sci achat local pro comment faire?

[filao79]

Est ce possible? vais-je manger des patates pendant 10 ans ?

Je suis profession libérale j'ai l'opportunité d'acheter mon local pro à bon prix, pour celà je créée une sci avec mon conjoint, mais il est ultra minoritaire et je suis seul à rembourser le prêt , je suis effrayée par les charges et j'ai peur que mes calculs soient faux; pouvez vous m'aider à voir si mon projet est viable:

-cout du local 165000euros = cout de l'emprunt
-loyer: 1200 euros
-taxe foncière : 3000 euros
-Charge de copropriété: 1520 e

Donc sur 10 ans je peux avoir un pret à 2,30 % soit 1530 euros par mois environ
soit 18360 e /an à rembourser
auquel ce rajoute toutes les charges: Taxe foncière: 3000e, Charge de copropriété: 1525 e, impot sur les loyers15,5%= 2200e soit 6700 e plus ou moins
donc au total je dois payer: 25000 e/an !!! sans compter les impots qui sa rajoute
je gagne 33000 e net
est ce le bon calcul ?
je pensais du coup faire un apport personnel de 30000 euros ( je peux pas plus)
qu'en pensez vous , pouvez vous me donner vos infos
merci d'avance

 

[Buffeto]

tu oublies que le loyer et les charges de copro tu les déduis de ton CA ( de même que la taxe foncière si tu rédiges bien ton bail pour que toi-pro rembourse celle ci à toi -proprio)

au final tu vas déduire environ 1800 euros par mois sur ta 2035......

une grosse économie d'impôts en perspective (540 € mensuels si tu es en TMI 30 )


bien sur en trésorerie ca va quand meme te faire un effort , par contre ....tu construis ton patrimoine...


personnellement j'ai toujours soutenu que les murs pros sont le meilleur investissement que puisse faire un libéral

 

[Anonyme]

Est ce possible? vais-je manger des patates pendant 10 ans ?

Je suis profession libérale j'ai l'opportunité d'acheter mon local pro à bon prix, pour celà je créée une sci avec mon conjoint, mais il est ultra minoritaire et je suis seul à rembourser le prêt , je suis effrayée par les charges et j'ai peur que mes calculs soient faux; pouvez vous m'aider à voir si mon projet est viable:

-cout du local 165000euros = cout de l'emprunt
-loyer: 1200 euros
-taxe foncière : 3000 euros
-Charge de copropriété: 1520 e

Donc sur 10 ans je peux avoir un pret à 2,30 % soit 1530 euros par mois environ
soit 18360 e /an à rembourser
auquel ce rajoute toutes les charges: Taxe foncière: 3000e, Charge de copropriété: 1525 e, impot sur les loyers15,5%= 2200e soit 6700 e plus ou moins
donc au total je dois payer: 25000 e/an !!! sans compter les impots qui sa rajoute
je gagne 33000 e net
est ce le bon calcul ?
je pensais du coup faire un apport personnel de 30000 euros ( je peux pas plus)
qu'en pensez vous , pouvez vous me donner vos infos
merci d'avance

Bonjour,

Exercez-vous en entreprise individuelle ou société ?
Compte tenu de votre CA je me demande s'il ne serait pas plus intéressant d'intégrer ce local dans votre bilan professionnel ?

 

[moietmoi]

BoNjour , vous ne dites pas grand chose de vous? Celib? Prprietaire locataire de votre logement quel coût?
Évolution probable de votre revenu libéral ?
Il me semble que pour 33 Ke de revenu , un Credit sur 20 ou 25 ans serait plus adapté ; même en comptant 60 pour cent du loyer (1200) en revenu , si vous avez des coût pour votre logement , vous allez Etre a 50 pour cent d' endettement;! Normal que cela ne soit pas tenable comme reste a vivre
Revoir la durée du Credit et aussi le montage ; passer le bien en actif pro comme c est suggèré

 

[filao79]

BoNjour , vous ne dites pas grand chose de vous? Celib? Prprietaire locataire de votre logement quel coût?
Évolution probable de votre revenu libéral ?
Il me semble que pour 33 Ke de revenu , un Credit sur 20 ou 25 ans serait plus adapté ; même en comptant 60 pour cent du loyer (1200) en revenu , si vous avez des coût pour votre logement , vous allez Etre a 50 pour cent d' endettement;! Normal que cela ne soit pas tenable comme reste a vivre
Revoir la durée du Credit et aussi le montage ; passer le bien en actif pro comme c est suggèré

- je suis pacsé un enfant en crèche, j'aimerai un deuxième ( donc grossesse et arret !!) pas d'evolution possible de mon revenu je suis au max en terme d'heure de travail
et petit détail qui a son importance mon associé va verser un loyer de 50% soit 600 euros donc il paye la moitié du crédit
problème : si je fais un apport perso pour diminuer mes mensualités de toutes façon au niveau impot je paye plein pot!!
sur 25 ans je crois que ce n'est pas possible pour du pro
merci de votre réponse ca met de l'eau à mon moulin!!

