revente anticipée ZRR et TVA

[platon]

Bonjour,

Voici mon problème.
J'ai acquis un appartement en 2003 sous régimé demessine.j'ai percue un remboursement de TVA soit environ 25000 €.
Je paye 5.5 % de TVA sur les loyers perçus.
Aujourd'hui je souhaite revendre. J'ai un bail avec un exploitant pour encore 9 ns.
Dans la mesure ou je suis obligé de revendre avec le bail, le futur acquereur continuera a payer cette TVA à 5.5 %.
Suis je tenu de rembouser la tva au prorata restant a courir soit 16/20 ème.

merci pour vos explications.

 

[christianR]

Oui vous devez restituer la TVA mais également les réductions d'impôts obtenues jusqu'à aujourd'hui.

 

[Gagarine]

Bonjour,

Pour Christian : J'ai eu un son de cloche annoncant que ce "va et vient" de TVA était terminé (mais sans doute pas rétroactif ! Désolé pour Platon). Ceci représenterai en effet une économie pour l'administration fiscale qui eviterai ainsi des flux de trésorerie. Info ou Intox ???
En revanche, les 3 ans (4 ans ?) de Demessine sont effectivement à rembourser. Cela représente tout de même 12300 euros difficile à injecter dans le prix de vente (contrairement à la TVA) !

Cordialement

 

[platon]

Oui vous devez restituer la TVA mais également les réductions d'impôts obtenues jusqu'à aujourd'hui.

je viens d'avoir la réponse du fisc à ma question. A partir du moment ou le futur acquereur accepte d'être assujetti à la TVA (residence hotelière TVA à 5.5 %). Je ne suis pas tenu de rembourser la TVA.
l'acceptation d'assujetissement à la TVA doit être portée sur l'acte notarié lors de la vente.....
Peut être que cette réponse pourra aider d'autres personnes dans le même cas que moi....

cdt

 

[Gagarine]

La nouvelle mesure serait donc rétroactive ? C'est noté.
Il ne vous reste plus que les réductions d'impôts à rembourser...

 

[christianR]

Je suppose que vous avez eu une réponse écrite de la part de l'administration fiscale car sinon méfiance ! Il vaut mieux ne pas se fier à une réponse verbale.
Pouvez-vous donner des références concernant le texte qui précise cela ? Les paroles s'envolent les écrits restent... ceci dit si cela est réel, c'est une info super importante qui apparemment n'a pas encore fait le tour des chaumières .
Merci d'avance pour ce complément d'info
Cdlt
Christian

 

[platon]

Je suppose que vous avez eu une réponse écrite de la part de l'administration fiscale car sinon méfiance ! Il vaut mieux ne pas se fier à une réponse verbale.
Pouvez-vous donner des références concernant le texte qui précise cela ? Les paroles s'envolent les écrits restent... ceci dit si cela est réel, c'est une info super importante qui apparemment n'a pas encore fait le tour des chaumières .
Merci d'avance pour ce complément d'info
Cdlt
Christian

J'attend la réponse écrite que vous transmettrai.

 

[christianR]

Super ! merci d'avance
Christian

 

[daidou555]

bonjour,

lorsqu'on se place du cote de l'administration, c'est logique. Mais le probleme c'est l'acheteur va payer 5.5% de tva sur les loyers mais il ne va récupérer aucune tva (sauf sur les charges mais là je parle de la tva sur le prix d'acquisition).

Donc très difficile à revendre.

Donc bon courage.

Ps : moi aussi je suis intéressé à recevoir la réponse écrite

 

[Gagarine]

Bonjour,

Cela n'a rien à voir ! Le loyer et la rentabilité sont calculés sur du HT donc les 5,5% de TVA à reverser n'ont aucun impact ! De plus la TVA sur le prix d'acquisition n'a d'intérêt que dans un cas: trouver un support qui rapporte plus que le taux du prêt sinon là encore cela n'a aucun impact puisque tous les calculs se font sur le HT ! Bien sure cela génère de la tresorerie pour l'acquéreur mais la TVA ne reste qu'un jeu d'écriture et un argument tout pourri pour faire croire à l'acquéreur qu'il va faire une super affaire grace à cela mais de toutes manieres la plus-value sur le bien annoncée dans les simulations se fait tjrs sur la base du prix HT !!! En bref la gestion de la TVA est parfaitement transparente.

Cordialement

 

[platon]

bonjour,

lorsqu'on se place du cote de l'administration, c'est logique. Mais le probleme c'est l'acheteur va payer 5.5% de tva sur les loyers mais il ne va récupérer aucune tva (sauf sur les charges mais là je parle de la tva sur le prix d'acquisition).

Donc très difficile à revendre.

Donc bon courage.

Ps : moi aussi je suis intéressé à recevoir la réponse écrite

La tva sur les charges récupérable est de 19.6 %.
C'est vrai, c'est un peu plus dur à vendre.

-Tout dépend de la qualité de la résidence (excellente et neuve).
-Donc aucun gros travaux prévu avant longtemps.
-De le rentabilité escompté.
-Charges = 80 €/an.
-Possibilité d'occuper l'appartement 15 jours/an (gorges du verdon).
-Gestionnaire de renom parfaitement solvable.
-Loyers indexés
-fort developpement de la région (projet iter à 10 KM)

D'ailleurs si quelqu'un est interessé, envoyez moi un message.

