Un peu perdu: acheter dans le neuf ou non?

[john82]

Merci Juloup pour ces explications.

Il vaut mieux se tourner vers l'AV, ou si vraiment on tient à l'immobilier le loger dans une structure à l'IS (ce qui peut aussi se faire pour des investissement mobiliers, on l'oublie trop souvent).

Pourriez-vous développer ces 2 notions?

 

[Juloup]

Les structures à l'IS permettent d'isoler les bénéfices dans une société, et ainsi d'éviter leur imposition à l'IR, tant qu'ils ne sont pas distribués. En outre, lorsqu'on y loge de l'immobilier, cela permet de pratiquer des amortissements, qui absorbent en général l'essentiel des bénéfices pendant des années (30 ans environ, selon le plan d'amortissement). On ne paye alors quasiment plus d'impôt, tant qu'on ne revend pas les biens. On peut le faire avec une SCI ou une SARL, selon le type d'activité.
Pour les valeurs mobilières, on peut le faire avec une SCP à l'IS. C'est alors un peu le même principe que du Madelin ou un PERP, cela permet de décaler l'imposition à l'IR des revenus d'une période où on est sur un TMI élevé vers une période où on le sera moins (retraite, ou donation à ses enfants, par exemple).

 

[moietmoi]

Eh oui, c'est aussi l'un des inconvénients du neuf, que les vendeurs en défiscalisation se cachent bien de dévoiler : lorsque le programme est livré, c'est tout un lot d'appartements qui se retrouvent en même temps sur le marché, et comme sur tout marché un brutal afflux d'offres fait chuter les prix.

Bonjour, je n ai jamais vu cela; mais enfin si c est vrai, il suffit donc de guetter les programmes neuf et de louer ou d'acheter juste a ce moment là dans l immeuble voisin?

 

[Juloup]

Non, le neuf est en général surcoté, notamment parce qu'il permet de la défiscalisation. Il ne correspond pas au prix du marché de l'ancien avec un confort équivalent. Alors que 5 ans après la livraison, il se revendra comme de l'ancien.
Si vous voulez vérifier ce que je décris, il faut comparer deux biens comparables dans l'ancien, l'un déjà rénové et l'autre en mauvais état et à rénover.

 

[moietmoi]

bonjour, la discussion neuf/ ancien est très difficile à trancher: personnellement je n ai jamais eu de voiture neuve, sauf voiture d'entreprise, considérant que c'est une perte....alors que des millions de personnes n'envisagent pas d'acheter autre chose qu'une voiture neuve....moi j'achète d'occasion et je roule jusqu'à la mort...du véhicule( 250 000 /300 000 km essence pas diesel)
Pour l'immobilier mon avis est un peu partagé:

Pour du locatif on sera sans doute plus tranquille dans le neuf, il y a moins de chance d'avoir un chauffe eau ou un ensemble electrique, à changer en urgence le week-end dans une location neuve que dans une location dans l 'ancien.. et le changement fait par un SOS dépannetout, appelé par les locataires( à ta charge) qui explique bien gentiment qu'il faut refaire toute la plomberie en urgence au tarif du week end n'existe pas dans le neuf;

Par ailleurs le m² utile est plus grand dans le neuf que dans l 'ancien( pièces non rectangulaire, recoin, couloirs.. )qui font le charme de l'ancien, mais 50m² dans l 'ancien sont habitables comme 40 ou 45 m² dans le neuf;

Les remises aux normes, pour l'instant recommandées pour les parties privatives , risquent un jour, dans les 10/15 ans de devenir obligatoires concernant tout ce qui touche à l'énergie( fenêtres, type de chauffage); ce sont des frais que l'on aura pas si on a acheté en rt2012;

évidemment avec le neuf les frais de notaires sont réduits ( a peu près 6% de gain) mais on paye normalement des intérêts intercalaires en attendant la livraison( mais au prix du crédit en ce moment....)

