VERITE SUR RENDEMENT SCPI

poam5356 a dit:
Non, vous faites une erreur sur le dividende versé.
Il faut raisonner en nombre de parts, et non pas en capital investi.
Le dividende versé est de 9,14 € par part (4,50% du prix de souscription public qui est de 203€).
Vous achetez les parts avec décote, mais le dividende reste le même, et donc le rendement s'en trouve amélioré.

Vous achetez 10 parts = 1844,30€ + 6% de frais d'entrée = 1844,30€ + 110,66€ = 1954,96€ investis.
Admettons que le prix de la part reste le même durant 8 ans.
Si le dividende ne change plus, vous toucherez chaque année 10 x 9,14€ = 91,40€.

Les frais de gestion : 1844,30 € x 0,5 % = 9,22€ prélevés sur le dividende versé -> 91,40€ - 9,22€ = 82,18€ qui seront versés sur le fonds euros rémunéré à 1,9% - PS 17,2% = 1,57% net

Au bout de 8 ans, il y a 8 x 82,18€ = 657,44€ sur le fonds euros qui auront produit des intérêts à 1,57% pendant 7 ans -> 694€

Si vous vendez vos parts, ce sera à ce prix : 184,43 €
Epargne totale après 8 ans : 184,43 € x 10 parts = 1844,30€ + 694€ de dividendes = 2538,30 €
Le gain est de 2538,30 € - 1954,96€ = 583,34€.
Ce qui donne un rendement moyen annuel de 3,32% sur 8 ans.

J'espère que c'est juste cette fois-ci!!

Le taux de 1,9% pour le fonds euros est susceptible de baisser un petit peu ces prochaines années.
Et on suppose que le dividende ne bouge pas, pas plus que le prix de la part.
Dans la réalité, il est probable que l'un et l'autre poursuivent sur leur trajectoire des dernières années : petite érosion pour l'un, et petite revalorisation pour l'autre.
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Bonjour poam 5356, pouvez-vous m'indiquer comment vous arrivez à 694 € (pour moi on arrive à 82,18 € x 1,57 % x 8 ans = 10,32 €)
Pouvez-vous m'indiquer votre calcul du rendement final ? A mon avis, si l'on reprend vos données gain de 583,34 € pour 1954,96 € investis -> rendement de 3,73 %.

Seul hic dans tout cela c'est que je pense que vous avez oublié d'enlever les 17,2 % sur les dividendes.

Au final j'arrive à un rendement moyen annuel de 2,83 % sur 8 ans.
 
poam5356 a dit:
J'ai refait manuellement les calculs avec tous les bonnes données, et 1 fonds euros à 1,9% (Spirica du contrat mes-placements)........ Et j'arrive à un rendement annuel de 2,37%
On est OK.
OUF, c'est pas simple.
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Pourriez-vous me détailler votre calcul merci
 
steph12002 a dit:
Bonjour poam 5356, pouvez-vous m'indiquer comment vous arrivez à 694 € (pour moi on arrive à 82,18 € x 1,57 % x 8 ans = 10,32 €).
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Mon calcul est fait avec les intérêts composés.
 
steph12002 a dit:
Pourriez-vous me détailler votre calcul merci
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Oui, voilà :
Somme brute investie : 10 000€
Frais : 600 €
Somme nette investie : 9400 €
Prix d'achat dans le contrat 184,43 € la part
Rendement attendu : 4,96%
Nombre de parts : 50,96785
frais UC = 0,5%


1 an :
Frais UC 0,5% sur 50,96785 = 0,254839 part -> 50,713 parts
dividendes : 4,96% sur 50,96785 = 466,24€
fonds euros = 466,24€
PS 17,2 = 80,20€ -> 386,04 net

2 ans
fonds euros = 386,04 net
Frais UC 0,5% sur 50,713 = 0,25356 part -> 50,459 parts
dividendes : 4,96% sur 50,713 = 2,51536 parts -> 463,90€
PS 17,2 sur 463,90€ = 79,79 -> 386,04 + 463,90€ - 79,79 = 770,15
fds euros au 31/12 = 770,15€

