Remboursement de crédit sans pertes

[moietmoi]

mais j'ai toujours entendu et lu qu'il ne faut pas vendre avant 6-8 ans pour ne pas être en négatif,

ehehhe!! ce qui est écrit , l'a été dans un certain cadre; je peux te dire que celui qui a acheté en 1992 un bien immobilier, n'importe où en France, en attendant 6 ans l'a revendu avec 20 ou 50% de perte.... en fait ces 6-8 ans sont indiqués, en vulgarisation et d'une manière indicative ,en tenant compte d'une hausse de prix moyenne de l'immobilier venant combler les différents frais et débours;

Ca c'est top!!!!

Mon exemple :
Appartement de 60m² + terrasse 17m² + box (grosse copropriété, beaucoup de logements, 1,5 ha de parc)
Achat + FAI + FN + PPD + dossier + travaux : 265k

3 ventes (entre 3 jours et 2 semaines) sur les 2 derniers mois.
Que de beaux appartements bien rénovés (entre T3 60m² et T5 90m²) mais juste avec un petit balcon + 1 box
Tous entre 5000 et 5300 le m²

Clairement, le moyen de gagner vite de l'argent (ou de ne pas en perdre si tout s'écroule), ce sont les travaux.

joli travail, espérons juste que ni le fisc, ni l'urssaf n'ait le même avis......... ( que c'est du travail)

 

[Damienn]

@moietmoi
Je ne compte pas revendre.
Sauf si j'y suis obligé (pas de raison).

 

[moietmoi]

Je ne compte pas revendre.
Sauf si j'y suis obligé (pas de raison).

j'avais mal compris ton exemple...

 

[Damienn]

j'avais mal compris ton exemple...

Je n'ai pas été très clair aussi.

 

[Damienn]

'avais mal compris ton exemple...

En relisant, je me demande si tu n'as pas pensé que j'en avais revendu 3.
Là, cela aurait fait beaucoup quand même!

 

[moietmoi]

En relisant, je me demande si tu n'as pas pensé que j'en avais revendu 3.

ben oui; j'avais mal interprété... sans doute le marchand de sable qui est passé m'a fait croire à un marchand de biens....

 

[jerem83200]

La je ne comprends plus.

On semble osciller entre la sortie d'une vente rapide ou l'on échappe de peu à rembourser un emprunt plus gros que le cout de la maison vendue après 3ans, on passe par un bénéfice espéré en allongeant un peu à 6 ans, mais on constate un déficit d'environ 10 000 euros qui est en outre sous-dimensionné qu ne vous choque pas plus que cela alors que vous voulez faire des suites d'achat vente pour faire grossir votre pelote.

Maintenant on parle de logement HLM, donc aidé par le contribuable (moi, Damienn35, Buffeto, et je suppose aussi quelques autres) et le confort du dernier né, et apres avoir fait des comptes d'apothicaires ric et rac à 5 000 euros sur 310 000 sortis, comme l'indique Damien, vous ne voulez plus de 'ce genre de calcul'.


J'ai l'impression qu'à chaque post on change de planète, la lune, le centre de la cible du pub, mars, les buts de l'équipe de France...

Bonjour.
On se méprend. Je n'ai jamais dis que je voulais vendre tot ! J'ai juste remarqué (avec mes calculs) que l'on pouvait sortir en positif en 4 ans (toujours selon mes calculs) Et puis meme si je vend mettons tout les 6 ans, et que a chaque fois j'arrive à prendre plus grand, cela reste rapide à mon sens. Car en 3 opération ca fait "seulement" 18 ans.
Le fait de vous dire que je suis en HLM n'avance en rien ma problématique, seulement le fait que souvent dans ce genre de cas, on ne peut s'empecher de comparer tout le temps location - achat. Encore une fois, je n'ai jamais demandé si c'était plus rentable ou non, simplement savoir si à la sortie d'une vente je reste en positif. Est ce que j'aurais dépensé plus d'argent ? Naturellement, entre les TF, TOM, travaux, entretien d'un jardin, tout les frais bancaires, ... bien évidemment je ne suis pas stupide, mais ce n'est pas ce que je veux savoir.

Comme souvent, sur les réseaux ou forums, on utilise plus son énergie à "descendre" l'autre ou à dire que son point de vue est le mauvais quoiquil arrive et à défendre son opinion, ce que je respecte. Mais on avance plus dans le sens du sujet.

Bref, vous m'avez donner des pistes sur mes calculs et je vais les reprendre, mais pour moi, je maintiens que une revente avec une augmentation de la valeur de meme 0.5% par an, couplé avec la vente en direct (sans passer par une agence) et meme si j'aurais dépenser plus sur l'entretien et autres charges, me permet d'avoir à la revente, un supplément, me permettant un plus gros apport derriere pour une autre acquisition. Et meme si pour les puriste, ce sera un rendement très faible 0.5, 1, ou 2%, ca sera un investissement qui comparé à un autre placement, m'apportera confort à moi et ma famille, et ca les chiffres ne le montre pas

 

[Anonyme]

Je maintiens que votre technique vous fait plus perdre d'argent que d'en gagner.

