SCPI à crédit : oui mais à quel taux ?

[xzekx]

Bonsoir,

Dans l'optique de diversification j'ai dans l'idée d'investir en SCPI à crédit sur 15 ans avec tout de même un apport d'environ 30%.

Mon conseiller m'a trouvé un établissement qui accepte de me financer à un taux de 4% hors assurance.

Nous admettrons que la SCPI garde un rendement supérieur à 5% sur toute la durée, et sans prendre en compte l'imposition générée par l'investissement.

Pensez vous qu'il soit judicieux de recourir à l'emprunt pour utiliser le levier avec ce taux de 4% ?


Bien cordialement,
Guillaume.

 

[Buffeto]

Pensez vous qu'il soit judicieux de recourir à l'emprunt pour utiliser le levier avec ce taux de 4% ?

as tu , par ailleurs , d'autres revenus fonciers?

si oui , le taux n'a qu'une importance relative dans l'optique de ne pas "enflammer " les revenus fonciers.

si non , bien entendu, plus le taux est bas , meilleure est l'opération .

 

[xzekx]

Oui je suis imposable à l'IR et j'ai des revenus locatifs qui ne seront pas en defisc (de robien recentré) ad vitam eternam !

Tu veux dire par là que le taux n'est pas important car les intérêts sont déductibles ?

Cordialement.



PS :Merci pour ta réponse éclair

 

[Maestria]

Bonsoir,

Je suis également intéressé par la réponse, étant en passe de signer un prêt pour l'achat de SCPI de 20k€ sur 15 ans à 3,8% assurance inclue.

Je ne doute pas de l'intérêt de nos deux opérations mais aimerais l'avis de nos érudits! ^^

PS : Par contre s'il y a une chose à négocier en priorité, avant même le taux, c'est bien la durée de l'emprunt qu'il faut augmenter le plus possible pour profiter à plein de la déductibilité des intérêts d'emprunts avec revente à 10/12 ans (cet aspect déductibilité des intérêts d'emprunt est vitale pour garantir le rendement global de l'opération). Perso j'ai baissé les bras, les banques étant trop frileuses en cette période de crise elles rechignent à prêter > 15 ans, mais si toi tu peux, fais le!

 

[Buffeto]

Tu veux dire par là que le taux n'est pas important car les intérêts sont déductibles ?

c'est exactement ce que je veux dire

PS : Par contre s'il y a une chose à négocier en priorité, avant même le taux, c'est bien la durée de l'emprunt qu'il faut augmenter le plus possible pour profiter à plein de la déductibilité des intérêts d'emprunts avec revente à 10/12 ans (cet aspect déductibilité des intérêts d'emprunt est vitale pour garantir le rendement global de l'opération)

pas forcément car plus le crédit est long , moins les interets sont concentrés ...

par contre avec un crédit in fine hum............ bingo ( voir le blog à buffeto [lien réservé abonné])

 

[xzekx]

Le choix du in fine est un calcul à effectuer principalement selon l'imposition présente et future

 

[Buffeto]

Le choix du in fine est un calcul à effectuer principalement selon l'imposition présente et future

non en fonction de tes revenus fonciers en priorité.

pour l'imposition future , difficile de voir plus loin que 2013 , non?

 

[sebastien 38]

Bonjour,

Sur 15 ans vous pourriez trouver hors assurance (et avec possibilité d'assurance en délégation et sans devoirs ouvrir un compte) :
- si vous êtes propriétaire de votre RP du 3,60 % avec une caution crédit logement
- du 4 % si vous justifiez de 20 % d'épargne (seulement justifié, pas de nantissement de votre épargne mais nantissement des parts de SCPI)


Sur 20 ans vous pourriez trouver hors assurance (et avec possibilité d'assurance en délégation et sans devoirs ouvrir un compte) :
- si vous êtes propriétaire de votre RP du 3,80 % avec une caution crédit logement
- du 4,20 % si vous justifiez de 20 % d'épargne (seulement justifié, pas de nantissement de votre épargne mais nantissement des parts de SCPI)

 

[xzekx]

Bonjour Sebastien,

effectivement vous êtes dans le vrai, c'est exactement les propositions qui m'ont été faites.
Je viens de recevoir une réponse sur 20ans de 4.2% (je suis en logement de fonction)
Je prendrais une assurance en délégation et je n'ouvre pas de compte.

Que pensez vous être le plus optimisé, sur 15 ou 20 ans ? Pourquoi ?


Bien cordialement

 

[xzekx]

Bonjour,

Dès lors que je ne dispose pas de Rp et que son acquisition est envisageable à court / moyen terme, il est peut être préférable de partir sur du 20ans afin d'augmenter ma capacité d'épargen future auprès des établissements bancaire ?

Qu'en pensez vous ?

 

[Buffeto]

Qu'en pensez vous ?

ca dépend surtout de tes revenus et de ton apport perso .....

 

[xzekx]

Mon apport perso disponible pour une nouvelle acquisition sera de l'ordre de 25 ou 30% donc pas de soucis de ce côté.

Je suis loin des 30% d'endettement car je n'ai que les emprunts locatifs en cours, mais il est difficile d'être totalement optimiste sur l'accord d'une banque à prêter son argent à l'heure actuelle. (j'entend à mon niveau de revenu)
Sachant qu'ils ne prennent en compte que 70% des revenus locatifs ! Ainsi, le choix d'une durée de prêt peut changer totalement la donne...


