Vendre pour acheter plus grand: comment faire?

[aden]

Bonjour,

A nouveau en route pour de nouvelles aventures immobilières, je retourne sur cbanque, où j'avais reçu des conseils avisés il y a maintenant plus de trois ans...lorsque nous avons acheté un appartement.
Aujourd'hui, nous souhaitons acheter plus grand, et donc vendre notre appartement.
Evidemment, le prix du bien à acquérir est supérieur à celui du bien que nous souhaitons vendre (emprunt estimé à 120 000 euros).

Le souci, c'est que nous ne savons pas comment faire: je dirais, d'abord acheter, puis vendre, ce qui implique un prêt-relais. Comment cela se passe concrètement (j'ai déjà lu les informations sur le prêt-relais sur cbanque)?
D'autre part, il nous est possible d'avoir recours au prêt accordé dans le cadre du 1% patronal, mais comment cela se passe concrètement?

J'ai vraiment peur de ne pas arriver à réaliser ces deux opérations conjointement. Les agent immobiliers nous conseillent de vendre, puis d'acheter, mais sur notre secteur, il n'y a pas beaucoup de biens à acheter avec le nombre de pièce que nous souhaitons (4), alors je pense que les agents me conseillent de vendre en premier pour avoir leur commission, mais cela ne nous garantit pas trouver un logement?

Si vous avez déjà vendu pour acheter, merci de nous apporter vos précieux conseils.

Cordialement,
Aden

 

[Vanille95]

Bonsoir,

Comme vous le pressentez, la difficulté consiste à réaliser plus ou moins simultanément les deux opérations afin d’éviter le recours à un prêt-relais.

Vous parlez des difficultés qui existent pour trouver le bien à acquérir (apparemment, peu d’offres) mais nous ne savons pas s’il vous sera facile de trouver un acquéreur pour le bien dont vous êtes actuellement propriétaire.

Les agents immobiliers vous conseillent de vendre d’abord mais les acheteurs sont-ils si rares ?

Souvent, les intervenants ont trouvé le bien de leur rêve mais la vente de leur actuelle résidence met du temps à s’accomplir ; ils sont donc contraints au crédit-relais. Vous ne semblez pas vous inscrire dans ce schéma.

Dans certains cas, il est préférable de vendre (à de bonnes conditions bien sûr) plutôt que de risquer une dégradation du marché et une réduction du nombre d’acquéreurs potentiels. Si, dans ce cas, vous n’avez pas encore trouvé le bien que vous cherchez, vous devrez provisoirement louer un logement.

Il est difficile d’imaginer votre situation sans en connaître les paramètres régionaux. C’est à mon sens cette connaissance qui va déterminer votre stratégie. Oubliez les statistiques nationales qui n’ont pas de sens et analysez la situation de l’immobilier dans votre région/département/commune.

 

[aden]

Bonjour,

Merci pour votre réponse Vanille95.
Oui, effectivement, il faut partir de la situation de notre commune.
Je sais que le bien que nous vendons se vendra très bien et vite (trois appartements se sont vendus dans notre résidence de 14 appartements, en moins de trois mois), le seul hic c'est le prix.
Nous allons faire évaluer l'appartement par une agence immobilière, pour savoir combien il vaut aujourd'hui (les trois autres appartements se sont vendus à un prix vraiment élevé, mais ils étaient en meilleur état que notre appartement).

D'autre part, concernant la partie financière, combien pouvons-nous emprunter sans être pris à la gorge, à votre avis?
Bien à vendre: je pense 260 000 euros, mais il nous reste 70 000 euros de crédit dessus.
Bien à acquérir: 400 000 euros frais de notaire compris.
Si nous faisons un prêt-relais (à moins que nous ne vendions et n'achetions simultanément, mais n'envisageons pas ce cas, trop beau pour être vrai), d'après ce que j'ai lu, les banques prennent 70% de la valeur du bien, duquel elles déduisent l'éventuel encours de crédit, soit:
(260 000 - 70 000) X 70% = 190 000 X 70% = 133 000 euros de prêt-relais
Pour aller jusqu'au 400 000 euros du bien à acquérir estimés, il nous manque 400 000 - 133 000 = 267 000 euros, desquels nous déduisons 70 000 euros d'apport, soit: 197 000 euros à emprunter, en plus du prêt-relais.
Et quand nous vendons notre bien, fini le prêt relais, et nous récupérons les 30% non pris en charge par la banque, soit 57 000 euros, qui nous servent à faire un remboursement anticipé partiel sur le nouveau prêt, qui se solde donc à 197 000 - 57 000 = 140 000 euros.

1) Est-ce que mon raisonnement est logique?

2) D'après le raisonnement qui suit, nous n'avons pas intérêt à rembourser notre prêt actuel par anticipation, et à le déduire du montant du bien pour le prêt-relais?
Car si nous remboursons les 70 000 restants par anticipation, nous aurions un prêt-relais de 260 000 euros X 70% = 182 000 euros.
Et un prêt complémentaire de 400 000 - 182 000 = 218 000 euros.
Et quand nous vendons, nous récupérons aussi 57 000 qui nous servent à un remboursement anticipé partiel. Le montant du prêt est alors de 218 000 - 57 000 = 161 000 euros.
Dans ce cas, le prêt est supérieur au cas 1 cité ci-dessus, mais je ne comprends pas pourquoi?

