%, il doit y avoir un petit problème quelque part.

La différence vient du fait que Steph12002 a calculé les dividendes avec un taux de 4,5% sur le prix de la part tel qu'il est fixé pour l'AV : 184,43€. ce qui donne 8,28€ de dividende pour une année.
Alors qu'il faut partir d'un dividende fixe : 9,14€ pour 2018 pour 1 part... peu importe son prix.
ce qui explique l'écart de rendement au final.

 

[poam5356]

Si vous versez 100€, l'assureur prend ses 6%, il vous reste donc 94€ à investir.

vu comme ça : oui. C'est une manière d'encaisser un peu plus de frais.
J'ai raisonné à l'inverse. J'achète 10 parts sur lesquelles je rajoute 6%.