résident suisse, quel banque choisir, ou placer son épargne

[Buffeto]

j'achète une maison modeste proche de Genève pour la modique somme de 800.000 euros (c'est un minimum dans la région pour avoir 4 chambres avec 750 m2 de terrain).
..

dans ces conditions je préfère une maison modeste dans ma cambrousse perdue ....

800 000 euros!!!!!! qui donc peut se loger à ce prix ? ( à part des suisses bien sur ...)

 

[ZRR_pigeon]

800 000 euros!!!!!! qui donc peut se loger à ce prix ? ( à part des suisses bien sur ...)

des frontaliers francais...

 

[ZRR_pigeon]

Ok je ne cherche pas à polémiquer, mais c'est une petite parenthèse que je voulais ouvrir en réaction aux discours que j'ai souvent entendus de la part de courtier en prêts de la région Genevoise. Et je ne parle pas bien sûr de l'effet dévastateur que pourrait avoir une remontée rapide des taux si les salaires ne suivent pas, en effet nombreux sont ceux qui prennent des prêt basés sur l'Euribor sans aucun garde fou...

c'est sur il y a un risque de negative equity. Mais celui qui achete a 800K, apporte 300-400K de capital initial, et le reste en pret, donc le risque est amoindri, de plus 1.1 ou 1.35 ou 1.5 ?? nul ne le sait, mais si j'avais a parier "le plus probable n'est pas >1.25". Tout reste possible bien sur.

les prets variables sont indexés sur le libor CHF 3 mois en general, pas sur l'euribor, et le libor est historiquement 95% du temps sous les 3%, ce qui est donc sympa

 

[xaxa]

Prenons un exemple: j'achète une maison modeste proche de Genève pour la modique somme de 800.000 euros (c'est un minimum dans la région pour avoir 4 chambres avec 750 m2 de terrain).

Enfin, ca dépend de où vous cherchez exactement en proche de Genève.

A Collonges sous Salève, c'est effectivement une "modeste" maison (modeste dans le sens pas très grande). Parce qu'avec ce budget, on trouve quand même des biens qu'on ne peut pas qualifier raisonnablement de modeste.

La variabilité des prix, entre les communes ayant une douane, est assez forte.

 

[xaxa]

c'est sur il y a un risque de negative equity. Mais celui qui achete a 800K, apporte 300-400K de capital initial, et le reste en pret

On voit des dossiers avec des emprunts de plus de 800kEUR régulièrement, avec un apport bien plus light que 400k, sur Genève.

 

[ZRR_pigeon]

On voit des dossiers avec des emprunts de plus de 800kEUR régulièrement, avec un apport bien plus light que 400k, sur Genève.

bien sur, mais ce n'est pas tres malin.

 

[xaxa]

"bien sur, mais ce n'est pas tres malin."

Ca se discute au cas par cas.

 

[ZRR_pigeon]

"bien sur, mais ce n'est pas tres malin."

Ca se discute au cas par cas.

bien sur, mais hormis les optimistes invétérés, ceux qui font ce choix le font car ils peuvent placer mieux que le taux de l'emprunt. Donc ils ont l'apport mais décide de le placer et d'optimiser ainsi. C'est un risque mais ca peut rapporter. Il faut aussi se ménager une porte de secours dans ces cas la. Sinon, on s'expose a un risque sans prendre une option de couverture de risque, ce qui n'est, pas très malin.

 

[Aristide]

Bonjour,

Prenons un exemple: j'achète une maison modeste proche de Genève pour la modique somme de 800.000 euros (c'est un minimum dans la région pour avoir 4 chambres avec 750 m2 de terrain).

J'emprunte le tout à la banque en faisant un emprunt en devises Suisses, j'ai de la chance car le taux de change est favorable: 1.25 CHF/1 EUR.

800.000 x 1.25 = 1.000.000 de CHF à emprunter, le taux est intéressant et je rembourse que 3500 CHF/mois de capital, tout roule.

Mais voilà 2 ans plus tard, ma boîte m'envoie à l'autre bout du monde, je dois vendre la maison. Le marché n'a pas beaucoup changé en 2 ans et je suis pressé de vendre, ce que je fais rapidement en vendant exactement le prix que je l'ai achetée: 800.000 euros.