3)Enfin, si j'ai bien compris, il faut négocier l'IRA pour le nouveau prêt, car sinon, après la revente, nous devrons la payer en faisant un remboursement anticipé partiel.

Merci de m'éclairer!

Cordialement,
Aden

 

[Aristide]

Bonjour,

(260 000 - 70 000) X 70% = 190 000 X 70% = 133 000 euros de prêt-relais

Non, ce n'est pas le bon calcul.
Le montant du prêt relais serait déterminé comme suit:
=> [(260.000€ x 70%) - 70.000€] = 112.000€.

Sur le produit perçu au moment de la vente, par ordre de priorité, il vout faudra payer :
+ Les éventuels intérêts dus sur le relais
+ Le capital du prêt relais = remboursement des 112.000€
+ Le solde de votre prêt initial = 70.000€
+ L'éventuelle indemnité de remboursement anticipé (IRA) due sur ces 70.000€
NB) - Pensez également au coût de l'éventuelle main levée hypothècaire sur le bien vendu ?

Outre les solutions évoquées, avez vous étudié l'éventualité d'un maintien de l'en cours de votre crédit actuel sur la nouvelle acqusiition (= transfert de garantie)

Certains Etablissements proposent également un produit "Crédit Achat/Revente" qui comprend en fait deux crédits.
L'un est un relais en différé total (seules les primes d'assurances sont à payer)
L'autre est un prêt amortissable classique qui intègre le solde du crédit antérieur.

Il y a déjà eu plusieurs échanges sur les problématiques "Achats/Reventes" et les solution techniques possibles.
Une recherche sur ce forum pourrait vous apporter plus de précisions.

Cordialement,

 

[aden]

Bonjour,

Merci Aristide pour votre réponse rapide.

Par "maintien de l'encours de crédit sur la nouvelle acquisition", voulez-vous dire que les 70 000 euros dus sur notre prêt actuel seraient ajoutés à la somme empruntée pour le prêt de la nouvelle acquisition? Il faut donc faire le nouveau crédit dans la banque dans laquelle nous avons notre prêt?

Je vais par ailleurs me renseigner sur le forum concernant l'achat/revente.

Cordialement,
Aden

 

[Aristide]

Bonjour,

Par "maintien de l'encours de crédit sur la nouvelle acquisition", voulez-vous dire que les 70 000 euros dus sur notre prêt actuel seraient ajoutés à la somme empruntée pour le prêt de la nouvelle acquisition?

Oui.
Si vous vendez l'appartement vous devez normalement rembourser le solde de ce prêt plus - éventuellement - une indenité de remoursement anticipé, ce qui diminue d'autant le produit net perçu de votre vente (= nouvel apport personnel)

Si votre banque permet le maintien de l'en-cours c'est autant de plus qui vous reste disponible en trésorerie pour votre nouvelle acquisition.

Il faut donc faire le nouveau crédit dans la banque dans laquelle nous avons notre prêt?

Ce n'est pas une absolue nécessité.

Cependant, si votre crédit initial est assorti d'une grantie réelle immobilière (Privilège Prêteur Deniers - Hypothèque), cela peut compliquer les choses.

En effet, il pourrait y avoir un conflit entre votre banque initiale et le second prêteur sur le rang de l'éventuelle nouvelle garantie réelle immobilère à inscrire.

Par ailleurs, par rapport à ce maintien/transfert de crédit, j'attire votre attention sur les points suivants:

Il convient de comparer le taux du prêt initial et celui du nouveau crédit.

Même si le crédit initail est à un taux supérieur, l'opération est peut-être cependant intéressante du fait

+ De l'absence d'indemnité de remboursement anticipé (IRA)
+ Du fait que sur la même base de montant (70.000€) la répartition capital amorti/intérêts payés ne sera pas indentique.

Avec un nouveau crédit vous repartez "à zéro" c'est à dire que les 1ères années vous paierez beucoup plus d'intérêts que dans le cas du maintien d'encours.

Par contre, en cas de garanties réelles immobilières, il y aura probablement un coût supplémentaire.

Il faut donc chiffrer les avantages et les inconvénients avant de décider.

Cordialement,

 

[Anonyme]

Bonjour,

Non, ce n'est pas le bon calcul.
Le montant du prêt relais serait déterminé comme suit:
=> [(260.000€ x 70%) - 70.000€] = 112.000€.

Ce n'est pas vrai, tout dépend de la banque.

Le calcul comme il est décrit ci dessus oblige l'emprunteur à racheter sa dette existante par le nouvel organisme et dont à payer 3% de pénalité. Ce qui n'est pas rentable. Une banque qui calcule de manière traditionnelle sans procédé au rachat du pret actuel vous fera gagner entre 1500 et 2100 euros d'un coup...

