Transfert de PTZ

[pamatasdethé]

Bonjour,

J'ai souscrit un PTZ en 2005 pour ma première acquisition, avec un prêt principal dans la même banque. J'ai revendu ce bien et viens d'en acheter un autre. Je change de banque pour ce nouvel emprunt, mais souhaite garder le PTZ. Mon ancienne banque prétend que mon PTZ n'est pas transférable (à cause de la garantie réelle en PPD), mais ma nouvelle banque me soutient le contraire, puisqu'ils l'ont déjà fait. Or, ce prêt doit avoir des conditions identiques dans les tous les établissements, puisqu'elles sont posées par le ministère du logement.
L'ancienne banque fait-elle de l'obstruction pour se débarrasser d'un prêt qui leur coûtera plus qu'il ne leur rapporte, ou bien y a-t-il des conditions dans lesquelles le PTZ n'est effectivement pas transférable ? Je sais que le nouveau PTZ de 2007 mentionne clairement être transférable, mais avant cette date je ne sais pas. De plus, je n'ai jamais eu le contrat de prêt du PTZ pour vérifier ces conditions; Je viens de le réclamer mais on m'annonce 15 jours de délai, alors que je signe vente et achat dans 3 semaines...
Merci à ceux qui pourraient m'éclairer, je ne sais plus quoi faire, et vais peut-être devoir tout mon plan de financement dans l'urgence s'il n'est pas transférable...

 

[Aristide]

De quel tranfert parlez vous .
=> Transfert sur un autre logement principal ( = maintien encours dans banque initiale)
ou
=> Tranfert de l'encours dans une autre banque ?

A mon avis la réponse est positive à la première éventualité mais négative à la seconde

 

[hargneux]

A ma connaissance, les modifications intervenues en février 2005 n'ont pas modifiées ce point.
Toutefois le transfert n'est pas une obligation pour la banque mais seulement une possibilité, vous ne pouvez pas contraindre la banque à le faire.
Le PPD sur votre 1 er bien va poser un sacré problème, si vous ne remboursez pas, la banque refusera de faire la mainlevée de la garantie et vous mettrez votre acheteur en sérieuse difficulté, sa banque, si elle prend un PPD passera en 2 rang et si elle prend un cré log, il est interdit par Cré log d'avoir une garantie réelle sur un bien qu'il cautionne.

De votre coté, si la banque accepte de transférer sur le nouveau bien, cela posera problème a votre banque, soit elle inscrit sur votre nouvelle acquisition un PPD, là encore elle passera en rang 2, dans la mesure ou si le taux 0 est contregarantit pas la SGFGAS, l'ancienne banque ne peut venir qu'en rang 1, dans ce cas de figure vous devrez payer 2 actes chez le notaire, y compris si la banque 1 ne fait qu'une simple translation plutôt qu'une prise d'hypothèque. Si la banque 2 prend un crédit logement, on se retrouve dans le cas de figure de ci dessus.
Enfin, si vous ne faites pas participer à la prise de garantie de la banque 1, le fait de vendre est une clause d'exigibilité anticipé du prêt taux 0 et vous aurez ce remboursement suspendu au dessus de votre tête.

Quant à transferer le PTZ dans la nouvelle banque, c'est totalement impossible, les subventions restant acquises à la banque 1.

 

[pamatasdethé]

De quel tranfert parlez vous .
=> Transfert sur un autre logement principal ( = maintien encours dans banque initiale)

OUI, je parlais de ce type de transfert.
Visiblement, dans le post suivant, on m'indique que cela est faisable par la banque initiale mais à leur bon vouloir... Et en l'occurrence, ils me disent qu'ils ne l'ont jamais fait. Ce ne serait donc pas qu'ils ne PEUVENT pas, mais qu'ils ne VEULENT pas...

 

[pamatasdethé]

Toutefois le transfert n'est pas une obligation pour la banque mais seulement une possibilité, vous ne pouvez pas contraindre la banque à le faire.
QUOTE]

Merci beaucoup pour votre éclairage. Je retiens surtout que ce transfert de PTZ est une véritable "usine à gaz", et que je ne peux exiger ce transfert... Merci encore !

 

[Aristide]

Toutefois le transfert n'est pas une obligation pour la banque mais seulement une possibilité, vous ne pouvez pas contraindre la banque à le faire.
QUOTE]

Merci beaucoup pour votre éclairage. Je retiens surtout que ce transfert de PTZ est une véritable "usine à gaz", et que je ne peux exiger ce transfert... Merci encore !

Je ne suis pas certain que le transfert soit "au bon vouloir" de la banque.

Voir ci-dessous dont Article R.318-8 de Code de la Construction et de l'Habitation, Forum "Droit-Finances" et article "Le Particulier" (nombreux autres articles possibles avec Google)

Code de la Construction et de l’Habitation« Art. R. 318-8. - Toute mutation entre vifs des logements financés avec l'aide de l'avance prévue à l'article R. 318-1 du présent chapitre entraîne le remboursement intégral du capital de l'avance restant dû, au plus tard au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation. La mutation doit être déclarée à l'établissement de crédit dès la signature de l'acte authentique qui la constate.
« Toutefois, l'emprunteur peut conserver le bénéfice de l'avance, sous la forme d'un transfert du capital restant dû, s'il acquiert un autre logement répondant aux critères définis à l'article R. 318-2 en vue de l'occuper à titre de résidence principale. Cette disposition est applicable aux bénéficiaires de l'avance prévue à l'article R. 317-1


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je ne suis pas tout a fait daccord avec Anne.
Meme si tu vends ton 1er bien, tu peux reporter ton PTZ sur ton nouveau bien si celui ci devient ta residence principale et si tu es dans la situation (niveau salaire) d'avoir droit au PTZ. Cest une clause qui nest pas vraiment stipule ou rappele mais je peux te confirmer quelle existe car jy ai eu droit.
Les clauses auquelles tu as eu droit lorsque tu as signe ton PTZ reste les meme (pas de recalcul en ce qui concerne le montant (achat neuf ou ancien) ou les remboursements).