Je maintiens également que je ne sais plus votre but, mais cela ce n’est pas 'descendre le questionneur', c’est juste lui indiquer qu'on se perd dans les méandres de sa pensée complexes, et que par conséquent on en peut pas vous aider;

Je côtoie des amis qui ont fait dans leur vie une longue succession d'achats et de ventes,et je constate que malgré les hausse de l'immobilier très importantes dont ils ont bénéficiés, les frais très importants ont presque tout rogné; mais rien ne vous empêche de penser l'inverse.

Pour les 1% par an de plus-value, pour contrer un frottement minimum de 10% a chaque vente, que le lecteur table plutot sur 11 ans que sur votre calcul ..... surprenant ;
Dites nous si sur l'autre forum, les intervenants sont parvenus à 'vos' conclusions.

 

[Damienn]

Et puis meme si je vend mettons tout les 6 ans, et que a chaque fois j'arrive à prendre plus grand, cela reste rapide à mon sens. Car en 3 opération ca fait "seulement" 18 ans.

Bonjour,

Je n'arrive pas à suivre votre raisonnement mais je me demande quand même si vous n'avez pas oublié qu'entre chaque vente il vous faudra avoir reconstitué un apport et que pour acheter plus grand et donc plus cher, il faudra que vos revenus soient en hausse.

 

[Damienn]

Comme souvent, sur les réseaux ou forums, on utilise plus son énergie à "descendre" l'autre ou à dire que son point de vue est le mauvais quoiquil arrive et à défendre son opinion,

Je ne crois pas que cela soit l'esprit du forum.
Les membres bénévoles nous (j'étais et suis encore dans le même position que vous : demandeur de conseils) poussent un peu, c'est parfois difficile à accepter, mais leur but est réellement d'aider.

 

[Aristide]

Bonjour,

Vous ne cherchez donc pas à savoir si, après vente de votre bien, en comptant toutes les charges/dépenses que vous avez du payer, l'opération vous laisse une plus value ou, au contraire, une moins-value.

Ce qui vous intéresse c'est, après ladite vente, si le produit net encaissé sera supérieur ou inférieur au total des sommes dont vous resterez redevable envers votre banque prêteuse.

En jargon technique vous voulez savoir si vous serez en "positive equity" (= reliquat de trésorerie supérieur) ou, au contraire, en "négative equity" (Le produit de la vente ne sera pas suffisant pour solder tout ce qui est dû à la banque prêteuse).

Il s'agit d'un raisonnement "en trésorerie" et non pas d'un "raisonnement comptable en charges/produits"

Voici mon calcul dites moi si j'ai bon :

Non; il n'est pas bon.

Prix d'achat : 310000€
Notaire : 23250€
Apport : 15k€
Taux à 1,2 mais il y a une ligne à 0% (31000€)
Emprunt total de 338000€

En premier ce plan de financement n'est pas équilibré.
En effet si vous avez un total de 338.000€ de crédit auquel on ajoute 15.000€ d'apport personnel nous obtenons un "Total ressources = Recettes" de 353.000€

Or côté "Besoins = Emplois = Dépenses" nous n'avons que 310.000€ + 23.250€ = 333.250€.
=> Il manque donc 353.000€ - 333.250€ = 19.750€ côté "Besoins = Emplois = Dépenses" pour que ce plan de financement soit équilibré.

J'ai négocié les IRA à 0€, donc je n'en aurait pas
Au bout de la 6 eme année (72 mois) mon capital restant due est de 256926 (les deux lignes de crédit cumulés)

Nous ne connaissons pas la durée du prêt à 1,20% ni celle du prêt de 31.000€ à 0,00%
=> Il est donc impossible de vérifier vos calculs.

Si je revend au prix d'achat (310k€) avec 8% de frais d'agence (24800€). Donc voici mon calcul
310000 - (256926 + 24800 + 23250 ) = 5024€
Donc 'de mon point de vue) une fois la vente réalisé, je me retrouve avec 5000€ sur mon compte

Cette équation est inexacte car les 23.250€ de frais de notaire ont été payés au moment de l'acquisition; dans ce raisonnement "en trésorerie disponible" que vous souhaitez faire après vente ils n'ont pas à être déduits à ce moment

La bonne équation est :
+ Prix de vente net (éventuels frais à la charge du vendeur déduits)
- Frais éventuelle mainlevée hypothécaire
- Solde prêt du à la banque
- Indemnité éventuelle de remboursement anticipé "IRA" (apparemment pas concerné)
= Produit net perçu après vente

=> Si positif = positive equity = vous avez un reliquat de trésorerie disponible.

=> Si négatif = negative equity = vous avez une insuffisance de trésorerie qui ne vous permet pas de rembourser tout ce qui est du à la banque prêteuse.
Vous n'avez plus de bien puisqu'il est vendu mais vous continuerez de devoir payer la banque jusqu'à ce qu'elle ait récupéré l'intégralité de sa créance = jusqu'à ce que vous ayez apuré la totalité de votre dette.

