Réduire le capital d'un prêt immobilier ? ou conserver mon capital financier ?

[koktailcpj]

bonjour JoliCoeur

vous avez un capital de 50 000€

il vous reste environ 31 remboursements (environ sauf erreur )

préférez vous rembourser 31 x 1600€ à 4%

ou mettre de côté 31 x 1600€ à 2%

 

[nouvelaccedant]

Allez, je vais faire du deterrage ...

Bonjour à tous,

Depuis mon dernier post, nous n'avons pas evoluer plus avec notre pret immobilier, a part que nous avons porté la mensualité à 2000 euros. Cela nous fait terminé le pret le 1er janvier 2016.
L'echeance du mois de Mai vient d'être prelevé, et il reste à ce jour, 57 884.85 € de capital à solder. Credit obtenu en 2005 au taux de 4%.

Pour cette année complete nous allons regler 2279.05 € d'interets, ainsi que 701.04 € d'assurance.

Je suis sur le point de solder definitivement le capital restant. Après negociation, les IRA seront de 1%.

Ma question est simple... Au vue des éléments cités ci-dessus, ai-je raison de solder mon pret ?
Le capital que nous avons, est repartit sur differents comptes (Livret A / LEP / ASSURANCE VIE).
Pour info, l'ASSURANCE VIE ou nous avons 33K€ environ dessus, nous a rapporté sur 2012, environ 700€ seulement ...

La baisse des taux d'interets des Livrets, les interets de notre assurance vie, m'encouragent à cloturer le pret immobilier.
Qu'en pensez vous ?

Merci par avance.

il vous reste 3 ans??
Et une renogciation du taux sur du cour terme, vous avez fait le calcul (eventuellement à la concurrence)? Parce que sur des durées si courtes, vous pouvez avoir du moins de 2%, voir 1.5% je pense. Et là bon nombre d'assurance vie devienne bien plus rentable avec votre capital à coté.. Sans compter que si vous avez une assurance deces/invalidités par votre travail, vous pouvez la faire jouer pour faire sauter l'assurance de la banque (sur 3/5 ans, si votre société est solide, il n'y a pas trop de risque)
Le calcul merite d'etre fait.
De plus, s'il vous arrive un soucis, votre credit sera couvert par l'assurance. Ce qui ne sera plus le cas quand vous l'aurez remboursé (par definition). Vous etes doublement gagnant sur ce point. Bien sur ce sont des choses qu'on ne souhaite pas. MAis il faut qu'en meme les prendre en compte...
Apres, vous avez peut etre envie d'etre propriétaire à 100% de votre bien et ne plus avoir de credit sur le dos.
C'est un choix que seul vous pouvez juger..

 

[ZRR_pigeon]

oui sauf besoin d'argent previsible (etudes, mariage, renovation, etc...) je solderais le pret. et ainsi vous avez d'un coup une forte capacite d'epargne chaque mois et vous reconstituez rapidement un bon matelas...a condition d'etre serieux en termes de depenses.

si vous avez du mal a freiner vos ardeurs depensieres par contre, je pencherais pour garder le pret voire le faire racheter a meilleur taux.

 

[koktailcpj]

1 le rachat à un meilleur taux

2 solder le tout au plus vite

3 se refaire de l'épargne

 

[ratata]

bonjour,

je me pose les mêmes questions de savoir si je dois laisser comme ça, renégocier le taux du prêt, faire une augmentation des mensualités ou un remboursement partiel ou total.

j'ai souscrit un prêt immobilier fin 2010 à 55 000€ sur 9 ans au taux fixe de 2,85% et un PTZ à 13 200€.
j'ai souscrit une assurance de prêt par délégation auprès d'une autre compagnie que celle de la banque.
j'ai négocié pour ne pas avoir d'indemnité de remboursement anticipé.
il y a un crédit d’impôt sur les intérêts d'emprunts.

j'ai une mensualité de prêt d'environ 640€ (ma femme ne travaillait pas à l'époque), en sachant que ma femme et moi bénéficions d'un capital de 100 000€ réparti surtout sur des livrets réglementés, que nous travaillons tous les deux avec un salaire mensuel commun fluctuant de 4000-5000€.

quels conseils pouvez-vous me donner?
merci d'avance.

