Taux très bas, apport personnel à pondérer ?

[leala]

Bonjour,
Dans le cadre de mon achat immobilier mon banquier me conseille de ne pas mettre la totalité de mon apport compte tenu des taux (sans parler d'épargne de précaution que nous avions déjà prévu de garder.

Je prends un exemple pour comprendre. Avec un projet total de 100k et 50k d'apport. Épargne placé sur Pel à 2.5 soit 2.1 net je crois.

Raisonnement banquier : tant que le montant emprunté se fait à un taux inférieur à ce que rapporte l'épargne il est plus avantageux d'emprunter.

Il ne m'inspire pas confiance donc je vous demande des conseils et tous les paramètres à prendre en compte pour déterminer s'il est plus avantageux d'acheter avec un apport important et diminuer la durée du crédit ou alors garder mon épargne et emprunter davantage.
Merci d'avance

 

[Buffeto]

s'il est plus avantageux d'acheter avec un apport important et diminuer la durée du crédit :

pour une RP c'est ce que je ferais car nul ne peux prévoir quels seront les rendements de l'épargne d'ici quelques années ( voire quelques mois )

 

[poam5356]

D'autant plus que les taux réels des emprunts, quand on ajoute tous les frais, restent très élevés en regard des rendements attendus de l'épargne, tout autant que du coût de la vie. Je rejoins Buffetophile dans sa remarque.

 

[Doolittle]

Raisonnement banquier : tant que le montant emprunté se fait à un taux inférieur à ce que rapporte l'épargne il est plus avantageux d'emprunter.

C'est vrai. Attention cependant à comparer ce qui est comparable
- le taux d'emprunt réel (prenant en compte tous les frais annexes, assurances, etc.) qui est a priori supérieur au taux nominal.
- le taux d'épargne réel (tenant compte de la fiscalité)

 

[Fipea]

pour une RP c'est ce que je ferais car nul ne peux prévoir quels seront les rendements de l'épargne d'ici quelques années ( voire quelques mois )

Cette incertitude sur l'avenir peut aussi inciter à emprunter plus. En effet, d'un point de vue patrimonial, si vous veniez à décéder demain, vos héritiers deviendrait propriétaires d'un bien payé par l'assurance décès + du montant de votre épargne non injecté dans le projet.
Concernant les taux de prêt et d'épargne, il faut aussi prendre en compte que les intérêts générés par vos placement vont également générer de nouveau intérêts l'année suivante, augmentant ainsi un peu le rendement par rapport à une comparaison simple des taux d'intérêt.

Dans l'autre sens, il faut prendre en compte que si vous emprunter plus, vous paierez plus de frais de dossier (pas sûr) ainsi que plus de frais de garantie et plus d'assurance décès.

Cela reste bien sur du théorique et ce n'est nullement un conseil. La dessus finalement seul vous pouvez prendre la décision mais c'est un peu plus complexe qu'une simple comparaison de taux.

 

[Fipea]

pour une RP c'est ce que je ferais car nul ne peux prévoir quels seront les rendements de l'épargne d'ici quelques années ( voire quelques mois )

P.S: en fonction des placements, on peut être sûr du taux de rendement (PEL, obligations, DAT ...)

 

[gunday]

Une option satisfaisant tout le monde : négocier l'absence d'IRA.
Comme ça, vous pouvez rembourser à tout moment.

Ensuite, vous aurez le temps que vous souhaitez pour prendre votre décision (apport ou pas apport)

 

[ZRR_pigeon]

Une option satisfaisant tout le monde : négocier l'absence d'IRA.

clairement c'est ce qu'il faut répondre a votre banquier.
si le différentiel correctement calculé est dans le bon sens, il faut emprunter +.

c'est jute mathématique.de plus vous verrouillez un taux fixe (bas) et votre epargne est aujourdhui a un taux bas. si les choses se reprennent et que l'epargne est mieux rémunérée, vosu en profitez, les taux immobiliers remontent également mais pas le votre !!

vous etes ainsi largement gagnant. qui sait ce qui peut arriver sur 20 ans??

en gros soit vous gagnez peu soit vous gagnez beaucoup, le choix est facile.

