Studio en résidence étudiante avis sur rendement et gestionnaire.

[cyberfantome]

Voilà ce qu'on trouve dans les baux RSG en relation avec cet article de la loi Pinel de 2014:

"DROIT DE PREFERENCE
Pour le cas où le «bailleur» se déciderait à vendre les biens immobiliers liés au présent bail et ci-dessus désignés, le «preneur» ou toute société du groupe Réside Etudês qu'il lui plaira de substituer bénéficiera de la préférence sur toute personne intéressée par l'acquisition desdits biens immobiliers. Le «bailleur» s'oblige en conséquence, à lui faire connaître l'identité et la qualité de l'acquéreur éventuel le prix offért par celui- ci, ses modalités de paiement ainsi que toutes les conditions de la vente projetée et à les lui notifier par lettre recommandée.
Le « preneur » disposera alors d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le « preneur » disposera, à compter de la date d'envoi de sa réponse au « bailleur » d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, augmenté de deux mois supplémentaires si la vente est subordonnée à l'obtention d'un prêt."

Donc si je comprends bien, RSG ne peut être prévenu que lorsqu'un compromis de vente sera signé.

J'ai relu le bail initial mais il n'ya pas de clause de ce type ... mais bon visiblement la Duflot est passée par là et maintenant il n'y a plus besoin de ce que je comprends

 

[dodo1]

Il est vrai que les studios c'est la surface avec le meilleur rendement locatif, je me suis toujours posé la question si sur ce type de surface on n'avait pas une périodes de vacances plus importante qui réduisent le rendement.

 

[Buffeto]

on n'avait pas une périodes de vacances plus importante qui réduisent le rendement.

en résidence gérée ca n'a aucune importance .... tu as un contrat avec le gérant et donc ton loyer est versé que le studio soit occupé ou non .

 

[dodo1]

en résidence gérée ca n'a aucune importance .... tu as un contrat avec le gérant et donc ton loyer est versé que le studio soit occupé ou non .

Ok, je connais pas ce genre de gestion.

 

[moietmoi]

Ok, je connais pas ce genre de gestion.

beaucoup de résidence de vacances, pleins de résidences étudiantes,beaucoup d'hotels avec chambre/kitchenette,la majorité des ehpads privés, sont sur ce schéma; le studio appartient a un investisseur privé , et la gestion est confiée à une chaine;

 

[cyberfantome]

négocier?, je ne sais pas, mais inclure le nouveau bail dans la négociation d'achat , oui!!
il me paraît inconscient d'acheter un bien en résidence service, dont le bail commercial vient à renouvellement dans un an, sans faire rentrer dans l'acte notarié les conditions du nouveau bail, en continuité ou en substitution ...

Bonjour,

Ce paragraphe me parait intéressant ...
Vous voyez quoi comme type de clause ? Dans l'acte notarié ? La promesse d'achat ?
C'est quoi en continuité ou substitution ?

PAr avance merci pour votre éclairage

 

[dodo1]

beaucoup de résidence de vacances, pleins de résidences étudiantes,beaucoup d'hotels avec chambre/kitchenette,la majorité des ehpads privés, sont sur ce schéma; le studio appartient a un investisseur privé , et la gestion est confiée à une chaine;

Merci moietmoi pour cette explication, je connaissais pas ce concept de locatif sauf dans le cas d'un ehpad.

 

[moietmoi]

je connaissais pas ce concept de locatif sauf dans le cas d'un ehpad.

Vous avez peut être déjà logé dans ce type de bien en tant que sous locataire, sans le savoir;

Bonjour,
Ce paragraphe me parait intéressant ...
Vous voyez quoi comme type de clause ? Dans l'acte notarié ? La promesse d'achat ?
C'est quoi en continuité ou substitution ?
PAr avance merci pour votre éclairage

Lors de la rédaction de la promesse de vente, le notaire demandera, pour l'annexer à ladite promesse, le bail;

En rencontrant préalablement le gestionnaire, vous pouvez voir avec celui-ci si il compte dans un an reconduire purement et simplement le bail lors du renouvellement, et dans ce cas inclure le document d'accord de reconduction au bail donc dans la promesse; (c'est ce que j'ai voulu dire par "en continuité" )

Et si le gestionnaire veut changer des choses, pourquoi ne pas les changer sans attendre un an, et indiquer dans la promesse , que dès la vente faite(acte authentique) c'est un nouveau bail-entre vous et le gestionnaire- qui s'appliquera; et joindre le modèle accepté par le gestionnaire et vous à la promesse( comme dans le cas d'une vente d'un tel bien en neuf); c'est ce que j'ai voulu dire par le mot substitution

 

[dodo1]

beaucoup de résidence de vacances, pleins de résidences étudiantes,beaucoup d'hotels avec chambre/kitchenette,la majorité des ehpads privés, sont sur ce schéma; le studio appartient a un investisseur privé , et la gestion est confiée à une chaine;

Si je comprend bien ce type de locatif est moins risque ou je me trompe ?

