Simulation LMNP : ca à l'air trop facile !

[jean marie]

Bonjour Zigzag,
Il y a quelques sites sérieux sur le net proposant du LMnp d'occasion : une solution alternative pour morceller ton effort d'épargne entre AV et crédit .... ceci à partir de 50 000 euros et parfois à 6% brut (-5.5% )

Cordialement

 

[zigxag]

TBW : 4% ok, c'est assez faible, mais un livret A ne rapporte pas de loyer, donc ca reste plus avantageux qu'un livret A non ?
Générateur de pertes ? Je ne vois pas comment : le seul risque que je vois c'est un tremblement de terre qui ferait effondrer mon immeuble et fuir la population, pour rendre la valeur de mon bien en dessous duquel je l'ai acheté !
Paraton : heu c'est quoi un MP ?

Bon bef, si cette solution ne vous emballe pas, quel est le placement pour lequel vous avez opté ?

 

[tbw]

Générateur de pertes = revente à perte à n'importe quel moment.

les loyers sont effectivement un effet de levier (le locataire paye une partie de ton bien) mais sont ils réellement assurés ?

c'est pour ces raisons qu'un rendement de 4% net me parait bien faible car la prise de risque est importante.


A+
erwan

 

[stunt38]

j'aimerais qu'on arrête de comparer des placements immobiliers à des livrets d'épargne !

ces placements n'ont aucunes similitudes, tant au niveau rendement, d'horizon de placement qu'objectif patrimonial.

le lmnp est un placement long terme, destiné à être conservé une bonne 20 aine d'année voir à vie pour en tirer des revenus complémentaire et préparer sa retraite, un livret A c'est de l'épargne de précaution, destiné à piocher dedans en cas de besoin, plafonné à 15300 € et pouvant rapporter aussi 2% quand les taux baissent, rien à voir.

quand aux garanties, il faut s'en assurer dès le départ et choisir un bon partenaire si on veut minimiser les risques, ce qui est tout a fait faisable.

je conçois qu'on puisse être frileux à investir dans la pierre, mais même sans ça il y a d'autre formes d'épargne destinées à préparer un projet patrimonial de ce type.

 

[jean marie]

Stunt,
Je partage pleinement ton avis:
Livret A complété par un LDD ne permettront pas d'avoir une retraite aisée, tout juste de faire face à des imprévus...
Quant à le retraite je suggérais à Zigxag de morceller sa capacité d'épargne :
AV en euros, AV en fond , PEA, LMnp ... le principe de ne pas mettre ces oeufs dans le même panier...
Cordialement

 

[tbw]

Re,

je remonte ce topic car je suis en désaccord fondamental avec stunt38 et jean marie :

1) l'immobilier comme moyen de constituer un patrimoine : c'est partiellement vrai car celà marche uniquement lorsque toutes les bonnes conditions de marché sont réunies => immobilier haussier, pas de carence locative, pas de gros travaux en vue.

En cette période de retournement je dirais que toutes les conditions ne sont pas réunies, surtout j'attends de voir à quelle sauce les contraintes écologiques vont modifier le paysage immobilier (ne serait ce que les mises aux normes)

2) le Livret A comme tout autres support mobilier est au moins autant adapté pour constituer un patrimoine.

La notion de patrimoine est basée sur l'épargne, à celà vient s'ajouter un bras de levier (dépendant de l'endettement).
Si le bras de le vier est nul, seule votre épargne abondées des intérêts viendra grossir votre patrimoine.
Si le bras de levier est non nul, comme dans l'immobilier locatif, votre patrimoine grossira plus vite MAIS les risques seront inversement proportionnels à votre investissement.

Malheureusement, tout les conseillers en patrimoine ont réussi à faire croire que l'immobilier était la solution ultime à tous les problèmes (retraite, patrimoine ...), la bulle récente 1998/2006 venant étayer leurs propos.

Le réveil risque d'être très douloureux, malheureusement :/

Le pire c'est que ce sont les moins aisés qui pour s'enrichir prennent les risques maximum, aidés dans leur folie par les banques et les taux faibles (même à 5,5% c'est très/trop bas).

Les banquiers en général ne prennent plus le temps de faire le tri entre le projet réellement rentable et le projet bancal car il y a trop de liquidité en ce moment.

Pour conclure, ne pas jouer au spéculateur à travers l'immobilier sans avoir diversifié son patrimoine au préalable (livret A et compte à terme inclus).

A+
erwan

 

[stunt38]

il y a beaucoup d'incompréhension et de consfusion dans cette discussion, essayons d'eclaircir tout ça :

l'immo. locatif : ne peut être considéré comme la seule façon de batir un patrimoine et ne peut s'adresser à tout le monde de part l'investissement de départ qu'il représente.
mais il constitue une source de revenus réguliers rentables voir très rentables pour ceux qui s'entourent des bons partenaires/connaissent le marché immo de leur région.

le livret A : plafonné à 15 300 € et 1 par personne.
comme ses congénères LDD, LEP, CEL...ils sont destinés à faire face au plus urgent (casse voiture, vacances...) et à court terme.
plafond peu élevé et rémunération moins importante que sur l'assurance vie en font des produits inadapté pour une véritable constitution de patrimoine.

l'assurance-vie : meilleur compromis de construction patrimonial car accessible, liquide, rentable sûr et polyvalent.
toutefois pas de mystère la dedans, le capital n'augmentera pas tout seul, il faut se le constituer.
donc à moins d'avoir un capital de départ important il faut compter une vie entière pour arriver à obtenir une rente convenable...