 

[Aristide]

Bonjour,

A toutes fins utiles :

Placer ses avoirs ou bien les utiliser pour un remboursement anticipé ?

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[koktailcpj]

bonjour ratata

si vous augmentez de 640€ à 1000€ = réduction de la durée du crédit = réduction des intérêts

faite une simulation sur 3 mois en faisant comme si vous aviez 1000€ de remboursement

si vous n'avez pas d'autre crédit vous serez en dessous de 33% (endettement du couple)

voila une première piste

 

[Anonyme]

bonjour ratata

si vous augmentez de 640€ à 1000€ = réduction de la durée du crédit = réduction des intérêts

Bonjour,

Ceci est vrai, mais c'est même une tautoligie voire une lapalissade.

Emprunter revient à utiliser une ressource externe pour financer un projet, un investissement, etc.

Comme toute ressource, celle-ci a un coût, directement lié à la quantité de ressource utilisée, c'est à dire, combien vous empruntez et pour quelle durée.

Partant de là, il est évident que plus vous empruntez et/ou plus vous empruntez longtemps, plus vous devez payer pour l'utilisation de cette ressource. De la même façon que quand vous louez une voiture, vous payez plus cher si vous la louez pour 1 mois que si vous la louez pour 1 semaine. En contrepartie, vous pouvez l'utilisez pendant cette durée.

Rembourser un prêt par anticipation revient à utiliser moins longtemps que prévu tout ou partie de cette ressource financière que constitue l'emprunt. Le tout est de savoir quel est le coût de remplacement de cette ressource dont vous vous passez prématurément : donc au strict plan financier, la seule comparaison qui vaille c'est le taux de l'emprunt (le coût de la ressource) vs le taux de rendement qu'aurait pu générer l'argent utilisé pour rembourser cet emprunt.

A coût égal (c'est à dire que votre emprunt vous coûte aussi cher que le taux de rendement de votre épargne disponible) en général il vaut mieux conserver son épargne et rembourser sa dette comme prévu.

 

[Buffeto]

A coût égal (c'est à dire que votre emprunt vous coûte aussi cher que le taux de rendement de votre épargne disponible) en général il vaut mieux conserver son épargne et rembourser sa dette comme prévu.

personnellement je ferais plutôt le contraire pour 2 raisons :

d'abord l'aspect psychologique des choses , etre endetté est pour certains une position délicate

ensuite pour économiser l'assurance inhérente au crédit , qui , si tout va bien , sera payée en pure perte ................

ceci n'est que ma position et bien sur , ma position est différente lorsqu'il s'agit d'investissements locatifs.....

 

[koktailcpj]

kzg bonne analyse

ratata en envie de faire un remboursement et a les fonds de suite

ensuite il pourra repartir sur un nouveau projet

épargne, investissement, baisse fiscalité, retraite ...

buffetophile en effet, il vaut mieux enlever cette position dans la mesure du possible

et la c'est largement possible

 

[ratata]

merci pour vos réponses.

je me souviens lorsque j'avais poser la question à mon banquier il y a un an, que celui ci m'avait répondu qu'il valait mieux laisser le prêt en place et placer l'argent du capital sur un bon livret ou une assurance-vie. j'ai donc maintenu le prêt tel quel jusqu'à maintenant.

mais compte tenu des taux faibles actuels des placements en épargne et des taux très bas des crédit immobiliers, cette question de savoir quoi faire m'est finalement revenu.

 

[Buffeto]

je me souviens lorsque j'avais poser la question à mon banquier il y a un an, que celui ci m'avait répondu qu'il valait mieux laisser le prêt en place et placer l'argent du capital sur un bon livret ou une assurance-vie. j'ai donc maintenu le prêt tel quel jusqu'à maintenant.
.

LOL bien sur , ils répondent tous ca ....

c'est l'intérêt de la banque de te garder avec un crédit .....

