Simulation LMNP : ca à l'air trop facile !

[zigxag]

Bonjour à tous,

je viens de faire une simulation en LMNP avec un "conseiller en patrimoine" qui me propose un bien en dans le sud de la France. Il me semble que c'est trop facile, mais je n'arrive pas à voir les pièges. Qu'en pensez-vous ? Qui peut m'éclairer ? Merci d'avance !!


Financement :
- Durée 15 ans
- Taux : 5.00%
- Apport : 15 000 euros
- Date d'acquisition : 8 octobre 2008

Appartement :
-Type : T1
-Surface : 19,90 m²
-Lot NU: 92 431,86 euros
-Meubles : 8 680,00 euros
-Coût total appartement : 101 111,86 euros
-Rentabilité : 5.35%

Simulation :
- Emprunt : 86 112 euros
- Remboursement crédit : 768 euros (sur 15 ans à 5%)
- Loyer perçu : 327 euros
- Différentiel (Emprunt - Loyer) = 441 euros
- Montant de la TVA récupérée : 15 816 euros
- Effort d'épargne mensuel : 268 euros (TVA réinjectée)

Dans 15 ans (j'aurai 42 ans)
- Loyer : 451 euros

Dans 20 ans (j'aurai 47 ans)
- Loyer : 511 euros

Rappel : le versement du loyer est garanti par bail commercial de 11,5 ans renouvelable, avec promesse de renouvellement 1 fois. Donc 23 ans.

 

[paraton]

Déjà, je trouve une rentabilité d'à peine 3,9% sur le lot à 101 111 euros.
Et de 4,6% environ après récupération de la tva.

 

[babas]

même calcul que paraton, sachant qu'en plus que la tva divisée par 15 ans donne à peine 90€/mois, donc un effort de 330€ (440-90), sans compter les taxes foncières et autres frais annexes (copro...)
à mon avis les chiffres donnés ne sont pas exactes

 

[Anonyme]

concernant l'emprunt.....

86112€ sur 15 ans à 5% nous donne 680.97 € hors assurance

selon votre mensu de 768€ il y aurait 87.03€ d'accessoires .

si l'on considère une assurance à 0.24% vu votre age et le but locatif nous avons une assurance de 17.22 € par mois .
a quoi correspondent les 68.80€ supplémentaires ?

si l'on fait le calcul une mensu de 768€ sur ce montant de prêt nous donne du 6.88% de taux assurance comprise.

et aussi le fait que du 5% sur 15 ans en FIXE c'est pas gagné d'avance selon votre région et vos revenus.
a moins qu'on vous propose un package et là c'est méfiance vis à vis du type de prêt. attention au révisable avec taux d'appel !!!



je pose une question de candide :

pourquoi faut il investir dans le sud ? le bien est déjà construit comment se fait il qu'il ne soit pas déjà vendu depuis longtemps si c'est une bonne affaire?
et enfin, le bail commercial est fait par qui? car si c'est une société "coquille vide" il n'y a pas plus de garantie qu'avec un locataire particulier.

et enfin je suppose que vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, que vous êtes dans une tranche d'imposition déjà élevée.

bien cordialement

 

[schook]

Bonjour,

Une fois les problèmes de calculs expliqués dans les messages précédents, il est important de regarder le bien en lui même.

Beaucoup des problèmes actuels sont, à mon avis, dûs au fait qu'il a été construits des logements à des endroits où il n'y en avait pas besoin. C'est le cas, entres autres, des zrr. Un logement doit avoir comme raison d'etre la réponse à un besoin, et pas être le support d'un montage de récupération fiscale; Si ce n'est pas le cas, le montage économique tombera et vous vous retrouverez avec un logement surpayé, sans loyer, et à devoir rembourser TVA et impots.

Donc, voila, que vaut la matière première de votre investissement? cote sur le marché local; situation géographique (le sud...c'est grand...)

 

[louiso]

bonjour,


Je crois savoir que tout repose sur la qualité du gestionnaire...de l'emplacement du bien ,et surtout de la rédaction du bail....chaque mot et virgule à son importance ( durée du bail sans possibilité avant l'échéance de dénoncer, article 605 du code civil, taxes divers à la charge du preneur, renouvellement du mobilier, indexation du loyer obtenir si possible 100% de l'inflation ,possibilité de revente sans accord express du preneur etc.... Pour le calcul de la rentabilité net de net, il ne faut pas laisser de coté tout ces paramètres.... Les frais de notaire sont aussi a rajouter au prix de revient réel. Tout ce qui est décaissable et non restitué entre dans le prix de revient....