Cdt

 

[Buffeto]

Ainsi, le choix d'une durée de prêt peut changer totalement la donne...

exact , mais la différence entre les 2 est elle si importante ?

d'un autre coté tu peux partir sur 20 ans et négocier avec ton banquier la possibilité de réduire la durée en cours de prêt au besoin....

 

[xzekx]

Importance au niveau financier c'est environ du +150€ mensuel.

C'est pas faux pour la modulation, il faut que j'inspecte le contrat

 

[Armani92]

Bonjour, je suis également intéressé par l'achat de SCPI à crédit.

Avez-vous finalisé votre financement ? si oui êtes-vous passé par un courtier ?

Merci d'avance de votre retour

 

[fafaSCPI]

Bonjour, je suis également intéressé par l'achat de SCPI à crédit.

Avez-vous finalisé votre financement ? si oui êtes-vous passé par un courtier ?

Merci d'avance de votre retour

Bonjour,

je viens de boucler mon premier investissement de 122 K€ avec un crédit 15 ans, le taux qui m'a été proposé est de 3,40%, frais de dossier de 950 €, et pour les garanties : nantissement des parts et crédit logement. J'aurai préféré éviter le CL, mais les taux sont plus élevés si on ne passe pas par eux, et dans la mesure où une partie est remboursée à terme, c'est pas si grave. Les frais de dossier et de garantie peuvent aussi être financés (je n'ai pas pris cette option). Le financement a été fait par le Crédit Foncier et j'ai souscrit à 3 SCPI : Pierre Privilège, Allianz Pierre et PFO2

 

[mfabien]

Bonjour,
J'ai souscrit au Crédit Foncier un emprunt de 82k à taux fixe de 3,55% (hors assurance) fin 2010 pour l'acquisition de parts de SCPI Scellier, durée de 13 ans avec capital amortissable.
Compte tenu de la baisse des taux immobilier depuis 2 ans puis-je envisager une renégociation à la baisse de ce taux ? Quelqu'un a-t-il opéré récemment un refinancement de parts de SCPI fiscale ?
Merci

 

[aden]

Bonjour,

Je poursuis sur ce forum car le thème est le même.

Informations concernant ma situation: 3 parts, 36 000 € de revenus annuels + nous allons avoir 12 600 € de revenus fonciers annuels (seront déclarés en réel); - un crédit de 20 000 €, pour lequel nous remboursons environ 200 € mensuellement.
Je souhaite depuis un certain temps acheter des SCPI pour des montants "raisonnables" (20 000 € environ), et évidemment à crédit pour pouvoir déduire le montant des intérêts du prêt des revenus perçus.

J'ai entendu parler de Pierre 48, et je suis en contact avec un conseiller Allianz pour la scpi Allianz.
1) Je pensais prendre les deux scpi, qu'en dites-vous?
2) D'autre part, pour acheter des scpi Allianz, il n'y a que deux possibilités: soit 8000 € minimum comptants, soit 24000 € minimum à crédit au taux de 4%.
Pensez-vous que cela vaille le coup de faire un crédit de 24 000 €, au vu de nos revenus, de la rentabilité de la scpi (annoncée à 5,5%, mais 10% est à reverser d'après ce que j'ai compris, et il faut aussi enlever 15,5% de prélèvements sociaux), et du taux d'intérêt de 4%, que je trouve élevé (non négociable)?
Je me demande aussi si payer comptant les 8 000 € est intéressant...

Merci pour vos retours.

Cordialement,
Aden

 

[Buffeto]

Je souhaite depuis un certain acheter des SCPI pour des montants "raisonnables" (20 000 € environ), et évidemment à crédit pour pouvoir déduire le montant des intérêts du prêt des revenus perçus.

bonne idée

J'ai entendu parler de Pierre 48, et je suis en contact avec un conseiller Allianz pour la scpi Allianz.
1) Je pensais prendre les deux scpi, qu'en dites-vous?

oui pourquoi pas ?
il vaut mieux ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier , sans pour autant "morceler " l'investissement à l’extrême .

à crédit au taux de 4%.

c'est là où le bat blesse......le taux du crédit est trop élevé par rapport à ce qui se fait ailleurs

Pensez-vous que cela vaille le coup de faire un crédit de 24 000 €, au vu de nos revenus, de la rentabilité de la scpi (annoncée à 5,5%, mais 10% est à reverser d'après ce que j'ai compris, et il faut aussi enlever 15,5% de prélèvements sociaux), et du taux d'intérêt de 4%, que je trouve élevé (non négociable)?

ne pas oublier aussi dans le plan de financement la carence de 3 ou 4 mois ( suivant les SCPI )

Je me demande aussi si payer comptant les 8 000 € est intéressant...

ce ne peut l’être que si tu juges que cette somme est "modeste "par rapport à ta surface financière ...

bons deals

 

[Les-SCPI]

Bonjour,

pour pouvoir faire un crédit il faut faire un montage de 20 à 25 k par SCPI pour pouvoir faire un crédit immo.

Concernant les taux de crédit, actuellement au crédit foncier sans contrepartie commercial et avec possibilité de délégation d'assurance :

Avec caution crédit logement
15 ans 3,10 %
20 ans 3,45 %

Avec nantissement des parts de SCPI
15 ans 3,50 %
20 ans 3,85 %



Concernant pierre 48, c'est une SCPI de plus value, vous n'aurez donc pas de revenu pour payer le crédit, avez vous suffisamment de capacité d'épargne pour payer le crédit ?