BNP Paribas Reim inflige un nouveau revers aux SCPI
BNP Paribas Reim a acté la diminution du prix de part d’Accimmo Pierre. La baisse exacte est encore confidentielle, mais devrait s'établir entre 15,28 et 17,28%. Le marché s’attend à de nouvelles annonces dans les prochains jours. Les regards se tournent déjà vers Patrimo Commerce de Primonial Reim.
Et de trois ! Après AEW Ciloger en mars dernier avec Laffitte Pierre et le coup de semonce d’Amundi Immobilier cette semaine [lien réservé abonné], c’est au tour de BNP Paribas Reim d’entrer dans la vague des baisses de prix de parts.
La société de gestion a acté la baisse du prix de part d’Accimmo Pierre, via une assemblée générale extraordinaire tenue ce mercredi 26 juillet au matin. Le chiffre exact n’est pas encore connu mais il est déjà possible d’en estimer l’ampleur.
D’après La Boutique des Placements se basant sur les valeurs d’expertise obtenues fin 2022, la valeur de reconstitution de la SCPI (192,12 euros) était surcotée de 6,28% par rapport à son prix de souscription (205 euros). Son profil équivalent à celles d’Amundi en termes de répartition sectorielle et géographique, permet la comparaison : «Sachant que Rivoli Avenir Patrimoine et Genepierre ont subi respectivement des baisses de leur valeur d’expertise de 10,02% et 9,51% entre décembre 2022 et juin 2023, nous pourrions estimer une baisse similaire d’environ 10% pour Accimmo Pierre, ce qui donnerait ainsi une surcote de 16,28% par rapport au prix de souscription, estime Raphaël Oziel, fondateur de la Boutique des placements. En partant du postulat que BNP suive la stratégie d’Amundi, en alignant le prix de souscription sur la valeur d’expertise, on pourrait envisager une baisse du prix de part comprise entre 15,28 et 17,28%». Le nouveau prix de part d’Accimmo Pierre pourrait donc osciller entre environ 174 euros et 170 euros.
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Une SCPI déjà sous surveillance
La nouvelle n’est pas vraiment une surprise. Accimmo Pierre montrait déjà des signaux de faiblesse depuis fin 2022 et était sous surveillance chez plusieurs distributeurs. Dans son rapport du premier trimestre 2023, BNP Paribas Reim indiquait que la valeur vénale du patrimoine de sa SCPI avait baissé de 7,1% l’année dernière, à périmètre constant. Elle prévenait également que sa distribution (3,80% en 2022, soit 7,80 euros par parts) devrait s’afficher en baisse en 2023, à 3,50%.
Entre 2021 et 2022, la valeur de reconstitution d’Accimmo Pierre s’était repliée de 9% (passant de 211,13 à 192,12 euros) alors que son prix de souscription augmentait de deux euros. Avec une surcote de 6,28%, la SCPI se rapprochait donc dangereusement de la barre des 10% d’écart avec sa valeur de reconstitution autorisé par l’Autorité des marchés financiers (AMF). En comparaison, avant la baisse de leurs prix de souscription lundi, les SCPI d’Amundi Edissimo et Genepierre présentaient un écart en la matière de respectivement 5,98% et 8,06%.
Tentative de diversification
Ce nouvel épisode confirme les déboires des SCPI de bureaux [lien réservé abonné]. À l’instar des précédentes sociétés qui ont vu leurs prix de souscription diminuer cette année, Accimmo Pierre était, elle aussi, majoritairement exposée à des biens de cette nature, à hauteur de 72% de son portefeuille. Il en va de même pour celles d’Amundi, Rivoli Avenir Patrimoine (80%), Edissimo (72%) et Genepierre (69%), ainsi que Laffitte Pierre d’AEW Ciloger (73%). «Les grosses SCPI historiques, rattachées à des groupes bancaires, sont assez frileuses sur le risque, explique Pierre Garin, directeur immobilier de Linxea. Elles sont principalement exposées aux grands immeubles de bureaux parisiens et en région parisienne et très peu diversifiées».
En jouant la sécurité, les gérants devaient accepter des taux de distribution plus faibles que ceux du marché. Ainsi, en 2022, ceux de Genepierre, Edissimo et Rivoli Avenir patrimoine se situaient en-dessous des 4,56% de moyenne du marché (respectivement 3,82%, 3,64% et 3,38%). Un équilibre battu en brèche par «les remontées des taux d’intérêt et de l’OAT 10 ans, qui ont annulé les primes de risque», poursuit Pierre Garin.
Ce sont peu ou prou les raisons avancées par Jean-Maxime Jouis dans le bulletin du premier trimestre 2023 d’Accimmo Pierre : «Aujourd’hui, la demande de bureaux s’oriente majoritairement vers les quartiers centraux des grandes agglomérations, entrainant une hausse de la vacance dans certaines localisations de la première couronne parisienne. Si le taux de vacance ne dépasse pas 3,5% à Paris intra-muros, il atteint ainsi 13,2% dans le Croissant Ouest et 14,2% en 1ère Couronne », écrit le président du directoire de BNP Paribas Reim.
Sentant le vent tourner, Accimmo Pierre s’était engagée depuis quelques années dans une stratégie de diversification. Entre juin 2021 et 2023, la part de bureaux franciliens en portefeuille est passée de 89% à 72%, alors que celle des autres actifs est montée de 11% à 28%.
Patrimmo Commerce sous surveillance
Maintenant que la porte est ouverte, les langues se délient. AEW, Amundi, BNP Paribas Reim… Le marché s’attend à de nouvelles baisses très prochainement [lien réservé abonné]. Une vague d’annonces en partie causée par l’AMF. Le gendarme financier a adressé un courrier aux sociétés de gestion il y a une quinzaine de jours, les invitant à s’assurer de la bonne adéquation entre les prix de parts de leurs SCPI et leurs valeurs de reconstitution. Comprendre : le retournement de certains marchés immobiliers a sans doute rendu caduques certaines des expertises obtenues fin 2022.
Selon nos informations, plusieurs acteurs tels que Perial, Sogenial ou bien encore Remake AM, ont suivi son conseil et lancé de nouvelles expertises, bien que la lettre n’eût rien de coercitif. De son côté, Amundi aurait anticipé la missive de l’AMF et lancé l’évaluation plus tôt, d’où le fait qu’elle ait été la première société de gestion à annoncer une diminution de prix de parts depuis le courrier de l’Autorité.
De nouvelles annonces sont donc attendues dans les prochains jours, bien que les nouvelles expertises n’aient qu’un caractère indicatif. «Les sociétés de gestion n’ont pas l’obligation de réaliser de nouvelles expertises à mi-année, ni de communiquer dessus, précise Pierre Garin. Elles sont uniquement contraintes de le faire dans le rapport annuel de leurs SCPI ». En d’autres termes, des gérants peuvent passer outre les résultats de nouvelles expertises et conserver les prix de souscription intacts, peu importe qu’ils dépassent ou non le ratio des 10% d’écart avec les valeurs de reconstitution.
Les regards se tournent à présent vers Patrimmo Commerce. La SCPI commerce de Primonial Reim connait des difficultés depuis deux ans. «Ses valeurs d’expertise ont fortement baissé l’année dernière et l’écart entre le prix de part et la valeur de reconstitution s’approche des 9%. De plus, les gérants ont mis en place un fonds de remboursement pour faire face à des problèmes de liquidité», prévient Pierre Garin. Près de 93.000 parts sont actuellement en attente de retraits.
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