Revente EPHAD

[cyberfantome]

c'est un peu hors sujet mais je le fait régulièrement . ca s'appelle "girardin industriel " dès le départ tu sais que tu vas récupérer zéro euros ...

Oui je ne connais pas , je vais regarder cela

la question est : pourquoi le serait il?
il s'agit d'immobilier . dans l'immobilier tout se vend tôt ou tard .

ceci dit si tu penses le contraire , il vaut mieux , effectivement ne pas y aller.

Sans reprnedre ce que dit zrr, c'est bien ce que je cherche à savoir ... car vendre une chambre n'est pas la même chose qu'un autre bien ...
Le prix au m2 n'a rien à voir avec le marché.
Si le gestionnaire est en place au mement de la décision de vente, on ne peut pas le vendre pour n'importe quelle utilisation et si le gestionnaire à fait faillite que vaudra les 25M2 carré acheté ?

Bien entendu que je me pose ces questions mais admettant que tout va bien avec le gestionnaire ... un EPHAD d'occasion se revend-il bien aujourd'hui ? y a -t-il un marché ? gagne t on ou perd on à la revente ?
Je reviens à la quesiton de départ

 

[Buffeto]

.. un EPHAD d'occasion se revend-il bien aujourd'hui ? y a -t-il un marché ? gagne t on ou perd on à la revente ?
Je reviens à la quesiton de départ

je peux juste te dire que l'an dernier j'ai acheté un appart en résidence sénior avec gestionnaire d'occasion .
j'ai eu du mal à trouver car il y a peu de ventes sur le marché ( normal puisque ceux qui y investissent le font pour le long terme ).

le prix fixé par l'intermédiaire a été accepté comme juste par le vendeur et par l'acheteur .

 

[cyberfantome]

Merci pour ta réponse. Cela donne une indication.

Une connaissace à une résidence sénior en province et du mal à le louer ... Mais bon c'était certainemeent un mauvais choix d'emplacement au départ

 

[Buffeto]

Une connaissace à une résidence sénior en province et du mal à le louer ... Mais bon c'était certainemeent un mauvais choix d'emplacement au départ

??? moi c'est en province ...profonde et je n'ai aucun mal à louer puisque ce n'est pas moi qui le fait.

j'ai un bail commercial avec le gestionnaire....donc je reçois un loyer que le logement soit occupé ou non...

 

[cyberfantome]

??? moi c'est en province ...profonde et je n'ai aucun mal à louer puisque ce n'est pas moi qui le fait.

j'ai un bail commercial avec le gestionnaire....donc je reçois un loyer que le logement soit occupé ou non...

Là ce n'est pas le cas en tout cas ... Il doit trouver les locataires même s'il y a bien un gestionnaire ... Mais il y a peut être des différence entre résidences séniors ...

 

[moietmoi]

Là ce n'est pas le cas en tout cas ... Il doit trouver les locataires même s'il y a bien un gestionnaire ... Mais il y a peut être des différence entre résidences séniors ...

les ehpad ont des listes d'attente très longue, aucun souci de ce coté là ; le taux d'occupation varie entre 95 et 98% (maintenance , travaux..occupent les quelques %,) mais pas de vacances entre les sous locations; c 'est toujours plein;

Concernant les ehpad, ton locataire qui te paye le loyer , c'est le gestionnaire; même si "ta" chambre est inocupée.. tu ne cherches jamais de locataire;

Concernant les résidences séniors, il en existe de 2 types;
Les résidences meublées avec services( même principe et fiscalité que les ehpad-lmnp)
et des résidences "non meublées" mais avec des meubles pouvant être fournis à l'occupant; avec des services plus ou moins importants, avec ou sans restaurant, piscine.... en fait ce sont des appartements ou maisons "normaux" regroupés autour du thème sénior, l'achat se fait en libre, nu, fiscalité des revenus fonciers, pinélisable..et là, la localisation et la recherche des locataires est problématique

 

[cyberfantome]

... des résidences "non meublées" mais avec des meubles pouvant être fournis à l'occupant; avec des services plus ou moins importants, avec ou sans restaurant, piscine.... en fait ce sont des appartements ou maisons "normaux" regroupés autour du thème sénior, l'achat se fait en libre, nu, fiscalité des revenus fonciers, pinélisable..et là, la localisation et la recherche des locataires est problématique

En fait je pense que c'est ce type de bien, effectivement qu'il possède...