dans le neuf on peut bénéficier pendant 2 ans de l'éxonération de la taxe foncière
dans le neuf les charges et travaux sur les 15/20 ans de possession seront bien inférieurs , l'isolation phonique sera meilleure, les dépenses en énergie seront moindre, donc les locataires resteront plus longtemps, donc moins de coût et de tracas de gestion;

il est plus facile d'avoir un parking dans un immeuble neuf que dans l 'ancien, mais les beaux volumes, les matériaux nobles, le cachet, sont plutôt réservés à l'ancien, comme les centre ville, par définition déjà construits...

quant aux prix d'achat... pour vérifier qu'il n'y a pas de surcout à cause d'une carotte fiscale, il suffit de vérifier sur internet sur le catalogue du constructeur le prix d'achat du même bien en résidence principale, et hors la tva qui peut , dans certaine zone, ou à mon avis, il ne faut pas investir, (tva réduite pour la rp) , le prix doit être le même.... mais reste supérieur au coût de l ancien au même endroit.... retour à l'origine.. c'est une question de feeling;
Pour le locatif, le neuf demandera moins de travail, moins de soucis, mais quelque soit la solution fiscale sera d 'une rentabilité un peu inférieure a de l'ancien, mais ton week end de Paques se passera sans se soucier du dégorgement de la machine à laver , car le tuyau d'évacuation vieux de 40 ans sous l'évier n'a pas résisté à la canicule de l'été et au gel de l'hiver... ( cà c'est du vécu avec mes locataires...)à la charge du propriétaire...

 

[ZRR_pigeon]

c'est difficile a trancher ce sujet.
mes experiences sont mitiges et elles ne sont forcement pas statistiquement fiables.
une voiture d'occasion a une variance dans le cout annuel d'entretien qui devient de plus en plus grande. donc y'a des bons numero set...des tres mauvais.

cote appartement neuf, aucun probleme de location pour la mise initial du locataire malgre l'afflux de toute une residence d'un coup (a la fois ils avaient mis une grosse equipe sur place), par contre 2-3 an apres, au renouvellement du locataire, j'ai souffert que mes "voisins investisseurs" qui louent le meme type delogement ont prefere economiser 10 euros par mois et ne pas prendre la garantie carence locative.

du coup quand un locataire s'en va, aucun stress pour moi (enfin pendant maxi 9 mois) , mais les autres des 2 semaines vides cassent les prix car ils sont pris a la gorge par le credit. je me retrouve en competition avec des biens similaires a -10% de loyer.

ce qui fait qu'en 8 ans, le loyer est identique a l'origine. au final ca reste tres valable pour moi car le deficit foncier créé (artificiellement par la loi fiscale) gomme tous mes autre revenus fonciers. donc 0 IRPP, et 0 ps depuis 8 ans.

le gros du travail pour moi consiste a trouver toutes les erreurs dans les documents de gestion et fiscaux que m'envoie l'agence....et ce chaque annee.....des vrais boulets...

 

[maxichats]

Pour investir dans le neuf defisc, je conseille:
- T3 mini
- Evitez les intermediaires, traitez directement avec les promoteurs
- Penser cet achat comme si vous alliez habiter ce bien
- Prevoyez la pose d'une vraie cuisine
- idéalement 75% de propriétaires habitants dans la residence
- Les meilleurs affaires se font en debut de commercialisation d'un programme et en fin (les fameuses queues de programme)

Question emplacements, si vous avez des adresses precises a soumettre en MP, je peux essayer de vous aider etant moi meme investisseur sur Montpellier.

 

[ZRR_pigeon]

- idéalement 75% de propriétaires habitants dans la residence

ce sera déjà bien d'en avoir 25%. Sachant que personne ne s'engagera contractuellement sur un chiffre....

Franchement 75%, vous avez deja vu cela quelque part ???

