Scellier deductibilite interets intercalaires

[ZRR_pigeon]

On me certifie, "pseudo-conseiller a l'appui" , que les interets intercalaires (cadre d'une franchise partielle) payés au fur et a mesure de la construction du logement (scellier donc) sont eligibles fiscalement a deduction.

Il me semblait que ce n'etait le cas qu'a partir du moment ou en entrait dans le mode Scellier, c'est a dire a l'achevement des travaux.

Est-ce different en Scellier, ou est ce que tous les interets payes avant achevement sont bel et bien perdu, sans aucune eligibilite fiscale ?

Je n'ai pas trouve dans le texte officiel l'endroit qui explique cette partie.
Je sais qu'en Robien, c'etait perdu.

Merci.

 

[yannou79]

Il me semble que le déficit fiscal des intérêts est reportable 10 ans, a vous de voir si vous les aurez utilisé d'ici la.

 

[ZRR_pigeon]

Il me semble que le déficit fiscal des intérêts est reportable 10 ans, a vous de voir si vous les aurez utilisé d'ici la.

c'est une bonne reponse mais ce n'etait pas la question

je precise donc :

1/ achat VEFA Scellier decembre 2009
2/ interets intercalaires (franchise partielle) payes de janvier 2010 a avril 2011
3/ achevement en mai 2011, debut amortissement du pret
4/ mise en location en mai/juin 2011.

je sais que les interets payes a partir de mai 2011 sont deductibles, mais que se passe-t-il avec les interets payes de janvier 2010 a avril 2011 ? Sont-il deductibles ?

 

[yannou79]

voila comment je comprends la chose :
de janvier 2010 à décembre 2010 vous aurez noté sur votre déclaration le déficit foncier, qui pourra être utilisé dans les 10 années à venir.

de janvier 2011 à décembre 2011, vous utilisez votre déficit foncier de l'année en priorité, puis vous utilisez celui de l'année d'avant si besoin ou vous continuez à reporter un éventuel excédent.

A vous de voir si dans votre simulation le déficit foncier de 2010 sera absorbé ou pas avant 10 ans.

c'est ce que j'ai compris quand j'ai posé la même question que vous à mon CPGI, maintenant j'ai pu mal comprendre.

 

[anticipateur]

Le fait que ce sera un scellier n'a pas d'impact ( sera car c'est à partir de l'engagement de louer ( 2044 de 2011 souscrite en mars 2012).
Donc comme pour les RF classiques, les intérêts ( intercalaire ou non -pour les offensifs qui amortissent dès le début) sont déductibles.
2010
Revenus bruts = 0
autres charges = 0
intérêts+assu = x
Déficit imputables sur les bénéfices Fonciers des 10 années suivantes = x
Pour 2011 revenus sur x mois mais charges et intérêts sur 12 mois.
info connexe : La DLF (direction de la législation fiscale) refléchit en ce moment à refuser les imputations sur RG pour les scelliers. Mais cela me parâit gros et difficile.

 

[ZRR_pigeon]

Le fait que ce sera un scellier n'a pas d'impact ( sera car c'est à partir de l'engagement de louer ( 2044 de 2011 souscrite en mars 2012).
Donc comme pour les RF classiques, les intérêts ( intercalaire ou non -pour les offensifs qui amortissent dès le début) sont déductibles.
2010
Revenus bruts = 0
autres charges = 0
intérêts+assu = x
Déficit imputables sur les bénéfices Fonciers des 10 années suivantes = x
Pour 2011 revenus sur x mois mais charges et intérêts sur 12 mois.
info connexe : La DLF (direction de la législation fiscale) refléchit en ce moment à refuser les imputations sur RG pour les scelliers. Mais cela me parâit gros et difficile.

Merci de la precision. En revenant en arriere je ne comprenais pas pourquoi moi j'avais pas deduit mes interets intercalaires, et surtout apres recherche, j'ai retrouve un mail de mon courtier me disant de ne pas les deduire...

En fait, le promoteur me les avait rembourse (apres coup) donc evidemment je ne pouvais pas en plus les deduire, puisqu'au final je ne les ai pas paye. Mais ce detail m'avait echappe...

 

[newyork]

Il est possible pour un investisseur disposant de revenus fonciers émanant d'un autre bien locatif de déduire les intérêts des emprunts intercalaires.

Mais en l'absence de revenus fonciers pré existants et après lecture des instructions fiscales, la réponse n'apparaît pas clairement. On pourrait lire entre les lignes que ces intétrêts pourraient être reportés sur les dix prochaines années de revenus fonciers?

Pensez vous que ce montage puisse être remis en cause par le service des impôts. Est il plus intelligent et sur de ne payer d'intérêts qu'à partir de la mise en place d'un locataire quitte à payer plus d'intérêts avec l'amortissement. Le banquier a intérêt à un tel montage, mais pas forcément l'investisseur???
Merci

 

[newyork]

Le début de ma question a été tronqué.

En fait je souhaite réaliser un investissement locatif en VEFA pour une location nue dans le cadre du dispositif Scellier.

L'acte de vente doit être signé en 2010 et la livraison du bien est prévue pour 2012.

Si j'opte pour un prêt comportant le versement d'intérêts intercalaires entre ces deux dates, puis je cumuler ces intérêts pour les déduire de mes revenus locatifs liés à cet investissement, c'est à dire sur les revenus locatifs de 2012.

A cet effet, est il indispensable de prévenir le centre des impôts de la volonté manifeste de louer ce bien en vide dès la déclaration de revenus 2010 en faisant une déclaration 2044 "virtuelle" (pas de revenus foncier)???

 

[ZRR_pigeon]

A cet effet, est il indispensable de prévenir le centre des impôts de la volonté manifeste de louer ce bien en vide dès la déclaration de revenus 2010 en faisant une déclaration 2044 "virtuelle" (pas de revenus foncier)???

Ce n'est pas virtuel, la 2044 est liee au fait que vous avez un bien que vous n'habitez pas, pas au fait que des loyers soient verses. La seule precision est que le deficit foncier creee par ces charges (interets emprunts, assurances proprietaires non occupants, taxes foncieres), ne peut pas toujours s'appliquer au revenu global suivant le type de charges, mais sinon il est accumule et utilisable pour gommer des revenus fonciers les annees suivantes, votre avis d'imposition precisera par exemple que vous avez 1000 euros d'inutilises en 2006, 1500 euros en 2007, et ainsi de suite afin que vous n'oubliez pas de les utiliser dans les 10 ans.

Par contre et c'est important de le noter, si le montage fait en sorte que *tous* les revenus fonciers sont gommes pendant les 9-10 premieres annees par les diverses charges, alors une partie des interets intercalaires sera inutilisables, car pas de revenus fonciers disponibles.