 

[yannou79]

Decessia, j'ai du mal à comprendre ce que vous dites, corrigez moi si j'interprète mal vos propos :

Vous suggérez que certaines banques mettent dans le prêt relai le montant du CRD de l'ancien prêt, comme cela une fois la maison vendu, on rembourse le prêt relais et on continue tranquillement à finir de payer son ancien crédit pour éviter 3% de pénalité (IRA plafonnées à 6 mois ??)

 

[Anonyme]

Decessia, j'ai du mal à comprendre ce que vous dites, corrigez moi si j'interprète mal vos propos :

Vous suggérez que certaines banques mettent dans le prêt relai le montant du CRD de l'ancien prêt, comme cela une fois la maison vendu, on rembourse le prêt relais et on continue tranquillement à finir de payer son ancien crédit pour éviter 3% de pénalité (IRA plafonnées à 6 mois ??)

1) Un prêt relais se calcule dans la majorité des banques de la manière suivante, c'est ce que l'on appel un relais classique :
(Prix de vente - Capital restant du) * 70%

2) Dans certaines de cette manière, c'est le relais-rachat :
(70% Prix de vente) - capital restant du

Ca ne se choisit pas, chaque banque a SA méthode.

dans le cas 1) vous conservez la dette ancienne jusqu'à la vente de votre bien. Le prêt relais est un "apport" qui vient diminuer la dette de la future acquisition pour que le dossier puisse passer au niveau de l'endettement. Lors de la vente de la 1ere residence principale, le prêt relais est soldé ainsi que l'ancienne dette par vos propres derniers, ce qui évite de payer les indemnités en cas de remboursement anticipé sur l'ancien crédit.

dans le cas 2) vous obtenez en réalité un prêt relais à 70% du bien existant où l'on vous oblige à solder la dette existente au moment où l'on vous octroi ce prêt relais. vous êtes donc contraint de payer les pénalités de remboursement anticipé à raison de 6 mois d'intérêt plafonnées à 3% du CRD. Le seul avatange, minime, et que le taux d'endettement est un peu plus favorable car il ne vous reste plus que la dette future et le prêt relais à rembourser jusqu'à la vente de votre premier bien.


Exemple :

Prix du bien actuel : 300 000 euros
Dette restante : 100 000 euros à 6%
Prix du bien futur : 400 000
apport : 0

Cas du relais classique avant la vente :
Prêt relais : 140 000 euros
Prêt actuel : 100 000 euros
prêt "futur" : 160 000 euros

Cas du relais classique après la vente :
prêt "futur" : 160 000 euros
Reinjection possible : 60 000 euros
Prêt final : 160 - 60 = 100 ke

Cas du relais-rachat avant la vente :
Prêt relais : 110 000 euros
prêt "futur" : 290 000 euros

Cas du relais-rachat après la vente :
prêt "futur" : 290 000 euros
reinjection possible : 190 000 euros
Prêt final : 290 - 190 = 100 ke


La finalité est sensiblement identique, sauf que dans le cas 2) vous aurez payé 100 000*6/100/2 = 3000 euros d'intérêts supplémentaire que dans le cas 1)

 

[yannou79]

J'ai toujours du mal à comprendre surtout votre exemple (désolé) :
1) Comment dans votre exemple, le besoin de financement qui me semble être de 200 000 €, se retrouve réduit à 100 K ?
2) Pourquoi une différence de 30 K sur le montant du crédit relai (suivant le mode de calcul de la banque) imposerai dans un cas ou dans l'autre le rachat préalable du crédit existant ?
3) Si j'ai bien tout compris, le tout suppose que j'ai réussi à négocier préalablement l’absence d'IRA sur l'ancien prêt, clause que je ne pourrais faire jouer si je fais racheter le prêt par la concurrence ?

 

[Anonyme]

J'ai toujours du mal à comprendre surtout votre exemple (désolé) :
1) Comment dans votre exemple, le besoin de financement qui me semble être de 200 000 €, se retrouve réduit à 100 K ?
2) Pourquoi une différence de 30 K sur le montant du crédit relai (suivant le mode de calcul de la banque) imposerai dans un cas ou dans l'autre le rachat préalable du crédit existant ?
3) Si j'ai bien tout compris, le tout suppose que j'ai réussi à négocier préalablement l’absence d'IRA sur l'ancien prêt, clause que je ne pourrais faire jouer si je fais racheter le prêt par la concurrence ?

