Questions sur taux d'un PEL et intérêt du crédit via PEL

[davidw]

Bonjour,

voilà, je m'apprêtais à prendre une assurance vie quand je me suis rendu compte que forcément, à moyen terme (d'ici 5 à 8 ans), j'envisagerai l'achat de ma résidence principale.

Du coup, je me suis mis à comparer les produits PEL et AV.

Mais tout d'abord, des questions: je ne comprends pas vraiment la notion de taux actuariel et taux proportionnel pour le PEL. Et donc, j'ai du mal à bien évaluer l'intérêt du crédit via un PEL.
Dans le descriptif de cBanque du PEL, on trouve "Le taux du prêt indiqué correspond à un taux actuariel annuel, ce qui correspond aux textes officiels. Les banques doivent utiliser un taux annuel proportionnel lorsqu'il s'agit de crédit immobilier. Ce taux sera légèrement inférieur."

1 - Ce taux actuariel est intéressant ou non suivant les années?
Sur un autre post, Aristide dit que ce taux n'est actuellement pas très intéressant. Mais peut-on prédire (ce serait beau) si d'ici 5 à 8 ans, ce taux sera intéressant?

2 - Toutes les banques ont le même taux proportionnel?

3 - Légèrement inférieur de combien? On dit 4.12% au lieu de 4.20%. Si d'ici 5 ans, le taux actuariel est de 5%, le taux proportionnel sera d'environ 4.8-4.9%? Ou alors, aucune prévision possible?

4 - D'autre part, j'ai réalisé des simulations de PEL pour avoir une idée de mes possibilités de crédit.
L'intérêt d'un crédit via un PEL est que ce crédit est considéré, dans l'achat d'un bien immo, comme un apport personnel par la banque. Correct? Et donc, ça donne l'avantage de pouvoir négocier un taux "significativement" inférieur par rapport à un taux sans cet apport?
Y a-t-il un autre intérêt à avoir ce crédit via un PEL?

Beaucoup de questions... Merci d'avance d'avoir pris le temps de lire tout ça!

Bonne journée!

PS: pour mes simulations, je les posterai une fois que j'aurai bien compris toutes ces notions.

 

[Aristide]

Bonjour,

1 - Ce taux actuariel est intéressant ou non suivant les années?
Sur un autre post, Aristide dit que ce taux n'est actuellement pas très intéressant. Mais peut-on prédire (ce serait beau) si d'ici 5 à 8 ans, ce taux sera intéressant?

Non, on ne peut pas prédire (En tout cas moi je ne peux pas prédire)

2 - Toutes les banques ont le même taux proportionnel?

Les taux d'épargne PEL sont exprimés en actuariel et ils sont les mêmes pour toutes les banque.

Les frais de gestion qui constituent la marge des banque sont aussi réglementés.
Ils sont aussi exprimés en actuariels.

Mais ces frais de gestion sont précisés en tant que plafond par la réglementation EL soit :
+ 1,50% actuariel pour les comptes épargne logement
+ 1,70% actuariel pour les plans éparne logement

Donc un PEL ouvert depuis le 01/08/2003 recevra une rémunération de 2,50% actuariel (hors prime d'Etat).

Si les banques prennent les frais de gestion maximum autorisés de 1,70% actuariel, le taux des prêts correspondants serait donc de 2,50% + 1,70% actuariels soit 4,20% actuariel.

Ce 4,20% actuariel correspond à :
+ 4,1213% proportionnel pour des échénces mensuelles
+ 4,1354% proportionnel pour des échéances trimestrielles
+ 4,1568% proportionnel pour des échéances semestrielles
+ 4,2000% proportionnel pour des échéances annuelles.

Si toutes les banques prennent les frais de gestion maximum autorisés, les taux proportionnels seront donc également les mêmes quelle que soit la banque.

3 - Légèrement inférieur de combien? On dit 4.12% au lieu de 4.20%. Si d'ici 5 ans, le taux actuariel est de 5%, le taux proportionnel sera d'environ 4.8-4.9%? Ou alors, aucune prévision possible?

+5% actuariel = 4,8889% proportionnel pour des échénces mensuelles

4 - D'autre part, j'ai réalisé des simulations de PEL pour avoir une idée de mes possibilités de crédit.
L'intérêt d'un crédit via un PEL est que ce crédit est considéré, dans l'achat d'un bien immo, comme un apport personnel par la banque. Correct? Et donc, ça donne l'avantage de pouvoir négocier un taux "significativement" inférieur par rapport à un taux sans cet apport?
Y a-t-il un autre intérêt à avoir ce crédit via un PEL?

Prouver à la banque que vous avez su épargner ne peut être que favorable.
Quant au credit PEL tout dépend du taux possible et des taux de marché à l'époque de l'investissement.

Cordialement,

 

[davidw]

Merci déjà pour ces infos!