Malheureusement entre temps le CHF s'est un peu apprécié contre l'euro, oh pas de beaucoup, il est maintenant à 1.1 CHF/EUR

800.000 x 1.1 = 880.000 + (3.500 x 24) = 964.000 CHF --> il me manque encore 36.000 CHF (soit 32727 euros) pour rembourser ma dette...

Désolé mais ce calcul est inexact.

Au bout de 24 mois il faudrait :

1) - Calculer le capital restant dû réel sur l'emprunt initial de 1.000.000 CHF (pour ce faire il manque taux et durée)

2) - Convertir comme vous l'avez fait le prix de vente en euros en CHF

3) - Comparer les sommes trouvées en "1" et "2"

Mais pour vérifier si le prix de vente en CHF couvre le capital restant dû réel sur l'emprunt de 1.000.000 CHF initial il n'est pas correct d'ajouter les 24 mensualités de 3.500 CHF déjà payées ainsi que vous le faite.

Ce faisant vous ne vérifiez pas s'il y a ou non négative équity; vous rappochez le total des encaissements et décaissements et vérifier seulement s'il y a un gain ou une perte de trésorerie sur l'opération depuis l'origine jusqu'au solde du prêt par la vente de l'immeuble.

Cordialement,

 

[xaxa]

"Désolé mais ce calcul est inexact."

Il a calculé, rapidement :
- capital issu de la vente : 880kCHF
- 24 mensualité du prêt : 3500x24, or l'amortissement du prêt ne saurait être supérieur au total des mensualités versés (total de 84 000 chf)

Il en déduit, que sur le million, il a remboursé moins de 84 000. Donc il lui reste plus de 916 000 à rembourser, et comme il n'a que 880 000 de la vente, il faut compléter d'au moins 36 000.

 

[ZRR_pigeon]

on peut faire le calcul dans l'autre sens aussi. il achete 1 million. le franc suisse passe de 1.25 a 1.50 et zou, plus value virtuelle de 200 000 CHF. Bingo !

C'est la fete. Vu l'ampleur de la crise financiere que cela procure a Berne d'avoir un CHF a 1.25, je table plutot sur un franc suisse plus faible que ca !

 

[Aristide]

"Désolé mais ce calcul est inexact."

Il a calculé, rapidement :
- capital issu de la vente : 880kCHF
- 24 mensualité du prêt : 3500x24, or l'amortissement du prêt ne saurait être supérieur au total des mensualités versés (total de 84 000 chf)

Il en déduit, que sur le million, il a remboursé moins de 84 000. Donc il lui reste plus de 916 000 à rembourser, et comme il n'a que 880 000 de la vente, il faut compléter d'au moins 36 000.

Oui, je veux bien.
Mais c'est au niveau du principe de raisonnement que ce calcul est inexact.
Cdt

 

[xaxa]

C'est le pari que font, actuellement, beaucoup d'emprunteurs : un retour à un niveau d'équilibre du CHF, vers 1.5. Sur le bassin lémanique, certaines entreprises négocient les salaires des frontaliers sur la base d'un montant en euro, converti en CHF sur le contrat évidemment.

 

[ZRR_pigeon]

elles peuvent toujours essayer, elles n'embaucheront que des bras cassés...

 

[matheousse]

Finalement j'ai opté pour le statut frontalier, vu que mon job se trouve à Genève.

Il me faut donc trouver :
- un logement
- une banque voir même 2
- une mutuelle

Je commence à comprendre le systême Suisse, et j'ai une approximation de mon salaire net en franc suisse et en euro.
je vais donc être soumis aux taux de change et je me rend compte que son impact est assez important.

j'ai vu qu'il y a des banques qui propose des package pour frontalier, dont une le crédit mutuel ou il n'est pas nécessaire d'avoir un compte bancaire en Suisse.
les taux de change peuvent être bloqué 6 mois ou un an, et je constate que le taux est extremement favorable en ce moment et que j'aurais du en tenir compte dans ma négociation salariale car il varie quand même beaucoup!

J'aimerais savoir comment vous frontalier gérer votre taux de change et comment répartissez vous vos devises euro et Suisse.

je n'ai pas d'épargne à long terme, et je réflechis à un placement en assurance vie en euro, je me demande si au final placer son argent dans le 3 eme pillier n'est il pas plus avantageux.