1) en effet y a une erreur :

Exemple :

Prix du bien actuel : 300 000 euros
Dette restante : 100 000 euros à 6%
Prix du bien futur : 400 000
apport : 0

Cas du relais classique avant la vente :
Prêt relais : 140 000 euros
Prêt actuel : 100 000 euros
prêt "futur" : 260 000 euros

Cas du relais classique après la vente :
prêt "futur" : 260 000 euros
Reinjection possible : 60 000 euros
Prêt final : 260 - 60 = 200 ke

Cas du relais-rachat avant la vente :
Prêt relais : 110 000 euros
prêt "futur" : 290 000 euros
(solde immédiat par anticipation de 100 ke)

Cas du relais-rachat après la vente :
prêt "futur" : 290 000 euros
reinjection possible : 90 000 euros (300 ke - 100 - 110)
Prêt final : 290 - 90 = 200 ke


2)
Parce que dans le cas 1) vous vendez avant de rembourser la dette. Donc possiiblité de rembourser par ses propres derneirs sans pénalité.
Dans le cas 2) vous remboursez par anticipation via la banque, donc vous vous prenez dans tous les cas les pénalités de 6 mois car c'est considéré comme un rachat par la concurrence.

3) C'est cela. sachant que bien souvent il n'y en a pas lorsque l'on négocie bien et que l'on ne se concentre pas que sur le taux d'intérêt... la majeure partie des banques applique une franchise de 3 à 5 ans... certaines exonèrent tout simplement dès le premier jour et quelque soit le montant remboursé.

 

[yannou79]

D'accord, j'ai saisi la teneur de vos propos.
Selon vous, il y a bijection entre les banques qui pratiquent le mode de calcul n'appliquant pas le coef 0,7 au CRD, et les banques exigeant le rachat du CRD par leurs soins.

Toutefois dans votre exemple de rachat du crédit, il me semble qu'il manque un besoin de financement de 100 000 € (400 000 pour la nouvelle maison et 100 000 pour le rachat).

 

[Aristide]

Bonjour,

Quelle est l'utilité de calculer le prêt relais suvant la méthode
(Prix de vent estimé x 70%) - capital restant dû ?

Dans l'exemple
Prix du bien actuel : 300 000 euros
Dette restante : 100 000 euros à 6%
Prix du bien futur : 400 000

Prêt relais = (300.000€ x 70%) - 100.000€ = 110.000€

La réfaction de 30% dans l'exemple (mais qui peut être moindre) sert à palier un éventuel décalage à la baisse entre l'estimation et le prix de vente réel; c'est une marge de sécurité pour la banque.

Imaginons que la vente ne se fasse en réalité qu'à 200.000€

Dans cette hypothèse le produit perçu remboursera
+ Le relais à hauteur de 110.000€
+ Les solde dû à hauteur de 90.000€
=> Bien entendu il restera un solde à rembourser de 10.000€ sur la dette initiale

Dans ce cas de figure, si le relais avait été calculé suivant la méthode
(Prix de vente estimé - Capital Restant dû) x 70% soit
(300.000€ - 100.000€) x 70% = 140.000€

Dans cette hypothèse le produit perçu remboursera
+ Le relais à hauteur de 140.000€
+ Les solde dû à hauteur de 60.000€
=> Et il restera un solde à rembourser de 40.000€ sur la dette initiale.

S'il y a des banques qui veulent bien prendre le risque d'une vente réelle couvrant à peine le prêt relais, libre à elles !

Cdt

 

[Anonyme]

Bonjour,

Quelle est l'utilité de calculer le prêt relais suvant la méthode
(Prix de vent estimé x 70%) - capital restant dû ?

Dans l'exemple
Prix du bien actuel : 300 000 euros
Dette restante : 100 000 euros à 6%
Prix du bien futur : 400 000

Prêt relais = (300.000€ x 70%) - 100.000€ = 110.000€

La réfaction de 30% dans l'exemple (mais qui peut être moindre) sert à palier un éventuel décalage à la baisse entre l'estimation et le prix de vente réel; c'est une marge de sécurité pour la banque.

Imaginons que la vente ne se fasse en réalité qu'à 200.000€

Dans cette hypothèse le produit perçu remboursera
+ Le relais à hauteur de 110.000€
+ Les solde dû à hauteur de 90.000€
=> Bien entendu il restera un solde à rembourser de 10.000€ sur la dette initiale

Dans ce cas de figure, si le relais avait été calculé suivant la méthode
(Prix de vente estimé - Capital Restant dû) x 70% soit
(300.000€ - 100.000€) x 70% = 140.000€

Dans cette hypothèse le produit perçu remboursera
+ Le relais à hauteur de 140.000€
+ Les solde dû à hauteur de 60.000€
=> Et il restera un solde à rembourser de 40.000€ sur la dette initiale.

S'il y a des banques qui veulent bien prendre le risque d'une vente réelle couvrant à peine le prêt relais, libre à elles !

Cdt

Désolé, je ne comprends pas bien ce qui vous choque. Outre le fait qu'il soit quasiment impossible que deux agents immobiliers surestiment de 33% au niveau du prix du bien...

En cas de vente à 200 ke au lieu de 300 ke, il y a dans les deux cas un crédit final qui serait plus ou moins similaire.

Cas 1 :
Prêt actuel : 40 000
Prêt futur : 260 000
total : 300 000

Cas 2 :
Relais : 10 000
Prêt : 290 000
dette totale : 300 000

Quelle différence ???

