SCPI : nue-propriété vraiment intéressante ?

[poam5356]

alors que ceux en AV disposeront de leurs fonds;

En principe seulement!
Ils pourraient être bloqués de la même manière qu'en direct sur le principe retenu pour les fonds euros et la loi Sapin 2.

 

[donk]

Et les conditions générales du contrat

 

[moietmoi]

En principe seulement!
Ils pourraient être bloqués de la même manière qu'en direct sur le principe retenu pour les fonds euros et la loi Sapin 2.

non, je ne parlais pas de crise systémique, mais simplement d'une forte baisse de l'immobilier comme on l'a connu en 1992/98, sans autre signe de crise sur l'économie, ni sur la finance; Cependant à l'époque pendant une longue période mes scpi n'avaient aucun acheteur, je ne pouvais pas vendre, qui plus est pour une scpi à capital fixe;Alors que mes AV étaient totalement libre;ou bien une forte baisse des actifs immobiliers d'un secteur , par exemple les murs commerciaux de centres villes ou de grandes surfaces, les scpi spécialisées dans ces domaines pourraient être exposées;

 

[poam5356]

Oui, sauf que je pense qu'il y a un bien plus grand risque aujourd'hui à cause des sommes très importantes qui sont parties en AV sur des SCPI. Les souscripteurs pensant que les SCPI étaient un nouvel eldorado pour remplacer les fonds euros au rendement en berne. Comme dans les mouvements de foule, l'effet de masse peut se révéler catastrophique. Beaucoup pourraient vouloir en sortir si jamais l'immo baissait sérieusement. Après tout, on leur à vendu le produit comme étant aussi sûr et liquide qu'un fonds euros.
Mais ceci est une autre histoire, comme aurait dit un certain Kipling!

 

[moietmoi]

Les souscripteurs pensant que les SCPI étaient un nouvel eldorado pour remplacer les fonds euros au rendement en berne. Comme dans les mouvements de foule, l'effet de masse peut se révéler catastrophique. Beaucoup pourraient vouloir en sortir si jamais l'immo baissait sérieusement.

oui, et c'est là, où je pense que en AV il y aurait un avantage; l'assureur devant, même si il ne trouve pas à réaliser la contrepartie,honorer le rachat partiel de l'assuré; et je ne vois pas l'état, alors qu'il n'y aurait aucune crise, faire autre chose que de mettre l'assureur devant ses responsabilités de gestionnaire, la part des SCPi ne présentant pas de danger systèmique pour l'assureur;

 

[poam5356]

Oui, s'il s'agit d'un assureur en particulier. S'il y a un problème général, hausse sensible des taux par exemple, ne doutons pas que banques et assurances vont rapidement solliciter le gouvernement pour que la loi Sapin 2 entre en application. dans ce cas là, l'assureur ne sera plus tenu de racheter les parts des SCPI.

 

[paal]

Ne doutons pas que banques et assurances vont rapidement solliciter le gouvernement pour que la loi Sapin 2 entre en application.
Dans ce cas là, l'assureur ne sera plus tenu de racheter les parts des SCPI.

Du moins durant un certain temps, car cette suspension n'est prévu que pour une durée de 6 mois dans le principe ; vous me répliquerez que c'est largement suffisant pour faire n'importe quoi !!!

 

[moietmoi]

S'il y a un problème général, hausse sensible des taux par exemple, ne doutons pas que banques et assurances vont rapidement solliciter le gouvernement pour que la loi Sapin 2 entre en application. dans ce cas là, l'assureur ne sera plus tenu de racheter les parts des SCPI.

en cas de problème systémique, personne ne sera à l'abri; mais je n'évoquais pas cette question: Direct Versus AV pour les scpi: en cas de coup dur ,sur les actifs immobiliers cibles de la scpi, l'AV est gagante du point de vue de la liquidité;

 

[cloclo35]

Avec un fort TMI, regardez aussi les SCPI européenne avec des accords fiscaux avantageux. Type novapierre Allemagne 2, corum XL...

 

[poam5356]

Avec un fort TMI, regardez aussi les SCPI européenne avec des accords fiscaux avantageux.

Bonjour,
Les accords fiscaux n'ont jamais été signés pour donner un avantage aux contribuables. Ils permettent de subir l'imposition du pays dans lequel les revenus sont versés.
On évite ainsi les PS... Ce qui est déjà pas mal.
Pour l'IR, l'avantage va de faible à moyen selon le positionnement dans la tranche la plus élevée où se trouve le contribuable.

 

[dodo1]

Les souscripteurs pensant que les SCPI étaient un nouvel eldorado pour remplacer les fonds euros au rendement en berne. Comme dans les mouvements de foule, l'effet de masse peut se révéler catastrophique. Beaucoup pourraient vouloir en sortir si jamais l'immo baissait sérieusement. Après tout, on leur à vendu le produit comme étant aussi sûr et liquide qu'un fonds euros.
Mais ceci est une autre histoire, comme aurait dit un certain Kipling!

Tu es contre courant sur la tendance, car aujourd'hui, les SCPI sont très plébiscité. J'ai bien peur que tu aies raison, car l'immobilier est plus haut.

