SCPI ?

[Buffeto]

Les rendements sont à plus de 4%. Qu'en pensez vous Monsieur Buffeto, auriez vous investi dessus ?

si tu dois le faire alors il vaut mieux le faire avant l'augmentation du prix de la part ( Monsieur de La Pallice aurait pu écrire cette phrase )
sinon les rendements de 4.54 et 4.22% ne sont pas exceptionnels ; mais 4.54% ca reste dans la bonne moyenne de la catégorie .
si j'avais le choix entre les 2 je favoriserais peut etre ,dans une optique de long terme , celle qui est investie majoritairement à l'étranger et notamment en Allemagne .

 

[jodel140]

A toutes fins utiles, warning/proposition reçu d'un courtier AV d'un de mes contrats :
Monsieur,
Dans le cadre de votre contrat, vous êtes détenteur de parts d'unités de compte représentatives de SCPI qui, comme vous le savez, comportent un risque de perte en capital.
Leurs revenus, qui vous ont déjà été versés par le passé sur le fonds en euros , ont pu couvrir partiellement (ou totalement) leurs frais d'acquisition : il peut être opportun de les arbitrer vers d'autres supports au sein de votre contrat.
En effet, la Banque de France a publié récemment une note concernant le prix de l'immobilier commercial, qui a progressé à un rythme soutenu et qui dépasse aujourd'hui son niveau antérieur à 2008.
Nous vous informons donc sur le risque de baisse de leur valorisation, voire leur risque d'iliquidité, notamment en cas de remontée des taux d'intérêt ou encore de dégradation des perspectives économiques.
Une cession (arbitrage au sein de votre contrat) peut actuellement s'opérer dans de bonnes conditions de liquidité, ce qui ne serait plus forcément aussi simple en cas de retournement de cycle.
Nous sommes à votre disposition si vous souhaitez en discuter.

 

[Buffeto]

A toutes fins utiles, warning/proposition reçu d'un courtier AV d'un de mes contrats :
Monsieur,
Dans le cadre de votre contrat, vous êtes détenteur de parts d'unités de compte représentatives de SCPI qui, comme vous le savez, comportent un risque de perte en capital.
Leurs revenus, qui vous ont déjà été versés par le passé sur le fonds en euros , ont pu couvrir partiellement (ou totalement) leurs frais d'acquisition : il peut être opportun de les arbitrer vers d'autres supports au sein de votre contrat.
En effet, la Banque de France a publié récemment une note concernant le prix de l'immobilier commercial, qui a progressé à un rythme soutenu et qui dépasse aujourd'hui son niveau antérieur à 2008.
Nous vous informons donc sur le risque de baisse de leur valorisation, voire leur risque d'iliquidité, notamment en cas de remontée des taux d'intérêt ou encore de dégradation des perspectives économiques.
Une cession (arbitrage au sein de votre contrat) peut actuellement s'opérer dans de bonnes conditions de liquidité, ce qui ne serait plus forcément aussi simple en cas de retournement de cycle.
Nous sommes à votre disposition si vous souhaitez en discuter.

il me semblait , pourtant , que les SCPI détenues dans une AV étaient au contraire très liquides puisque le gérant de l'AV avait une obligation de permettre un arbitrage rapide .

 

[jodel140]

... puisque le gérant de l'AV avait une obligation de permettre un arbitrage rapide .

Obligation, ben ça je n'en sais rien.
J'apprécie en tout cas que le courtier m'informe de sa position et de ses conseils, même s'il souhaite probablement que j'arbitre pour des produits qu'il met en avant.

 

[donk]

Sur certains contrats, il est prévu que l'assureur puisse bloquer les désinvestissements des SCPI, OPCI… pendant plusieurs mois si nécessaire.

 

[jodel140]

bloquer les désinvestissements des SCPI, OPCI…

... tout à fait. J'ai donc profité du beau beau temps actuel pour arbitrer mes quelques SCPI en fond euros

 

[poam5356]

Sur certains contrats, il est prévu que l'assureur puisse bloquer les désinvestissements des SCPI, OPCI… pendant plusieurs mois si nécessaire.

Le blocage va bien au delà du choix fait par certains assureurs... Une certaine loi Sapin II permet de suspendre toute activité sur les scpi, au même titre que sur les fonds euros, si l'environnement économique l'imposait.
Sans aller jusqu'à cet extrême, l'assureur est propriétaire des parts et les règles de fonctionnement des SCPI s'appliquent à lui, et, de fait, aux assurés investis sur la scpi en question.
Il faut espérer ne pas en arriver là, sinon beaucoup d'épargnants vont se rendre compte que le fameux produit miracle qu'on leur a vendu, qui rapporte plus qu'un fonds euros tout en étant aussi liquide ne l'est pas...

 

[Buffeto]

... tout à fait. J'ai donc profité du beau beau temps actuel pour arbitrer mes quelques SCPI en fond euros

tu as sans doute bien fait .
il ne faut pas , néanmoins , céder au catastrophisme ambiant surtout lorsqu'on connait le travail d'analyse de la BDF

 

[jodel140]

céder au catastrophisme ambiant

... ? ... J'ai plutôt l'impression qu'il y a un biais "d'optimisme ambiant" ! La vague haussière dure depuis une bonne dizaine d'années. Quelqu'un qui a commencé à investir vers 28 ans atteint l'age de 38 ans en n'ayant connu que la hausse ... Je n'ai ni 28 ni 38 ...