 

[Anonyme]

Est ce possible? vais-je manger des patates pendant 10 ans ?

Je suis profession libérale j'ai l'opportunité d'acheter mon local pro à bon prix, pour celà je créée une sci avec mon conjoint, mais il est ultra minoritaire et je suis seul à rembourser le prêt , je suis effrayée par les charges et j'ai peur que mes calculs soient faux; pouvez vous m'aider à voir si mon projet est viable:

-cout du local 165000euros = cout de l'emprunt
-loyer: 1200 euros
-taxe foncière : 3000 euros
-Charge de copropriété: 1520 e

Donc sur 10 ans je peux avoir un pret à 2,30 % soit 1530 euros par mois environ
soit 18360 e /an à rembourser
auquel ce rajoute toutes les charges: Taxe foncière: 3000e, Charge de copropriété: 1525 e, impot sur les loyers15,5%= 2200e soit 6700 e plus ou moins
donc au total je dois payer: 25000 e/an !!! sans compter les impots qui sa rajoute
je gagne 33000 e net
est ce le bon calcul ?
je pensais du coup faire un apport personnel de 30000 euros ( je peux pas plus)
qu'en pensez vous , pouvez vous me donner vos infos
merci d'avance

Je viens de relire votre mail et quelque chose m'étonne (cf texte en gras) : vous dites avoir un revenu net de 33000 € soit 2750 € par mois. Avec ce revenu il me semble que vous ne pouvez pas contracter un prêt dont les mensualités dépassent 916 € (33% de 2750 €). Or vous dites avoir une proposition prévoyant des mensualités de 1530 € (55% de votre salaire mensuel net !)

Avez-vous d'autres revenus ? Sur quoi s'est basée la banque pour vous faire cette offre de prêt ?

 

[filao79]

Je viens de relire votre mail et quelque chose m'étonne (cf texte en gras) : vous dites avoir un revenu net de 33000 € soit 2750 € par mois. Avec ce revenu il me semble que vous ne pouvez pas contracter un prêt dont les mensualités dépassent 916 € (33% de 2750 €). Or vous dites avoir une proposition prévoyant des mensualités de 1530 € (55% de votre salaire mensuel net !)

Avez-vous d'autres revenus ? Sur quoi s'est basée la banque pour vous faire cette offre de prêt ?

Bonsoir
je vais essayé d'être plus clair,
ma situation perso: profession libérale, pacsé, un enfant en crèche, un concubin profession libérale également,je suis propriétaire de mon logement principal et sans aucun crédit en cours mais j'envisage d' acheter un autre logement d'ici un an un an et demi plus grand donc plus cer et un deuxième enfant
je gagne 33000e / an environ,

mon projet: acheter mon local pro à 165 000 e
pour celà je constitue une SCI avec mon conjoint qui sera utra minoritaire
la banque a accepté mon projet et donc j'ai négocié 2,30% sur 10 ans,ou 2,50 sur 12 ans
comme je le disais j'ai du mal à faire le prévisionnel , je ne comprends pas tout et j'ai l'impression à tort ou a raison que c'est trop lourd pour moi :
- loyer du local 1200 e mais mon associé en paye 600 la moitié
- taxe foncière:3000e
-CC: 1525e
et il faut rajouter les 15,5% d'impot sur les loyers, et si j'ai bien compris je dois ajouter le résultat de la sci sur mon revenu donc ca va augmenter mes impots!( qui sont déjà important!!)
je crois que dans le cas d'une sci on ne peut pas déduire les frais sauf les travaux
donc ca me parait hyper lourd pour moi même sur 15 ans, j'en viens à me dire que rester locataire c'est bien mieux!?

 

[filao79]

et précision, oui j'intègre celà en pro, c'est à dire que je paye un loyer pro à la sci

 

[Buffeto]

c'est à dire que je paye un loyer pro à la sci

donc relis ma réponse au message 2.

la SCI encaisse les loyers mais déduit les intérêts d'emprunt donc un revenu foncier fiscal peu élevé. ( bilan final en trésorerie pour la SCI équilibré )

par contre toi en tant que pro tu déduis les loyers et autres charges de ton CA . donc bénéfice moins important et donc imposition peu importante .
ce que tu "perds " en loyer , tu en retrouves une partie en économie d'impôt.

par contre tu te constitues un patrimoine en partie financé par l'économie d'impot d'une part et par le loyer de ton associé d'autre part ...elle est pas belle la vie ?