Cdt

 

[jerem83200]

Bonjour,

Je n'arrive pas à suivre votre raisonnement mais je me demande quand même si vous n'avez pas oublié qu'entre chaque vente il vous faudra avoir reconstitué un apport et que pour acheter plus grand et donc plus cher, il faudra que vos revenus soient en hausse.

Justemment, c'est ce que je cherche à calculer, le solde net qui me reste après la vente dois etre conséquent pour me permettre de faire un apport pour un prochain bien. Par exemple si j'éestimme avoir besoin de 50000€ pour faire un apport pour une prochaine maison, je voudrais connaitre l'année à laquelle je peux revendre en prenant en compte plusieurs facteur (hausse ou baisse de l'immobilier, frais d'agence ou non etc ...)

Bonjour,

Vous ne cherchez donc pas à savoir si, après vente de votre bien, en comptant toutes les charges/dépenses que vous avez du payer, l'opération vous laisse une plus value ou, au contraire, une moins-value.

Ce qui vous intéresse c'est, après ladite vente, si le produit net encaissé sera supérieur ou inférieur au total des sommes dont vous resterez redevable envers votre banque prêteuse.

En jargon technique vous voulez savoir si vous serez en "positive equity" (= reliquat de trésorerie supérieur) ou, au contraire, en "négative equity" (Le produit de la vente ne sera pas suffisant pour solder tout ce qui est dû à la banque prêteuse).

Il s'agit d'un raisonnement "en trésorerie" et non pas d'un "raisonnement comptable en charges/produits"


Non; il n'est pas bon.

En premier ce plan de financement n'est pas équilibré.
En effet si vous avez un total de 338.000€ de crédit auquel on ajoute 15.000€ d'apport personnel nous obtenons un "Total ressources = Recettes" de 353.000€

Or côté "Besoins = Emplois = Dépenses" nous n'avons que 310.000€ + 23.250€ = 333.250€.
=> Il manque donc 353.000€ - 333.250€ = 19.750€ côté "Besoins = Emplois = Dépenses" pour que ce plan de financement soit équilibré.

Nous ne connaissons pas la durée du prêt à 1,20% ni celle du prêt de 31.000€ à 0,00%
=> Il est donc impossible de vérifier vos calculs.

Cette équation est inexacte car les 23.250€ de frais de notaire ont été payés au moment de l'acquisition; dans ce raisonnement "en trésorerie disponible" que vous souhaitez faire après vente ils n'ont pas à être déduits à ce moment

La bonne équation est :
+ Prix de vente net (éventuels frais à la charge du vendeur déduits)
- Frais éventuelle mainlevée hypothécaire
- Solde prêt du à la banque
- Indemnité éventuelle de remboursement anticipé "IRA" (apparemment pas concerné)
= Produit net perçu après vente

=> Si positif = positive equity = vous avez un reliquat de trésorerie disponible.

=> Si négatif = negative equity = vous avez une insuffisance de trésorerie qui ne vous permet pas de rembourser tout ce qui est du à la banque prêteuse.
Vous n'avez plus de bien puisqu'il est vendu mais vous continuerez de devoir payer la banque jusqu'à ce qu'elle ait récupéré l'intégralité de sa créance = jusqu'à ce que vous ayez apuré la totalité de votre dette.

Cdt

Bonjour.
En effet vous mettez le point sur une erreur que j'ai faite. 338000 c'est le total de l'opération mais pas mon crédit. J'ai sauté une ligne. C'est 323000 de crédit (+15000€ d'apport)

Et en effet, c'est ce que je cherche à connaitre, si je suis en positif, mais reellement, en rentrant plusieurs facteurs, savoir à quelle année je peux me permettre de vendre pour avoir une "positive equity" très positive.
Cela me servant à un futur apport.

Et les deux durée de pret sont de 25 ans. Mais je n'ai pas fais de calculs, j'ai simplement repris le tableau d'amortissement.

Merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Deux questions complémentaires :

1) - Est-ce que ces crédits sont assortis d'une garantie réelle immobilière (privilège prêteur de deniers et/ou hypothèque) ?

Car dans cette hypothèse il y aurait lieu de tenir compte des frais de mainlevée.

2) - Sur le total des crédits de 323.000€ il y a donc un prêt de 31.000€ au taux de 0,00% et un prêt de 292.000€ au taux de 1,20% (sur 300 mois tous les deux).

En reprenant votre hypothèse d'un remboursement anticipé après paiement de la 72ème échéance vous indiquez un solde total de 256.926€.

Or, sur la base de mensualités constantes au terme de 72 mois :

+ Le solde du prêt de 292.000€ serait de 229.687,21€
+ Les solde du prêt de 31.000€ serait de 23.250€
=> Soit un solde total dû de 253.247,28€

J'en conclu que le prêt de 292.000€ à 1,20% n'est pas à échéances constantes mais - probablement - un prêt à paliers ???

Par ailleurs il faudrait aussi vérifier quelle technique de calcul des primes d'assurances a été utilisée car s'il s'agit de l'assiette sur capital restant dû en "technique in" cette méthode a une incidence sur l'amortissement du capital et donc sur les soldes dus au mois le mois.

Afin d'y voir clair, après les avoirs anonymisés, il faudrait joindre vos tableaux d'amortissement.

Cdt