 

[tbw]

je me permets de préciser que l'assurance vie sert surtout à transmettre un patrimoine (en France surtout)

concernant les livrets, qu'ils soient A, B ou bleus ou bancaires, on ne peut plus parler de plafond (hormis pour le A et le B qui risquent de ne plus rester une exception française).

la base de la constitution du patrimoine reste l'épargne et la diversité des placements.

le bras de levier immobilier reste de la spéculation car on parie sur une hausse (pour la revente) ou sur des loyers réguliers sans carence, c'est donc plutôt adapté à des ménages ayant déjà un patrimoine financier (ayant donc déjà épargné).

A+
erwan

 

[stunt38]

je me permets de préciser que l'assurance vie sert surtout à transmettre un patrimoine (en France surtout)

c'est une de ses nombreuses caractéristique mais pas la principale.
préparer un capital à ses rejetons, se constituer un capital pour la retraite ou en cas de gros pépins sont autant de projets associés à ces contrats.

concernant les livrets, qu'ils soient A, B ou bleus ou bancaires, on ne peut plus parler de plafond (hormis pour le A et le B qui risquent de ne plus rester une exception française).

c'est toi qui énonçait souvent le livret A et autres livrets défiscalisés, forcément si on prend toutes les catégories de livrets la possibilité est infinit, mais les avantages seront toujours restreint (rémunération peu importante, fiscalité plein pot pour les classiques, pas de possibilité de revenus réguliers)

la base de la constitution du patrimoine reste l'épargne

la on est bien d'accord, une personne qui possède juste 10 000 € (quel que soit son age) devra commencer par un livret.
l'épargne de précaution disponible doit être constituée avant de passer à d'autres support, mais ça reste une base

et la diversité des placements.

finalement on est sur la même longueur d'onde, une fois la base constituée on peut se diversifier sur des supports répondant au mieux aux projets que l'on se fixe

 

[tbw]

malheureusement beaucoup de ceux/celles qui viennent ici sont encore dans une phase d'épargne initiale, les encourager dans l'immobilier locatif n'est pas dans leur intérêt.

Bien sur je pourrais citer n exemples de personnes ayant construit un important capital grâce à l'immobilier mais malheureusement bcp sont aussi restés sur le carreau.

Je pense que le miroir aux alouettes de l'immobilier défiscalisé locatif comme moyen d'enrichissement va encore faire bcp de dégâts ces prochaines années.

Je n'ai malheureusement pas de solution miracle à proposer, mais je suis entrain de faire un back testing des meilleurs solutions d'investissement sur les 20 dernières années (2007-1987) et le classement donne :

1) les obligations
2) les obligations indexées (sur l'inflation)
3) l'immobilier
4) les actions

c'est pire sur les 10 dernières années.

conclusion : pas de préjugés mais méfiance en cas de retournement, le numéro 1 deviendrait les obligations indéxées pour les 20 prochaines années que celà ne m'étonnerait pas.

A+
erwan

 

[jean marie]

la on est bien d'accord, une personne qui possède juste 10 000 € (quel que soit son age) devra commencer par un livret. ( SIC)


S'il y avait une solution miracle, fiable,renouvelable....
Chacun a des objectifs différents, des moyens différents et des capacités d'épargne propre....ainsi que des situations familiales différentes...

C'est comme le bonheur: on n'aspire pas tous au même!

Cordialement

Jean Marie

 

[Gagarine]

Je ne suis pas tout à fait d'accord avec ce raisonnement. Mais cela implique d'aller au delà de ce que propose les vendeurs de Robien... Perso j'ai fait mon 1er invest d'environ 150ke avec 5ke d'épargne et ai profité pleinement de l'effet de levier produit par les loyers.
Ce raisonnement n'engage que moi et nécessite de creuser un minimum le sujet avant de se lancer.

 

[jean marie]

Je ne vois pas ,Gargarine, en quoi nos raisonnements diffèrent: certains pourraient être angoissés que les loyers ne soient pas honorés et n'oseraient pas tanter l'opération, pour toi, le jeu en vaut la chandelle...donc effectivement chaque profil d'investisseur est diffrérent: frileux, ambitieux, modeste à 50euros sur un livret A ,riche en mettant 10 % de ses biens : 1 000 000 euros en Lmnp etc
( le riche, ce n'est pas moi, dommage ! )

Cordialement

Jean Marie

 

[platon]

defiscaliser c'est bien mais ne perdez pas de vu que vous acheter un bien immobilier à 4650 € du mètre...............
un peu cher non ??