Soyons clairs, personne n'a intérêt à faire peur sur les SCPI, surtout pas la presse économique qui dépend largement de ces annonceurs pour ses numéros spéciaux. Je vous invite à voir la version papier de l'article du Particulier, et de compter le nombre de pubs pour des SCPI dans le numéro en question (ou n'importe quel numéro).
Dans le même genre, le sous-entendu de votre message @agra07 me met mal à l'aise. Parce que certains ont des SCPI et ont intérêt à ce que les choses "ne s'aggravent pas", on devrait se freiner de dire ce qu'on pense ? Enjoliver la réalité ? Occulter les risques ? Cela me dérange. Si nous étions des professionnels, on serait du mauvais côté de la barrière pour l'AMF là. Mais je vous comprends peut-être mal, une clarification de votre pensée serait opportune.
=> La réalité, c'est qu'à peu près tout le monde a intérêt à se mentir et à voir la situation en rose sur les SCPI, pour des raisons financières (sociétés de gestion, journaux, porteurs de part).
Soyons justes, certains essaient d'être honnêtes malgré ces intérêts financiers et essaient de compenser ce biais, mais beaucoup n'en sont même pas conscients.
Exemple typique : très rares sont ceux qui, depuis que la hausse des taux a commencé, ont alerté sur l'impact
mécanique et prévisible que cela risquait d'avoir sur les valorisations des SCPI. J'ai vu un family office le faire, et un seul CGP (Patrimea), mais ce produit très rémunérateur en frais / rétrocommissions pour les courtiers reste une drogue pour intermédiaires/courtiers et journaux. C'est malsain.
Si le débat est biaisé dans un sens, c'est clairement en faveur des SCPI, et il faut, pour celui qui hésite à en acheter, bien garder en tête que les "conseils" sont largement intéressés. Les SCPI ne font pas exception sur ce sujet, c'est identique au Pinel, au "conseil" de votre banquier, ou aux primes de parrainage qui influent sur les produits poussés par certains internautes jusque sur les forums. Un courtier qui vend une SCPI va toucher 5% de votre investissement,
upfront. Dur de ne pas voir les choses avec une lunette rose quand on a une telle incitation...
=>Il ne faut pas tout jeter à la poubelle dans ces conseils, mais savoir lire avec cette grosse réserve en tête, et décider par soi-même, en prenant tous les éléments, pas juste les positifs.
Sur ce point, les SCPI sont aujourd'hui comme les fonds tech investis dans des licornes : tout le monde sait que les valorisations passées (de l'époque des taux bas) sont irréalistes, et qu'il faudra matérialiser les pertes. Mais on attend en faisant comme si de rien n'était, ou on insiste sur les opportunités, en ne parlant que très rapidement des risques, réels, qui arrivent encore à l'horizon, pour ne pas obérer la collecte des fonds futurs. Ce n'est pas sain.
Ce n'est pas pour rien que l'AMF a à nouveau tapé du point sur la table la semaine dernière en demandant aux sociétés de gestion d'accélérer leurs revalorisations.
Au global, les SCPI ont des qualités, déjà bien résumées par beaucoup ici. Mais il reste des risques réels et importants, que je résumerais ainsi :
- Effet confiance des baisses de valeurs de part qui vont arriver. On sait d'ores et déjà qu'au moins une demi douzaine de SCPI devraient encore décoter, voir l'autre fil
- Nouvelles baisses de valeurs de part, y compris pour les SCPI qui ont déjà baissé. A ce stade, les taux d'intérêt ne baissent pas, et continuent à monter. Si les taux restent hauts, il y aura d'autres mauvaises nouvelles cumulatives avec les précédentes.
- Risque économique, des sociétés qui ne peuvent plus payer leurs loyers fortement augmentés par l'inflation et vont déménager dans des surfaces moins coûteuses ou, c'est triste mais c'est ainsi, fermer tout simplement (commerce). Avec les 3/6/9, on est au début uniquement de ce phénomène
- Dégradation de l'économie, avec une récession dont on ne cesse de parler (mais qui n'est toujours pas là) qui pourrait plus encore réduire la demande
- Risque réglementaire (exemple à Paris [lien réservé abonné]), venant diminuer la valeur des biens ou les rendements
- Effets(s) boule de neige d'une décollecte, forçant à vendre des actifs au pire moment :
- décollecte causée par les institutionnels (SCI forcés de vendre leurs SCPI ou assureurs préférant investir dans des obligations, plus rentables que des SCPI en ce moment avec moins de frais).
- décollecte causée par les épargnants qui 1. vendent en masse (cf. la situation sur Patrimo, au hasard), sur fond de perte de confiance dans le produit. Je reposte ce graph de Tangram, qui donne une idée du temps de latence entre baisse de la valeur de part, et baisse de la collecte (6-12 mois).
Afficher la pièce jointe 20229
- décollecte causée par les épargnants qui, tout simplement, n'achètent plus de SCPI car c'est un produit qui rapporte moins que le coût du crédit nécessaire
- Cela pourrait même toucher les "bonnes" SCPI, forçant à revendre des biens (peu probable) ou empêchant de saisir les opportunités du moment (plus probable).
Nul besoin de sombrer dans le bashing anti-SCPI pour être conscient du fait qu'il y a des risques à l'horizon, plus que par le passé, et que la prudence s'impose. Qui plus est quand on peut avoir le même rendement cible avec 0 de frais d'entrée en investissant en obligataire...
Il y a urgence à attendre avant d'investir en SCPI, quite à laisser un peu de rendement sur la table.
Détails sur le risque réglementaire avec le nouveau PLU à Paris [lien réservé abonné] :
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