 

[Buffeto]

... ? ... J'ai plutôt l'impression qu'il y a un biais "d'optimisme ambiant" !

ca fait quelques mois que je lis partout que les rendements des SCPi ne vont pas tenir , que la valorisation est trop importante etc.…..
que cherchent ceux qui font ces analyses ? prévenir ou faire peur ?

perso j'avais prévenu juste d'une chose : lorsqu'un produit se démocratise , il devient moins intéressant ...

 

[lopali]

ca fait quelques mois que je lis partout que les rendements des SCPi ne vont pas tenir

Si on part sur cette hypothèse, ce sera aussi la fin de "l'âge d'or" des fonds en euros dynamiques.

 

[poam5356]

que cherchent ceux qui font ces analyses ? prévenir ou faire peur ?

On a la même chose avec la bourse et les articles catastrophes qui fleurissent régulièrement.
Aussi longtemps que les taux resteront bas, immobilier et actions (pour les mettre dans le même panier) vont continuer de performer. C'est le jour où ils vont remonter que ça n'ira plus. Mais on n'en est pas là, une baisse généralisée des taux dans le monde est même attendue ces prochains trimestres. Que du bon pour l'immobilier et la bourse, en somme.

 

[poam5356]

Si on part sur cette hypothèse, ce sera aussi la fin de "l'âge d'or" des fonds en euros dynamiques.

Quand l'immobilier et la bourse baisseront... Oui, il vaudra mieux filer sur les fonds classiques. Surtout que l'on sera sans doute à une époque où les taux remonteront, donc meilleure rentabilité des fonds euros classiques.

 

[jodel140]

ca fait quelques mois que je lis partout que les rendements des SCPi ne vont pas tenir , que la valorisation est trop importante etc.…..

Mon propos sur le biais d'optimisme n'était pas limité à ton enfant chéri, les SCPI. C'est plus général. Et quand on va siffler la fin de la récré, le bébé partira avec l'eau du bain.
En même temp ... comme tout le monde, je n'ai pas de solutions sûres pour la protection du capital, bien entendu. Ma réflexion va jusqu'à la détention opportune ou non de fond euros boosté (genre Suravenir Opportunités, Spirica Euro ALT ...) dont le %age "boosté" ne peut être obtenu que par la prise de risques de marchés divers. Les fonds euros (boostés ou non) restent pour l'instant ma seule (faible) réponse et défense de mon capital.

 

[Buffeto]

Et quand on va siffler la fin de la récré, le bébé partira avec l'eau du bain.

ce n'est donc pas le véhicule SCPI qui est en danger mais le mono-invetissement .

il me semble qu'une habile diversification sur différents pays , différents secteurs économiques va permettre de minimiser les risques et au besoin de " sacrifier " les secteurs et pays où on verra une baisse au profit d'autre secteurs et pays plus porteurs .
je pense que certains bons gestionnaires de SCPI l'ont d'ailleurs largement anticipé

 

[jodel140]

une baisse généralisée des taux dans le monde est même attendue ces prochains trimestres. Que du bon pour l'immobilier et la bourse, en somme.

Tu conviendras que la marge de manœuvre est singulièrement ... mince.
Pour un particulier, comme moi, l'objectif est la protection du capital qui vient en complément des divers (relativement maigres) revenus directs des régimes de retraites.
Il est donc exclu de spéculer sur l'intérêt qu'il y a posséder des vecteurs sensibles à une poursuite potentielle de la baisse des taux. Donc dans mon allocation personnelle d'actifs, l'assurance-vie en euros est un pilier (très) important ... et néanmoins pas à l’abri d'un coup de calgon

 

[poam5356]

Oui, bien sûr, entièrement d'accord.
Je ne parlais pas de spéculation, seulement d'orientation des actifs selon un baromètre qui s'appelle taux d'intérêts. Et ce, sur des périodes longues : 10 ou 20 ans, ou plus.
L'immobilier et les obligations ont largement performé depuis une vingtaine d'année. Le carburant a été la baisse des taux d'intérêts. Une baisse qui a, de plus, favorisé les actifs risqués comme les actions.
Si un jour les taux remontent, alors vous devrez réorienter votre épargne si vous êtes investi fortement sur des fonds euros dynamiques qui intègrent actions et immobilier. Il y a le temps : On en est même à se demander si les taux remonteront un jour!
Et s'ils remontent, c'est à cause d'une évolution profonde de l'économie. Là aussi, il y a le temps avant de changer d'orientation son épargne.

 

[Anonyme]

Oui, il vaudra mieux filer sur les fonds classiques. Surtout que l'on sera sans doute à une époque où les taux remonteront, donc meilleure rentabilité des fonds euros classiques.

En cas de remontée rapide des taux, la valeur des obligations va s'écrouler. Les fonds euros seront très fragilisés, et une vague de retrait pourrait être dramatique pour eux.

 

[poam5356]

Oui, mais je ne pensais pas à une remontée rapide des taux. J'étais dans un scenario long.
S'il n'y a pas de rachats importants et que l'assureur n'est pas obligé de vendre, les fonds euros ne devraient pas être pénalisés par une hausse des taux. Les obligations conservées jusqu'à leur terme ne subissent ni dépréciation, ni valorisation. Elle sont remboursées à leur nominal. C'est uniquement en cas de vente en cours de vie qu'il y a risque.
Si hausse importante des taux, cela signifie qu'il y a un très gros problème économique dans le monde... Auquel cas, oui, il y a fort à parier que les épargnants cherchent à récupérer du cash, et donc ce serait la cata.... Probablement à tous les niveaux.

 

[jodel140]

Oui, mais je ne pensais pas à une remontée rapide des taux. J'étais dans un scenario long.

C'est mon hypothèse de travail. Il faut bien en choisir une !