Le compte d'épargne-logement permet d'obtenir un prêt épargne logement après une phase d'épargne d'une durée minimale de 18 mois. Le montant du crédit accordé, plafonné à 23 000 euros maximum, dépend des intérêts acquis (les droits) durant la phase d'épargne et de la durée de remboursement demandée.

Le compte d'épargne-logement ne présente plus les avantages qu'il a pu offrir par le passé. En effet, les taux bas actuellement proposés par les banques pour la souscription d'un crédit immobilier ont gommé l'attrait de ce placement. Le taux du prêt CEL n'est ainsi plus attractif et la prime d'Etat a été supprimée pour les nouveaux comptes épargne logement. Par ailleurs, le CEL en lui-même offre un taux de rémunération bas (0,25%). Lors d'un achat immobilier, mieux vaut donc se poser la question d'utiliser l'argent de son CEL pour alimenter son apport personnel plutôt que d'envisager le prêt auquel il donne droit.

Quelles sont les conditions à remplir ?

Afin de pouvoir bénéficier d'un prêt épargne logement, il est nécessaire de remplir plusieurs conditions. Tout d'abord, il faut évidemment posséder un CEL (compte d'épargne-logement), et ce depuis au moins 18 mois, pour effectuer une demande de prêt. Ensuite, il faut que ce compte ait produit un certain montant d'intérêts.

Montant minimum des intérêts acquis

En fonction du projet de l'épargnant, la règlementation impose un minimum d'intérêts acquis pour prétendre à la souscription d'un prêt CEL. Ce montant est de 75 euros pour l'acquisition ou la construction d'un logement. Pour des travaux de réparation ou d'amélioration, le minimum exigé est de 37 euros, et baisse à 22,50 euros si les travaux portent sur des économies d'énergie.

Les caractéristiques du prêt CEL

Le prêt épargne logement obtenu grâce à un CEL ne peut financer que certaines opérations liées au logement, comme son nom l'indique. Ainsi, un emprunteur peut s'en servir pour acheter ou construire sa résidence principale (acquisition du terrain inclus, le cas échéant), ou bien pour y réaliser des travaux de réparation ou d'amélioration (économie d'énergie, extension, etc.).

Quels sont le montant et la durée du prêt ?

Un prêt issu d'un compte d'épargne-logement ne peut être souscrit pour une durée inférieure à deux ans et supérieure à 15 ans. Cette durée, ainsi que les intérêts acquis pendant la phase d'épargne, font varier le montant du prêt, dans la limite de 23 000 euros maximum.

Quel est le taux du prêt CEL ?

Le taux du prêt CEL effectivement accordé correspond au taux de rémunération des sommes placées sur le compte, augmenté de frais de gestion de 1,5%. Cela étant, le compte d'épargne-logement change régulièrement de taux de rémunération, ce qui fait que les droits à prêts peuvent être acquis sur la base de taux différents. Ainsi, chaque niveau de taux d'épargne donne alors un niveau de taux de crédit. Dans ce cas de figure, le taux du prêt CEL est obtenu en faisant la moyenne pondérée des taux des prêts qui auraient été consentis au titre de chaque palier.

A noter que si la pratique est ancienne, ce regroupement en un unique prêt épargne logement n'est prévu dans la réglementation que depuis le 26 février 2011 avec la parution d’un décret définissant le regroupement en un prêt épargne logement unique.

Les droits à prêt peuvent, par ailleurs, être utilisés en plusieurs fois, pour contracter plusieurs prêts CEL. La banque conserve alors dans ses dossiers le montant des droits déjà utilisés et ceux encore disponibles. Néanmoins, l'encours total des prêts ne doit jamais dépasser les 23 000 euros de plafond réglementaire. L'utilisation des droits à prêts se fait, dans certaines banques, à partir des droits les plus anciens.

Cession des droits à prêts

Il est possible de cumuler les droits issus de différents comptes d'épargne logement. Ainsi, le détenteur d'un CEL peut cumuler ses droits avec ceux :

  • de son conjoint, de ses ascendants, descendants, oncles, tantes, frères, sœurs, neveux et nièces ;
  • des ascendants, descendants, oncles, tantes, frères, sœurs, neveux et nièces de son conjoint ;
  • des conjoints de ses frères, sœurs, ascendants et descendants ;
  • des conjoints des frères, sœurs, ascendants et descendants de son conjoint.

A l’heure actuelle, seul le conjoint est concerné, c'est-à-dire que sont exclus les partenaires de PACS et les concubins. Le transfert des droits se fait en présentant le relevé d'intérêts acquis et l'autorisation de la personne cédante.