Je vais vous dire : Le plus inquiétant des deux scénarii est le cas 2 qui entrainerait le solde de la dette par vos propres deniers ou, le cas échéant, la saisie de votre bien actuel... pas forcément le meilleur conseil de se retrouver à la rue.


75% des banques calculent leur prêt relais de manière classique, c'est franchement plus économique. Les risques que prend la banque ne regarde que la banque (et surtout la caution), tant mieux pour le client.


Si vous avez la possilibilité de choisir entre lex deux plans, le premier est bien plus économique.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je n'ignore pas le produit "Crédit/Revente" puisque je l'ai moi même évoqué.

Certains Etablissements proposent également un produit "Crédit Achat/Revente" qui comprend en fait deux crédits.
L'un est un relais en différé total (seules les primes d'assurances sont à payer)
L'autre est un prêt amortissable classique qui intègre le solde du crédit antérieur.

Mais, suivant les banques et suivant les régions il y a déjà une différence au niveau des appellations.

Vous désignez par "Cédit relais classique" le montage "Achat/Revente".
Or, dans les Etablissements et régions que j'ai fréquentés le crédit crédit relais classique est celui qui est calculé [(Prix vente x 70%) - Solde sur prêt antérieur].

Ensuite, pour montage "Crédit Revente" que j'ai pratiqué la différence porte sur deux points:

=> Les modes de calcul

Dans votre exemple
+ Vente 300.000€
+ Solde dû 100.000€
+ Achat 400.000€
+ Apport personnel = 0€

=> les calculs auraient été faits comme suit

+ Besoin de financement 400.000€ +100.000€ = 500.000€ en supposant que tout les frais y soient inclus.
(Achat + Frais négiciation Frais acte + frais garantie + frais dossier + solde prêt antérieur + Indemnité de remboursement anticipé sur ce solde)

+ Prêt relais = 300.000€ x 70% = 210.000€

+ Prêt complémentaire = 500.000€ - 210.000€ = 290.000€ (identique à "relais classique")

Le différé sur crédit relais

+ Dans ce que j'appelle le crédit relais classique le client a le choix entre un différé partiel (paiement des intérêts + ass) ou total (paiement ass seulement)

+ Dans la montage "crédit revente" seul le différé total est prévu car l'objectif est de libérer le plus possible de capacité de remboursement en attendant la vente.

Désolé, je ne comprends pas bien ce qui vous choque. Outre le fait qu'il soit quasiment impossible que deux agents immobiliers surestiment de 33% au niveau du prix du bien...

Ce n'est pas forcément une question d'estimation; ce peut-être une question de marché

J'ai des voisins qui viennent juste de vendre leur maison; cela faisait 3 ans qu'elle était en vente dans une, puis deux puis trois agences immobilières.

Pour vendre ils ont du accepter une réduction de prix de l'ordre de 30%

75% des banques calculent leur prêt relais de manière classique, c'est franchement plus économique. Les risques que prend la banque ne regarde que la banque (et surtout la caution), tant mieux pour le client.

Dépend des régions et des banques.

Et ce que vous appelez classique ne l'est pas ni dans toutes les régions ni dans toutes les banques.

Si vous avez la possilibilité de choisir entre lex deux plans, le premier est bien plus économique.

Peut-être....mais peut-être pas

+ Contrairement à ce que vous annonciez dans les pages antérieures il n'y a pas forcément exonération des indemnités de remboursement anticipé (même si remboursement sur fonds personnels issus de le vente ou non)

+ Si c'est un différé total il y a surcoût du fait de la capitalisation des intérêts.

+ Il peut y avoir une incidence du fait du remboursement d'un prêt qui a déjà couru plusieurs années par un nouveau crédit - peut-être à taux plus élevé - avec un impact maximum sur les intérêts en début de remboursement.

En fait, outre la situation personnelle à chaque acquéreur/emprunteur et ses propres souhaits, au plan financier c'est en fonction des offres et pratiques réelles des banques considérées que des comparaisons chiffrées peuvent être faites et conduire à un choix.

Cdt

 

[aden]

Bonjour,

Ouah...il faut vraiment être du domaine, je pense, pour comprendre vos explications!

Concernant notre projet de vente et achat, voici les montants:
-prix bien à vendre: 250 000 nets vendeur estimation agence - reste 70 000 de crédit
-prix bien à acheter : 400 000 (frais de notaire inclus) - nous avons par ailleurs 70 000 d'apport

Aristide, j'ai bien noté les deux options concernant le prêt du bien que nous souhaitons mettre en vente (vous avez bien pris en compte différents paramètres liés au maintien et transfert de crédit):
-soit nous soldons le prêt actuel et n'avons plus d'apport pour l'achat de notre futur bien, ce qui nous permet éventuellement de changer de banque pour notre projet revente et achat;
-soit nous conservons le crédit et l'"ajoutons" au crédit destiné à financer le nouveau bien; dans ce cas, ayant une hypothèque et ne voulant pas jongler avec différents crédits et banques, nous devrons certainement rester dans la même banque.
Voici les données chiffrées, car je ne sais vraiment pas quoi faire.

