synthèse SCI/SCPI en AV

[poam5356]

Si vous voulez vendre une part de Patrimmo Commerce en direct, l'opération est quasi impossible actuellement (119 parts échangées au T2) sauf à passer par le fonds de remboursement en acceptant la décote.
Chez Spirica l'opération est réalisée en 24h à la valeur de retrait.

Oui, parce que l'assureur à des demandes d'achat pour la SCPI dans son AV.
Pour combien de temps, on n'en sait rien!
Le jour où il n'en aura plus, les vendeurs attendront, comme en direct, que se manifestent des acheteurs.

 

[moietmoi]

Le jour où il n'en aura plus, les vendeurs attendront, comme en direct, que se manifestent des acheteurs.

Il faudrait voir exactement ce que disent les contrats d'av.
La loi fixe des délais maximum pour satisfaire un rachat ( partiel ou non)
2 mois article L132 21.
La loi sapin ne serait pas nécessaire si les assureurs pouvaient faire comme il l'entendent.

 

[Blister]

Bonjour @poam5356,

Ma remarque, effectivement mal tournée, ne portait pas seulement sur le fonds de remboursement, mais sur la liquidité des SCPI avec des parts en attente de retrait qui est aujourd'hui meilleur en AV qu'en direct.

Si vous voulez vendre une part de Patrimmo Commerce en direct, l'opération est quasi impossible actuellement (119 parts échangées au T2) sauf à passer par le fonds de remboursement en acceptant la décote.
Chez Spirica l'opération est réalisée en 24h à la valeur de retrait.

Je ne dis pas que cela continuera éternellement, mais c'est la situation actuelle.

Les plus réactifs/rapides réussiront encore à obtenir le rachat de leurs SCPI en AV mais pour les suivants cela ne sera certainement plus le cas.

Merci à ce forum et à ces témoignages qui permettent de savoir ce qui se passe en pratique et quasiment en temps réel et de pouvoir ainsi ajuster sa stratégie.

Ce partage d'informations est précieux car bon nombre de porteurs de SCPI n'ont aucune conscience de ce qui se trame.

 

[Jeune_padawan]

La loi sapin ne serait pas nécessaire si les assureurs pouvaient faire comme il l'entendent.

Loi inapplicable, les décrets d'application sont trop vagues.

La loi fixe des délais maximum pour satisfaire un rachat ( partiel ou non)

Sauf si c'est un cas de force majeur indépendant de l'assureur (voir l'exemple de H2O AM avec les parts side pocket).

 

[moietmoi]

Sauf si c'est un cas de force majeur indépendant de l'assureur (

Je ne vois pas cela dans la loi.
Au delà du délai de 2 mois , les sommes non versées , intérêts au taux légal * 1,5. Pendant 2 mois,puis taux légal*2 apres

 

[poam5356]

La loi sapin ne serait pas nécessaire si les assureurs pouvaient faire comme il l'entendent.

La loi Sapin II est prévue en cas de grave crise monétaire en zone euro. Ce sont les autorités monétaires et Bercy qui imposeraient alors à l'ensemble des assureurs un blocage.
Au cas par cas, le code des assurances (je n'ai pas les références en tête, et je ne compte pas les rechercher) permet à UN établissement en particulier qui serait confronté à un problème de liquidité avec une UC, ou un produit commercialisé, de suspendre le fonctionnement de ce produit au sein de son contrat.
Comme l'a écrit @Jeune_padawan, voir le cas H2O.

 

[D-Jack]

Je ne vois pas cela dans la loi.
Au delà du délai de 2 mois , les sommes non versées , intérêts au taux légal * 1,5. Pendant 2 mois,puis taux légal*2 apres

Regardez également l'avenant de souscription

 

[poam5356]

Au cas par cas, le code des assurances (je n'ai pas les références en tête, et je ne compte pas les rechercher)

Ah ben flute... A peine publié mon post, et je retrouve par hasard ce décret, dont voici les notes que j'avais prises :
Un décret publié en Juin 2017 à néanmoins attiré notre attention sur la question de la liquidité des OPC, c’est à dire, les OPCVM et les FIA (Fonds d’investissement Alternatifs), seconde catégorie dans laquelle nous pouvons retrouver les SCPI, mais également les OPCI, et autres fonds de capital investissement.

