SCPI en démembrement - Conditions de revente

[Buffeto]

Honnêtement je serais curieux de savoir quoi !

PEA , actions . FCPI ( et autres défisc ) qui se font en cash avec fort TMI . la rentabilité immédiate est dans l'économie d'IR .

 

[lopali]

Bonjour,

j'ai essayé de faire une comparaison pleine propriété/nue pro , en supposant par exemple un investissement de 20 000 euros avec une tmi de 30% et des ps de 15,5%( on peut améliorer la fiscalité en prenant une scpi qui a des biens à l'étranger-allemagne par exemple- ) je ne suppose pas de thésaurisation des dividendes , mais la consommation de ceux ci au fil des versements; et je suppose qu'au bout de 15 ans la valeur de retrait soit remontée juste à la valeur de souscription;

concernant les dividendes: par exemple sur 15 ans :5 ans à 5%, puis 5 ans à 4,8%, puis 5 ans à 4,5%;
Pour des parts valant à la souscription 1000 euros;

En achat Pleine propriété: j'achète donc 20 parts et après impôt et PS j'ai eu au total de versé pendant les 15 ans: 7790 euros de dividendes net et je récupère 20 000 de parts soit 27 790 euros

En nue propriété démembrée sur 5 ans avec une clé de démembrement de 80/20%, je ne touche aucun dividende les 5 premières années, puis avec le même rendement donc sur 25 parts, 6335 de dividende net sur les 10 ans restant auquel s'ajoute 25 000 de valeur de revente soit un total de 31 335; quasi 13% de plus que si j'avais acheté en Pleine propriété

Pour l'achat en pleine propriété, les résultats ne sont-ils pas grandement faussés en ne réinvestissant pas les cinq premières années les dividendes chaque année dans l'achat de nouvelles parts ?

 

[lopali]

Pour l'achat en pleine propriété, les résultats ne sont-ils pas grandement faussés en ne réinvestissant pas les cinq premières années les dividendes chaque année dans l'achat de nouvelles parts ?

Et donc sauf erreur, en réinvestissant en pleine propriété les cinq premières années de dividende, je trouve une différence en faveur de la nue propriété de :

+ 4,71 % avec un TMI à 14%
+ 8,15 % avec un TMI à 30%​

... sur 15 ans.

 

[moietmoi]

Et donc sauf erreur, en réinvestissant en pleine propriété les cinq premières années de dividende, je trouve une différence en faveur de la nue propriété de :

+ 4,71 % avec un TMI à 14%
+ 8,15 % avec un TMI à 30%​

... sur 15 ans.

oui en réintégrant des rendements équivalents pour les tantièmes de scpi...
Par ailleurs ,comme on a une quantité plus importante de scpi pour la même somme engagée, si il y a augmentation de la valeur de la part ( ce que l'on peut espérer), il y a corrélativement un rendement global ( loyer+valeur) plus important