Ces 70 000 restant à solder sont dans deux banques,:
-le PTZ est dans un organisme où nous avons fait le prêt quand nous avons acheté notre bien (deux prêts: PTZ, et prêt classique à 4,80%);
-le prêt classique, nous l'avons fait racheter cette année à 2,97% dans un autre organisme. Nous remboursons tous les mois 850 euros, et payons aujourd'hui un peu plus de 100 euros d'intérêts par mois.

Avons-nous intérêt à garder ces prêts ou à les solder?
Pouvons-nous ne solder que le prêt classique, et garder le PTZ?

Merci par avance pour vos réponses pertinentes.

Cordialement,
Aden

 

[Aristide]

Bonjour,

Vous avez donc un solde de PTZ dans une banque et un prêt complémentaire à 2,97% dans une autre banque.

Pour le PTZ vous pouvez effectivement le conserver (à voir avec le prêteur) mais s'il est assortit d'une garantie réelle immobilière l'éventuel problème de rang avec le nouveau prêteur peut se poser.

Quant au meileur choix sur le plan financier je ne peux vous répondre car beaucoup de paramètres rentrent en compte

+ D'abord il audrait savoir si en trésorerie vous pouvez assumer le paiement des échéances existantes avec un plus les charges liées à un prêt relais

+ Actuellement vous payer du 2,97% sur un prêt qui a couru plusieurs années. Dans l'échéance vous remboursez donc plus de capital que d'intérêts

+ Si vous devez réemprunter l'équivalent, le taux sera probablement supérieur à 2,97% et, comme vous repartirez sur un nouveau crédit, les intérêts auront un poid maximum dans dans les échéances (très peu de capital amorti)

+ Quid des indemnités de remboursement anticipé ?

+ Quelle technique de prêt relais vous propose votre banque ?

=> Classique (suivant ma conception) = [(Prix vente X y%) - Capital dû]
+ En différé partiel ou bien en différé total ?
NB) - Le "y%" varie suivant les banques et suivant qu'il y ait ou non un compromis de signé.

=> Montage "Crédit/Revente ?
Si oui, quelle méthode de calcul pratique votre banque tant pour le relais que pour le compémentaire (voir différents échanges ci-dessus)

Le mieux, me semble t-il, serait qu' en fonction de vos propres contraintes/objectifs/priorités et avec les paramètres réels tant au plan des techniques utilisées par votre banque que des conditions et caractéristique réelles des produits qu'elle propose vous demandiez à votre conseiller de vous faire une comparaison chiffrée vous permettant ainsi de décider.

Cordialement,

 

[Anonyme]

Je suis d'accord avec Aristide.

tout est conditionné en fonction des banques que vous solliciterez. Il est trop tot pour faire un plan parfait. Voyez plusieurs banques ou un courtier de confiance et vous comparerez les différents plans proposés.

Note pour Aristide : J'ai bien lu les arguments, je suis entièrement d'accord : Le relais classique n'est pas une possibilité offerte par toutes les banques ni toutes les régions. (Bien que pour SG, LCL, BNP ce soit le cas de manière nationale). Mais l'internaute se doit de connaitre les 2 possiblités qui lui sont offertes.

En réalité, pour mieux nuancer, le relais rachat est intéressant dans le cas où vous n'avez pas négocié les Indemnités de remboursement ancitipé du prêt actuel ET que vous négociez une assurance sur Capital restant dû sur le futur prêt principal. Sinon, dès que vous en avez l'opportunité, le relais classique est souvent plus économique, à taux de prêt et d'assurance et d'IRA identique.

 

[aden]

Bonjour,

Merci pour votre réponse Aristide.

1) "Pour le PTZ vous pouvez effectivement le conserver (à voir avec le prêteur) mais s'il est assortit d'une garantie réelle immobilière l'éventuel problème de rang avec le nouveau prêteur peut se poser."

-Quand vous dites "nouveau prêteur", il s'agit de la banque qui fait les prêt-relais/prêt complémentaire, et qui peut aussi avoir racheté le crédit existant sur le prêt du bien à vendre?
-Je ne comprends pas ce que vous voulez dire par "garantie réelle immobilière": car le bien a déjà deux garanties immobilières: pour le prêt principal, nous avons une caution crédit logement; pour le PTZ, un privilège de prêteur de denier. Pourquoi le problème de rang ne se pose-t-il pas alors dans le cas d'un rachat de prêt?
Si nous ne soldons pas les prêts, il pourrait y avoir trois garanties, c'est cela? Le prêt principal, le PTZ, et les prêt-relais/prêt complémentaire?

2) "+ D'abord il audrait savoir si en trésorerie vous pouvez assumer le paiement des échéances existantes avec un plus les charges liées à un prêt relais"
Non, nous ne pouvons pas: j'ai vu hier mon conseiller au Crédit du Nord, et il m'a dit que nous étions déjà au taux d'endettement maximum et ne pourrions supporter les intérêts et l'assurance liés au prêt-relais. La seule solution pour nous est de solder le prêt (50 000), ce que nous allons faire, d'autant que nous n'avons pas d'IRA.