Dans ton cas, tu souhaite avoir 2 biens.
Comme Anne l'a dit, le PTZ est attribue pour lachat d'un bien. Tant que tu ne vendras pas ton appartement, tu ne sera pas oblige de rembourser ton pret. Sache que celui doit rester ta residence principale.


Concernant le transfert du pret à taux zero, les banques y sont tenues puisque c'est inscrit dans la loi (je n'ai lu nulle part qu'il était écrit "sous réserve de l'accord de l'organisme preteur"...mais dans les faits, je crois qu'elles font semblant d'ignorer
l'existence de cette loi.

j'en ai démarché plusieurs et à chaque fois, dans un premier temps, elles semblaient ignorer qu'il était possible d'effectuer le transfert du pret...mais en insistant lourdement, les chargés de clientèles se sont renseignés et m'ont tous dit que ce serait possible. Je pense qu'ils comptent sur l'ignorance des clients et se gardent bien d'en parler.



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En cas de transfert de prêt pour l’achat d’une nouvelle habitation, puis-je transférer aussi mon Prêt à taux zéro ?
Oui. L’emprunteur peut conserver le bénéfice du prêt à 0 %, sous la forme d’un transfert du capital restant dû, s’il acquiert une nouvelle résidence principale répondant aux critères du PTZ. Pour ce transfert, il n'est pas demandé de justificatifs de revenus mais vous ne pouvez pas en modifier les caractéristiques, tant au niveau du montant que des modalités de remboursement. Pour que le transfert soit possible, cet achat doit suivre la vente dans un délai maximal de 6 mois. A l’expiration de ce délais, il faudra rembourser le Prêt à taux zéro.

 

[hargneux]

Dans le cadre d'un transfert, le niveau de revenus n'intervient pas, mais il est précisé que l'ancienne banque reste libre de la garantie qu'elle souhaite prendre.

Dans ce cas, pour que tout roule, il ne faut pas qu'elle en prenne sinon les problèmes commencent.
Ce sera son motif pour refuser sans se mettre en porte à faux avec la règlementation. C'est dans ce sens que je dis "qu'on ne peut pas l'y contraindre".

 

[Aristide]

Dans le cadre d'un transfert, le niveau de revenus n'intervient pas, mais il est précisé que l'ancienne banque reste libre de la garantie qu'elle souhaite prendre.

Dans ce cas, pour que tout roule, il ne faut pas qu'elle en prenne sinon les problèmes commencent.
Ce sera son motif pour refuser sans se mettre en porte à faux avec la règlementation. C'est dans ce sens que je dis "qu'on ne peut pas l'y contraindre".

Mettons nous en situation.

L'emprunteur a obtenu un PTZ pour financer sa résidence principale. Dès lors il a simultanément obtenus d'autres crédits sinon le PTZ n'était pas possible.
Le prêteur a donc inscrit une garantie réelle immobilière sur PTZ et complémentaires.

L'emprunteur souhaite désormais vendre ce logement pour acquérir une nouvelle résidence principale.

Plusieurs possibilités:

1) - Il rembourse par anticipation le PTZ et ses complémentaires.
La banque sera donc OK pour accepter une main mlevée hypothécaire.
L'emprunteur sollicitera de nouveaux crédits pour financer son nouvel investissement et d'autres garanties seront prises.

2) - L'emprunteur obtient l'accord du prêteur pour le transfert de tous les encours (PTZ+complémentaires) sur la nouvelle acqusition.
La banque sera donc d'accord pour accepter une main levée hypothécaire sur le logement à vendre à condition de de transférer ou réinscrire une garantie réelle immobiluière sur la nouvelle acquisition.

3) - L'emprunteur rembourse par anticipation les complémentaires mais souhaite transférer le solde du PTZ sur la nouvelle acquisition.
Une main levée hypothécaire partielle sera accordée pour ce qui concerne les complémentaires mais restera le problème du PTZ.

Plusieurs cas sont là aussi à envisager.
3.1) - C'est la même banque qui finance la nouvelle acquisition
Dans ce cas elle pourra soit:
=> Accepter le transfert du PTZ sans garantie par exemple si le solde dû est peu important
=> Se contenter d'une garantie personnelle (caution solidaire)
=> Demander le transfert de la garantie réelle initiale ou réinscrire une nouvelle garantie.

3.2) - C'est une autre banque qui finance la nouvelle acquisition

=> les possibilités sont les mêmes que ci-dessus pour les deux premières envisagées
=> Mais il pourra se poser un problème de rang d'inscription pour la troisième hypothèse.

Hormis ce problème de rang, qui ne semble pas rédhibitoire (encours PTZ relativement faible) et celui du coût des garanties occasionné, le principe du transfert PTZ semble donc possible

Mais, quel que soit le prêteur pour le second achat, je m'interroge sur la nécessité ou non d'avoir une garantie réelle immobilière de 1er rang sur le PTZ si les prêts complémentaires sont des prêts PAS.

En effet, dans un financement classique, la garantie réelle immobilière est exigée si PAS + PTZ supérieur à 15.000€

Dit autrement, lorsqu'un transfert de PTZ est prévu, si un prêt à l'accession Sociale finance la seconde acquisition , est-il règlementairement obligatoire de prévoir une garantie réelle immobilère si nouveau PAS + solde PTZ transféré supérieur à 15.000€ ?

A+