synthèse SCI/SCPI en AV

[sorcier]

Merci @sorcier.
Du coup, Spiria encaisse les dividendes (peut les faire "travailler" et nous les redistribuent quand bon leur semble (après les calculs que tu évoques ?)

Même avec les délais, ils sont comptabilisés sur ton contrat à la date correcte. Donc, ils devraient travailler pour ton fond euros.

 

[jeekes]

Mais tu avais encore des parts. Si ligne complétement liquidée, rien de rien.

S'il m'arrive de toucher un reset fiscal de Primopierre (totalement liquidée en Aôut 2023), je m'engage à le communiquer au fil de discussion.

Non. Relis ce que j'ai écrit, sur les contrats dont je parle je n'ai plus aucune part !
Voilou...

Au fait, on parlait de Primovie, pas de Primopierre. Même si c'est sans doute la même chose...

 

[D-Jack]

Mais tu avais encore des parts. Si ligne complétement liquidée, rien de rien.

S'il m'arrive de toucher un reset fiscal de Primopierre (totalement liquidée en Aôut 2023), je m'engage à le communiquer au fil de discussion.

J'ai liquidé pour ma part Patrimo Commerce en totalité en Janvier 2023, et je viens de recevoir un Reset fiscal daté du 31/10 .... comme quoi

 

[Pascal 75]

Une réponse de Primonial :

"La distribution du 3ème trimestre 2023 de la SCPI Primovie reflète une volonté de protection de la performance future du fonds dans un climat compliqué lié à la hausse brutale des taux d’intérêt constatée depuis juillet 2022. Cette diminution du montant distribué ne remet pas en question de manière significative les objectifs de rendement 2023 et futurs. Elle permet de conserver une marge de manœuvre face aux défis à venir notamment liés aux charges financières pesant sur la SCPI qui augmenteront mécaniquement en raison du renchérissement du coût de la dette. Le tout sans remise en cause du modèle extrêmement résilient de la classe d’actifs santé avec des exploitants robustes, des besoins importants en matière de financement d’infrastructures et une tendance démographique long terme. "

De mon coté, tchao primonial ...
Mais je reste bloqué sur mes parts en direct.

 

[lariflette1976]

Une réponse de Primonial :

"La distribution du 3ème trimestre 2023 de la SCPI Primovie reflète une volonté de protection de la performance future du fonds dans un climat compliqué lié à la hausse brutale des taux d’intérêt constatée depuis juillet 2022. Cette diminution du montant distribué ne remet pas en question de manière significative les objectifs de rendement 2023 et futurs. Elle permet de conserver une marge de manœuvre face aux défis à venir notamment liés aux charges financières pesant sur la SCPI qui augmenteront mécaniquement en raison du renchérissement du coût de la dette. Le tout sans remise en cause du modèle extrêmement résilient de la classe d’actifs santé avec des exploitants robustes, des besoins importants en matière de financement d’infrastructures et une tendance démographique long terme. "

De mon coté, tchao primonial ...
Mais je reste bloqué sur mes parts en direct.

C'est vraiment déroutant ce méta-langage.. ce sera donc rétroactif je suppose ..Enfin faut-il encore bien supposer ...

 

[moietmoi]

Une réponse de Primonial :

"La distribution du 3ème trimestre 2023 de la SCPI Primovie reflète une volonté de protection de la performance future du fonds dans un climat compliqué lié à la hausse brutale des taux d’intérêt constatée depuis juillet 2022. Cette diminution du montant distribué ne remet pas en question de manière significative les objectifs de rendement 2023 et futurs. Elle permet de conserver une marge de manœuvre face aux défis à venir notamment liés aux charges financières pesant sur la SCPI qui augmenteront mécaniquement en raison du renchérissement du coût de la dette. Le tout sans remise en cause du modèle extrêmement résilient de la classe d’actifs santé avec des exploitants robustes, des besoins importants en matière de financement d’infrastructures et une tendance démographique long terme. "

je n'avais donc pas tort en disant que la baisse de la valeurs des parts est directement liée à la non perrenité des loyers futurs

 

[Pascal 75]

Les ddes de Primovie ENFIN versés ...