3 ans
fds euros au 1/1 = 770,15€
Frais UC 0,5% sur 50,459 = 0,252295 part -> 50,2067 parts
dividendes : 4,96% sur 50,459 = 2,5027 parts -> 461,58€
PS 17,2 sur 461,58€ = 79,39 -> 770,15€ + 461,58€ - 79,39 = 1152,34
fds euros au 31/12 = 1152,34

4 ans
fds euros au 1/1 = 1152,34
Frais UC 0,5% sur 50,2067 = 0,25103 part -> 49,955 parts
dividendes : 4,96% sur 50,2067 = 2,4902 parts -> 459,27€
PS 17,2 sur 459,27€ = 78,99 -> 1152,34 + 459,27€ - 78,99 = 1532,62
fds euros au 31/12 = 1532,62

5 ans
fds euros au 2 janvier = 1532,62
Frais UC 0,5% sur 49,955 = 0,2467 part -> 49,7083 parts
dividendes : 4,96% sur 49,955 = 2,4777 parts -> 456,97€
PS 17,2 sur 456,97€ = 78,59 -> 1532,62 + 456,97€ - 78,59 = 1911
fds euros au 31/12 = 1911

6 ans
Frais UC 0,5% sur 49,7083 parts = 0,2485 part -> 49,4598 parts
dividendes : 4,96% sur 49,7083 parts = 2,4655 parts -> 454,71€
PS 17,2 sur 454,71€ = 78,21 -> 1911 + 454,71€ - 78,21 = 2287,5


7 ans
Frais UC 0,5% sur 49,4598 parts = 0,2473 part -> 49,2125 parts
dividendes : 4,96% sur 49,4598 parts = 2,4532 parts -> 452,44€
PS 17,2 sur 452,44€ = 77,81 -> 2287,5 + 452,44€ - 77,81 = 2662,13



8 ans
Frais UC 0,5% sur 49,2125 parts = 0,2460 part -> 48,9666 parts
dividendes : 4,96% sur 49,2125 parts = 2,44094 parts -> 450,18€
PS 17,2 sur 450,18€ = 77,43 -> 2662,13 + 450,18€ - 77,43 = 3034,88
fds euros au 31/12 = 3034,88

capital = 48,9666 parts x 184,43 € = 9030,91€ + 3034,88€ = 12065,79€ pour 10 000€ investis -> rdt -> 2,37%
 
buffetophile a dit:
beau travail (y)
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Encore faut-il qu'il fût juste!!! ce qui n'est pas garanti.
Je commence à devenir chèvre avec ces calculs. Mais bon, les % convergent... C'est bon signe.
 
buffetophile a dit:
beau travail (y)
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poam5356 a dit:
Oui, voilà :
Somme brute investie : 10 000€
Frais : 600 €
Somme nette investie : 9400 €
Prix d'achat dans le contrat 184,43 € la part
Rendement attendu : 4,96%
Nombre de parts : 50,96785
frais UC = 0,5%


1 an :
Frais UC 0,5% sur 50,96785 = 0,254839 part -> 50,713 parts
dividendes : 4,96% sur 50,96785 = 466,24€
fonds euros = 466,24€
PS 17,2 = 80,20€ -> 386,04 net

2 ans
fonds euros = 386,04 net
Frais UC 0,5% sur 50,713 = 0,25356 part -> 50,459 parts
dividendes : 4,96% sur 50,713 = 2,51536 parts -> 463,90€
PS 17,2 sur 463,90€ = 79,79 -> 386,04 + 463,90€ - 79,79 = 770,15
fds euros au 31/12 = 770,15€

3 ans
fds euros au 1/1 = 770,15€
Frais UC 0,5% sur 50,459 = 0,252295 part -> 50,2067 parts
dividendes : 4,96% sur 50,459 = 2,5027 parts -> 461,58€
PS 17,2 sur 461,58€ = 79,39 -> 770,15€ + 461,58€ - 79,39 = 1152,34
fds euros au 31/12 = 1152,34