 

[maxichats]

ce sera déjà bien d'en avoir 25%. Sachant que personne ne s'engagera contractuellement sur un chiffre....

Franchement 75%, vous avez deja vu cela quelque part ???

Oui pour un de mes investissements. 5 ans plus tard la part est descendue à 60%.


Sur une fin de programme, le taux de proprios habitants se verifient facilement. Sur un debut de programme, il y a des signaux d'avertissement:
- Taille moyennes des apparts, proportion de chaque type
- Communication du promoteur

 

[ZRR_pigeon]

Sur une fin de programme, le taux de proprios habitants se verifient facilement.

pas si sur, car fin de programme ne dit pas que certains y habitent deja. donc comment savoir s'ils font construire un locatif ou une RP ?

 

[moietmoi]

Pour investir dans le neuf defisc, je conseille:
- T3 mini

Bonjour,
pour quelles raisons? en général, la rentabilité est meilleure sur les surfaces moindres, le risque locatif d'avoir une famille inexpulsable avec 2 enfants en bas-age, est plus faible dans un t1/t2 qu'un t3/t4; le risque sur les loyers impayés est plus faible quitte a mutualiser en faisant 2 petits investissements plutôt qu'un seul gros;
à la revente le marché des t1/t2 est plus liquide que des t3/t4;
si la crise va en augmentant, on verra comme à toulouse en ce moment de multiples t3/t4 libres quasi neufs, ou des loyers qui s'effondrent alors que els studios/t2 sont demandés ;
bref, pour ma part je privilégierai plutôt les petites surfaces..

- Les meilleurs affaires se font en début de commercialisation d'un programme et en fin (les fameuses queues de programme)

en début, il y a souvent des offres type "frais de notaires offerts" et on a le choix des meilleurs appartements, mais les intérêts intercalaires sont plus chers, et il y a le risque que le programme ne voit jamais le jour;

 

[ZRR_pigeon]

pour quelles raisons? en général, la rentabilité est meilleure sur les surfaces moindres, le risque locatif d'avoir une famille inexpulsable avec 2 enfants en bas-age, est plus faible dans un t1/t2 qu'un t3/t4;

quelle est la probabilité d'avoir a expulser des locataires ? 1/1000 ? 3/1000 ?
dommage de dicter des choix aussi importants sur un scénario aussi statistiquement improbable (certes pas impossible).
ca coute moins cher de se premunir avec une assurance loyers impayés qui s'occupent de tout l'aspect juridique liée a l'expulsion et à son exécution (de l'expulsion, pas du locataire ).

pour l'instant en 316 loyers, aucun retard....meme pas un jour, meme pas un rappel de charges qui manquent...même pas une taxe d'ordures menageres qui manque a l'appel.

certes ces chiffres sont insuffisants pour faire office de statistique mais bon....

 

[maxichats]

Bonjour,
pour quelles raisons? en général, la rentabilité est meilleure sur les surfaces moindres, le risque locatif d'avoir une famille inexpulsable avec 2 enfants en bas-age, est plus faible dans un t1/t2 qu'un t3/t4; le risque sur les loyers impayés est plus faible quitte a mutualiser en faisant 2 petits investissements plutôt qu'un seul gros;
à la revente le marché des t1/t2 est plus liquide que des t3/t4;
si la crise va en augmentant, on verra comme à toulouse en ce moment de multiples t3/t4 libres quasi neufs, ou des loyers qui s'effondrent alors que els studios/t2 sont demandés ;
bref, pour ma part je privilégierai plutôt les petites surfaces..