 

[Aristide]

Bonjour,

Rembourser un prêt par anticipation revient à utiliser moins longtemps que prévu tout ou partie de cette ressource financière que constitue l'emprunt. Le tout est de savoir quel est le coût de remplacement de cette ressource dont vous vous passez prématurément : donc au strict plan financier, la seule comparaison qui vaille c'est le taux de l'emprunt (le coût de la ressource) vs le taux de rendement qu'aurait pu générer l'argent utilisé pour rembourser cet emprunt.

Parfaitement d'accord sur le raisonnement.

Mais pour ceux qui comparent (à tort) sur le seul coût du crédit (simple), il semble cependant utile de préciser qu'il n'y a pas que le différentiel taux emprunt/taux épargne à prendre en compte.

En effet la base de calcul des intérêts du crédit est le capital restant dû qui va en régressant au fur et à mesure des amortissements alors que l'épargne constituée va au contraire en progressant du fait de la capitalisation des intérêts

C'est pour cela qu'il semble plus fiable de plutôt comparer à partir des flux de trésorerie réels et - dans ce cas de figure (***) préférer le coût du crédit corrigé ou le TEG.

(***) Dans une comparaison d'offres de prêts où, d'une banque à une autre, l'apport personnel peut être différent, le TEG est moins pertinent que le coût du crédit corrigé car il est calculé prêt par prêt et non pas pour l'ensemble du plan de financement.

L'apport personnel en est de plus exclu alors qu'il s'agit aussi d'un prêt que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne.

personnellement je ferais plutôt le contraire pour 2 raisons :

d'abord l'aspect psychologique des choses , etre endetté est pour certains une position délicate

Ok

ensuite pour économiser l'assurance inhérente au crédit , qui , si tout va bien , sera payée en pure perte ................

????
Et si, justement, tout n'allait pas bien ?

"L'assurance 'est chère qu'avant le sinistre"

A toutes fins utiles voir (ou revoir ?) :

Cependant, en parallèle de cet aspect financier, il semble utile de prendre en considération l’aspect «Prévoyance/Sécurité » qui est développé ici :

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)

[lien réservé abonné]

Cdt

 

[tetack]

merci pour vos réponses.

je me souviens lorsque j'avais poser la question à mon banquier il y a un an, que celui ci m'avait répondu qu'il valait mieux laisser le prêt en place et placer l'argent du capital sur un bon livret ou une assurance-vie. j'ai donc maintenu le prêt tel quel jusqu'à maintenant.

quand mon banquier me dis 'en général' je sort mon tableau excel :
pour avoir mis de coté des économies, j'hésitait a rembourser par anticiper et ouvrir une AV.

après de rapides calculs, sur la durée de mon credit : 1 € de remboursé en début (dans les 3 premières années /20) de crédit me faisait gagner 1 € sur les seuls interets du credit (il y avait encore 200€ sur les assurances) et 18 mois en moins.
pour avoir l’équivalent dans l'AV sur la même durée il me fallait 4 à 4,5 % de moyenne sur 18ans (ce qui n'est ce jour pas evident sans riques).

j'ai donc avec joie refusé la proposition du banquier et remboursé partiellement mon credit immo (RP).

a ce jour j'ai envisagé la même opération 1 ans et l'opération après.
il me faut rembourser 2e en anticipé, pour en gagner 1. l'opération devient de suite moins interessante.

je n'ai toujours pas ouvert d'assurance vie (le boulet ), mais avec les taux qui ont baissé j'ai 'perdu 2500€ de frais pour en gagner 25 en renegociation/rachat de credit.

Bref - mon conseiller me fait toujours la gueule,
il n'a pas toujours raison - beaucoup de choses entre en ligne de compte.

je 'naipas ouvert d'AV, et là j'aurai peut etre du - juste pour prendre acte de la date d'ouverture (j'aurai deja écoulé 4 ans - oui ca va vite !)

 

[Buffeto]

Et si, justement, tout n'allait pas bien ?

lorsque le crédit va à son terme c'est que .....tout s'est bien passé .

 

[Aristide]

Ben...oui....

Mais justement ratata envisage de ne pas aller au terme de son crédit et de puiser dans son épargne pour procéder à un remboursement anticipé.

S'il s'abstient et que, hélas, l'un des assurés subisse un sinistre grave les ayants droit :
+ Conservent le logement
+ Conservent l'épargne préalablement constituée
+ N'ont plus le crédit à rembourser puisque le capital restant dû serait pris en charge par l'assurance.