 

[ba7872]

je n'avais donc pas tort en disant que la baisse de la valeurs des parts est directement liée à la non perrenité des loyers futurs

Primonial ne parle pas d'une baisse des loyers futurs mais d'une hausse du coût de la dette. Ce n'est pas la même chose.

 

[TranquilouBillou]

je n'avais donc pas tort en disant que la baisse de la valeurs des parts est directement liée à la non perrenité des loyers futurs

Ah, mais moi je comprends que c'est le coût de la dette qui se renforce.
Quand on se finance à 1% il y a cinq ans et qu'on se refinance à 5%, voire 7% à l'étranger, on a un effet de levier qui devient négatif. Là où je suis dubitatif, c'est que la dette ne pesait "que" 300M€ fin 2022, donc l'impact doit être assez limité.

 

[moietmoi]

Primonial ne parle pas d'une baisse des loyers futurs mais d'une hausse du coût de la dette. Ce n'est pas la même chose.

Chacun lit comme il veut

volonté de protection de la performance future

Avec une baisse de la part, si on ne baisse pas les loyers, on augmente la rentabilité.

Cette diminution du montant distribué ne remet pas en question de manière significative les objectifs de rendement 2023 et futurs.

Pas significatif ? Non étions a x%, nous serons un peu en dessous de x. explique moi, comment faire , alors que la valeur de la part à diminué, comment juste maintenir le rendement. ? Le loyer sera en baisse.

Elle permet de conserver une marge de manœuvre face aux défis à venir notamment liés aux charges financières pesant sur la SCPI

Ah? Pourquoi une charge financière plus lourde? Les crédits sont à taux fixe. Si la charge est plus lourde, c'est parce que les recettes sont plus faibles.loyers en baisse.

 

[Pascal 75]

Chacun lit comme il veut

Avec une baisse de la part, si on ne baisse pas les loyers, on augmente la rentabilité.

Pas significatif ? Non étions a x%, nous serons un peu en dessous de x. explique moi, comment faire , alors que la valeur de la part à diminué, comment juste maintenir le rendement. ? Le loyer sera en baisse.

Ah? Pourquoi une charge financière plus lourde? Les crédits sont a taux fixe. Si la charge est plus lourde, c'est parce que les recettes sont plus faibles.loyers en baisse.

Pour information, tu me poses des questions sur des affirmations qui ne sont pas miennes mais celles de Primonial ... (voir mon post indiquant une citation) le mieux est de revenir vers eux ...

 

[moietmoi]

le mieux est de revenir vers eux ...

Je prends juste part au débat ici.
La question de fond étant, y a t il des affaires à faire en achetant des décotées. Je ne pense pas car la baisse de la valeur de la part , ne fait qu'anticiper la baisse des loyers.

 

[Pascal 75]

Je prends juste part au débat ici.
La question de fond étant, y a t il des affaires à faire en achetant des décotées. Je ne pense pas car la baisse de la valeur de la part , ne fait qu'anticiper la baisse des loyers.

Non, selon ta rédaction tu t'adressais à moi.
Donc relis mon post et adresse toi à Primonial ...

 

[ba7872]

Ah, mais moi je comprends que c'est le coût de la dette qui se renforce.
Quand on se finance à 1% il y a cinq ans et qu'on se refinance à 5%, voire 7% à l'étranger, on a un effet de levier qui devient négatif. Là où je suis dubitatif, c'est que la dette ne pesait "que" 300M€ fin 2022, donc l'impact doit être assez limité.

Avec un ratio 22,1% de dette (rapport du 3è trimestre 2023, ça doit être beaucoup plus que 300 M.

Extrait du rapport annuel 2022 :

C'est plus de 1 Mds €

 

[moietmoi]

Non, selon ta rédaction tu t'adressais à moi.
Donc relis mon post et adresse toi à Primonial ...