 

[Buffeto]

Tu es contre courant sur la tendance, car aujourd'hui, les SCPI sont très plébiscité.

c'est bien ça le problème . il ne faut jjamais oublier le théorème de Buffeto : " lorsqu'un produit se démocratise , il devient moins intéressant "

 

[dodo1]

c'est bien ça le problème . il ne faut jjamais oublier le théorème de Buffeto : " lorsqu'un produit se démocratise , il devient moins intéressant "

Complètement d'accord, même si certains nous disent que le montant investit en SCPI est dérisoire par rapport à l'AV.

 

[poam5356]

Tu es contre courant sur la tendance, car aujourd'hui, les SCPI sont très plébiscité. J'ai bien peur que tu aies raison, car l'immobilier est plus haut.

Je suis réaliste, rien de plus. SCPI, j'en ai depuis 22 ans. Elle a prospéré sur la baisse régulière des taux sur la période.
Aujourd'hui, avec des taux qui sont à 0, et même négatifs, le mouvement de baisse ne peut pas continuer. Au mieux il va rester sur 0, ou naviguera autour de 0.
Dans ces conditions, le moteur qui entretenait la revalorisation des SCPI s'est arrêté.
Au mieux elles vont rester stable. Ce qui n'est pas si mal en faible activité et faible inflation.
Mais si les taux remontent, la revalorisation des SCPI va baisser.
Etant du long terme, à objectif 20 ans, je ne suis pas certain que la SCPI sot une bonne affaire, comme elle l'a été depuis 20 ans.

 

[dodo1]

Mais si les taux remontent, la revalorisation des SCPI va baisser.
Etant du long terme, à objectif 20 ans, je ne suis pas certain que la SCPI sot une bonne affaire, comme elle l'a été depuis 20 ans.

C'est bien ce qui me fait peur, car rentrée aujourd'hui sur les SCPI, c'est quand même risqué même si on est sur un placement long.

 

[Buffeto]

c'est quand même risqué même si on est sur un placement long.

peux tu me dire ce qui n'est pas risqué ?.....

de toutes façons pour avoir du rendement il faut prendre quelques risques….

 

[dodo1]

peux tu me dire ce qui n'est pas risqué ?.....

de toutes façons pour avoir du rendement il faut prendre quelques risques….

ce n'est pas faux.

 

[moietmoi]

Je suis réaliste, rien de plus. SCPI, j'en ai depuis 22 ans. Elle a prospéré sur la baisse régulière des taux sur la période.
Aujourd'hui, avec des taux qui sont à 0, et même négatifs, le mouvement de baisse ne peut pas continuer. Au mieux il va rester sur 0, ou naviguera autour de 0.

Certes, mais peut on encore appliquer des raisonnements logiques concernant les valorisations et rendements de produits dans ce monde erratique;
et concernant une scpi que je possède depuis longtemps, je trouve la rentabilité et la valeur de la part plus sensible à la gestion même de la scpi, qu'à la conjoncture...

 

[moietmoi]

à propos des scpi et de la nue pro....
un élément de rentabilité complémentaire à prendre en compte: la plupart des scpi ont un délai de jouissance de 3 à 6 mois; ce délai est défini pour chaque scpi par les statuts et les AG; l'investisseur verse les fonds, mais ceux ci ne commencent à travailler que 6 mois plus tard;
Dans le cas d'un achat en nue pro, la période de démembrement commence à courir à partir du moment où la contrepartie a été trouvée contractuellement(un acquéreur de l'usufruit); Cette contrepartie est en général immédiate ou dans le mois d'acquisition de la nue propriété;

exemple: je souscris en nue pro au 1er janvier 2020 pour 5 ans de démembrement temporaire; les 5 ans commencent à courir le 1er février 2020; je toucherai des loyers le 1er février 2025.. pas de délai de jouissance...

 

[dragon-666]

à propos des scpi et de la nue pro....
un élément de rentabilité complémentaire à prendre en compte: la plupart des scpi ont un délai de jouissance de 3 à 6 mois; ce délai est défini pour chaque scpi par les statuts et les AG; l'investisseur verse les fonds, mais ceux ci ne commencent à travailler que 6 mois plus tard;
Dans le cas d'un achat en nue pro, la période de démembrement commence à courir à partir du moment où la contrepartie a été trouvée contractuellement(un acquéreur de l'usufruit); Cette contrepartie est en général immédiate ou dans le mois d'acquisition de la nue propriété;

exemple: je souscris en nue pro au 1er janvier 2020 pour 5 ans de démembrement temporaire; les 5 ans commencent à courir le 1er février 2020; je toucherai des loyers le 1er février 2025.. pas de délai de jouissance...

Perso j'ai un délai de jouissance "normal" pour mes achats en nue propriété de SCPI. Par exemple j'ai souscrit à une SCPI récemment avec nue pro sur 10 Ans. Souscription fin septembre, contrepartie trouvée en octobre, date de souscription "officielle" = 31/10/2019 ; date de jouissance : 01/04/2020 ; démembrement jusqu'au 31/03/2030. C'est relativement logique sinon l'usufruitier ne profiterait des parts que 9 ans et demi au lieu de 10 ans.