Ce décret précise les modalités d’application de l’article Article L131-4 du code des assurances :

" I.-Lorsqu’une ou plusieurs unités de compte mentionnées à l’article L. 131-1 sont constituées de parts ou d’actions d’un organisme de placement collectif qui fait l’objet d’une suspension du rachat ou de l’émission de ses parts ou actions et qui n’est pas en mesure de publier une valeur liquidative, l’entreprise d’assurance peut :
Suspendre ou restreindre, sur cette partie du contrat uniquement, les facultés d’arbitrage, les versements de primes, les possibilités de rachats ou de transferts, le paiement des prestations en cas de vie ou de décès et les conversions en rentes ; "

Le code des assurance a toujours prévu qu’en cas de retraits massifs, un assureur pouvait "temporairement" suspendre les demandes de remboursement sur un contrat d’AV. Et tous les supports sont potentiellement concernés: le fond euro évidemment (en raison de sa nature majoritairement obligataire, c’est le 1er qui vient spontanément à l’esprit), mais aussi les SCPI, OPCI et même les OPCVM (voir H2O à ce sujet).

 

[fdod]

Quelqu'un sait si remake live a une détention minimum sinon pénalité chez linxea vie Generali ? car il n'y a rien marqué sur le site de linxea.

 

[orage29]

Quelqu'un sait si remake live a une détention minimum sinon pénalité chez linxea vie Generali ? car il n'y a rien marqué sur le site de linxea.

Extrait concernant Linxea Vie, sur le site linxea.com :
"Pour les SCPI : Les désinvestissements par arbitrage ne sont pas autorisés pendant les 4 premières années suivant l'investissement sur une SCPI".
[lien réservé abonné]

 

[D-Jack]

Quelqu'un sait si remake live a une détention minimum sinon pénalité chez linxea vie Generali ? car il n'y a rien marqué sur le site de linxea.

Extrait de l'avenant:
Les arbitrages du support en unités de compte SCPI REMAKE LIVE vers un autre support d’investissement disponible au sein du contrat sont interdits durant les quatre (4) premières années suivant l’investissement sur ladite SCPI.
Les rachats sur le support en unités de compte SCPI REMAKE LIVE ne seront possibles que si les autres supports d’investissement auront été totalement désinvestis.
Les parts du support en unités de comptes SCPI REMAKE LIVE portent jouissance dans les conditions précisées dans les Statuts de la SCPI REMAKE LIVE. En cas de désinvestissement, les parts de la SCPI REMAKE LIVE portent jouissance jusqu’à la distribution précédente, dans les conditions précisées dans les Statuts de la SCPI REMAKE LIVE.
Les éventuels revenus générés par le support en unités de compte SCPI REMAKE LIVE sont distribués par l’assureur et affectés au contrat à hauteur de 90 % diminués des frais de gestion du contrat. Ces éventuels revenus sont réinvestis
Donc désinvestissement possible uniquement si rachat total du contrat pendant les 4 premières années

 

[Buffeto]

"Pour les SCPI : Les désinvestissements par arbitrage ne sont pas autorisés pendant les 4 premières années suivant l'investissement sur une SCPI".

un garde fou salvateur .......

 

[xxxx]

Finalement, cette situation quelque peu tendue sur le marché immobilier est une bonne occasion pour faire le point sur ses investissements et faire des arbitrages.

Pour ma part, depuis deux semaines :
- vidage des lignes Primopierre, Patrimmo Commerce et PFO2 ;
- réinvestissement à 75 % sur un fonds monétaire sans frais d'entrée (en attendant d'avoir une meilleure visibilité sur le marché immo ou pour saisir des opportunités) et à 25 % pour renforcer sur Remake Live, Épargne Pierre, Pierval Santé et Activimmo ;
- conservation des positions sur Primovie, Élysées Pierre, PF Grand Paris, LF Europimmo.

Élysées Pierre : trois facteurs m'ont incité à garder mes parts, malgré un rendement inférieur à la moyenne : positionnement dans les bureaux haut de gamme en centre-ville, acquisitions financées uniquement avec la collecte et très faible surcote. En cas de problème, dos rond.

Bref, pas de panique mais une gestion opportuniste visant à améliorer mon positionnement à long terme, ce qui justifie les frais induits. Pas taper, @Buffeto !

Je rejoins @Blister sur l'utilité de ce fil pour mieux comprendre le marché des SCPI. Merci en particulier aux producteurs de tableaux comparatifs.

 

[Bossuet]

Nouveau tableau sur les SCPI disponibles en AV (sur Spirica Spirit)

Version améliorée, corrigée et complétée ! Les critères me sont personnels... Il peut y avoir quelques erreurs ou retards.

Au 10/08/2023, avec Société de Gestion, Prix de Souscription, Valeur de Retrait, Frais de Souscription, Valeur de reconstitution, Décote, Endettement, Capi., TOF, Parts en attente, Distribution, TRI, etc.

 

[Haldol]

Pour ma part, depuis deux semaines :
- vidage des lignes Primopierre, Patrimmo Commerce et PFO2 ;
- réinvestissement à 75 % sur un fonds monétaire sans frais d'entrée (en attendant d'avoir une meilleure visibilité sur le marché immo ou pour saisir des opportunités) et à 25 % pour renforcer sur Remake Live, Épargne Pierre, Pierval Santé et Activimmo ;
- conservation des positions sur Primovie, Élysées Pierre, PF Grand Paris, LF Europimmo.

