Reconfinement?

[gillesbis]

Oui mais gare à la chute quand il faudra ouvrir les yeux et faire les comptes mi-2022.
Toutes les largesses et générosités des politiques publiques ont une fin, sinon pourquoi travailler? Il suffirait de distribuer de l'argent en quantité suffisante à chacun tous les mois si c'était la solution sans fin.
En 2008 la bourse avait-elle anticipé quelque chose?

Les liquidités d'aujourd'hui sont artificielles et liées à aucune création de richesse.
C'est juste la BCE/les états qui ouvrent des comptes avec un argent virtuel qu'ils dépensent sans compter.

 

[Blister]

Quand on voit coment la bourse surréagit à certains évènements parfois pendant 2 ou 3 jours on a l'impression que les traders ne voient pas loin du tout. Y'a d'ailleurs pas un ancien trader à l'élysée?

Qui est un ancien trader à l'Elysée ?

 

[TOM2]

Il reste que la bourse et l'immobilier pour gagner un peu d'argent

Perso je ne suis plus convaincu et déçu par l'immobilier papier en AV depuis plusieurs mois, mais peut être que je me trompe.

 

[gillesbis]

L'immo papier va aussi être victime de la crise. C'est une bulle qui est née parce qu'il y a tellement de liquidités partout que les gens sont allés là en masse parce qu'ailleurs ça ne rapportait plus rien.

 

[Buffeto]

L'immo papier va aussi être victime de la crise. C'est une bulle qui est née parce qu'il y a tellement de liquidités partout que les gens sont allés là en masse parce qu'ailleurs ça ne rapportait plus rien.

tu es déprimant de défaitisme je trouve .......

 

[gillesbis]

On m'a dit souvent dit "réaliste" dans mon milieu pro... La vie n'est ni un long fleuve tranquille, ni un compte de fée. Je ne suis pas élu socialiste mdr, eux ils disent toujours que tout va bien. ils ne voient jamais aucun problème nulle part. Et c'est vrai que c'est une bonne solution pour ne jamais se poser de question, ne pas voir les problèmes.
Il ya trop de liquidités c'est une évidence et les gens ne savent vraiment plus quoi en faire. En plus avec les confinements il y a de l'épargne à caser. Ca déborde chez beaucoup donc il faut trouver un point de chute.
Sous le matelas c'est dangereux car si on dort collé au plafond attention en se levant, risque d'accident.

 

[Dwayne72]

On m'a dit souvent dit "réaliste" dans mon milieu pro... La vie n'est ni un long fleuve tranquille, ni un compte de fée. Je ne suis pas élu socialiste mdr, eux ils disent toujours que tout va bien. ils ne voient jamais aucun problème nulle part. Et c'est vrai que c'est une bonne solution pour ne jamais se poser de question, ne pas voir les problèmes.
Il ya trop de liquidités c'est une évidence et les gens ne savent vraiment plus quoi en faire. En plus avec les confinements il y a de l'épargne à caser. Ca déborde chez beaucoup donc il faut trouver un point de chute.
Sous le matelas c'est dangereux car si on dort collé au plafond attention en se levant, risque d'accident.

Donc vous n'investissez pas en bourse et pas non plus dans l'immobilier? Que faites vous de votre épargne ?

 

[gillesbis]

Uniquement fds euros, trackers monde et comgest monde et donations... Et résidence principale bien sûr.
Ensuite je crois en l'immobilier réel (studios étudiants, pas de résidence étudiante avec bail commercial de 9 ans et avantages fiscaux à l'achat). Non l'immo étudiant en direct mais de qualité suivant
les critères propres à la province :
-autour de 25m² (pas de placard), les petites surfaces en province y'a trop de turn over
-résidence récente (1990-2000) pas spécifiquement étudiante
-chauffage électrique (pas de gaz : surcout d'abonnement, entretien annuel chaudière...)
-bonne situation près des fac et près des transports collectifs
-sélection de l'étudiant en fonction des années d'études restantes (pas de dernière année d'études, locataire partant trop vite)
-pratiquer un loyer (LMNP) un peu inférieur au prix marché (moins 30€/mois environ).
Le but étant d'avoir une personne qui reste avec peu de mois à vide et aussi moins de paperasses.
En plus le bien se réevalue aussi même si l'immo réel peu aussi avoir des fluctuations.
Les familles feront toujours des efforts maxi pour les études de leurs enfants.
En plus l'offre globale va se raréfier vu la fin des passoires énergétiques en 2025.

