revente anticipée ZRR et TVA

[Babar]

Merci Christian. C'est vrai que l'article 257 bis du CGI qui simplifie les procédures prêtait à interprétation même auprès des spécialistes et il a fallu la réponse à un rescrit fiscal pour éclairer les choses.
Pour les amateurs, voici l'article:

(inséré par Loi nº 2005-1720 du 30 décembre 2005 art. 89 I finances rectificative pour 2005 Journal Officiel du 31 décembre 2005)

Les livraisons de biens, les prestations de services et les opérations mentionnées aux 6º et 7º de l'article 257, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d'apport à une société, d'une universalité totale ou partielle de biens.
Ces opérations ne sont pas prises en compte pour l'application du 2 du 7º de l'article 257.
Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s'il y a lieu, pour l'application des dispositions du e du 1 de l'article 266, de l'article 268 ou de l'article 297 A.

 

[GOUTIOU]

Merci BertrandM, Babar et ChristianR pour vos réponses ...
A présent tout est clair !
Cdlt

 

[investNancy]

Bonjour
vos compétences m'intéressent comme on dit :
j'ai entendu dire que si l'on revend un zrr avant 5 ans, l'acheteur peut récupérer la tva d'achat au prorata des 20 ans (le vendeur la remboursant idem bien sur).
Connaissez vous un texte la dessus car ça change tout en cas de revente mais je ne trouve la réponse nul part.
Merci

 

[Conseiller67]

InvestNancy,
le mécanisme de TVA est le même dans le cas d'une ZRR que dans le cas d'un LMP ou LMNP.
Si vous revendez votre bien à une personne qui continue avec le bail commercial, alors la TVA est transparente pour vous, cad vous revendez votre bien HT et vous ne devez pas rembourser la TVA au fisc. C'est le futur acquereur qui lui aura cette TVA "à son nom" (c'est nouveau depuis cette année, cf discussions plus haut). Par contre si vous gardez le bien pour vous ou sans bail, ou que vous le revendez à une personne qui ne veut pas du bail (en fin de bail par ex), alors il faut rembourser la TVA.
Pour les 20 ans, le principe est le suivant : pendant 5 ans, TVA pleine, puis les 15 années suivantes, 1/20eme de la TVA par an.

 

[investNancy]

Merci pour ces éclaircissements qui nous permettront de répondre à certaines questions des membres des associations de proprios en ZRR.
Sans abuser, deux questions subsidiaires aux pros :
1) un acheteur suite à mutation d'un zrr qui poursuit la destinée commerciale du bail qu'il reprend de fait peut-il être LMNP ou LMP sachant que les meubles appartiennent au gestionnaire dans le zrr (sauf l'électroménager) ? Existe t il un autre statut compatible avec la Rés de Tour ?
2) Par ailleurs, si le réglement de la copropriété indique clairement que la résidence a vocation à devenir résidence secondaire à terme du bail (10 ans et 71 jours) et que les copropriétaires doivent en faire leur affaire en sortie de bail et que le preneur vous a confirmé par écrit qu'il renonce aux indemnités d'éviction est ce suffisant pour reprendre son bien en sortie de bail pour décider en tant que copropriété ?
Bonne année à tous

 

[Gagarine]

Pour passer du ZRR au LMnP, vous rachetez généralement le mobilier au gestionnaire car vous ne pouvez plus louer nu.

Cordialement

 

[investNancy]

d'où la suite de ma question : quel statut possible pour l'acheteur si le gestionnaire ne revend pas les meubles (ou en demande une fortune ?) afin qu'il puisse bénéficier de la récup de tva ?
Merci

 

[Gagarine]

Je n'ai pas vu de cas où le gestionnaire demandais une fortune pour le mobilier. 1er cas : c'est le même gestionnaire alors il a tout intérêt à continuer à louer le bien donc à vous vendre le mobilier. 2eme cas : vous changez de gestionnaire alors l'ancien, si il ne vous vend pas le mobilier, doit venir le déménager à ses frais et il se retrouve avec des trucs invendables sur les bras ! Donc je ne pense pas que vous deviez vous faire du soucis pour le rachat du mobilier.
Sinon, vous pouvez tout à fait meubler le bien et le louer en LMnP mais sans passer par un gestionnaire (qui imposera surement son mobilier).

Cordialement.

 

[investNancy]

comme quoi même les plus expérimentés n'ont pas tout vu : s'il s'agit d'un gestionnaire reconnu malgré des déboires (genre odalys, Goelia, P&V et autres grands qui dégringolent actuellement pour ce qui était de leur sérieux) ce que vous dites est vrai.
Par contre dans le cas des margoulins et il y en a beaucoup surtout en Demessine. Ces gens là se permettent de ne pas payer leurs bailleurs, mais également pas la tva due à l'état, les taxes de séjours à la commune (détournement d'impôts) etc... et ils continuent impunément à sévir (en reprenant des résidences !!) alors que le citoyen lamda avec un jour de retard chope 10% avec risque de tribunal s'il persiste.
Pour la vente des meubles, ils chercheront plutôt à emm... le repreneur du bail/ nouvel acheteur pour le mettre dans une situation critique prétexte à ne pas lui payer les loyers. Si vous êtes le vendeur il ne pourra que se retourner contre vous à juste titre.
Si si il existe des tordus comme ça !!!! alors qu'ils pourraient gagner leur vie confortablement avec nos investissements au lieu de chercher à nous arnaquer en gagne petits. C'est là qu'il y adu nettoyage à faire.
Merci pour les infos et réponses
Cordialement

