Remboursement de crédit sans pertes

[jerem83200]

Bonjour à tous.
Je suis en train de faire des simulations pour savoir à partir de combien d'année de détention l'on peut revendre un appartement sans établir de pertes.
Je fais plusieurs simulation avec comme prix de vente celui de l'achat initial, avec une perte de 10% de la valeur et avec une hausse de 2% de la valeur.

Pour ce faire, j'utilise la formule suivante :

Prix de vente - capital restant due - IRA - frais d'agences - frais de notaires lors de l'achat - travaux - impot/ plue value

Et j'obtiens la somme réel qu'il me reste après l'opération. Je parle simplement de l'opération de revendre un appartement et de rembourser la banque.

Je ne prend donc pas en compte les TF, les travaux éventuelles et TOM.

Avec ce calcul, il se trouve que même après 3 ou 4 ans, on peut revendre en ayant réellement acquis du capital. Dans mon cas il s'agit d'une RP (exonéré d'impôts) mais j'ai toujours entendu et lu qu'il ne faut pas vendre avant 6-8 ans pour ne pas être en négatif, pourtant d'après plusieurs simulation on peut revendre bien plus tôt sans avoir essuyé de pertes.

D'ou ma question, y'a t'il d'autres frais à ajouter ? J'ai penser à l'assurance emprunteur mais celle ci s'arrête dès que l'on a rembourser la banque

Merci à vous

 

[Damienn]

Bonjour,

Peut-être effectivement prendre en compte :
- L'assurance sur l'emprunt
+ Les loyers non versés
- Ce qu'aurait rapporté en intérêts la différence entre (mensualités d'emprunt + assurance + TF + apport + travaux) et les loyers versés.

 

[jerem83200]

Bonjour,

Peut-être effectivement prendre en compte :
- L'assurance sur l'emprunt
+ Les loyers non versés
- Ce qu'aurait rapporté en intérêts la différence entre (mensualités d'emprunt + assurance + TF + apport + travaux) et les loyers versés.

Bonjour. Je me suis peut etre mal exprimés, je cherche à savoir si sur l'opération de vente, lorsque j'aurais vendu mon bien, je dois encore de l'argent à la banque, ou bien si je me retrouve avec un surplus sur mon compte.

Voilà pourquoi je ne compare pas avec de la location, mais seulement l'opération de vente elle meme

 

[Damienn]

Dans ce cas, il faut considérer, je crois :
- Le capital restant dû à la date de la vente + IRA
- Le prix de vente

Je ne vois rien d'autre.

 

[Anonyme]

Avec ce calcul, il se trouve que même après 3 ou 4 ans, on peut revendre en ayant réellement acquis du capital.

Bonjour
Je ne vois pas de calcul réel et tangible, je ne crois pas à votre résultat, mais ne voyant pas de chiffre, il est impossible de critiquer les chiffres.

On suppose évidemment que c'est une RP comme vous le précisez et non pas autre chose (un bien..), que lorsque vous entrez vous ne faites aucune travaux y compris de peinture, n'achetez pas de meuble ni d'aménagement, et que vous faites votre déménagement vous-même.

Vu que les frais de mutation et de notaires tournent autour de 8% à10%, qu'à la vente les frais d'agence sont au mini de 2,5%, je ne vois pas comment 4*2% de plus-value peuvent compenser ces deux montants.

A votre liste sinon:
Il vous faut ajouter les frais de diagnostics.
Il faut ajouter les frais d'état daté (380) et si vous n'êtes pas spécialiste d'état prédaté (380) en copropriété
Il vous faut ajouter les frais de dossier du pret bancaire
Il vous faut ajouter les frais de garantie, hypothèque ou PPD
Il vous faut ajouter les frais de mainlevée
et comme deja indiqué
les frais de déménagement
les frais de réinstallation (peinture, ajustement, équipement).
Dans certaines communes, si vous payez votre eau individuellement, les abonnement étant calculés par semestre, vous perdez un semestre d'abonnement.
Vous payez des frais deréinstalaltion pour votre compteur électrique (16,60 je crois) et de fibre ou internet.