Pour la gestion du patrimoine rien ne vaut le circuit court.
Et l'IFI comme l'ISF sont deux bétises fabuleuses.

 

[Buffeto]

L'immo papier va aussi être victime de la crise.

Ensuite je crois en l'immobilier réel

n'y aurait il pas là comme une contradiction ?

car les 2 sont intimement liés l'immo papier pour l'investisseur c'est de l'immo physique au final à travers une société qui le gère .

si l'immo papier est victime d'une crise , l'immo réel le sera aussi .

 

[gillesbis]

Sauf que l'immo papier est truffé d'intermédiaires (non bénévoles, alors que moi je suis bénévole pour moi-même) et les décisions vous échappent.
Pour le reste vous n'avez pas lu tout :
"même si l'immo réel peu aussi avoir des fluctuations".
Avec l'immo réel toutes les decisions (type de gestion lmnp, loyer, choix locataire, travaux intérieurs...), je ne les délègue à personne.
Et les 35h donnent du temps pour gérer un seul bien. Et ça peut s'acheter à crédit, les taux sont bas depuis plusieurs années.
C'est clair qu'au début pour un bien de 92000€ il ya 8200€ de "frais de notaire". ca neutralise 2 ans de loyer presque si on rajoute la taxe foncière, mais ensuite ça roule et des étudiants ça ne manquera jamais.

 

[gillesbis]

Et pour finir j'ajouterai que j'espère une baisse immo pour acheter un 2eme bien similaire. Mais sur ce type de bien visant un marché spécifique (sorte de marché de niche, la LMNP étudiante de qualité), la baisse substancielle espérée n'est pas garantie.

 

[Buffeto]

. Et ça peut s'acheter à crédit, les taux sont bas depuis plusieurs années.

ben...les SCPI aussi

C'est clair qu'au début pour un bien de 92000€ il ya 8200€ de "frais de notaire". ca neutralise 2 ans de loyer presque si on rajoute la taxe foncière

l'avantage des SCPI est qu'on peut y investir avec un somme bcp moins importante d'une part et que d'autre part il y a mutualisation des risques de vacance locative ou de non paiement du loyer

 

[gillesbis]

Oui les SCPI aussi mais comme je l'ai déjà dit j'aime éviter les intermédiaires (non bénévoles eux) et avoir la maitrise des décisions. Les SCPI ne répondent aucunement à mon attente.

 

[Buffeto]

Oui les SCPI aussi mais comme je l'ai déjà dit j'aime éviter les intermédiaires (non bénévoles eux) et avoir la maitrise des décisions. Les SCPI ne répondent aucunement à mon attente.

ok donc tu es immo en dur ....

mais où est donc la nécessaire diversification du patrimoine ?

 

[Blister]

Uniquement fds euros, trackers monde et comgest monde et donations... Et résidence principale bien sûr.
Ensuite je crois en l'immobilier réel (studios étudiants, pas de résidence étudiante avec bail commercial de 9 ans et avantages fiscaux à l'achat). Non l'immo étudiant en direct mais de qualité suivant
les critères propres à la province :
-autour de 25m² (pas de placard), les petites surfaces en province y'a trop de turn over
-résidence récente (1990-2000) pas spécifiquement étudiante
-chauffage électrique (pas de gaz : surcout d'abonnement, entretien annuel chaudière...)
-bonne situation près des fac et près des transports collectifs
-sélection de l'étudiant en fonction des années d'études restantes (pas de dernière année d'études, locataire partant trop vite)
-pratiquer un loyer (LMNP) un peu inférieur au prix marché (moins 30€/mois environ).
Le but étant d'avoir une personne qui reste avec peu de mois à vide et aussi moins de paperasses.
En plus le bien se réevalue aussi même si l'immo réel peu aussi avoir des fluctuations.
Les familles feront toujours des efforts maxi pour les études de leurs enfants.
En plus l'offre globale va se raréfier vu la fin des passoires énergétiques en 2025.

Pour la gestion du patrimoine rien ne vaut le circuit court.
Et l'IFI comme l'ISF sont deux bétises fabuleuses.