 

[ZRR_pigeon]

ah oui en effet, vous vous posez beaucoup de questions.
Deja, dans quel pays vous voyez vous dépensez le plus d'argent dans les 20 ans a venir (comprendre quelle doit etre la devise majoritaire de votre patrimoine) ? Un indice, ce sera surement le meme pays que celui ou vous acheterez votre residence principale.

Car tout le reste ne dépend que de ca.

Je vous fais une reponse plus detaillée demain, en esperant avoir d'ici la votre reponse...
si vous etes plus leve-tot que moi, lisez sur le changement prevu en 2012-2013 de statut pour les frontaliers, Lamal et securite sociale francaise (sur ameli.fr). Vous aurez ainsi encore plus de questions...

 

[ZRR_pigeon]

j'ai vu qu'il y a des banques qui propose des package pour frontalier, dont une le crédit mutuel ou il n'est pas nécessaire d'avoir un compte bancaire en Suisse.
les taux de change peuvent être bloqué 6 mois ou un an, et je constate que le taux est extremement favorable en ce moment et que j'aurais du en tenir compte dans ma négociation salariale car il varie quand même beaucoup!

Je pense que c'est incontournable d'avoir un compte suisse, ne serait-ce que pour la souplesse de faire des retraits de liquide sans frais sur place et d'acheter quelque chose sur place facilement. Les transferts vers la France cout soit 0 soit 5 CHF par virement, donc autant virer de grosses sommes. Le bloquage du cours est a l'avantage de la banque, car non seulement il faut s'engager sur une durée mais aussi un montant !!

La banque pop offre un compte a vue en CHF avec aucun service dessus (on en a pas besoin de toutes facon), CIC offre un compte franco-suisse (francais mais avec IBAN suisse) qu'il facturent 3 CHF par mois.

Pour la protection sante, chez credit mutuel il faut compter ~100 euros par mois (pour une bonne couverture optique dentaire), et 4000 euros par pou rune famille de 4. Il y en a d'autres plus chers, qui ont le mode viager, utile mais tres polemique...a voir en fonction de votre age.

J'aimerais savoir comment vous frontalier gérer votre taux de change et comment répartissez vous vos devises euro et Suisse.

Ben our moi a terme c'est la zone euro, donc en periode de franc suisse faible je pars en vacances et je fais des courses en suisse pour ne pas perdre de pouvoir d'achat, et en periode de franc suisse fort, je transfere tout et ne place rien en CHF.

 

[matheousse]

merci de vos réponses, je compte constituer un patrimoine et consommer dans la zone euro, et avoir ma résidence principal en France.

Comment voyez vous l'évolution du taux de change dans les prochains mois et/ou prochaine années au regard de l'économie mondial?
quel valeur basse en moyenne doit-je m'attendre un taux à 1.5?

j'ai trouvé ça sur internet

haut sur 10 ans : 1,6827 CHF le 11-10-2007 - + bas sur 10 ans : 1,2407 CHF le 30-12-2010

2007 c'est pas si loin que ça, il y a une différence de 900 euros sur mon salaire en comparant ces 2 valeurs, ce qui fait un peu froid dans le dos.

 

[ZRR_pigeon]

haut sur 10 ans : 1,6827 CHF le 11-10-2007 - + bas sur 10 ans : 1,2407 CHF le 30-12-2010

2007 c'est pas si loin que ça, il y a une différence de 900 euros sur mon salaire en comparant ces 2 valeurs, ce qui fait un peu froid dans le dos.

Pourquoi cela vous ferait-il froid dans le dos ? Ce n'est comme si vous aviez défini un salaire en euros puis converti en francs suisses avec le taux d'aujourd'hui !

Vous avez probablement signé par rapport aux salaires du marché local.

Pour ce qui est des previsions sur le CHF, nul ne peut en faire bien sur. Mais il me parait probable que le franc suisse a court terme gagne pas mal de terrain sur le dollar et tres peu sur l'euro. et a moyen terme, reprendre sur l'euro un peu (1.35) et revenir péniblement a parité avec le dollar.

Vu les rendements des placements en Suisse, je ne vois donc pas d'interet a garder de l'argent en devises CHF hors consommation immediate.

En tous cas c'est sur ces scenarios que je base mes strategies avec ces 3 monnaies.