Enfin, si votre bien perd 10% de sa valeur, que vous perdez 8% de frais de mutation et de notaire, 2,5% de frais d'agence, et des frais divers, que vous payez des IRA il ets évidemment impossible de 'gagner du capital'.

 

[Anonyme]

Accessoirement, mais on est dans le détail, si vous faites 15% de plus-value en 3 ans ce qui me parait le minimum minimorum pour être à zéro les frais d'agence de 2,5% TTC (ca me parait extraordinairement faible, mais mettons, puisque c'est le chiffre que j'ai donné moi-même) sur 115, ramené au prix de départ, c'est 2,5*115/100 = 2,90%

 

[Anonyme]

Tiens, tiens, je vois que vous avez posté la même question sur au moins un autre forum, et je lis un élément que vous apportez dans les réponses:

Je ne la compare à rien, je veux seulement savoir si en faisant l’opération (la vente) je dois de l’argent à la banque, ou si j’en récupere sur mon compte. Seulement ca.

La caution et frais de dossier est inclus dans le credit.
L’assurance emprunteur je ne la compte pas puisque ce n’est pas de l’argent que je dois à la banque. Si je vends, l’assurance s’arrete

Que cela soit ou pas inclus dans le crédit, ce sont bien des dépenses. je ne saispas comment vous comptez, justement ça m'intéresserait de voir à ça.
QUe vous deviez ou pas à la banque ne change rien au fait que c'ets de l'argent de perdu,concernant l'assurance emprunteur, l'ADI.

Je suis très étonné de vote fixation sur la banque et de votre emploi du mot 'capital'.

 

[baboune]

Bonjour,

si on réfléchi simplement en terme de montant emprunté et date de remboursement nous pouvons faire le calcul en terme de base.

pour un achat financé en totalité sans apport sur un bien au prix de vente base 100 nous aurons à emprunter en moyenne 118 (agence, notaire garantie et dossier banque)

si l'on calcule un prêt de 118 sur 20 ans à 1 % sans compter les assurances nous arrivons à 99.60 après la 41 ème échéance.
+ ira = 100.10

si on revend le bien au prix d'achat 100 on rembourse le prêt sans rien devoir ajouter.

si le bien à perdu 10% de sa valeur d'origine on arrive à 63 mois

si le bien à pris 2% par an on arrive à une valeur de 106.12 au bout de 36 mois et le CRD est alors de 101.90 hors IRA soit 101.95 IRA incluse.

Cdt

 

[Anonyme]

On parle du capital de départ de l'emprunt, on ne parle pas du capital investi dans l'affaire, on reste bien d'accord que concernant le capital investi, lu a considérablement diminué, et que ce calcul sur le compte en banque ne vaut que parce que l'on inclut certains couts et pas d'autres (on inclut des frais à l'achat mais pas les frais à la revente).
Je ne l'avais pas comrpis ainsi, et je soupconne que je ne sois pas le seul lors de l'exposé initial:

Je suis en train de faire des simulations pour savoir à partir de combien d'année de détention l'on peut revendre un appartement sans établir de pertes.

 

[jerem83200]

A votre liste sinon:
Il vous faut ajouter les frais de diagnostics.
Il faut ajouter les frais d'état daté (380) et si vous n'êtes pas spécialiste d'état prédaté (380) en copropriété
Il vous faut ajouter les frais de dossier du pret bancaire
Il vous faut ajouter les frais de garantie, hypothèque ou PPD
Il vous faut ajouter les frais de mainlevée
et comme deja indiqué
les frais de déménagement
les frais de réinstallation (peinture, ajustement, équipement).
Dans certaines communes, si vous payez votre eau individuellement, les abonnement étant calculés par semestre, vous perdez un semestre d'abonnement.
Vous payez des frais deréinstalaltion pour votre compteur électrique (16,60 je crois) et de fibre ou internet.

En effet, tout ces frais, je ne les avais pas en tete, c'est pour ca que je suis venu les chercher ici

Je suis très étonné de vote fixation sur la banque et de votre emploi du mot 'capital'.