 

[Buffeto]

En fait je pense que c'est ce type de bien, effectivement qu'il possède...

si c'est ca , effectivement .... ca se gère beaucoup moins bien qu'un LMNP

 

[TOPTOPFIRST17]

moi c'est en province ...profonde et je n'ai aucun mal à louer puisque ce n'est pas moi qui le fait.
j'ai un bail commercial avec le gestionnaire....donc je reçois un loyer que le logement soit occupé ou non...

+1

Tout pareil pour moi.
Moi aussi c'est en province ... mais encore plus profonde elle est la province !!!

le coût de la dépendance est de toute façon élevée; pour y faire face il y a les prises en charge par la collectivité ( déclaration GIR de la personne) avec l'APA,et dans le cas d'une retraite de 1000/mois pour une personne en ehpad cela ira de 993 euros à 1700 euros par mois;
Par ailleurs comme, il faut bien le dire, il n' a pas espoir de revenir "chez soi" (...) alors il y a la vente de la résidence principale;(sans impôt sur la plus value en respectant les délais)

Je valide totalement tout ceci, l'ayant pratiqué exactement comme décrit ci dessus ... pour mes défunts parents.

Mais en complément, il est vrai que toute la population de dépendants n'ira pas dans les ehpad du type de celles envisagées ici; mais cette population va en s'accroissant;

cyberfantome, pour la raison ci dessus, un bon plan B reste :

- Une "résidence sénior" gérée, mais dans ce cas les locataires ne doivent pas être totalement dépendant pour y demeurer ... La déclaration GIR et l'APA sont également mis en oeuvre dans ces résidences dont la renta est en % globalement équivalente à celle d'un Ephad ... comme le taux d'occupation d'ailleurs (entre 98 et 99% chiffres de la semaine dernière)

- Un plan C possible : une bonne "résidence étudiants" gérée ... avec bail com et loyer garanti (sans recherche de locataire)

Cette discute t'en dira un peu plus : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/avis-sur-lmnp.25298/page-3

un EPHAD d'occasion se revend-il bien aujourd'hui ? y a -t-il un marché ? gagne t on ou perd on à la revente ?

1 ère Q : OUI

2 ème Q : OUI ... mais c'est un vrai marché de niche !

3 ème Q : ??? En Ephad et en résidence sénior, les prix de (re)vente sont fixés par le gestionnaire ou/et l'intermédiaire donc tout dépend de la pérennité de l'objet à l'instant T. En règle générale, de ce que j'ai pu voir récemment, il n'y a pas de perte, voir même un petit bonus !!!
Rien à voir avec les résidences de tourisme qui peuvent elles, se transformer rapidement en une catastrophe financière et un gouffre à fonds perdu.

Je reviens à la question de départ

Même réponse ---> message #6

Bonne réflexion !!!

 

[cyberfantome]

+1


- Une "résidence sénior" gérée, mais dans ce cas les locataires ne doivent pas être totalement dépendant pour y demeurer ... La déclaration GIR et l'APA sont également mis en oeuvre dans ces résidences dont la renta est en % globalement équivalente à celle d'un Ephad ... comme le taux d'occupation d'ailleurs (entre 98 et 99% chiffres de la semaine dernière)

- Un plan C possible : une bonne "résidence étudiants" gérée ... avec bail com et loyer garanti (sans recherche de locataire)

Cette discute t'en dira un peu plus : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/avis-sur-lmnp.25298/page-3

Merci des infos

Il y a un organisme officiel qui indique les taux d'occupation pour une résidence ou est-ce le gestionnaire ?

dans la même logique a-t-on un argus du prix au m2 en fonction de la situation GEO et du type de bien. Cela existe par exemple pour l'immobilier ...

Juste pour savoir lorsqu'on te vends un EPHAD à 10 000 euros le M2 ... Est ce le prix de marché ?

 

[moietmoi]

Même en GIR 1, le plus fort, la situation patrimoniale est regardée (Retraite + bien immo + …) pour l’obtention de l’APA … qui ne donne pas grand-chose pour une personne qui a travaillé toute sa vie et qui possède un appartement …

Je résume un peu bien entendu ^^

oui bien sur..donc ce qui se pose c est la vente de l'appartement, ou bien des "avances " sur sucession de la part des futurs héritiers;

ce n'est pas très pratique, mais c'est assez logique;
Ceci dit il y a des listes d attentes pour les ehpad et le taux d'occupation est de 98%...