Sauf que l'immo papier est truffé d'intermédiaires (non bénévoles, alors que moi je suis bénévole pour moi-même) et les décisions vous échappent.
Pour le reste vous n'avez pas lu tout :
"même si l'immo réel peu aussi avoir des fluctuations".
Avec l'immo réel toutes les decisions (type de gestion lmnp, loyer, choix locataire, travaux intérieurs...), je ne les délègue à personne.
Et les 35h donnent du temps pour gérer un seul bien. Et ça peut s'acheter à crédit, les taux sont bas depuis plusieurs années.
C'est clair qu'au début pour un bien de 92000€ il ya 8200€ de "frais de notaire". ca neutralise 2 ans de loyer presque si on rajoute la taxe foncière, mais ensuite ça roule et des étudiants ça ne manquera jamais.

Et pour finir j'ajouterai que j'espère une baisse immo pour acheter un 2eme bien similaire. Mais sur ce type de bien visant un marché spécifique (sorte de marché de niche, la LMNP étudiante de qualité), la baisse substancielle espérée n'est pas garantie.

Oui les SCPI aussi mais comme je l'ai déjà dit j'aime éviter les intermédiaires (non bénévoles eux) et avoir la maitrise des décisions. Les SCPI ne répondent aucunement à mon attente.

Je dois reconnaître, qu'en vous lisant, je trouve votre position et votre approche très sensées et prudentes.

Je partage votre avis sur:
- les liquidités qui ont crée des bulles;
- la volonté d'avoir la maîtrise sur le choix des actifs/biens investis;
- le fait d'opter pour des prises de risques pondérées en visant des biens pas trop chers et en louant avec des loyers modérés pour fidéliser au maximum;
- la priorité donnée à limiter au maximum les intermédiaires en tous genres;
- la décision de déléguer au strict minimum les décisions à prendre.

Les sociétés d'investissements/intermédiaires doivent se rémunérer et leur intérêt n'est pas toujours le même que celui de l'investisseur. On le voit bien actuellement pour les résidences de tourisme.
De même, les actifs choisis échappent aux investisseurs et la liquidité peut également être mise à mal en cas de crise.

En gros ceux ont investi dans les SCPI et autres produits du même genre ont fait une bonne affaire lorsque l'investissement a été réalisé il y a déjà quelques années (les frais ont été amortis, les rendements ont été très bons, les actifs se sont appréciés).

Pour la période actuelle, je suis beaucoup plus réservé sur l'opportunité réelle de rentrer maintenant sur ce genre de produits.....

Après ce n'est qu'un point de vue personnel bien entendu...

 

[Blister]

ok donc tu es immo en dur ....

mais où est donc la nécessaire diversification du patrimoine ?

La diversification est conseillée mais aucunement une obligation.

Déjà pour des questions de moyens tout simplement (tout le monde n'a pas une capacité d'épargne/d'emprunt importante).

Par exemple, une personne qui a pour seul bien sa RP achetée à Paris il y a 20 ans a fait un excellent investissement en se logeant et en ayant un actif de très bonne qualité qui s'est fortement valorisé.

 

[moietmoi]

Y'a d'ailleurs pas un ancien trader à l'élysée?

Kerviel sors de ce corps!!!

Mais sur ce type de bien visant un marché spécifique (sorte de marché de niche, la LMNP étudiante de qualité), la baisse substancielle espérée n'est pas garantie.

Ce qui est de qualité, est moins touché par la baisse...

 

[Manu215]

A mon humble avis, ce qui est à craindre avec les SCPI, ce n'est pas tant l'immobilier en tant que tel, ce sont plutôt les murs de bureaux qui, avec le télé-travail (même quand on sera sorti de la crise sanitaire) va se développer de plus en plus.

 

[Blister]

Kerviel sors de ce corps!!!


Ce qui est de qualité, est moins touché par la baisse...

Notre président n'a jamais été trader, il était banquier d'affaires chez Rothschild en fusions-acquisitions.
Il n'y a quasiment pas d'énarques dans les salles de marchés.


Sinon, ce qui est de qualité est toujours moins touché par la crise que les autres actifs ("Fly to quality").
L'or et le franc suisse en sont de bons exemples (la dette allemande également).

 

[Blister]

A mon humble avis, ce qui est à craindre avec les SCPI, ce n'est pas tant l'immobilier en tant que tel, ce sont plutôt les murs de bureaux qui, avec le télé-travail (même quand on sera sorti de la crise sanitaire) va se développer de plus en plus.

Idem pour les locaux/centres commerciaux.
Il suffit de voir les "malls" fantômes aux Etats-Unis victimes de la vente par Internet.