 

[filao79]

donc relis ma réponse au message 2.

la SCI encaisse les loyers mais déduit les intérêts d'emprunt donc un revenu foncier fiscal peu élevé. ( bilan final en trésorerie pour la SCI équilibré )

par contre toi en tant que pro tu déduis les loyers et autres charges de ton CA . donc bénéfice moins important et donc imposition peu importante .
ce que tu "perds " en loyer , tu en retrouves une partie en économie d'impôt.

par contre tu te constitues un patrimoine en partie financé par l'économie d'impot d'une part et par le loyer de ton associé d'autre part ...elle est pas belle la vie ?

merci pour votre réponse, désolé mais je pige pas tout et mon comptable ne me donne pas beaucoup d'infos
certes je déduis les loyers, mais comme j'étais déjà locataire je déduisais déjà le loyer, soit 600 euros
mais là il faudra que je rembourse environ 1500 e à la banque via la SCI soit 900 euros en plus des 600!!
et j'emprunte qu' a 2,30 ca fait 3000 e d'intéret la première année si la sci "touche" 14400e de loyer annuel ca fait pas beaucoup de déduction et la sci reste bénéficiaire donc je paye encore beaucoup d'impot
et 900e ... je sais pas si je suis claire

 

[Anonyme]

Bonsoir
je gagne 33000e / an environ,

mon projet: acheter mon local pro à 165 000 e
pour celà je constitue une SCI avec mon conjoint qui sera utra minoritaire
la banque a accepté mon projet et donc j'ai négocié 2,30% sur 10 ans,ou 2,50 sur 12 ans

C'est bien cela qui m'étonne : le remboursement du prêt correspond à 55% de votre salaire net mensuel !
Avec les charges et la taxe foncière, ça fait 1900 € en moyenne à sortir tous les mois, pour un salaire de 2750 €
Même avec les 500 € d'économie d'impôt côté pro, qui seront en (petite) partie effacés par l'augmentation de votre impôt personnel, ça reste très tendu je trouve. Surtout avec à court terme un projet d'achat pour accueillir un 2ème enfant.
Il y a peut être quelque chose qui m'échappe ? Ou est-ce que votre conjoint a les ressources suffisantes pour subvenir aux besoins de la famille ? Dans ce cas pas de problème, mais vous ne faites pas mention de ses revenus...

 

[filao79]

ben oui c'est pour ca que je m'inquiète mais le comptable et tout le monde me dit que je finance le bien via le pro
et le banquier est ok pour un pret sur 10 ans !! donc je me dit que soit j'ai rien compris, soit effectivement je vais m'endetter à 55% et manger des patates pendant 10 ans , soit il faut changer le montage financier

 

[Anonyme]

ben oui c'est pour ca que je m'inquiète mais le comptable et tout le monde me dit que je finance le bien via le pro
et le banquier est ok pour un pret sur 10 ans !! donc je me dit que soit j'ai rien compris, soit effectivement je vais m'endetter à 55% et manger des patates pendant 10 ans , soit il faut changer le montage financier

Sauf erreur de ma part vous allez effectivement devoir débourser 1900 € par mois pendant 10 ans pour financer cet achat.
Je reviens sur la supposée économie d'impôt société : elle correspond au fait que vous allez passer en charge le loyer payé à la SCI (en fait, la moitié, puisque vous dites que votre conjoint paiera l'autre moitié).
Mais, question : n'avez-vous pas déjà un loyer dans vos charges actuellement ? Si vous envisagez d'acheter votre local pro, je suppose qu'actuellement vous en louez un ? Si vous payez déjà un loyer de 600 € ou plus, vous ne faites aucune économie d'impôt : vous remplacez une charge par une autre, au niveau de votre résultat cela ne va rien changer !

 

[moietmoi]

on peut tourner les economies d'impots comme on veut, et l'optimisation via la sci,; Mais si vous souhaitez sur votre revenu 33 000 euros faire un budget équilibré, et que l'équilibre que vous avez actuellement vous convient, il faut que la mensualité du crédit soit a peu de chose près du même montant que votre loyer actuel; (un peu plus élevé,mais pas beaucoup) vous avez 600 de loyer, à la louche, la logique veut que au dela d'une mensualité de 700/800 par mois, vous mangerez des nouilles; l'optimisation fiscale par les montages peut faire gagner entre 150 et 250 euros par mois dans votre cas, mais pas plus; c'est pourquoi dans mon premier message je vous disais crédit sur 20 ou 25 ans;

 

[Buffeto]

reprenons les chiffes :tu payes actuellement 600 euros de loyer ,ton associé va te payer 600 euros de loyer ca signifie donc que ton emprunt ne va te couter que 300 euros supplémentaires de trésorerie .

le crédit de 1500euros payé par la SCI sera compensé par les loyers . la SCI sera bénéficiaire puisqu'elle ne va déduire que les intérêts d'emprunt .mais ton bénéfice foncier sera peu important.

pour ta 2035 tu vas deduire tes futurs loyers : 900€ (au lieu des 600 actuels ) tu vas donc diminuer ton benefice de 3600euros annuels d'où économie d'impots qui "adoucit" un peu cette diminution de revenus.
par contre cette diminution de revenus sera compensée au niveau trésorerie par tes revenus fonciers .