En fait ma stratégie, est d'acheter des RP en dessous du marché, les revendre avec une plue value, pour racheter plus grand est ainsi de suite. Donc à la fin d'une opération (vente d'une RP) je veux utiliser la somme pour un apport pour pouvoir acheter plus grand / mieux placé / plus récent ... , c'est en tout cas une de mes stratégie (pour les RP en tout cas)

Bonjour
Je ne vois pas de calcul réel et tangible, je ne crois pas à votre résultat, mais ne voyant pas de chiffre, il est impossible de critiquer les chiffres.

En effet, vous avez raison. Voici mon calcul dites moi si j'ai bon :
Prix d'achat : 310000€
Notaire : 23250€
Apport : 15k€
Taux à 1,2 mais il y a une ligne à 0% (31000€)
Emprunt total de 338000€
J'ai négocié les IRA à 0€, donc je n'en aurait pas
Au bout de la 6 eme année (72 mois) mon capital restant due est de 256926 (les deux lignes de crédit cumulés)
Si je revend au prix d'achat (310k€) avec 8% de frais d'agence (24800€). Donc voici mon calcul
310000 - (256926 + 24800 + 23250 ) = 5024€
Donc 'de mon point de vue) une fois la vente réalisé, je me retrouve avec 5000€ sur mon compte

Donc si en plus de ca le bien prend de la valeur, ou si je ne passe pas par agence, j'augmente ma rentabilité

On suppose évidemment que c'est une RP comme vous le précisez et non pas autre chose (un bien..), que lorsque vous entrez vous ne faites aucune travaux y compris de peinture, n'achetez pas de meuble ni d'aménagement, et que vous faites votre déménagement vous-même.

En effet, c'est une RP, aucun travaux, même pas peinture. Je déménage par mes propres moyen et garde les meubles. J'en rachète quelques uns, mais ici ca ne compte pas vraiment.

Si quelque chose ne va pas, signalez le moi

 

[Anonyme]

Merci pour ce supplément bien utile.

On est d'accord... (qu'on n'est pas d’accord).
En effet sur ces 5000 euros j'enlève 400 euros de diagnostic (plus si spanc) plus 760 euros pour les états en copropriété, la cotisation de fonds travaux perdue, j'ai compris que vous n'avez ni hypothèque ni PPD mais une caution, sinon il faut ajouter les frais de garantie et éventuellement les frais de mainlevée.

Mais dans les faits, ce que vous avez vendu auprix dedépart 310 vous l'avez payé beaucoup plus cher donc vous avez'cotisé à la banque' tous les mois, et ces contributions sont perdues.
Si elles équivalent à un loyer vous avez payé un loyer, et en outre des taxesfoncières et desréparations non locatives que vous n'auriez pas payé en tant quelocataire;
Si elles sont supérieures à un loyer, vous revendez ce que vous avez acheté, donc immobilisé 310 000 euros à zéro pour cent pendant 6 ans, ce qui n'est pas vrillant, et vous avez payé votre loyer plus cher que normalement, et en outre des frais que en tant que locataire vous n'auriez pas payé.


Je dirais pour résumer que ce que vous venez de calculer, c'est au bout de cette affaire non rentable le moment ou vous vous en sortez quand même sans impasse de trésorerie.
Comme dans toute entreprise, la trésorerie ne fait pas la marge quine suffit pas à déterminer le bénéfice.

 

[baboune]

Au bout de la 6 eme année (72 mois) mon capital restant due est de 256926 (les deux lignes de crédit cumulés)
Si je revend au prix d'achat (310k€) avec 8% de frais d'agence (24800€). Donc voici mon calcul
310000 - (256926 + 24800 + 23250 ) = 5024€
Donc 'de mon point de vue) une fois la vente réalisé, je me retrouve avec 5000€ sur mon compte

5000 € par rapport aux 15.000 € apportés initialement, vous perdez 10.000 € selon votre calcul

 

[baboune]

le seul vrai moyen de gagner de l'argent sur une R.P à court terme c'est d'acheter un bien nécessitant des travaux conséquents et revendre.

exemple concret:
2017: achat maison 90 m2 à 75.000 € FAI
travaux 45.000 € (toiture, isolation, électricité, chaudière, menuiserie isolantes)
apport personnel 10.000 €

financement 110.000 € sur 15 ans

l'aménagement du grenier à donné 30 m2 de surface habitable supplémentaire

Le bien est actuellement estimé à la vente à 170.000 € net vendeur

CRD à juillet 2021: 81.670 €

Cdt

 

[Anonyme]

Oui, et en effet 15 000 euros d'apport cash en plus que j'ai oubliés, pour la trésorerie, grobobo

15 000 euros à 1% l'an pendant 6 ans, c'est deja 1 000 euros de plus, et de même les paiements de mensualité c'est une épargne à 1% mini qui aurait peu être placée.