 

[Buffeto]

Ceci dit il y a des listes d attentes pour les ehpad .

dans celui dans lequel j'interviens à titre professionnel l'attente est d'environ 1 an .

 

[TOPTOPFIRST17]

Il y a un organisme officiel qui indique les taux d'occupation pour une résidence ou est-ce le gestionnaire ?

Pas d'organisme officiel (indépendant) à ma connaissance .
Un gestionnaire "digne de ce nom" communique des chiffres ... qui sont en général fiables (car toujours vérifiables facilement).
Le versement des loyers est mutualisé sur l'ensemble des résidences d'un gestionnaire !!! Ce ne sera jamais la résidence ou tu es proprio qui te verses ce loyer.

dans la même logique a-t-on un argus du prix au m2 en fonction de la situation GEO et du type de bien. Cela existe par exemple pour l'immobilier ...

A ma connaissance, il n'existe pas "meilleurs agents.ephad" ni même "meilleurs agents.resenior" ...
Ceci dit, tu m'as donné une super idée !!!

Juste pour savoir lorsqu'on te vends un EPHAD à 10 000 euros le M2 ... Est ce le prix de marché ?

Là ça pique !!! Encore que si il est Place de l'Etoile ou Ave de Suffren cet Ephad, ça se discute ... (c'est pas cher finalement pour ces deux emplacements là !!!)

Dans tous les cas, le prix du m2/ephad est de très loin le prix/m2 le plus élévé du marché lmnp ...
Cette discute te donnera un début de petite idée du "bon prix" de la chose ... #7

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[cyberfantome]

A ma connaissance, il n'existe pas "meilleurs agents.ephad" ni même "meilleurs agents.resenior" ...
Ceci dit, tu m'as donné une super idée !!!

Je suis pas cher en termes de propriétée intellectuelle ^^

Là ça pique !!! Encore que si il est Place de l'Etoile ou Ave de Suffren cet Ephad, ça se discute ... (c'est pas cher finalement pour ces deux emplacements là !!!)

Dans tous les cas, le prix du m2/ephad est de très loin le prix/m2 le plus élévé du marché lmnp ...
Cette discute te donnera un début de petite idée du "bon prix" de la chose ... #7

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Le biens est à Noisy le Roy mais une autre offre à chatou est presque au même prix ... Par contre il est vrai que le prix est meubles inclus ... que qui diminue le prix du bien immobilier ...

 

[moietmoi]

Dans tous les cas, le prix du m2/ephad est de très loin le prix/m2 le plus élévé du lmnp

je ne pense pas que le prix de m² en ehpad soit comparable avec de l'immobilier classique, ou même de la résidence de tourisme/étudiant;
je n ai jamais fait le calcul mais je pense que pour 20/22m² de chambre , on achète en même temps 20/22 m² de surface commune et aussi 20/22 m² de surface technique; voire peut être plus;
les salles de réunion, les salles commune de télé, les salles de restaurant;les salles de détente, les cabinets médicaux, les salles d'infirmières,les salles de soins spécialisés...la call room, bref pleins de locaux communs et aussi les salles techniques pour les urgences style oxygène et autres choses médicales, les salles d'entrepôt de brancards, chaises roulantes..... bref cela fait des m²;
Il y a un ehapd en construction pas loin de chez moi, une construction associative, et je vais aller voir sur la pancarte de permis de construire la surface de plancher et le nombre de chambres... à mon avis cela fait des "chambres de 60/80m²" si on fait juste le rapport m² de plancher/ chambre; Pour comparaison dans un immeuble classique les parties communes peuvent être chiffrées à 10% à 15%

 

[cyberfantome]

je ne pense pas que le prix de m² en ehpad soit comparable avec de l'immobilier classique, ou même de la résidence de tourisme/étudiant;
je n ai jamais fait le calcul mais je pense que pour 20/22m² de chambre , on achète en même temps 20/22 m² de surface commune et aussi 20/22 m² de surface technique; voire peut être plus;
les salles de réunion, les salles commune de télé, les salles de restaurant;les salles de détente, les cabinets médicaux, les salles d'infirmières,les salles de soins spécialisés...la call room, bref pleins de locaux communs et aussi les salles techniques pour les urgences style oxygène et autres choses médicales, les salles d'entrepôt de brancards, chaises roulantes..... bref cela fait des m²;
Il y a un ehapd en construction pas loin de chez moi, une construction associative, et je vais aller voir sur la pancarte de permis de construire la surface de plancher et le nombre de chambres... à mon avis cela fait des "chambres de 60/80m²" si on fait juste le rapport m² de plancher/ chambre; Pour comparaison dans un immeuble classique les parties communes peuvent être chiffrées à 10% à 15%

Alors pour la Propriété des parties communes, visiblement cela depend des Gestionnaire (voir mon sujet de comparaison entre le nobleage et domusvi) auprès peut on ajouter les m2 de pieces sont éloignées de la chambre ? Et qui ne pourront jamais être rapprochées ?