 

[Buffeto]

Si je comprend bien ce type de locatif est moins risque ou je me trompe ?

moins risqué que quoi?

 

[dodo1]

moins risqué que quoi?

Qu'une location en direct vu que le loyer est verser même si le bien n'est pas loué.

 

[Buffeto]

Qu'une location en direct vu que le loyer est verser même si le bien n'est pas loué.

de ce coté là oui mais d'un autre coté tout dépend de la solidité du gestionnaire ....un gestionnaire peut etre en difficulté financière , ce qui n'est pas bon pour le propriétaire .

 

[dodo1]

de ce coté là oui mais d'un autre coté tout dépend de la solidité du gestionnaire ....un gestionnaire peut etre en difficulté financière , ce qui n'est pas bon pour le propriétaire .

Je savais bien qu'il y avait un mais

 

[donk]

de ce coté là oui mais d'un autre coté tout dépend de la solidité du gestionnaire ....un gestionnaire peut etre en difficulté financière , ce qui n'est pas bon pour le propriétaire .

Ou si le gestionnaire veut imposer une baisse du loyer au propriétaire.

 

[cyberfantome]

Bonjour à Tous,


J'ai fait un offre qui a été acceptée par le proprio. Je n'ai pas renégocié le bail et de source informelle, il n'y aura pas de renego de loyer juste le passage sur un 3/6/9 au lieux d'un bail de 9 ans ferme ... A confirmer.

Merci à tous pour vos réponses.

 

[moietmoi]

Bonjour à Tous,


J'ai fait un offre qui a été acceptée par le proprio.

et qu'en a dit le locataire? il a droit de pré emption

Je n'ai pas renégocié le bail et de source informelle, il n'y aura pas de renego de loyer

le monde des bisounours est de retour.!!! c'est normal nous sommes à Noel; Si votre notaire est sérieux et fait son boulot de conseil, il vous déconseillera d'acheter sans avoir le nouveau bail;

Vous ne croyez quand même pas que sans y être forcé,( par une négociation tri-partite) le gestionnaire vous dira à l'avance: oui je vais engager une épreuve de force avec les propriétaires dans un an......

A confirmer

oui, par écrit à mon avis, dans le compromis

juste le passage sur un 3/6/9 au lieux d'un bail de 9 ans ferme

le bail commercial est encadré par la loi; En fait la renonciation à l'avance, par le locataire, de la possibilité de rupture du bail au bout de 3 ans est maintenant interdite; il ne s'agit pas de de la volonté du locataire;mais de la loi;
Ce qui ne change pas le fait que vous, le propriétaire, êtes engagé "à vie" sauf à payer une indemnité

 

[cyberfantome]

Donc réside ėtude fait systematiquement de la renego de loyer? On m'a parlé plutôt en bien de ce gestionnaire... Au pire je le loue moi même pour 2 fois le loyer proposé...
Je pense mes sources fiables mais on est jamais certain de rien effectivement .

Pour la préemption c'est une possibilité mais d'une pierre 2 coup en vend dans le meme immeuble et pour quasiment le meme prix... Juste un tout petit peu plus cher mais de l'aveu du commercial la Rentabilité proposée est trop faible pour que cela parte sans négo de prix d'achat chez eux et après nego, cela reviendra au même prix que celui que j'ai acheté... Donc je ne omprends pas l'intérêt surtout que d'une pierre 2 coup n'est pas proprio des appart qu'ils proposent...

Pour le 3/6/9, je ne sais pas si c'est la loi qui les oblige effectivement mais d'une pierre 2 coup avait cet argument pour justifier d'etre un peu plus cher... Cela m'a pas convaincu de toute façon .

 

[moietmoi]

Au pire je le loue moi même pour 2 fois le loyer proposé...
.

Normalement l'acheteur(toi) s'engage dans le compromis, et dans l'acte à garder un bail commercial et à ne pas louer lui-même, car sinon la tva non courue doit être remboursée à l'état;

Pour le 3/6/9, je ne sais pas si c'est la loi qui les oblige effectivement mais d'une pierre 2 coup avait cet argument pour justifier d'etre un peu plus cher... Cela m'a pas convaincu de toute façon .

je comprends que tu ne sois pas convaincu par cet argument, c'est une clause défavorable au propriétaire...

Donc réside ėtude fait systematiquement de la renego de loyer?

je ne pense pas, mais un bien qui arrive au terme de son bail est décoté, vu l'insécurité afférente à une éventuelle négociation;

 

[cyberfantome]

Normalement l'acheteur(toi) s'engage dans le compromis, et dans l'acte à garder un bail commercial et à ne pas louer lui-même, car sinon la tva non courue doit être remboursée à l'état;

Oui, c'est vrai on m'a parlé de cela ... Combien de temps suis je tenu de garder le bail commercial ?

Et Bonnes Fêtes ^^

 

[cyberfantome]

19 ans, je viens de trouver ... Aussi mon risque avec la renego est de 8 ans ... Après je peux faire ce que je veux... et encore c 'est au prorata ... donc un calcul à faire ...