Rien que la TF hors TEOM, mettons 600 annuel, c'est encore 3 600 de dépensés

 

[Aristide]

15 000 euros à 1% l'an pendant 6 ans, c'est deja 1 000 euros de plus, et de même les paiements de mensualité c'est une épargne à 1% mini qui aurait peu être placée.

Oui; c'est la notion de "Coût du Crédit Corrigé" que je tente d'expliquer depuis une dizaine d'années.

Le manque à gagner en intérêts - au taux de rémunération de l'épargne - tant sur l'apport personnel que sur les échéances assurances comprises vient s'ajouter aux autres coûts générés par le crédit soit :

+ Intérêts
+ Primes assurances obligatoire et facultatives
+ Frais de dossier
+ Frais de garanties
+ Frais de courtages

=> Les puristes ajouteraient :
+ La différence (en plus ou en moins) entre le manque à gagner (au même taux de l'épargne) sur les éventuelles parts sociales et la réelle rémunération perçue sur lesdites parts.
+ L'incidence d'une éventuelle indemnité de remboursement anticipé.
+ L'incidence d'une éventuelle mainlevée hypothécaire.

Cdt

 

[Damienn]

@tous

Je comprends tout!

J'ajouté juste qu'avoir l'ambition de gagner 5k en 6 ans en empruntant (risquant donc) 310k, je trouve cela bizarre comme idée.

Edit : 310k + l'apport

 

[jerem83200]

Merci pour ce supplément bien utile.

On est d'accord... (qu'on n'est pas d’accord).
En effet sur ces 5000 euros j'enlève 400 euros de diagnostic (plus si spanc) plus 760 euros pour les états en copropriété, la cotisation de fonds travaux perdue, j'ai compris que vous n'avez ni hypothèque ni PPD mais une caution, sinon il faut ajouter les frais de garantie et éventuellement les frais de mainlevée.

Mais dans les faits, ce que vous avez vendu auprix dedépart 310 vous l'avez payé beaucoup plus cher donc vous avez'cotisé à la banque' tous les mois, et ces contributions sont perdues.
Si elles équivalent à un loyer vous avez payé un loyer, et en outre des taxesfoncières et desréparations non locatives que vous n'auriez pas payé en tant quelocataire;
Si elles sont supérieures à un loyer, vous revendez ce que vous avez acheté, donc immobilisé 310 000 euros à zéro pour cent pendant 6 ans, ce qui n'est pas vrillant, et vous avez payé votre loyer plus cher que normalement, et en outre des frais que en tant que locataire vous n'auriez pas payé.


Je dirais pour résumer que ce que vous venez de calculer, c'est au bout de cette affaire non rentable le moment ou vous vous en sortez quand même sans impasse de trésorerie.
Comme dans toute entreprise, la trésorerie ne fait pas la marge quine suffit pas à déterminer le bénéfice.

J'en conviens que mes calculs sont simple, mais j'insiste, je ne veux pas comparer avec la location. Car étant en HLM, je ne serais jamais rentable c'est sur. Et je m'en fiche. Je veux simplement calculer, à quelle année je peux vendre la maison et me retrouver avec X€ qui me serviront d'apport pour le prochain bien.
Oui on pourrait dire dans ce cas, j'épargne la différence avec le credit + TF + travaux éventuelles etc ... et j'aurais plus d'apport mais dans trop longtemps.
Après, ce sont des point de vue qui se défendent chacun

5000 € par rapport aux 15.000 € apportés initialement, vous perdez 10.000 € selon votre calcul

Oui je savais que j'aurais du le préciser ... C'est bien sur un exemple, on est d'accord que j'ai mis 15k€cash et que j'en récupère seulement 5k, je suis perdant de 10k€. Mais c'était juste un exemple pour avoir le calcul. Rajouter 1 ou 2 ans, enlever l'agence immobilière, rajouter une plue value de 0.5%/ an, et on s'en sort beaucoup mieux

Oui; c'est la notion de "Coût du Crédit Corrigé" que je tente d'expliquer depuis une dizaine d'années.