Pour pouvoir récupérer des droits, le bénéficiaire doit préalablement posséder un PEL ou un CEL, sur lequel des droits ont été acquis. Si le CEL du cédant est âgé de plus de 18 mois, le bénéficiaire du transfert doit posséder un PEL de plus de 3 ans ou un CEL de plus de 12 mois. Si le CEL du cédant est âgé de plus de 12 mois et moins de 18 mois, le bénéficiaire doit posséder un PEL de plus de 3 ans ou un CEL de plus de 18 mois.

A noter que la donation d'un CEL du vivant de son titulaire est impossible. Cependant, il peut donner tout ou partie du capital placé ou des droits à prêts. Au décès d'un titulaire d’un CEL, le solde du compte, ainsi que les droits à prêts, entrent dans le cadre de la succession et peuvent être partagés entre les différentes héritiers.

L'obtention du prêt est-elle systématique ?

Même en possédant suffisamment de droits, l'octroi du prêt par votre banquier n'est pas automatique. Celui-ci devra tenir compte, comme pour tout emprunt, de votre situation financière et de votre solvabilité ainsi que des garanties apportées.

Généralement, la demande de prêt CEL se fait dans l'établissement teneur du compte CEL. Néanmoins, l'intéressé peut tout à fait la déposer dans une autre banque qui participe au régime de l'épargne logement. En cas de cession de droits entre plusieurs CEL, et à défaut d'accord entre les banques détentrices, c'est l'établissement qui détient le plus gros montant d'intérêt qui doit réaliser le crédit.

Quels sont mes droits à prêts ?

Cette recherche étant fastidieuse sur les compte d'épargne-logement ayant plusieurs années d'existence, le plus simple est de demander à votre établissement bancaire quels sont vos droits à prêts disponibles. Votre établissement vous fournira alors une liste des intérêts acquis par période et par taux.

Pour les déterminer vous-même, il faut reprendre l'ensemble de vos relevés, noter les montants d'intérêts bruts versés et déterminer quel en était le taux. Tous les intérêts capitalisés et les intérêts courus jusqu'à la fin de la dernière quinzaine précédant votre demande sont considérés comme des intérêts acquis ouvrant droit à prêt. Vous trouverez dans le tableau ci-dessous les taux de rémunération du CEL sur plus des 30 dernières années.

Les taux de rémunération du CEL
DébutFinTaux de l'épargneTaux actuariel du Prêt
01/01/197515/05/19863,25 %4,75 %
16/05/198615/02/19942,75 %4,25 %
16/02/199415/06/19982,25 %3,75 %
16/06/199831/07/19992,00 %3,50 %
01/08/199930/06/20001,50 %3,00 %
01/07/200031/07/20032,00 %3,50 %
01/08/200331/07/20051,50 %3,00 %
01/08/200531/01/20061,25 %2,75 %
01/02/200631/07/20061,50 %3,00 %
01/08/200631/07/20071,75 %3,25 %
01/08/200731/01/20082,00 %3,50 %
01/02/200831/07/20082,25 %3,75 %
01/08/200831/01/20092,75 %4,25 %
01/02/200930/04/20091,75 %3,25 %
01/05/200931/07/20091,25 %2,75 %
01/08/200931/07/20100,75 %2,25 %
01/08/201031/07/20111,25 %2,75 %
01/08/201131/01/20131,50 %3,00 %
01/02/201331/07/20131,25 %2,75 %
01/08/201331/07/20150,75 %2,25 %
01/08/201531/01/20200,50 %2,00 %
A compter du 01/02/20200,25 %1,75 %
Voir aussi : évolution taux du CEL en graphique

Pour déterminer rapidement le montant d'intérêt pour une année où il y a eu un changement de taux, et, dans l'hypothèse où il n'y a eu aucun retrait ni versement, vous pouvez utiliser la méthode suivante :

Exemple sur l'année 2020. Il y a 3 quinzaines d'intérêts à 0,50 % et 21 quinzaines à 0,25 %. Le total des intérêts à 0,50 % peut être retrouvé par une règle de trois :

Intérêts au taux de 0,50 % = (Intérêts totaux × 3 × 0,50) : (3 × 0,50 + 21 × 0,25)

S'il y a eu des retraits ou des versements, vous pouvez les déterminer en utilisant JxLivret qui calcule les intérêts générés par chaque opération et vous indiquera le montant d'intérêts courus à la date de changement de taux. De manière plus simple, mais beaucoup plus approximative, vous pouvez déterminer arbitrairement vos droits à partir d'un taux moyen sur l'ensemble des intérêts bruts.

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La prime de l'Etat

Les comptes d'épargne-logement ouverts depuis le 1er janvier 2018 n'ouvrent plus droit à la prime d'Etat.