4 ans
fds euros au 1/1 = 1152,34
Frais UC 0,5% sur 50,2067 = 0,25103 part -> 49,955 parts
dividendes : 4,96% sur 50,2067 = 2,4902 parts -> 459,27€
PS 17,2 sur 459,27€ = 78,99 -> 1152,34 + 459,27€ - 78,99 = 1532,62
fds euros au 31/12 = 1532,62

5 ans
fds euros au 2 janvier = 1532,62
Frais UC 0,5% sur 49,955 = 0,2467 part -> 49,7083 parts
dividendes : 4,96% sur 49,955 = 2,4777 parts -> 456,97€
PS 17,2 sur 456,97€ = 78,59 -> 1532,62 + 456,97€ - 78,59 = 1911
fds euros au 31/12 = 1911

6 ans
Frais UC 0,5% sur 49,7083 parts = 0,2485 part -> 49,4598 parts
dividendes : 4,96% sur 49,7083 parts = 2,4655 parts -> 454,71€
PS 17,2 sur 454,71€ = 78,21 -> 1911 + 454,71€ - 78,21 = 2287,5


7 ans
Frais UC 0,5% sur 49,4598 parts = 0,2473 part -> 49,2125 parts
dividendes : 4,96% sur 49,4598 parts = 2,4532 parts -> 452,44€
PS 17,2 sur 452,44€ = 77,81 -> 2287,5 + 452,44€ - 77,81 = 2662,13



8 ans
Frais UC 0,5% sur 49,2125 parts = 0,2460 part -> 48,9666 parts
dividendes : 4,96% sur 49,2125 parts = 2,44094 parts -> 450,18€
PS 17,2 sur 450,18€ = 77,43 -> 2662,13 + 450,18€ - 77,43 = 3034,88
fds euros au 31/12 = 3034,88

capital = 48,9666 parts x 184,43 € = 9030,91€ + 3034,88€ = 12065,79€ pour 10 000€ investis -> rdt -> 2,37%
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poam5356 a dit:
Oui, voilà :
Somme brute investie : 10 000€
Frais : 600 €
Somme nette investie : 9400 €
Prix d'achat dans le contrat 184,43 € la part
Rendement attendu : 4,96%
Nombre de parts : 50,96785
frais UC = 0,5%


1 an :
Frais UC 0,5% sur 50,96785 = 0,254839 part -> 50,713 parts
dividendes : 4,96% sur 50,96785 = 466,24€
fonds euros = 466,24€
PS 17,2 = 80,20€ -> 386,04 net

2 ans
fonds euros = 386,04 net
Frais UC 0,5% sur 50,713 = 0,25356 part -> 50,459 parts
dividendes : 4,96% sur 50,713 = 2,51536 parts -> 463,90€
PS 17,2 sur 463,90€ = 79,79 -> 386,04 + 463,90€ - 79,79 = 770,15
fds euros au 31/12 = 770,15€

3 ans
fds euros au 1/1 = 770,15€
Frais UC 0,5% sur 50,459 = 0,252295 part -> 50,2067 parts
dividendes : 4,96% sur 50,459 = 2,5027 parts -> 461,58€
PS 17,2 sur 461,58€ = 79,39 -> 770,15€ + 461,58€ - 79,39 = 1152,34
fds euros au 31/12 = 1152,34

4 ans
fds euros au 1/1 = 1152,34
Frais UC 0,5% sur 50,2067 = 0,25103 part -> 49,955 parts
dividendes : 4,96% sur 50,2067 = 2,4902 parts -> 459,27€
PS 17,2 sur 459,27€ = 78,99 -> 1152,34 + 459,27€ - 78,99 = 1532,62
fds euros au 31/12 = 1532,62

5 ans
fds euros au 2 janvier = 1532,62
Frais UC 0,5% sur 49,955 = 0,2467 part -> 49,7083 parts
dividendes : 4,96% sur 49,955 = 2,4777 parts -> 456,97€
PS 17,2 sur 456,97€ = 78,59 -> 1532,62 + 456,97€ - 78,59 = 1911
fds euros au 31/12 = 1911