Les explications sur le sujet sont nombreuses dans cette section du forum, mais pour faire court:
- Pour la revente: Même en cherchant bien la bonne affaire, un investissement dans le neuf defisc a tendance à avoir un rendement assez faiblard hors avantage fiscal. Or une bonne partie des acheteurs potentiels de T1/T2 sont des investisseurs, du coup la probabilité de pouvoir revendre à un prix intéressant un T1/T2 acheté neuf un peu cher est faible car le rendement n'est pas terrible. Au contraire le marché des T3/T4 s'adressent principalement à des acheteurs occupants qui raisonnement rarement en terme de rendement locatif mais plutôt en terme de capacité d'endettement, apport, ou des notions plus subjectives (le fameux "coup de coeur")
- La saturation du marché locatif: Des décennies de defisc ont crée une suroffre en T1/T2 dans beaucoup de villes et au contraire les logements à taille familiale T3/T4 et plus ont été construits en trop petite quantité (le cas de Toulouse me paraît un peu à part). Même si je note un certain rattrapage ces dernières années, si on ne veut pas prendre le risque de voir son loyer s'écrouler voir subir de longues carences (et quand elles sont trop longues, les avantages fiscaux sont perdus), les grandes surfaces sont intéressantes

Après il faut aussi noter que la rotation a tendance a être plus faible.

 

[john82]

Question emplacements, si vous avez des adresses precises a soumettre en MP, je peux essayer de vous aider etant moi meme investisseur sur Montpellier.

Merci maxichats, je vous envoi un MP, j'ai effectivement quelques questions pour Montpellier

 

[moietmoi]

Les explications sur le sujet sont nombreuses dans cette section du forum, mais pour faire court:
- Pour la revente: Même en cherchant bien la bonne affaire, un investissement dans le neuf defisc a tendance à avoir un rendement assez faiblard hors avantage fiscal. Or une bonne partie des acheteurs potentiels de T1/T2 sont des investisseurs, du coup la probabilité de pouvoir revendre à un prix intéressant un T1/T2 acheté neuf un peu cher est faible car le rendement n'est pas terrible. Au contraire le marché des T3/T4 s'adressent principalement à des acheteurs occupants qui raisonnement rarement en terme de rendement locatif mais plutôt en terme de capacité d'endettement, apport, ou des notions plus subjectives (le fameux "coup de coeur")
- La saturation du marché locatif: Des décennies de defisc ont crée une suroffre en T1/T2 dans beaucoup de villes et au contraire les logements à taille familiale T3/T4 et plus ont été construits en trop petite quantité (le cas de Toulouse me paraît un peu à part). Même si je note un certain rattrapage ces dernières années, si on ne veut pas prendre le risque de voir son loyer s'écrouler voir subir de longues carences (et quand elles sont trop longues, les avantages fiscaux sont perdus), les grandes surfaces sont intéressantes

Après il faut aussi noter que la rotation a tendance a être plus faible.

si je prends aujourdhui sur un site d annonces connu, il ya 2118 appartement de 25 à 55m² en vente à Montpellier contre 2488 de 56 à 80 m² avec un prix médian de 139 000 euros pour les t1/t2 et de 190 000 pour les t3/t4;
l'abondance est plutôt du coté des surfaces grandes

concernant les locations: il y a 1664 locations de 25 à 55 m² et 2221 locations de 56 à 81 m²

moi je choisirai plutôt à Montpellier une surface célibataire ou jeune couple, plutôt que familiale..
mais chacun ses objectifs et son feeling;

 

[maxichats]

si je prends aujourdhui sur un site d annonces connu, il ya 2118 appartement de 25 à 55m² en vente à Montpellier contre 2488 de 56 à 80 m² avec un prix médian de 139 000 euros pour les t1/t2 et de 190 000 pour les t3/t4;
l'abondance est plutôt du coté des surfaces grandes

concernant les locations: il y a 1664 locations de 25 à 55 m² et 2221 locations de 56 à 81 m²

moi je choisirai plutôt à Montpellier une surface célibataire ou jeune couple, plutôt que familiale..
mais chacun ses objectifs et son feeling;

Chiffres intéressants après il faut voir quartier par quartier. A voir dans la prochaine étude de l'ADIL.