 

[moietmoi]

peut on ajouter les m2 de pieces sont éloignées de la chambre ? Et qui ne pourront jamais être rapprochées ?

Bonjour, non bien sûr elle ne seront jamais rapprochées comme n'est jamais rapprochée la surface de l'escalier d'un immeuble avec le studio que tu achètes, ni la surface de la terrasse et de la piscine sur le toit qui est sur un immeuble de luxe,; mais quand tu achètes l'appartement dans cet immeuble, tu deviens aussi propriétaire d'un bout de la piscine( ça fait cher du litre d'eau , même pas potable.... )

 

[cyberfantome]

Bon J'ai revu mon CGPI et lui ai posé la question.

Sa réponse est que le marché secondaire aujourd'hui est tellement prisé que les EpHAD à la revente ne restent en vente que 15 jours max ...
Ce qu'il m'a argumenté c'est qu'aujourd'hui un bien neuf donne du 4-5 % brut. Hors les biens à la revente, leurs prix de revente sont calculés pour donner plus de 5% ... Après de savant calculs de math FI ... il s'avère qu'après 10-12 ans le bien revendu peut l'être à plus de sa valeur. avant, il l'est à moins mais joue uniquement sur la baisse de sa rentabilité financière car il aura rapporté des revenus ...

 

[TOPTOPFIRST17]

Bon J'ai revu mon CGPI et lui ai posé la question... Le marché secondaire aujourd'hui est tellement prisé que les EpHAD à la revente ne restent en vente que 15 jours max ...

Coooool et ça c'est très facilement vérifiable . M’étonne un peu 15 J mais bon, pas impossible en RP (région parisienne) !!!

il s'avère qu'après 10-12 ans le bien revendu peut l'être à plus de sa valeur. avant, il l'est à moins mais joue uniquement sur la baisse de sa rentabilité financière car il aura rapporté des revenus ...

Grande prudence avec le "peut l’être" de cette phrase !!!

Après de savant calculs de math FI ...

Les calculs, vaut mieux te les refaire complètement une deuxième fois, tranquillement et au calme ... pour gommer le doute du "peut l’être" ...

De toutes les façons, ces biens ne s’achètent jamais pour du court ou moyen terme, toujours du long terme ... d'autant plus qu'avec l'amortissement auquel tu va prétendre, tu va gommer ces revenus/ephad pendant une petite vingtaine d'années.

Pour info, tu lui as demandé pourquoi ces deux biens étaient en vente d'occase ? Accident de la vie ? Divorce? Succession ?

 

[cyberfantome]

Les calculs, vaut mieux te les refaire complètement une deuxième fois, tranquillement et au calme ... pour gommer le doute du "peut l’être" ...

De toutes les façons, ces biens ne s’achètent jamais pour du court ou moyen terme, toujours du long terme ... d'autant plus qu'avec l'amortissement auquel tu va prétendre, tu va gommer ces revenus/ephad pendant une petite vingtaine d'années.

Pour info, tu lui as demandé pourquoi ces deux biens étaient en vente d'occase ? Accident de la vie ? Divorce? Succession ?

Oui je vous referai la Demo une fois mes notes reprises. C'est un calcul entre la rentabilité attendue par l'acheteur et le prix de vente. En résumé, il faut un prix de vente qui fasse plus de 5% de rentabilité ...

Les biens proposés ne sont pas de l'occas ... du neuf ou de l'extension d'EPHAD ... Il n'a pas de bien d'occas. Il m'a indiqué qu'il me l'aurait proposé puisque la rentabilité attendue dans ce cas est meilleure.

Disons que le "peut l'être" est mon vocable pas celui du CGPI qui avait l'air affirmatif ... et ses calculs avant et après 10-12 avait bien des prix de revente en dessous ou au dessus du prix d'acquisition.

Le but est effectivement le garder sur le long terme.