6 ans
Frais UC 0,5% sur 49,7083 parts = 0,2485 part -> 49,4598 parts
dividendes : 4,96% sur 49,7083 parts = 2,4655 parts -> 454,71€
PS 17,2 sur 454,71€ = 78,21 -> 1911 + 454,71€ - 78,21 = 2287,5


7 ans
Frais UC 0,5% sur 49,4598 parts = 0,2473 part -> 49,2125 parts
dividendes : 4,96% sur 49,4598 parts = 2,4532 parts -> 452,44€
PS 17,2 sur 452,44€ = 77,81 -> 2287,5 + 452,44€ - 77,81 = 2662,13



8 ans
Frais UC 0,5% sur 49,2125 parts = 0,2460 part -> 48,9666 parts
dividendes : 4,96% sur 49,2125 parts = 2,44094 parts -> 450,18€
PS 17,2 sur 450,18€ = 77,43 -> 2662,13 + 450,18€ - 77,43 = 3034,88
fds euros au 31/12 = 3034,88

capital = 48,9666 parts x 184,43 € = 9030,91€ + 3034,88€ = 12065,79€ pour 10 000€ investis -> rdt -> 2,37%
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Merci ! Si je peux me permettre (je n'aurais pas fait mieux, beau travail !) vous avez oublié les intérêts sur le fonds euros (et le TDVM est de 4,50% sur primovie mais là on peut appliquer votre calcul)
 
Du coup si on part avec primovie à 4,50 % en gros sans refaire tous les calculs 2,37 % - 0,47 -> 1,9 %.

C'est pas terrible en comparaison d'un fond euro tel que eurossima à 1,80 % 1,49 % net
 
je me pose de plus en plus de questions quant à la pertinence d'un investissement en SCPI !
 
Ah oui, effectivement, les intérêts semblent être passés aux oubliettes... Grrr
le TDVM est de 4,50% pour une souscription en direct. En AV, le prix est moins élevé, donc le rendement est plus élevé d'autant : c'est le 4,96% retenu : 9,14€ sur 184,43€ la part = 4,96%
 
steph12002 a dit:
je me pose de plus en plus de questions quant à la pertinence d'un investissement en SCPI !
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Oui, mais là, on a fait un calcul à situation constante.
Comment vont évoluer le prix de la part et les revenus dans les 8 ans qui viennent?
Pour moi, l'âge d'or de la scpi est passé. Ceci dit, c'est de l'immobilier qui joue son rôle protecteur face à l'inflation.
 
poam5356 a dit:
Ah oui, effectivement, les intérêts semblent être passés aux oubliettes... Grrr
le TDVM est de 4,50% pour une souscription en direct. En AV, le prix est moins élevé, donc le rendement est plus élevé d'autant : c'est le 4,96% retenu : 9,14€ sur 184,43€ la part = 4,96%
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ah oui vous avez raison ! si on inclus les intérêts le rendement n'est tout de même pas terrible sachant en plus que l'on ne peut investir que 50 %
 
poam5356 a dit:
Oui, voilà :
Somme brute investie : 10 000€
Frais : 600 €
Somme nette investie : 9400 €
Prix d'achat dans le contrat 184,43 € la part
Rendement attendu : 4,96%
Nombre de parts : 50,96785
frais UC = 0,5%


1 an :
Frais UC 0,5% sur 50,96785 = 0,254839 part -> 50,713 parts
dividendes : 4,96% sur 50,96785 = 466,24€
fonds euros = 466,24€
PS 17,2 = 80,20€ -> 386,04 net

2 ans
fonds euros = 386,04 net
Frais UC 0,5% sur 50,713 = 0,25356 part -> 50,459 parts
dividendes : 4,96% sur 50,713 = 2,51536 parts -> 463,90€
PS 17,2 sur 463,90€ = 79,79 -> 386,04 + 463,90€ - 79,79 = 770,15
fds euros au 31/12 = 770,15€