Olala.. tu sais, je n'ai ici aucun ego. Je mets ma pierre à l'édifice. Si tu t'es senti visé, ou un tant soit peu ennuyé par mon post , j'en suis désolé.
Avec moi , il n'y aurait pas de guerre.
La plupart sont fondées sur des malentendus et comme je suis adepte des bronzés..

 

[Pascal 75]

Olala.. tu sais, je n'ai ici aucun ego. Je mets ma pierre à l'édifice. Si tu t'es senti visé, ou un tant soit peu ennuyé par mon post , j'en suis désolé.
Avec moi , il n'y aurait pas de guerre.
La plupart sont fondées sur des malentendus et comme je suis adepte des bronzés..

Plutôt agacé car tu me posais des questions sur une citation de ... primonial.
Excuses acceptée. De plus, je suis tout à fait d'accord avec tes questions adressées à ... primonial.
Pour moi, à la fois sur des critères objectifs et subjectifs (confiance rompue), primonial c'est terminé sur 2023/24.
Malheureusement, en direct, je suis "bloqué".

 

[TranquilouBillou]

Avec un ratio 22,1% de dette (rapport du 3è trimestre 2023, ça doit être beaucoup plus que 300 M.

Extrait du rapport annuel 2022 :
Afficher la pièce jointe 22592
C'est plus de 1 Mds €

Merci pour la précision ! En effet, le tableau que j'ai pris dans le rapport annuel ne devait pas transpariser... Comme quoi, les co-investissements, investissements indirects etc. dégradent nettement la lecture des rapports, en plus de limiter la liquidité puisqu'il faut aligner les intérêts de tous les parties.

 

[Pascal 75]

Merci pour la précision ! En effet, le tableau que j'ai pris dans le rapport annuel ne devait pas transpariser... Comme quoi, les co-investissements, investissements indirects etc. dégradent nettement la lecture des rapports, en plus de limiter la liquidité puisqu'il faut aligner les intérêts de tous les parties.
Afficher la pièce jointe 22598

22.1% de dette, c'est bcp ... trop
Pour simple ordre de grandeur / référence, Corum est à 12%.

 

[micaum]

22.1% de dette, c'est bcp ... trop
Pour simple ordre de grandeur / référence, Corum est à 12%.

Pour Corum, le chiffre donné est une moyenne. Corum Origin (le "vaisseau amiral") est à 17%

 

[ba7872]

Ah? Pourquoi une charge financière plus lourde? Les crédits sont à taux fixe. Si la charge est plus lourde, c'est parce que les recettes sont plus faibles.loyers en baisse.

Il n'y a pas que des crédits à taux fixe. Et on ne sait pas comment sont remboursés les crédits (avec ou sans refinancement). Mais vu que la ratio d'endettement est à peu près constant alors que la SCPI grossit, c'est que le montant des emprunts augmente. Pour le futur proche, difficile à estimer puisque le marché des parts est bloqué. Mais ça n'empêche par Primovie de céder des actifs et d'en acheter d'autres avec un nouveau prêt, à taux plus élevé.

L'endettement direct diminue (582 M à fin 2019, 342 M à fin 2022), mais l'endettement indirect doit augmenter (je n'ai pas les chiffres avant 2022) puisque la ratio d'endettement est stable sur les dernières années.



Il y a 105 M à taux révisable, donc la charge des intérêts va fortement augmenter (et ça a déjà commencé en 2023).
Pour les autres prêts, on ne sait pas s'ils seront juste remboursés ou refinancé. Pour l'endettement indirect via les participations, aucun détail, donc difficile de connaitre les conditions des prêtes et les échéances.


Sans parlez d'une baisse de loyers futurs, il suffit de regarder l'évolution des loyers par part sur les dernières années pour s'inquiéter. Il suffit de regarder le rapport annuel.

Ce sont les produits financiers et les distributions de plus-value et reset-fiscal qui permettent de maintenir le rendement à flot.