Pour les produits souscrits avant cette date, une prime est accordée par l'État lors de la réalisation du prêt issu du CEL. Elle n'est versée que lorsque les fonds sont intégralement débloqués. Il n'y a qu'une seule prime par opération, même en cas d'indivision où deux personnes pourraient financer chacun une partie avec son propre prêt CEL

Le montant de la prime est de 50% des intérêts acquis à compter du 16 juin 1998, dans la limite de 1 144 euros. Pour la partie d'intérêt acquis avant cette date, le montant de la prime dépend de la date d'ouverture du CEL et de la date d'acquisition de ces intérêts :

Date d'ouverture du CELIntérêts acquisMontant de la prime
avant le 1er juillet 1985jusqu'au 16 février 1994l'ensemble des intérêts
entre le 1er juillet 1985 et le 15 mai 1986jusqu'au 16 février 19949/13 des intérêts (≈ 70%)
entre le 15 mai 1986 et le 16 février 1994jusqu'au 16 février 19945/11 des intérêts (≈ 45%)
avant le 31 décembre 2017 ¹du 16 février 1994 au 15 juin 19985/9 des intérêts (≈ 55%)
avant le 31 décembre 2017 ²à partir du 16 juin 1998 1/2 des intérêts (soit 50%)
depuis le 1er janvier 2018quelle que soit la périodeaucune prime possible

¹ Circulaire du 16 mars 1994
² Arrêté du 6 juin 1998 et circulaires du 24 juin 1998, 23 juillet 1999 et 4 juillet 2000.

Cette prime est soumise, comme les intérêts, aux prélèvements sociaux et est exonérée d'impôt sur le revenu.

Calcul du montant d'un prêt du compte épargne logement

Les droits déterminés, vous pouvez maintenant calculer les montants de prêts possibles en fonction des durées.

Mode d'emploi

  • Lancer la calculatrice : Calcul de prêts CEL en fonction des droits à prêt
  • Indiquer par niveau de taux le montant de vos intérêts acquis,
  • Modifier éventuellement, la périodicité des échéances et la destination du financement,
  • Lancer le calcul par le bouton 'Calculer'.

Précision sur le formulaire

  • Le montant minimum des intérêts pour obtenir un crédit n'est pas contrôlé au niveau unitaire mais au niveau global. Si vous ne possédez pas de droits à prêts à un niveau de taux, laissez la zone correspondante vide (et non pas à zéro).
  • Le formulaire permet de spécifier le montant de prêt souhaité, au maximum à 23 000 euros. Cette zone ne doit être utilisée que lorsque vous avez déjà un prêt CEL en cours pour que le total du prêt existant et du nouveau reste dans la limite des 23 000 euros.
  • Le calcul utilise en priorité les droits à prêts au taux d'intérêt le plus faible, jusqu'à obtention (si possible) du maximum demandé. La colonne 'droits utilisés' indiquera alors les droits qui ont été nécessaires pour obtenir le montant de prêt.
  • Pour chaque taux, le montant du crédit possible est calculé en fonction de la durée (entre 2 et 15 ans). Ce montant est arrondi à l'euro supérieur.
  • Chaque ligne donne le résultat par durée de crédit entre 2 et 15 ans. Le montant du crédit est la somme des crédits de chaque taux, dans la limite du montant demandé (23 000 euros ou moins). Le montant d'échéance est ensuite calculé avec le taux moyen pondéré par les différents crédits. Ce taux est exprimé en taux actuariel (ou taux équivalent) correspond aux textes réglementaires de l'épargne-logement. Le Taux Effectif Global, lui, est indiqué en taux proportionnel comme il est d'usage en matière de prêt immobilier.

A noter que certaines banques imposent une utilisation des droits acquis selon l'ordre d'acquisition. Un autre formulaire est disponible pour réaliser ce calcul : calcul de prêts CEL en fonction de l'historique et nécessite la saisie des droits à prêts par période et par niveau de taux d'intérêts.

Simuler les prêts CEL

Simulation en ligne, sur Calcamo :

Utilisez le lien « simuler » à partir de la calculatrice, pour définir automatiquement le crédit souhaité sur Calcamo. Vous pouvez, également, entrez manuellement les caractéristiques du prêt.

Sous Excel, avec les feuilles de calcul JxTamm ou JxPret :

Les prêts issus du CEL sont des crédits classiques à taux fixe et à échéances fixes. Sur ces deux feuilles de calcul, choisissez simplement la durée à utiliser, le montant d'emprunt correspondant, et, le taux annuel en précisant qu'il s'agit d'un taux actuariel.

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