Bonne chance

 

[Gagarine]

Bonjour,

Je ne comprends pas non plus comment est calculée la rentabilité.
Pour l'effort d'épargne, la simulation considere que la TVA est placée sur une AV donc elle rapporte un peu avant de l'utiliser.
Dans tous les cas, les chiffres ne sont pas tres compréhensible mais cela vous donne une idée de ce que cela vous coute et vous rapporte ensuite. Les ordres de grandeur sont tout de même respectés (environ 250/300 euros par mois pendant 15 ans avec 15ke d'apport). Mais cela n'a rien d'extraordinaire. C'est à peu pres ce que vous rapporterai une AV toute bete à 4,5%. Ne vous laisser pas endormir par les chiffres.

 

[zigxag]

Merci à tous pour votre aide.

Je vais apporter quelques éléments supplémentaires en répondant à vos questions :

- Gagarine :
Je suis d'accord avec toi sur le fait que ca ne rapporte que 4,5%, comme une AV...mais à la différence qu'au bout de 15 ans, j'ai 450 euros de revenus locatifs (défiscalisés et encore garantis pendant 8 autres années), que je ne pourrai pas avoir avec une AV...

- Louiso :
Le bien se situe en plein centre ville (10 000 habitants). Les frais de notaires sont compris dans le prix de vente.

- Shook :
Même si le bien n'est pas loué, les loyers sont garantis pendant 23 ans par la société de gestion. Une fois mon bien remboursé (au bout de 15 ans), il me reste encore 8 ans de loyers garantis pour étudier le taux d'occupation de cet appartement, et essayer de le revendre si celui ci est trop bas.

- ICF62 :
Merci de mettre en lumière cette bizarerie dans les chiffres. Je me renseignerai auprès de mon conseiller. Mais je pense que ces 68,80 euros supplémentaires servent à payer les sociétés de gestion de l'appartement, les assurances "loyers impayés", les frais de notaire etc. Non ?
Merci également de parler du prêt, je me renseignerai à avoir un prêt fixe Au pire, je peux chercher un prêt moi-même dans une autre banque, et la société de gestion prend alors conctact avec cette banque et s'occupe de tout.
Le bien n'est pas encore construit et sera livré fin 2009. Il prend la place d'un ancien hopital qui sera détruit dans quelques mois.


Merci encore de m'avoir posé toutes ces questions, je vais voir ce que dit ce "conseiller". J'ai essayé de répondre aux questions d'après ce que j'ai compris, mais je me trompe peut-etre alors n'hésitez pas à réagir si je fais fausse route

 

[schook]

garanti ?

Si c'est un bail commercial que vous signez, c'est revisable tous les 3 ans.
(code du commerce article L145)

Bonne reflexion, et bon choix,

Schook

 

[zigxag]

Oui il s'agit d'un bail commercial de 11,5 ans avec promesse de renouvellement 1 fois. Ce qui fait 23 ans.

J'ai relu le contrat, il y est écrit :

"Le présent bail commercial est consenti pour une durée de 11 ans et 6 mois avec une prise d'effet à la date de livraison de l'immeuble. Conformément aux dispositions de l'article L145-4 deuxième alinéa du Code du commerce, le preneur renonce à la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale."

Ce qui a l'air de vouloir dire que c'est bien garanti...

De plus, le contrat stipule ceci :
"Le Bailleur promet unilatéralement au Preneur, qui accepte cette promesse en tant que telle, de lui proposer le renouvellement du bail commercial à l'issue de la période de onze ans et 6 mois, aux conditions du présent bail et moyennant le loyer révisé selon les dispositions de l'aricle 4"

Donc là aussi, la promesse est bien écrite dans le contrat...

 

[stunt38]

juste une précision : au bout de 15 ans l'assurance vie est quasiement défiscalisé (dès 8 ans) puisque bénéficiant de gros abattements.
il est par ailleurs tout a fait faisable d'obtenir une rente certaine similaire aux loyers cité.

propos qui ne dénaturent en rien mon penchant immobilier

 

[Gagarine]

Stunt38 : Pareil pour moi...

Le loyer est garanti tant que le gestionnaire peut payer. D'où l'importance de choisir un gestionnaire avec une bonne couverture immobilière (de nombreux immeuble un peu partout) car si la résidence ne fonctionne pas, il faut pouvoir compenser. Sinon c'est la faillite et le non paiement des loyers. Aïe. S'assurer également que le bail est bien entre vous et le gestionnaire. Certain n'hésitent pas à créer une société par résidence. Ainsi, si ca va mal, on met la cle sous la porte et l'entité principale reprend les baux mais avec des loyers révisés à la baisse... re-aïe. Qui est le gestionnaire ?

 

[Anonyme]

perso, ça me semble bizarre toutes ces garanties ....

loyers impayés certes mais c'est limité en durée est dans le temps.

bail de 23 ans : alors là c'est carrément pipot
une sarl locataire dépose son bilan et salut....
le recours pour les loyers est nul car dépôt de bilan.


pour moi je n'y mettrait pas les pieds ni un € .

si tout était si facile et si rose nous aurions tous 10 biens de ce type en route.

tout est garanti , on ne risque rien, c'est rentable etc..etc...