3) Si nous soldons le prêt principal au Crédit du Nord, il nous reste quand même le PTZ d'un montant de 20 000 euros (au CFF). Faut-il aussi le solder? Quand ? Si nous le soldons maintenant, nous n'avons plus aucun apport pour le nouveau logement, mais plus de crédit sur le bien à vendre.
Mon conseiller au Crédit du Nord m'a dit que le mieux était de rembourser le PTZ le jour de la signature chez le notaire pour la vente du bien. Mais comment cela se passe-t-il concrètement: le notaire nous fait un chèque du montant du bien vendu et nous remboursons le PTZ au CFF ? Ou alors le notaire rembourse le CFF, et nous donne le solde du bien vendu? Et qui rembourse la banque qui fait les prêt-relais/prêt complémentaire ?

4) "+ Quelle technique de prêt relais vous propose votre banque ?

=> Classique (suivant ma conception) = [(Prix vente X y%) - Capital dû]
+ En différé partiel ou bien en différé total ?
NB) - Le "y%" varie suivant les banques et suivant qu'il y ait ou non un compromis de signé.

=> Montage "Crédit/Revente ?
Si oui, quelle méthode de calcul pratique votre banque tant pour le relais que pour le compémentaire (voir différents échanges ci-dessus)"


Concernant la technique de prêt-relais, au Crédit du Nord, le montant du relais est calculé de la sorte:
(prix de vente - CRD) X 0,8 (ce que vous appelez du montage "crédit-revente")
Ce qui ferait dans notre cas, si nous partons sur une vente à 240 000 (je préfère baisser de 20 000 euros) et que nous n'ayons que le PTZ :
(240 000 - 20 000) X 0,8 = 220 000 X 0,8 = 176 000 de relais.
Mon conseiller m'a dit que le Crédit du Nord prenait en charge le prêt relais à hauteur de 100 % du montant du bien, alors je ne comprends pas pourquoi il multiplie par 0,8, car cela veut dire pour moi que la banque prend en charge le bien à hauteur de 80 %, et pas 100 %?

Si la banque prend en charge à hauteur de 80 %, si le bien est vendu à 240 000 euros, il reste un solde de
220 000 - 176 000 = 44 000 (PTZ conservé)
240 000 -176 000 = 64 000 (PTZ soldé avant la vente)
Si j'ai bien compris, le prêt-relais représentant 80% du montant du bien, les 20% restants sur le bien vendu (estimés) s'ajoutent au prêt pour le nouveau logement ? Pouvez-vous me donner un exemple SVP ?
Evidemment, nous souhaiterions rembourser par anticipation le prêt du nouveau logement avec le solde du bien vendu, mais je suppose qu'il y aura des IRA à régler sur ce prêt?

Est-ce que vous pouvez calculer combien nous pourrions emprunter en prêt complémentaire avec nos revenus, 3200 euros nets mensuels?

Par ailleurs, j'ai contacté Cetelem qui propose du "crédit achat revente". Je peux vous envoyer le document si vous le souhaitez, car je ne sais absolument pas si leur proposition est intéressante.
Leur argument, c'est qu'on a un seul crédit, mais je ne vois pas la différence avec le prêt relais tel que me l'a décrit mon conseiller au Crédit du Nord.

Merci pour votre retour.

Cordialement,
Aden

 

[Aristide]

1) "Pour le PTZ vous pouvez effectivement le conserver (à voir avec le prêteur) mais s'il est assortit d'une garantie réelle immobilière l'éventuel problème de rang avec le nouveau prêteur peut se poser."

-Quand vous dites "nouveau prêteur", il s'agit de la banque qui fait les prêt-relais/prêt complémentaire, et qui peut aussi avoir racheté le crédit existant sur le prêt du bien à vendre?

Oui

-Je ne comprends pas ce que vous voulez dire par "garantie réelle immobilière": car le bien a déjà deux garanties immobilières: pour le prêt principal, nous avons une caution crédit logement; pour le PTZ, un privilège de prêteur de denier. Pourquoi le problème de rang ne se pose-t-il pas alors dans le cas d'un rachat de prêt?
Si nous ne soldons pas les prêts, il pourrait y avoir trois garanties, c'est cela? Le prêt principal, le PTZ, et les prêt-relais/prêt complémentaire?

Sur votre prêt principal vous avez la caution de Crédit Logement;
Ce n'est pas une garantie réelle immobilère.

Par contre pour le PTZ le CFF à inscrit un privilège de Prêteur de Deniers (PPD) qui est une garantie réelle immobilère affectée du premier rang.
Si conservez ce PTZ le CFF voudra conserver son 1er rang lors du transfert sur le nouvel immeuble (obligation statutaire). Dès lors si votre nouveau prêteur demande aussi une garantié réelle immobilière il ne pourra s'inscrire qu'en second ce qu'il n'aceptera peut-être pas ?