Le manque à gagner en intérêts - au taux de rémunération de l'épargne - tant sur l'apport personnel que sur les échéances assurances comprises vient s'ajouter aux autres coûts générés par le crédit soit :

+ Intérêts
+ Primes assurances obligatoire et facultatives
+ Frais de dossier
+ Frais de garanties
+ Frais de courtages

=> Les puristes ajouteraient :
+ La différence (en plus ou en moins) entre le manque à gagner (au même taux de l'épargne) sur les éventuelles parts sociales et la réelle rémunération perçue sur lesdites parts.
+ L'incidence d'une éventuelle indemnité de remboursement anticipé.
+ L'incidence d'une éventuelle mainlevée hypothécaire.

Cdt

Justement, je ne veux pas ce genre de calcul qui s'arrete simplement aux chiffres. Il ne prend pas en compte le bien etre à changer de maison.
Pour ma part, j'habite en HLM et à 100m du travail (tout comme ma femme)
Pourtant il va falloir rajouter l'achat d'une voiture, des frais d'essence en plus etc ...
Mais il fallait déménager, on a besoin d'une chambre de plus, un jardin ou mon fils pourra s'éclater, mais ca, les chiffres ne le disent pas.

 

[Damienn]

le seul vrai moyen de gagner de l'argent sur une R.P à court terme c'est d'acheter un bien nécessitant des travaux conséquents et revendre.

exemple concret:
2017: achat maison 90 m2 à 75.000 € FAI
travaux 45.000 € (toiture, isolation, électricité, chaudière, menuiserie isolantes)
apport personnel 10.000 €

financement 110.000 € sur 15 ans

l'aménagement du grenier à donné 30 m2 de surface habitable supplémentaire

Le bien est actuellement estimé à la vente à 170.000 € net vendeur

CRD à juillet 2021: 81.670 €

Cdt

Ca c'est top!!!!

Mon exemple :
Appartement de 60m² + terrasse 17m² + box (grosse copropriété, beaucoup de logements, 1,5 ha de parc)
Achat + FAI + FN + PPD + dossier + travaux : 265k

3 ventes (entre 3 jours et 2 semaines) sur les 2 derniers mois.
Que de beaux appartements bien rénovés (entre T3 60m² et T5 90m²) mais juste avec un petit balcon + 1 box
Tous entre 5000 et 5300 le m²

Clairement, le moyen de gagner vite de l'argent (ou de ne pas en perdre si tout s'écroule), ce sont les travaux.

 

[Anonyme]

Justement, je ne veux pas ce genre de calcul qui s'arrete simplement aux chiffres. Il ne prend pas en compte le bien etre à changer de maison.

La je ne comprends plus.

On semble osciller entre la sortie d'une vente rapide ou l'on échappe de peu à rembourser un emprunt plus gros que le cout de la maison vendue après 3ans, on passe par un bénéfice espéré en allongeant un peu à 6 ans, mais on constate un déficit d'environ 10 000 euros qui est en outre sous-dimensionné qu ne vous choque pas plus que cela alors que vous voulez faire des suites d'achat vente pour faire grossir votre pelote.

Maintenant on parle de logement HLM, donc aidé par le contribuable (moi, Damienn35, Buffeto, et je suppose aussi quelques autres) et le confort du dernier né, et apres avoir fait des comptes d'apothicaires ric et rac à 5 000 euros sur 310 000 sortis, comme l'indique Damien, vous ne voulez plus de 'ce genre de calcul'.


J'ai l'impression qu'à chaque post on change de planète, la lune, le centre de la cible du pub, mars, les buts de l'équipe de France...

 

[Damienn]

Pour ma part, j'habite en HLM et à 100m du travail (tout comme ma femme)
Pourtant il va falloir rajouter l'achat d'une voiture, des frais d'essence en plus etc ..

Je crois que ce que vous devriez compter, ce sont vos dépenses supplémentaires / mois en cas d'achat.
Pour voir si ça passe.