SCI ou pas

[Timidei]

Bonjour,

Je desire connaitre les avantages et les inconvennients d'une SCI ?
Je sais que c'est utile pour acheter à plusieurs et pour transmettre un patrimoine.

Mais imaginons que j'ai un bien immobilier sans crédit, est ce utilie que je crée une SCI avec uniquement ce bien, il ya t'il un avantages fiscale à faire cette opération ?
Si oui pourquoi , si non à partir de combien de bien immobilier ou de revenus fonciers est ce utile de le faire ?

Merci d'avance pour vos infos

Stéphane

 

[Buffeto]

as tu commencé par consulter cette page :https://www.moneyvox.fr/immobilier/societe-civile-immobiliere.php

 

[Timidei]

Bien sur, et justement je ne vois a quel moment je dois franchir le pas.
J'ai 32 ans donc je ne compte pas encore passé mes appartement à mon unique descendant qui à 2 ans
Je suis sur la comunté des biens donc ma femme aura tous mes biens car on les a acheté ensemble au pire il y aura un peu de frais lors de la succession

Donc ma question est plus à quel moment il est preferable fiscalement de faire une SCI

Stéphane

 

[Buffeto]

le gros avantage ,pour moi, d'une SCI serait surtout de dissocier le patrimoine personnel du patrimoine professionnel notament dans le cas d'une profession indépendante ou commercante.
apres es matiere successoriale il y a 4 avantages:
Elle confère un avantage fiscal pour la transmission des parts, dans la mesure où - contrairement à l'immobilier détenu en direct, où seule la valeur « brute » est prise en compte - elle autorise la déduction d'un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l'actif net qui sera l'assiette du calcul des droits de mutation.
Elle offre un avantage patrimonial car contrairement à un bien immobilier qui ne peut être transmis par tranche, une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales. Cette procédure, si elle est étalée dans le temps, permet de bénéficier des abattements disponibles dans le droit français pour les dons faits du vivant du donateur, et ainsi d'éluder ou de minorer les droits de succession. De plus, la très grande liberté laissée par le législateur dans la rédaction des statuts de la société permet au donateur de garder le contrôle de la société avec très peu de capital en s'instituant gérant inamovible.
Elle peut constituer une protection contre ses créanciers personnels (en raison de l'absence de facilité de revente des parts).
Elle peut permettre une alternative à la gestion classiquement lourde des biens immobiliers d'un incapable (gestion libre par le gérant dans la limite de l'objet social).

mais quand le montage devient complexe peut etre vaut il mieux prendre les conseils d'un avocat.

 

[Timidei]

Pour moi mes biens immobiliers ne rentre pas en compte dans ma vie professionelle.

Donc si je te suis bien, la SCI pour mon cas ne servirait qu'a transmettre mon patrimoine à mes descendant

Stéphane

 

[Buffeto]

oui ca permet de donner progressivement des parts ...
en effet depuis le 22 août 2007, chaque parent, grand-parent ou arrière grand-parent peut effectuer une donation jusqu'à 30 000 € (60 000 € pour un couple) à chacun de ses enfants, petits-enfants ou arrière petits-enfants majeurs, sans avoir de droits de mutation à payer. En 2009, ce montant est porté à 31 271 € soit 62 542 € pour un couple.
du coup si le bien a une valeur importante ca permet de s'en dessaisir progressivement.

 

[new-matt]

Désolé d'intervenir dans la conversation mais le sujet m'intéresse aussi.

Mais ne peut-pas également effectuer des donations dans le cadre d'un achat classique en indivision?

 

[solemio]

Certainement mais ce doit être difficile de donner un "bout" de "maison" de 30000€ alors qu'avec la SCI on donne des parts...

 

[Gagarine]

Je me greffe sur le sujet : vaut-il mieux une sci par bien immobilier ou une sci globale ? Quels sont les critères à prendre en compte ?

En revanche, une SCI n'est pas protégée de dettes personnelles éventuelles. Et inversement vos biens personnelles ne sont pas protégés des dettes de la SCI.
La protection des biens se fait soit via la création du SARL pour que vos dettes pro ne mangent pas votre patrimoine, soit via une séparation de biens avec votre épouse.

 

[Buffeto]

Je me greffe sur le sujet : vaut-il mieux une sci par bien immobilier ou une sci globale ? Quels sont les critères à prendre en compte ?.

cette question ne peut pas avoir de réponse standardisée toute faite.
elle dépend bien évidement de l'architecture du patrimoine et , du raisonnement ( et donc du choix) qui va conduire à la création de cette ou de ces SCI.

parmi les criteres je pense que l'un des principaux est de savoir combien tu auras d'héritiers . (il me parait qu'en cas de 2 héritiers , 2 SCI équivalentes vont favoriser le partage simplifié par exemeple).

maintenant on peut tres bien avoir une SCI pour un local professionnel distinct d'une SCI pour un logement perso.


du coup je n'ai repondu à la question qu'à la manière normande....

 

[belisaire]

une approche synthétique :

SCI ou pas?

- si vous êtes en couple en communauté de bien, et que vous n'avez pas pour objectif premier la transmission de votre patrimoine, il n'y a aucun avantage à constituer une SCI (et vous économisez les frais de constitution),
- si vous êtes en séparation de biens, ou que vous achetez un immeuble avec un tiers, la SCI s'impose car elle permet d'éviter le régime de l'indivision.

Une SCI par immeuble?

- il est conseillé de constituer une SCI par immeuble, afin d'éviter d'avoir à vendre plusieurs immeubles d'un coup en cas de modification de votre stratégie d'investissement ou de coup dur.
Le coût de fonctionnement d'une SCI est suffisamment bas pour ne pas grignoter vos bénéfices.

bonne lecture à tous

 

[Ricou]

POur compléter: Il me semble plus judicieux d'avoir 1 SCI / bien

pour rendre les biens "autonome"

Possibilité d'en vendre 1 sur les 2 ou 3 ou ...