2) "+ D'abord il audrait savoir si en trésorerie vous pouvez assumer le paiement des échéances existantes avec un plus les charges liées à un prêt relais"

Non, nous ne pouvons pas: j'ai vu hier mon conseiller au Crédit du Nord, et il m'a dit que nous étions déjà au taux d'endettement maximum et ne pourrions supporter les intérêts et l'assurance liés au prêt-relais. La seule solution pour nous est de solder le prêt (50 000), ce que nous allons faire, d'autant que nous n'avons pas d'IRA.

????
Il y a peut-être d'autres solutions
+ Transfert sur nouvel immeuble ?
+ Prêt relais en différé total = seule l'assurance est à payer
+ Si solde impératif montage "Achat/Revente" qui intègre le solde du crédit encours dans le besoin à financer

3) Si nous soldons le prêt principal au Crédit du Nord, il nous reste quand même le PTZ d'un montant de 20 000 euros (au CFF). Faut-il aussi le solder? Quand ? Si nous le soldons maintenant, nous n'avons plus aucun apport pour le nouveau logement, mais plus de crédit sur le bien à vendre.

Si l'on exclut l'éventuel problème de rang hypothècaire, votre intérêt est de conserver le PTZ

Mon conseiller au Crédit du Nord m'a dit que le mieux était de rembourser le PTZ le jour de la signature chez le notaire pour la vente du bien. Mais comment cela se passe-t-il concrètement: le notaire nous fait un chèque du montant du bien vendu et nous remboursons le PTZ au CFF ? Ou alors le notaire rembourse le CFF, et nous donne le solde du bien vendu? Et qui rembourse la banque qui fait les prêt-relais/prêt complémentaire ?

Pour le PTZ comme il y a un PPD ce sera le notaire et il procèdera ensuite à la main levée hypothécaire . (Frais de mains levé à prévoir)

Pour le prêt relais, en général, la banque demande une réservation des fonds au notaire; C'est donc aussi lui qui rembourse la banque.

4) "+ Quelle technique de prêt relais vous propose votre banque ?

=> Classique (suivant ma conception) = [(Prix vente X y%) - Capital dû]
+ En différé partiel ou bien en différé total ?
NB) - Le "y%" varie suivant les banques et suivant qu'il y ait ou non un compromis de signé.

=> Montage "Crédit/Revente ?
Si oui, quelle méthode de calcul pratique votre banque tant pour le relais que pour le compémentaire (voir différents échanges ci-dessus)"

Concernant la technique de prêt-relais, au Crédit du Nord, le montant du relais est calculé de la sorte:
(prix de vente - CRD) X 0,8 (ce que vous appelez du montage "crédit-revente")

(prix de vente - CRD) X 0,8 (ce que vous appelez du montage "crédit-revente")

Non ce n'est pas un montage "Crédit Revente", c'est un prêt relais classsique

Pour un tel montage on procéderait comme suit :
=> Besoin de financement = Coût nouveau logement + tous les frais possibles + Solde prêt à rembourser - apport personnel = B

=> Prêt relais varie suivant banque
+ R = [(Prix vente estimé X y%) - Solde prêt]
Ou
+ R = (Prix vente estimé - Solde prêt) X y%

=> Prêt complémentaire
+ C = B - R

Est-ce que vous pouvez calculer combien nous pourrions emprunter en prêt complémentaire avec nos revenus, 3200 euros nets mensuels?

Non, je vous l'ai dit, il y a trop de paramètres à prendre en compte et je ne peux me substituer à votre conseiller qui a toutes les données en main (Ses normes financières internes - Ses techniques à disposition - Ses taux de prêt - Ses taux d'assurances....).

Je risquerais de vous fournir des renseignements inexacts.

Par ailleurs, j'ai contacté Cetelem qui propose du "crédit achat revente". Je peux vous envoyer le document si vous le souhaitez, car je ne sais absolument pas si leur proposition est intéressante.
Leur argument, c'est qu'on a un seul crédit, mais je ne vois pas la différence avec le prêt relais tel que me l'a décrit mon conseiller au Crédit du Nord.

Disons pour résumer qu'il y a deux techniques principales
+ Le crédit relais classsique
+ Le montage crédit revente

Suivant les banques, le relais classique peut être calculé de deux façons
+ R = [(Prix vente estimé X y%) - Solde prêt]
Ou
+ R = (Prix vente estimé - Solde prêt) X y%

Mais, en plus
+ Le "y%" varie
=> Suivant les banques
=> Suivant qu'il y ait ou non un compromis de signé

Et aussi il peut être
=> Avec différé partiel (paiement des intérêts et de l'assurance)
=> Avec différé total hors l'asssurance (Paiement de l'assurance seule - Augmente le coût du crédit)
=> avec différé total assurances comprises (Très rare et augmente beuacoup le coût du crédit)

Pour le "Crédit/Revente" je vous ai décrit le mécanisme ci-dessus étant de nouveau précisé que le "y%" varie suivant les banques et suivant qu'il y ait ou non un compromis de signer.

Cdt