Non, on ne peut pas prédire (En tout cas moi je ne peux pas prédire)

Je viens de trouver cet article paru en janvier des Echos ([lien réservé abonné]) qui confirme ton avis...
"en janvier 2010, les taux d'intérêts des crédits habitat sont stables après plusieurs mois de baisse, avec un taux moyen sur 15 ans de 3,85% (la durée maximale du prêt PEL) hors assurance, selon empruntis.com. dans ces conditions, le PEL parait dépassé, mais rien ne dit que les taux de marché vont rester à ce niveau historiquement bas, la plupart des économistes anticipant leur remontée pour la deuxième partie de l'année 2010."

Si toutes les banques prennent les frais de gestion maximum autorisés, les taux proportionnels seront donc également les mêmes quelle que soit la banque.

Mais est-ce que ces frais de gestion sont négociables? Si oui, facilement?

Quant au credit PEL tout dépend du taux possible et des taux de marché à l'époque de l'investissement.

"Sécuriser un taux à 4,20% pour financer un projet immobilier à 4 ou 5 ans, me parait être une bonne opération", fait valoir Cyril Blesson, chef économiste chez Seeds Finance."
J'aurais préféré qu'il utilise "sera une bonne opération" plutôt que "me parait être une bonne opération".

"De toute façon, si au moment où vous voulez emprunter, les taux du marché sont plus bas que celui de 4,20% du PEL,...,rien ne vous empêche alors de faire un prêt d'un montant peu élevé, par exemple de 5.000 euros, avec votre PEL, pour toucher la prime d'Etat et la rémunération de 3,50%..."

Est-ce que les banques accordent si facilement un prêt PEL de "seulement" 5 000€ voire 1 000€??? Il faut uniquement justifier que ce prêt servira à l'achat d'un bien immo?
Ca semble être une combine facile juste pour toucher la prime d'Etat, non?

 

[Aristide]

Je viens de trouver cet article paru en janvier des Echos ([lien réservé abonné]) qui confirme ton avis...
"en janvier 2010, les taux d'intérêts des crédits habitat sont stables après plusieurs mois de baisse, avec un taux moyen sur 15 ans de 3,85% (la durée maximale du prêt PEL) hors assurance, selon empruntis.com. dans ces conditions, le PEL parait dépassé, mais rien ne dit que les taux de marché vont rester à ce niveau historiquement bas, la plupart des économistes anticipant leur remontée pour la deuxième partie de l'année 2010."

Oui, actuellement le taux des prêts PEL n'est pa très intéressant
Oui, certains (experts et non experts) anticipent une remontée des taux.
L'avenir dira s'ils avaient raison ou non ?

Mais est-ce que ces frais de gestion sont négociables? Si oui, facilement?

Puisque la règlementation annonce ces frais de gestion comme étant maximum, cela veut effectivement dire qu'ils sont négociables.
Mais comme pratiquement personne ne le sait, pratiquement personne ne le fait.

Non ce n'est pas facilement négociable car très souuvent, les conseillers ne connaissent pas cette posiibilté et ils vous annoncent que ce sont des taux imposés par la règlementation. D'autre part ce n'est pas dans les usages bancaires de consentir des prêts EL avec des taux négociés à la baisse.

"Sécuriser un taux à 4,20% pour financer un projet immobilier à 4 ou 5 ans, me parait être une bonne opération", fait valoir Cyril Blesson, chef économiste chez Seeds Finance."
J'aurais préféré qu'il utilise "sera une bonne opération" plutôt que "me parait être une bonne opération".

Il ne pouvait pas s'exprimer autrement car même si les experts anticipent une remontée des taux ils ne peuvent parler qu'au conditionnel.

"De toute façon, si au moment où vous voulez emprunter, les taux du marché sont plus bas que celui de 4,20% du PEL,...,rien ne vous empêche alors de faire un prêt d'un montant peu élevé, par exemple de 5.000 euros, avec votre PEL, pour toucher la prime d'Etat et la rémunération de 3,50%..."

Est-ce que les banques accordent si facilement un prêt PEL de "seulement" 5 000€ voire 1 000€??? Il faut uniquement justifier que ce prêt servira à l'achat d'un bien immo?
Ca semble être une combine facile juste pour toucher la prime d'Etat, non?

Oui, il a raison.
Le minimum de prêt est 150€
Sauf pour un motif de surendettement ou un non resoect de la règlementation, un prêt EL ne peut être refusé.

NB) - si vous avez un projet immobilier, pensez aussi au compte épargne-lohement (CEL); là vous êtes quasiment sur de votres coup car la génération actuelle permet un prêt CEL à 2,25% actuariel soit 2,2271% proportionnel (avec les frais de gestion maxi à 1,50% actuariel)

Cordialement,

 

[davidw]

Merci encore pour toutes ces explications!