 

[moietmoi]

je rejoins l'avis IRA nulles et emprunt max; tant sur le point de vue patrimonial que du point de vue de prendre date avec les taux bas;
Ce qui peut modérer cet avis, ce sont vos conditions générales de vie(age,enfants, type de vie..et revenu définissant le reste à vivre confortable) car il ne faut pas oublier , en dehors du taux d'endettement, que les mensualités seront plus élevées, donc ce qui reste chaque mois par rapport aux ressources est moindre et doit suffire à la vie confortable, sans puiser dans les économies.....

 

[Aristide]

Bonjour,

L'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne.

Dès lors il semble facile de comprendre que l'intérêt de l'acquéreur/emprunteur est de maximiser son apport (en conservant un minimum de précaution) si le taux réel de rémunération de son épargne est inférieur au taux réel de son crédit (= TEG) et inversement.

A toutes fins utiles:

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (1ère partie)
[lien réservé abonné]

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Buffeto]

P.S: en fonction des placements, on peut être sûr du taux de rendement (PEL, obligations, DAT ...)

bien sur que non , puisqu'il faut tenir compte de la fiscalité ( TMI ) .or ce TMI sur 20 ans peut d'une part évoluer et d'autre part , nos très chers élus peuvent encore , hélas , augmenter les prélèvements sociaux .

 

[leala]

Merci pour ces conseils précieux.
Pour être plus clair et vous aider à me conseiller, le projet total est de 250k (RP) et nous avons un PEL et un CEL datant de 2009 pleins (66 et 16k) ainsi qu'une AV chez Suravenir avec 60k (1 an ancienneté) et un TMI de 14 qui a peut de chance d'évoluer sur le long terme.
Bizarrement je vous fait plus confiance qu'aux banquiers !
Lors de l'unique rdv avec un banquier, il n'a pas été question de négocier les IRA.

Que me conseillez vous ? Quels sont les meilleures solutions ?

 

[ZRR_pigeon]

Que me conseillez vous ? Quels sont les meilleures solutions ?

il n'y pas a priori de meilleures solutions vu que l'on ne connait pas le futur. si vous décédez bientot, la meilleure solution aura été de faire un emprunt maximal.
si les taux des placements remontent en fleche dans 2-3 ans, vous serez contents d'avoir garder de l'epargne sous le coude.

il faut faire un pari. vous n'avez pas le choix. donc l'idéal est de se ménager le plus d'options possible, ici rembourser plus tpt ou plus tard. et donc sans frais.

bien sur le banquier n'aime pas cela, mais il préfère encore moins vendre un tout petit pret. donc amenez le a penser que vous accorder le sIRA gratuites est la meilleur choix "pour lui" car il vous vendra un plus gros pret (et aura atteint son objectif commercial et sa prime, mais ça il comprendra tout seul).

 

[Fipea]

bien sur que non , puisqu'il faut tenir compte de la fiscalité ( TMI ) .or ce TMI sur 20 ans peut d'une part évoluer et d'autre part , nos très chers élus peuvent encore , hélas , augmenter les prélèvements sociaux .

c'est pas faux.

 

[ZRR_pigeon]

c'est pas faux.

d'ailleurs ça fait longtemps que les PS n'ont pas augmenté...qu'en pensez-vous ? juste après les présidentielles 2017 ?

 

[poam5356]

Raz le bol des PS, taxes, impôts, tva et cie.
Rien que l'évocation du nom m'énerve.!!

 

[Buffeto]

d'ailleurs ça fait longtemps que les PS n'ont pas augmenté...qu'en pensez-vous ? juste après les présidentielles 2017 ?

ca dépend de qui va etre élu , non?

 

[moietmoi]

ca dépend de qui va etre élu , non?

non je ne pense pas que cela dépende du résultat; si je ne me trompe pas les dernières fortes augmentations ont été décidées sous un règne et appliquées sous le suivant avec une continuité totale depuis la mise en place par la gauche, décriée par la droite, utilisée par celle ci, élargie par celle là,et finalement approuvée et bien installée dans le paysage;
Et concernant l'impôt à la source, je n'y crois pas une seconde depuis l'annonce qui en a été faite pour avant les élections, et si c'était voté avant , se serait appliqué après quelque soit le résultat...

 

[Doolittle]

ca dépend de qui va etre élu , non?

Parce que vous avez encore des doutes ?

 

[ZRR_pigeon]

Parce que vous avez encore des doutes ?

oui les français sont malléables et naifs à souhait. 30% n'ont pas encore fait leur choix quand ils rentrent dans l'isoloir. On n'est pas a l'abri d'un melenchon, d'une le pen ou toute autre démagogue....