Par ailleurs et petite question, quel est selon vous le niveau de rentabilité correct pour un investisseur sur ce type de bien ?

cdt

 

[platon]

Bonjour,

Cela n'a rien à voir ! Le loyer et la rentabilité sont calculés sur du HT donc les 5,5% de TVA à reverser n'ont aucun impact ! De plus la TVA sur le prix d'acquisition n'a d'intérêt que dans un cas: trouver un support qui rapporte plus que le taux du prêt sinon là encore cela n'a aucun impact puisque tous les calculs se font sur le HT ! Bien sure cela génère de la tresorerie pour l'acquéreur mais la TVA ne reste qu'un jeu d'écriture et un argument tout pourri pour faire croire à l'acquéreur qu'il va faire une super affaire grace à cela mais de toutes manieres la plus-value sur le bien annoncée dans les simulations se fait tjrs sur la base du prix HT !!! En bref la gestion de la TVA est parfaitement transparente.

Cordialement

C'est effectivement l'argument choc de boite de defisc à la mort moi le noeud..
Dans mon cas la tva percu versée par le fisc ne s'applique plus, le logement que je revend n'est plus neuf.

 

[Gagarine]

C'est sans doute vendable avec une renta entre 5 et 5,5%. Surtout si vous pouvez argumenter que le gestionnaire est prêt à gérer le bien en LMNP ce qui permet au futur acquéreur de bénéficier de l'amorissement d'une partie du bien. En revanche, comme vous n'avez pas mené le Demessine à terme, j'en appele aux pros pour qu'ils nous disent si l'eventuel acquéreur peut dès maintenant passer en LMNP ou si il est obligé d'attendre la fin de l'opération Demessine ! Le montant amortissable sera en conséquence.
Suis-je clair ?

Cordialement

 

[platon]

C'est sans doute vendable avec une renta entre 5 et 5,5%. Surtout si vous pouvez argumenter que le gestionnaire est prêt à gérer le bien en LMNP ce qui permet au futur acquéreur de bénéficier de l'amorissement d'une partie du bien. En revanche, comme vous n'avez pas mené le Demessine à terme, j'en appele aux pros pour qu'ils nous disent si l'eventuel acquéreur peut dès maintenant passer en LMNP ou si il est obligé d'attendre la fin de l'opération Demessine ! Le montant amortissable sera en conséquence.
Suis-je clair ?

Cordialement

Entre 5 et 5.5 % de rentabilité brute ?
Mon calcul fait apparaître une rentabilité inférieur mais quasimment net.
Je n'ai quasimment pas de charge à supporter (elles sont payés par le gestionnaire)
pas d'impôts fonciers (payés par le gestionnaire)...
Selon le prix que je souhaite en tirer, j'arrive aux alentours de 4 %.
Est ce intéressant ?
cdt

 

[Gagarine]

Cela me parait tres faible ! Il faut trouver le pigeon...
Je suis en train de faire un LMNP à 5,5% et je trouve dejà cela tres faible.

 

[platon]

Cela me parait tres faible ! Il faut trouver le pigeon...
Je suis en train de faire un LMNP à 5,5% et je trouve dejà cela tres faible.

4% net me semble correct.en tenant compte de la qualité intraséque du logement

http://www.odalys-vacances.com/Residence/Residence_Affiche.asp?lh_id=771&them_id=14

 

[daidou555]

Bonjour Gagarine,

il me semble que vous n'avez pas bien saisie ce que j'ai voulu dire (ou je me suis mal exprimé).
J'ai très bien compris que la tva n'influe ni sur la rentabilité ni sur la plus value.
Mais je voulais juste dire que la personne qui revent à récupéré la tva sur le montant de l'acquisition et à payé la tva sur les loyers , donc pour lui c'est comme si qu'il reverse de l'argent qu'on lui a donné.
Mais en revenche pour la personne qui rachète ce bien elle ne récupère aucune tva mais par contre elle devra en débourser.

Donc très difficile à revendre.

 

[Gagarine]

J'avais tres bien compris et encore une fois cela n'a rien à voir ! Car la TVA que vous avez récupérez est celle du bien neuf. Cela signifie que vous avez payez votre bien TTC. Alors que le future acquéreur va payer votre bien + votre plue value sur la base du HT ! Donc il ne paye pas la TVA sur le bien. En clair: votre bien vaut 100ke HT, vous l'avez payé 120TTC et donc récupéré 20ke de TVA. Vous le revendez au bout de 3 ans avec une rvalorisation annuelle de 2% 106ke.
Enfin la tva sur les loyers, vous la touchez tous les mois (ou trimestre). Il est donc normal que vous le reversiez ! La renta que l'on vous a annoncé est basé sur un bien HT et des loyers HT donc la TVA est transparente !

Cordialement

 

[daidou555]

Bonjour Gagarine,

J'ai enfin compris pourquoi on ne se comprenait pas. Pour moi le vendeur allait revendre son bien non pas sur la base du ht mais du ttc. je suis donc d'accord avec vous.

Désolé pour ce langage de sourd !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

 

[Gagarine]

No problemo !