ça me rappelle les "vendeurs" qui proposaient des placements boursiers dans les années 2000 .

les clients pleurent maintenant leur capital fondu de moitié quand ce n'est pas plus.

idem avec des de robien et autres sytèmes.

acheter près de chez soi est le meilleur moyen de connaitre le marché et les possibilités.

bien cordialement

 

[paraton]

Oui il s'agit d'un bail commercial de 11,5 ans avec promesse de renouvellement 1 fois. Ce qui fait 23 ans.

J'ai relu le contrat, il y est écrit :

"Le présent bail commercial est consenti pour une durée de 11 ans et 6 mois avec une prise d'effet à la date de livraison de l'immeuble. Conformément aux dispositions de l'article L145-4 deuxième alinéa du Code du commerce, le preneur renonce à la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale."

Ce qui a l'air de vouloir dire que c'est bien garanti...

Effectivement, le preneur, c'est la société avec laquelle tu conclus le bail.
Sous réserve de dépot de bilan, c'est OK pour toi

De plus, le contrat stipule ceci :
"Le Bailleur promet unilatéralement au Preneur, qui accepte cette promesse en tant que telle, de lui proposer le renouvellement du bail commercial à l'issue de la période de onze ans et 6 mois, aux conditions du présent bail et moyennant le loyer révisé selon les dispositions de l'aricle 4"

Donc là aussi, la promesse est bien écrite dans le contrat...

En revanche ici, le bailleur c'est toi.

Ce qui veut dire en clair que c'est toi qui t'engage à une nouvelle période de 11ans 6 mois.

Et que par exemple, s'il te prenait l'envie de dénoncer le bail pour occuper le bien ou le vendre libre de toute occupation, tu ne pourrais pas.

Sauf à payer une indemnité d'éviction conséquente au preneur.

Mais l'engagement ne vaut que pour toi, le preneur lui ne promet rien...

 

[Gagarine]

ICF62 : Bien sur, l'entreprise peut déposer le bilan. Donc il y a un risque. Mais rien d'anormal ni de trop risqué si le gestionnaire est sérieux (type GFE). Et pas de quoi en avoir 10 car il faut compter 200/300€ d'effort d'épargne par mois pendant 20 ans pour 100k€ investi. L'ISF n'est pas pour demain !
Le LMnP avec gestionnaire est un bon placement pour celui qui ne veut pas se prendre la tete à la condition de bien choisir son gestionnaire et l'emplacement du bien.

 

[zigxag]

Oui il s'agit de GFE, donc le gestionnaire est considéré comme "sérieux", ce qui diminue les risques de dépot de bilan.

Bon bah pour conclure, j'ai l'impression que le seul "piège" caché est que c'est moi qui m'engage pour 23 ans et non eux, contrairement à ce que je pensais. Autre petit problème : les chiffres de la simulation ne sont pas très clairs...
Mais à part ca, je trouve que le placement est un placement assez sûr qui permet une rente facile avec un minimum d'effort.

Merci en tout cas à tout le monde d'avoir pris part à la conversation !

 

[Gagarine]

GFE ne laissera pas tomber un appart dans une de ses résidences. Donc à moins de "lacher" toute la résidence, vous n'avez aucune chance de vous retrouver avec votre appartement sur les bras. Ce n'est vraiment pas la politique du groupe. Dans le doute, il est tout de même préférable de choisir une de leur résidence de centre ville. Ainsi, vous pourrez toujours louer le bien par vos propre moyen. Eviter également le simple studio. Préférer le T2 avec place de parking.
Sur quel pgm vous êtes vous positionnés ?
Est ce que vous avez à faire à un commercial du réseau de vente GFE ou un indépendant ? L'avantage de l'indépendant : il va orientez votre choix vers un produit adapté à votre situation. Maintenant que vous avez ciblé le bien, mieux vaut passer directement par GFE car ils ont plus de biens dispo.

 

[paraton]

Zigzag, yu vas te faire couillonner !

T'as pas l'air d'avoir lu mon post : je t'ai mis un MP !

 

[Gagarine]

J'aimerais bien un peu plus d'arguments...

Perso, je ne me vois pas investir dans un bien à 5% de renta. Mais pour quelqu'un qui ne veut pas se prendre la tête, le LMnP avec une entreprise comme GFE sur une bonne résidence de centre ville, c'est tout de même le top.

 

[tbw]

Bonjour,

le problème est toujours le même :

1) un rendement brut faible et des charges croissantes (inflation) = rendement net de moins de 4%

2) un prise de risques importante, 88Keuros qui devront être remboursés même si pas de loyers alors que le rendement net est de moins de 4%

3) Pas rentable à terme au moindre soucis, voir même générateur de pertes

4) placer plutôt le même effort d'epargne mensuel sur un livret A/Bleu à 4% net ou un CAT à 5.15% net

A+
erwan