Si, au contraire, il procède au remboursement anticipé et que, toujours hélas, un sinistre grave survienne, les ayants droit :
+ Conservent le logement
+ Ne disposent plus l'épargne préalablement constituée
+ N'ont plus le crédit à rembourser puisque remboursé par l'épargne.

Il me semble que, en cas de sinistre entre maintenant et le terme du crédit, tant au plan "prévoyance/sécurité" qu'au plan financier les conséquences soient sensiblement différentes ?

Cdt

 

[proprio1jour]

Bonjour,

Je suis du même avis qu'Aristide. Vouloir rembourser à tout prix ses prêts avant les termes fixés au contrat ne sont pas toujours plus rentables. Il y a effectivement l'aspect psychologique de ne rien devoir à personne quand le prêt est remboursé, certes...
Mais en remboursant par anticipation, on immobilise sur la durée du prêt la somme remboursée. Cette somme, les intérêts et l'assurance économisés, ne sont récupérés qu'une fois le prêt clôturé. Alors que si la somme est investie ailleurs, elle fait des petits et peut être mobilisée pour d'autres choses, par exemple un imprévu (dans le sens positif) ou une opportunité.
Rembourser par anticipation, c'est souvent synonyme de puiser dans ses réserves, alors que celles-ci pourraient aussi être utilisées pour un autre projet rémunérateur (avec effet de levier).
Ce n'est pas parce que le crédit arrive à son terme que tout s'est bien passé. Il peut y avoir eu des périodes sans emploi, sans ressources ou avec une baisse de revenus.
Enfin, les remboursements anticipés ne riment à rien en fin d'emprunt (sauf cas particuliers) car l'argent que nous remboursons en fin de prêt devient de moins en moins cher comme l'indique Aristide, le capital restant dû a fortement diminué et donc les intérêts payés supplémentaires sont très minimes au regard des intérêts déjà payés. J'irai même jusqu'à dire qu'avec tout ce qu'on a payé (en intérêts et en assurance) en début et milieu de prêt, on "bousille" l'effort fourni en rendant l'argent qui devient maintenant "gratuit" (je sais, je fais un raccourci, mais c'est l'esprit).

Cordialement

 

[Anonyme]

A coût égal (c'est à dire que votre emprunt vous coûte aussi cher que le taux de rendement de votre épargne disponible) en général il vaut mieux conserver son épargne et rembourser sa dette comme prévu.

personnellement je ferais plutôt le contraire pour 2 raisons :
d'abord l'aspect psychologique des choses , etre endetté est pour certains une position délicate
ensuite pour économiser l'assurance inhérente au crédit , qui , si tout va bien , sera payée en pure perte ................
ceci n'est que ma position et bien sur , ma position est différente lorsqu'il s'agit d'investissements locatifs.....

Quand je dis "à coût égal" je tiens compte du coût de l'assurance qui fait partie intégrante du coût de la ressource que constitue l'emprunt.
D'autre part, l'aspect psychologique de se croire en position délicate parce qu'on est endetté est contre productif.
2 arguments en ce sens (i.e. préférer épargner que rembourser quand le taux de rendement de l'épargne est +/- égal au coût de l'emprunt)
1/ en fait ce que vous détenez implicitement c'est une option de remboursement anticipé (vous pouvez faire le choix de rembourser... ou pas) : cette option a une valeur strictement positive, donc à taux de rendement strictement égal au taux de l'emprunt, il est plus judicieux de ne pas l'exercer (ce qui reviendrait à la vendre pour rien - car une fois que vous avez remboursé vous ne pouvez plus revenir en arrière) il faut donc un écart significatif entre ces taux pour justifier un remboursement anticipé (cet écart représente le prix de l'option).

2/ "cash is king" : sauf s'il rapporte significativement moins que le taux de l'emprunt, il vaut mieux conserver son cash pour financer un éventuel projet à venir qui ne pourrait pas être financé par emprunt (également valable si votre situation financière ne vous permet pas d'obtenir un nouvel emprunt. Exemple : grosse épargne disponible et peu de revenus)