3 ans
fds euros au 1/1 = 770,15€
Frais UC 0,5% sur 50,459 = 0,252295 part -> 50,2067 parts
dividendes : 4,96% sur 50,459 = 2,5027 parts -> 461,58€
PS 17,2 sur 461,58€ = 79,39 -> 770,15€ + 461,58€ - 79,39 = 1152,34
fds euros au 31/12 = 1152,34

4 ans
fds euros au 1/1 = 1152,34
Frais UC 0,5% sur 50,2067 = 0,25103 part -> 49,955 parts
dividendes : 4,96% sur 50,2067 = 2,4902 parts -> 459,27€
PS 17,2 sur 459,27€ = 78,99 -> 1152,34 + 459,27€ - 78,99 = 1532,62
fds euros au 31/12 = 1532,62

5 ans
fds euros au 2 janvier = 1532,62
Frais UC 0,5% sur 49,955 = 0,2467 part -> 49,7083 parts
dividendes : 4,96% sur 49,955 = 2,4777 parts -> 456,97€
PS 17,2 sur 456,97€ = 78,59 -> 1532,62 + 456,97€ - 78,59 = 1911
fds euros au 31/12 = 1911

6 ans
Frais UC 0,5% sur 49,7083 parts = 0,2485 part -> 49,4598 parts
dividendes : 4,96% sur 49,7083 parts = 2,4655 parts -> 454,71€
PS 17,2 sur 454,71€ = 78,21 -> 1911 + 454,71€ - 78,21 = 2287,5


7 ans
Frais UC 0,5% sur 49,4598 parts = 0,2473 part -> 49,2125 parts
dividendes : 4,96% sur 49,4598 parts = 2,4532 parts -> 452,44€
PS 17,2 sur 452,44€ = 77,81 -> 2287,5 + 452,44€ - 77,81 = 2662,13



8 ans
Frais UC 0,5% sur 49,2125 parts = 0,2460 part -> 48,9666 parts
dividendes : 4,96% sur 49,2125 parts = 2,44094 parts -> 450,18€
PS 17,2 sur 450,18€ = 77,43 -> 2662,13 + 450,18€ - 77,43 = 3034,88
fds euros au 31/12 = 3034,88

capital = 48,9666 parts x 184,43 € = 9030,91€ + 3034,88€ = 12065,79€ pour 10 000€ investis -> rdt -> 2,37%
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Sauf que sur les UC les PS sont prélevés à la sortie et pas chaque année
:whistle:
 
steph12002 a dit:
Je m'apprête à investir une grosse somme (pour moi) près de 100 000 €.
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Bravo à tous pour ces calculs bien migraineux, en effet.

Moi je souhaite insister sur le temps long pour stéph12002: si tu y vas pour 100K€, tu as compris que pour lisser cet empilement de frais, il te faudra minimum 10 ans, ce qui est normal c'est de l'immo.
Fort de tous ces enseignements, il te faut voir si tu dois vraiment "bloquer" tout cet argent pour atteindre tes objectifs financiers. A priori pour les SCPI tu as choisi un des meilleurs contrats.
La question est à présent: faut il que tu y investisses tous tes 100K€ ?
 
donk a dit:
Sauf que sur les UC les PS sont prélevés à la sortie et pas chaque année
:whistle:
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non les PS sont prélevés tous les ans
 
steph12002 a dit:
non les PS sont prélevés tous les ans
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ben je crois ... (je me suis un peu enflammé)
 
donk a dit:
Sauf que sur les UC les PS sont prélevés à la sortie et pas chaque année
:whistle:
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SORRY VOUS AVEZ RAISON
 
steph12002 a dit:
non les PS sont prélevés tous les ans
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uniquement sur le fond euros .

pour les UC je rejoins Donk… PS prélevés en sortie
 
Le calcul n'est donc plus bon ... on va y arriver !
 
buffetophile a dit:
uniquement sur le fond euros .
pour les UC je rejoins Donk… PS prélevés en sortie
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Oui, et comme on est parti sur le fait qu'il y a 0 PV, donc 0 PS
 
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