 

[Anonyme]

reprenons les chiffes :tu payes actuellement 600 euros de loyer ,ton associé va te payer 600 euros de loyer ca signifie donc que ton emprunt ne va te couter que 300 euros supplémentaires de trésorerie .

Ok. Auxquels il faut ajouter les 3000 € de taxe foncière et les 1520 € de charges de copro, soit, étalé sur l'année, près de 400 €
Surcoût mensuel : 300 + 400 = 700 € par mois

le crédit de 1500euros payé par la SCI sera compensé par les loyers . la SCI sera bénéficiaire puisqu'elle ne va déduire que les intérêts d'emprunt .mais ton bénéfice foncier sera peu important.

Avec un emprunt sur 10 ans à 2,30% les intérêts à déduire se limitent à 3640 € la première année.
Reste un résultat pour la SCI de 1200*12-3000-1520-3640 = 3235 €, ce qui avec un TMI à 30% augmente l'IR de 1050 € la première année (et de plus en plus les années suivantes), mettons en gros 100 € par mois
Surcoût mensuel : 300 + 400 + 100 = 800 € par mois

pour ta 2035 tu vas deduire tes futurs loyers : 900€ (au lieu des 600 actuels )

Là je suis perdu, pourquoi 900 € ? La charge pour la société locataire est toujours de 600 €. Les 300 € manquants pour couvrir le remboursement du prêt ne peuvent pas être payés par elle (ce doit être un apport des associés de la SCI).
Il n'y a donc aucune économie d'impôt par rapport à la situation actuelle.
Ou alors, il faut fixer le loyer à 1500 € (900+600 du conjoint) mais en cas de contrôle au niveau des charges de la structure pro il faudra pouvoir justifier ce niveau de loyer.

 

[moietmoi]

oublions les économies d'impots et toutes les comptabilités lourdes; vous avez aujourd'hui en charge 600 euros de loyer pour votre local professionnel; si cela vous convient; remplacer ce loyer par une mensualité de crédit équivalente;( les 600euros de l autre locataire, vous aide a construire le patrimoine, mais sont a mon avis neutres dans le calcul)

tous les calculs vous ramèneront a cette évidence; vous ne changerez pas l'équilibre de l'ensemble par la sci, lesdéductions et autres

ces calculs que l'on est obligé de faire pour la sci et les impots ne doivent pas remplacer l'estimation à la louche qui montre immédiatement les limites de votre projet ( manger des nouilles);
en complément, j ai lu que vous comptiez vous arretez quelques temps de travailler ce n'est donc pas le moment de se coller une obligation de credit....

 

[Anonyme]

ces calculs que l'on est obligé de faire pour la sci et les impots ne doivent pas remplacer l'estimation à la louche qui montre immédiatement les limites de votre projet ( manger des nouilles);

On était partis sur des patates, pas des nouilles !
Si vous changez les hypothèses du problème en cours de route on ne va pas s'en sortir
(sur le fond je suis d'accord avec vous : financer cette opération avec un prêt (beaucoup) plus long me semble bien plus judicieux)

 

[Buffeto]

Là je suis perdu, pourquoi 900 € ? La charge pour la société locataire est toujours de 600 €. Les 300 € manquants pour couvrir le remboursement du prêt ne peuvent pas être payés par elle (ce doit être un apport des associés de la SCI).

à vrai dire il n'a pas été question de la valeur du futur loyer des locataires de la SCI .....

c'est ce loyer qui va déterminer la qualité de l'opération

Ou alors, il faut fixer le loyer à 1500 € (900+600 du conjoint) mais en cas de contrôle au niveau des charges de la structure pro il faudra pouvoir justifier ce niveau de loyer.

clairement , dans mon esprit , pour ce genre de montage ( SCI qui loue a un pro auquel la SCI appartient ) la valeur du loyer doit équivaloir au moins au remboursement des mensualités du crédit .......

 

[Anonyme]

clairement , dans mon esprit , pour ce genre de montage ( SCI qui loue a un pro auquel la SCI appartient ) la valeur du loyer doit équivaloir au moins au remboursement des mensualités du crédit .......

Bonjour,

Ah, ce serait idéal. Mais en pratique le loyer doit surtout correspondre à une réalité de marché (cf cette discussion récente sur le même sujet), autrement dit être cohérent avec les loyers pratiqués pour des locaux professionnels comparables.

Passer en charge un loyer exagerement gonflé est risqué : la différence peut être requalifiée en complément de rémunération, avec paiement des charges sociales et pénalités de retard qui vont avec.