 

[BertrandM]

... le demessine effectivement du mouron à se faire.
Concernant le mobilier, dans le cas d'école où le gestionnaire est un gestionnaire digne de ce nom, il a amorti le mobilier sur 10 ans. En sortie des 9 années Demessine, il devrait vous les facturer à leur valeur résiduelle. Généralement les plus sérieux facturent pour l'euro symbolique. Maintenant au vu de tout ce qui se raconte ci dessus concernant la Demessine ... pour ma part j'ose de moins en moins proposer ces investissements à mes clients .

 

[investNancy]

ma question portait sur la reprise des meubles en cas de revente prématurée (avant 5 ans) si l'acheteur doit poursuivre le bail il faut qu'il soit en lmnp ou en zrr (sans récup de la défisc) mais il semble que ça coince à cause du statut du repreneur et que donc si l'on est en zrr on ne peut revendre même si l'on a des propositions.
Pour le Demessine zrr voir dernier post de Babas
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...aux-ecourts-st-jean-darves-en-zrr.2568/page-5

 

[svrunner]

d'apres le notaire et les infos donnees par le fisc de gap, dans le cas d'une revente (avant 5 ans), ll'appart est vendu nu et le repreneur (nouvel acquereur de l'appartement) doit poursuivre le bail commercial avec le gestionnaire actuel. Les meubles appartiennent au gestionnaire et reste dans l'appart. Le repreneur ne beneficie pas de la defisc.
En revanche, en cas de cessation du bail commercial par le gestionnaire (avant 5 ans), comment cela se passe t il? Est ce que le gestionnaire reprend ses meubles dans nos apparts? Nous demande t il une indemnisation?

 

[puystvincent]

désolée de faire peut etre le rabat joie, mais le pb de la recup de la tva sur l appartement ou sur les meubles sera mon moindre souci.....si je trouve deja un acheteur pour mon appartement....quand les 150 appartements de la résidence vont se retrouver sur le marché en même temps, suite à la defaillance du gestionnaire..

si je dois payer la TVA sur le prix de vente, c est que j ai reussi a vendre...ce qui serait aujourd hui une excellente nouvelle

la question qui se pose aujourd hui n est pas "comment ne pas y laisser de plumes?", mais plutot "combien de plumes vais je y laisser?"

mais merci quand meme de toute ces info, forts documentées :+)

 

[investNancy]

désolée de faire peut etre le rabat joie, mais le pb de la recup de la tva sur l appartement ou sur les meubles sera mon moindre souci.....si je trouve deja un acheteur pour mon appartement....quand les 150 appartements de la résidence vont se retrouver sur le marché en même temps, suite à la defaillance du gestionnaire..

si je dois payer la TVA sur le prix de vente, c est que j ai reussi a vendre...ce qui serait aujourd hui une excellente nouvelle

la question qui se pose aujourd hui n est pas "comment ne pas y laisser de plumes?", mais plutot "combien de plumes vais je y laisser?"

mais merci quand meme de toute ces info, forts documentées :+)

Tout à fait d'accord avec vous sur ce raisonnement et ce calcul :
la vraie question es comment ne pas y laisser plus de plumes et comment réussir à vendre avant le rush !
exemple : un gestionnaire ne vous paye pas si vous n'acceptez pas une baisse de 30 % (les bds à Orcières).
Vous acceptez : ce n'est pas sur qu'il vous paye une fois que vous aurez signé ; vous en reprenez pour 9 ans car nouveau bail ; et si on calcule à la louche le déficit la défisc est largement dépassée même dans l'hypothèse où il payerait. Du coup (rendement inférieur à 3 %) on reste avec un couperet sur la tête à la merci d'un salaupard qui se fait de l'argent sur notre dos. la dernière qu'ils ont trouvé c'est de faire payer des charges de maintenance (20 euros m2) différentes des charges du syndic (on maintient votre copro en état si vous payez !!). Si vous ne payez pas il le retire duirectement du loyer !
Bref il faut savoir arrêter un massacre sans se braquer comme un joueur de casino !

 

[riton_31]

Bonjour,
Après lecture de tous les messages, si j'ai bien tout compris, pour une revente d'un bien "ZRR":
- il faut passer via un gestionnaire de patrimoine pour avoir une chance de trouver un acheteur
- si le bail est toujours en cours, il faut que l'acheteur accepte de continuer ce bail (quel est l'intéret de l'acheteur dans ce cas?)
- suivant si la vente se fait avant ou apres les 9 ans, au niveau TVA/fiscalité, cela n'est pas pareil

Est ce que j'ai bien tout compris ?

 

[Gagarine]

Bonjour,
2°) L'acheteur peut vouloir acheter une résidence secondaire et donc préférer un logement sans bail.
3°) quelque soit la durée, la TVA est transparente. La fiscalité change effectivement.