Revente EPHAD

[moietmoi]

Oui je vous referai la Demo une fois mes notes reprises. C'est un calcul entre la rentabilité attendue par l'acheteur et le prix de vente. En résumé, il faut un prix de vente qui fasse plus de 5% de rentabilité

le marché de seconde main des ehpad est en ce moment assez fort, je veux bien le croire,et effectivement les rendements présentés sont entre 4,5% et 5,5% en fonction de la durée du bail restant à courir ( plus on est proche de l'échéance, plus on est proche de l'inconnu, donc plus cela rapporte)

Si tu achètes un bien à 100 ke ( immo +meubles) et que la rentabilité est de 4,5%(certains opérateurs présentent la rentabilité meubles compris, d'autres non) tu auras donc un loyer de 4500 euros ht annuel;

Supposons( il faut bien quelques hypothèses) que les loyers augmentent tous les 3 ans de 1,5% ;au bout de 12 ans ton loyer sera de 4776 euros annuel;

tu pourras donc revendre ton bien en disant au futur acheteur, je vous le vends 100 ke et vous avez un rendement de 4,77%;

Comme dans les 10 ou 20 dernières années les loyers n'ont pas augmentés de 1,5% tous les 3 ans mais plutôt de 1 à 2% par an,
Le bien acheté 100 ke il y a 12 ans avec un loyer de 4,5% à l'époque, ramène aujourd'hui 5700 ou 5800 euros/an donc en le revendant 100 ke, les revendeurs peuvent présenter 5,7 ou 5,8% ( moins la commission de l'intermédiaire vendeur)

 

[cyberfantome]

Effectivement, je confirme.

Le rendement est égal au loyer annuel / Prix d'achat.

Aussi pour connaitre le px de vente, on propose un rendement à 5% par exemple (aujourd'hui) et comme on connait le loyer annuel on peut déterminer un Px de vente ... C'est aussi pour cette raison, le loyer annuel augmentant dans le temps qu'il faut attendre quelques année pour faire une plus value ... c'est aussi pour cette raison que les bien du marché secondaire se vende comme des petit pain puisqu'ils ont une promesse dendement supérieure au neuf ....

par ailleurs pour un Ephad, je pense que pour calculer sa plus value potentielle, on peut retire du prix d'achat la TVA, celle ci étant remboursée dès le départ .... il faut par contre laisser les frais de notaire et le mobilier ...

 

[zrr_dem]

Bonjour,

A propos de l'investissement EHPAD, investisseurpro.com (cgpi) propose aussi un avis sur la question, entre autres articles sur les investissements.

 

[cyberfantome]

Bonjour,

A propos de l'investissement EHPAD, investisseurpro.com (cgpi) propose aussi un avis sur la question, entre autres articles sur les investissements.

Le 6% net de 2011 laisse réveur ... idem l'investissement à proximité qui est effectivement du bon sens peut peut être être écarté avec un bon CGPI qui connait le marché local ... Après le tout est la vérification par l'investisseur in fine.

 

[moietmoi]

l'investisseur in fine.

je connaissais le prêt in fine... c'est quand on paye à la fin... "l'investisseur infine" c'est quand l'investisseur sait seulement à la fin si il eu raison de le faire

oui tu as raison: les conseilleurs ne sont pas les payeurs....

 

[cyberfantome]

je connaissais le prêt in fine... c'est quand on paye à la fin... "l'investisseur infine" c'est quand l'investisseur sait seulement à la fin si il eu raison de le faire

oui tu as raison: les conseilleurs ne sont pas les payeurs....

in fine , locution adjectiviale
Sens 1 Expression latine soutenue signifiant "à la fin" ou "au dernier moment". Plutôt littéraire, elle se place généralement en fin ou en début de phrase. Elle est souvent rattachée à la notion de "crédit in fine".
Exemple : Ils font tout cela maintenant pour que l'appareil fonctionne in fine.


^^

 

[Austin98]

Pour vous donner quelques retours d'expérience

Oui un marché de l'occaz existe, sur plusieurs activités étudiant ehpad ... En ehpad le délai de revente est parfois très rapide, quelques jours si cest un gros opérateur

Le problème c'est que l'humain à la mémoire courte et que les performances passées ne présagent pas celles du futur : on se remet à voir des investisseurs particuliers qui sans avoir acheter se demandent combien ils pourront revendre, faut pas s'étonner que quelques conseillers peu scrupuleux s'engouffrent là dedans en parlant comme je l'ai vu dans ce topic de garanties. Rien n'est garantie : ni le loyer, ni la valo a 10 ou 15 ans. Mon appart avec antaeus comme exploitant ça a duré 3 ans, puis dépôt de bilan sans crier garde

J'ai souvenir d'avoir entendu mon conseiller à moultes reprises : cest garanti monsieur X!

Je dis mémoire courte car tout le monde après 2008 à gagné en précaution et maintenant que les taux sont bas et que le contexte post crise est un peu passé on se remet à acheter du pinel à 40% au dessus de la valeur marché parce qu'il y a une réduction d'impôts. Les bons lots en lmnp ont de beaux jours devant eux : créer de la richesse non taxée. Faut juste faire la bonne opération avec le bon gestionnaire etc...

Pour info très peu d'exploitants font de la revente. Hormis residetutes ou les voleurs p&v ils ne le traite pas

 

[cyberfantome]

Bonjour,

Oui c'est du bon sens. C'est pour cela que 2 de mes critères principaux en Ehpad sont le gestionnaire donc ORPEA, Domusvie ou le noble age et une localisation sur la banlieue ou grande balieue parisienne.