On est "certain" de la chute de primopierre et patrimme commerce ?

Je demande car je les ai en AV mais comme cela ne fait que 1 an, en cas d'arbitrage j'ai 3% de frais.

Et inversement concernant les 4 dernières cités vous semblez avoir une grande confiance en elles.

 

[Haldol]

Nouveau tableau sur les SCPI disponibles en AV (sur Spirica Spirit)

Version améliorée, corrigée et complétée ! Les critères me sont personnels... Il peut y avoir quelques erreurs ou retards.

Au 10/08/2023, avec Société de Gestion, Prix de Souscription, Valeur de Retrait, Frais de Souscription, Valeur de reconstitution, Décote, Endettement, Capi., TOF, Parts en attente, Distribution, TRI, etc.

Question surement bête, mais d'où sortez-vous les décotes ?

Vous indiquez 7,99% sur Patrimmo Commerce par exemple, j'en possède et je n'ai pas eu une décote comme celle-là

 

[Bossuet]

Question surement bête, mais d'où sortez-vous les décotes ?

Vous indiquez 7,99% sur Patrimmo Commerce par exemple, j'en possède et je n'ai pas eu une décote comme celle-là

1/ D'après les bulletins trimestriels,
2/ et avec les définitions ou conventions suivantes :

Je note le Prix de souscription C et la Valeur de reconstitution G	(C doit être entre G-10% et G+10%)
Je calcule la Décote de la Souscription / Reconstitution		(G-C)/C en %	(Elle est positive si le prix de souscription est plus bas que la valeur de reconstitution)

3/ Pour Patrimmo Commerce, j'indique -7.99% (avec un "moins"). Le prix de souscription est nettement surcoté.

4/ Certains calculent (autre convention)

(G-C)/G

 

[D-Jack]

Question surement bête, mais d'où sortez-vous les décotes ?

Vous indiquez 7,99% sur Patrimmo Commerce par exemple, j'en possède et je n'ai pas eu une décote comme celle-là

Directement des bulletins trimestriels de chaque SCPI qui indique la valeur de la part et la valeur de reconstitution: si la valeur de la part est supérieure, elle est donc surcotée, et s'expose à être réduite (obligatoire si l'écart dépasse les 10%)

Edit: grillé !

 

[Haldol]

Directement des bulletins trimestriels de chaque SCPI qui indique la valeur de la part et la valeur de reconstitution: si la valeur de la part est supérieure, elle est donc surcotée, et s'expose à être réduite (obligatoire si l'écart dépasse les 10%)

Edit: grillé !

1/ D'après les bulletins trimestriels,
2/ et avec les définitions ou conventions suivantes :

Je note le Prix de souscription C et la Valeur de reconstitution G	(C doit être entre G-10% et G+10%)
Je calcule la Décote de la Souscription / Reconstitution		(G-C)/C en %	(Elle est positive si le prix de souscription est plus bas que la valeur de reconstitution)

3/ Pour Patrimmo Commerce, j'indique -7.99% (avec un "moins"). Le prix de souscription est nettement surcoté.

Merci beaucoup, donc même avec une perte (frais) de 3% si j'arbitre, c'est quand même certainement la meilleure chose à faire , car si ça dépasse les 10% il y aura obligatoirement une décote (et là il pourrait y en avoir une par principe comme ce qu'à fait amundi ou la bnp)

J'ai bien tout compris ?

 

[Bossuet]

Merci beaucoup, donc même avec une perte (frais) de 3% si j'arbitre, c'est quand même certainement la meilleure chose à faire , car si ça dépasse les 10% il y aura obligatoirement une décote (et là il pourrait y en avoir une par principe comme ce qu'à fait amundi ou la bnp)

J'ai bien tout compris ?

1/ Il y aura peut-être une baisse du prix de souscription et de la valeur de retrait. La société de Gestion a une marge de manœuvre certaine.

2/ Si, par exemple la baisse est de 11% (simple exemple), en vendant juste avant, vous "gagnez" peut-être 8% au change (si vous comptiez vendre de toute façon dans deux ans), mais vous perdez en revanche 1% si vous avez décidé de réinvestir juste après la baisse, cela à cause des frais d'entrée. Bref, pour le moyen / long terme, voulez-vous avoir cette SCPI en portefeuille ? That's the question.

3/ Attention à ne pas confondre décote (ou surcote) avec hausse (ou baisse) du prix. Il y a ce que disent les experts et il y a ce que décident les acteurs... même si tout cela est un peu encadré.