Je m'intéresse donc au CEL...simulations en cours... restera à choisir entre CEL, PEL, AV,... dur, dur...

Ah oui, encore une dernière question pour la route et pour la soirée:
Pour les PEL, le versement mini est de 45€/mois et donc de 540€/an.
Partant de ce principe, pour un PEL que je souhaite débloquer d'ici 4ans, si je verse initialement 2160€ (soit 4 x 540€) ou plus, suis-je quand même obligé de verser au minimum 45€/mois durant ces 4 ans?

Bonne soirée!

 

[Vanille95]

Le PEL doit faire l'objet de versements réguliers minimum (voir détails ci https://www.moneyvox.fr/placement/PEL_plan-epargne-logement.php).

 

[davidw]

Le PEL doit faire l'objet de versements réguliers minimum (voir détails ci https://www.moneyvox.fr/placement/PEL_plan-epargne-logement.php).

Oui, j'avais bien lu ce critère mais lors d'un ancien PEL (de 98) dont je m'étais très peu occupé, aucun versement mensuel n'avait été réalisé (si ce n'est lors des 2-3 premières années), uniquement des versements exceptionnels (pas forcément annuel). Donc, je me posais la question si un versement initial conséquent pouvait "anticiper" le non-versement mensuel...

Donc, soit la loi a changé et l'impose désormais, soit ma banque m'avait laissé quelques libertés à l'époque...

Enfin, merci pour ta confirmation!

 

[davidw]

Voilà, j'ai réalisé une simulation afin d'estimer l'intérêt d'un CEL et j'aimerais savoir si je suis dans le bon:

Hypothèse:
CEL avec versement initial de 15 300€.
Dans 4 ans, j'obtiens donc 464.19€ de droits à prêt et 204.01€ de prime d'Etat.
Cela me permet d'obtenir un prêt CEL de 12 128€ sur une durée de 15 ans à 2.25% en taux actuariel.
Soit une échéance mensuelle de 79.32€ et donc un coût de crédit de 14 277.6€.

Je souhaite comparer ce prêt CEL avec un prêt "classique".

Hypothèse:
Je pars sur un prêt de 12 128€ sur une durée de 15 ans à 3.85% (moyenne constatée en janvier 2010).
D'après CalcAmo.org, j'obtiens une échéance mensuelle de 88.40€ et donc un coût de crédit de 15 912€.

Au final, avec un prêt CEL, la différence de gain est de 1634.4€.

Voyez-vous des hypothèses qui ne tiennent pas la route?
Je sais bien qu'on ne peut pas prédire les taux d'ici 4 ans. Mais je ne vois pas comment pouvoir comparer ces prêts autrement. D'ailleurs, comme tu le faisais remarquer Aristide, je suis quasiment sur de m'y retrouver car le taux CEL à 2.25% restera compétitif par rapport à un taux classique (qui ne devrait pas passer sous les 3.5% pour un prêt de 15 ans quand même (enfin, j'espère)).

PS: pouvez-vous me confirmer que les droits à prêt ne doivent pas comprendre la prime d'Etat dans le calcul du crédit CEL svp?

 

[cthulhu22]

A défaut de confirmer, une chose à noter:
Le taux d'épargne du CEL fluctue (il est exceptionnellement bas actuellement), et donc le taux d'emprunt avec le CEL varie également.

 

[davidw]

A défaut de confirmer, une chose à noter:
Le taux d'épargne du CEL fluctue (il est exceptionnellement bas actuellement), et donc le taux d'emprunt avec le CEL varie également.

Oui, j'ai vu ça sur: https://www.moneyvox.fr/credit/pret_compte_epargne_logement.php

Mais est-ce que les fluctuations du taux du CEL accompagnent, en général, les fluctuations des taux pour les prêts "classique"? Ou pas forcément et donc, c'est imprévisible comme pour tout?

Je n'arrive pas à me décider vu que tout est imprévisible...c'est rageant...

 

[Aristide]

PS: pouvez-vous me confirmer que les droits à prêt ne doivent pas comprendre la prime d'Etat dans le calcul du crédit CEL svp?

Non, la prime d'Etat n'est pas à prendre en considération; uniquement les droits à prêts qui sont égaux aux intérêts acquis.

Mais est-ce que les fluctuations du taux du CEL accompagnent, en général, les fluctuations des taux pour les prêts "classique"? Ou pas forcément et donc, c'est imprévisible comme pour tout?

Les taux des prêts classiques fluctuent en fonction des taux sur le marchés financiers.
Si la rémunération de l'Epargne augmente, l'augmentation du taux des prêts suit.

Pour le prêts EL, les taux suivent aussi la tendance mais ce n'est pas forcément avec une même amplitude et pas forcément immédiat.
Des considérations "psychopolitiques" rentrent en compte pour la définition des taux réglementés.

Cdt