Maintenant la loi pinel sur gros oeuvre me rebute un peu car plus que sur d'autres types de lnmp , le gros oeuvre pourrait être impacté à cause de lois iniques sur les séniors et non plus juste pour des malfaçons (garantie décénale) ou de la vetusté classique ...

Autre PB avec les LMNP (tous) c'est le prix au m2 dus à l'achat souvent des parties communes avec le bien et à la garantie de bail sur 9-12 ans (vide ou pas vide) ... (sauf faillite ou - de 75¨% de taux de remplissage)

Pour les Pinel en defisc, il me semble qu'il y a des assurance garantie de revente et loyers impayés ... pour diminuer le risque ... mais amoindrir la rentabilité.

Après le truc qui rapporte 4 à 6 % sans risque ... je ne connais pas ... Cela existe ?

 

[Buffeto]

Après le truc qui rapporte 4 à 6 % sans risque ... je ne connais pas ... Cela existe ?

les SCPI c'est environ 5% sans un risque énorme puisque c'est mutualisé

 

[cyberfantome]

oui j'ai même du 5,75 net proposé en SCI .... Mais pour les 2 pour le coup c'est la revente car il y a moins d'appétence pour quelque chose qui n'est pas palpable ...

 

[Buffeto]

pour moi , les SCPI ne sont pas faites pour etre revendues.
l'objectif est d'avoir des revenus à long terme .

ceci dit il existe un marché d'occasion organisé par les SCPI elles memes

 

[cyberfantome]

Sauf à faire des bénéf vite et capable de rembourser l'invest grace aux revenus ... pour moi tout doit avoir une part de liquidité car la vie le demande malheureusement.

Mais oui l'objectif est bien celui du revenus à long terme ... Mais outre le fait que la scpi ne réalise pas les rendements escomptés, la revente est pour moi aussi un risque.

 

[Buffeto]

Mais outre le fait que la scpi ne réalise pas les rendements escomptés, la revente est pour moi aussi un risque.

j'ai un recul de plusieurs années sur ce support et jusqu'à présent , je n'ai jamais été déçu...

 

[moietmoi]

Chaque support a un risque, tant dans le rendement, que dans le marché de la revente, réalisation de la valeur en liquidité; à risque supposé égal, entre ehpad et scpi, il y a par ailleurs le fait que les scpi on peut fractionner ,donc mutualiser, alors que de l'immobilier réel(commercial ou pas) il ne faut pas se louper..sauf si on est multi investissements;
le marché des scpi à la revente..cela dépend aussi si c'est une scpi à capital fixe ou variable;ou variable devenu fixe; dans une scpi à capital fixe, il faut un acheteur en face du vendeur..à moins que la scpi ne réchète elle même les parts(tiens, comme les gestionnaires de lmnp) , d'ou l intérêt de la scpi logée dans un contrat d'AV, l'assureur ayant la charge de la liquidité;

 

[observateurlmnp]

Bonjour,

Oui c'est du bon sens. C'est pour cela que 2 de mes critères principaux en Ehpad sont le gestionnaire donc ORPEA, Domusvie ou le noble age et une localisation sur la banlieue ou grande balieue parisienne.

Maintenant la loi pinel sur gros oeuvre me rebute un peu car plus que sur d'autres types de lnmp , le gros oeuvre pourrait être impacté à cause de lois iniques sur les séniors et non plus juste pour des malfaçons (garantie décénale) ou de la vetusté classique ...

Autre PB avec les LMNP (tous) c'est le prix au m2 dus à l'achat souvent des parties communes avec le bien et à la garantie de bail sur 9-12 ans (vide ou pas vide) ... (sauf faillite ou - de 75¨% de taux de remplissage)

Pour les Pinel en defisc, il me semble qu'il y a des assurance garantie de revente et loyers impayés ... pour diminuer le risque ... mais amoindrir la rentabilité.

Après le truc qui rapporte 4 à 6 % sans risque ... je ne connais pas ... Cela existe ?

je ne crois pas que le gestionnaire soit le premier critère. C'est un point, mais pas le premier. Si votre résidence perd de l'argent, ou n'est plus aux normes, attendez vous à de gros soucis. y compris chez les 3 gestionnaires que vous citez , qui tous les 3 ont déjà fermé des résidences , ou imposé des baisses de loyers ou des travaux, ou les 2 en meme temps, depuis quelques années.
des gestionnaires plus petits , mais sur des résidences profitables, cela sera tout aussi bien. Et puis un jour ORPEA ou un autre les achètera...
en ce moment il convient d'etre prudent sur ces 3 exploitants qui tous les 3 ont des méthodes "particulières".
Domusvi : le plus exposé car il doit crééer de la valeur sur le dos des bailleurs, s'il veut aller en bourse ou se faire racheter par un asiatique.
Orpea : plus soft dans ses renégociations, mais n'hésite pas à fermer des résidences non plus. certaines résidence anciennes sont à risques.
noble age : dur dans ses regéno au mépris des baux signés (cf st maur ...) et une résidence fermée en 2015.

le prix des m2 : chez certains, le prix des m2 est très élevé alors meme que les parties communes appartiennent à l'exploitant. Vous payez très cher des m2 que vous n'avez pas !. C'est ultra fort... D'autres gestionnaires (cotés) valorisent ces parties communes à des prix très élevés dans leurs comptes. On se demande si cela a une valeur ces "parties communes".