Quelle stratégie d'épargne ?

[Khemas]

Bonjour,

Tout d'abord bonjour à tous et merci de contribuer à faire de ce forum une véritable mine d'informations que j'essaie d'assimiler (avec difficulté) malgré mes grosses lacunes en matière de gestion.

Je sollicite vos conseils s'agissant de la stratégie à mener en matière d'épargne.

Ma compagne est médecin généraliste salariée. Elle gagne 3100 EUR net/mois à 80%. Elle devrait repasser à 100% d'ici 2-3 ans.
Je suis cadre commercial dans une PME. Je gagne en moyenne 3000 EUR net/mois (gros variable), avec des perspectives d'évolution à 3500 EUR net/mois d'ici 2-3 ans également, si jamais je reste dans cette boîte.
Notre TMI est de 30% depuis cette année ! Ouille en perspective !

A savoir : nous achetons en ce moment même notre RP. Il s'agit d'un gros emprunt (secteur cher !) de 455K EUR financé à 100% par le crédit. Nous n'avons pas de crédit en cours et nos deux voitures sont récentes.

Voici comment notre argent est placé :

Ma compagne :

-Compte Courant : 23107 EUR (20000 EUR y sont afin de payer les frais d'agence de notre future RP. Cet argent sera restitué lorsque l'emprunt sera effectif, puis placé sur l'un des autres comptes mieux rémunéré)
-Livret Bleu : 23400 EUR
-Livret de Développement Durable : 2396 EUR
-PEL : 8848 EUR
-CEL : 1000 EUR
-Compte pro : 3295 EUR (qui sera clôturé prochainement)

Moi :
-Livret Bleu : 24200 EUR

Total : 86246 EUR

Ma première question est la suivante : mettre un peu d'apport pour l'achat de cette RP nous aiderait-il à avoir un meilleur taux ?

Ma seconde question : nous sommes tous les deux assez économes (voire radins). La seule chose qui nous intéresse vraiment est d'avoir une maison agréable (ce qui explique le prix!) où il fait bon vivre. Nous aimerions nous endetter au maximum de ce qu'accepteront les banques, et envisageons une mensualité de 2500 EUR sur 17-18 ans si possible. Cela n'a pas l'air de choquer plusieurs de celles que nous avons vu (certaines par contre tiquent soit sur la mensualité, soit sur la durée : société générale, cic par exemple) et cela ne choque pas non plus le courtier avec qui nous sommes en contact (honoraires gratuits et compris dans les frais d'agence). Est-ce que ça vous semble jouable, étant donnée que le RAV est tout de même important et sera encore plus important dans les prochaines années...

Ma troisième question : après avoir réalisé notre achat, nous comptons jouer le jeu avec la banque qui nous aura fait confiance, et commencer à placer notre argent sur de l'AV (nous n'envisageons a priori pas de placements risqués). Est-ce une bonne idée ou vaudrait-il mieux placer notre argent ailleurs, ou prendre quelques risques pour une certaine proportion ?

Enfin ma dernière question : considérant que je vais avoir un IRPP assez violent à partir de maintenant, me conseillez vous de défiscaliser et si oui, comment, sachant que j'ai un projet à moyen terme (2-3 ans max) d'investissement au capital de ma société actuelle, ou de création de société et que j'envisage d'investir au minimum 60 000 EUR.

A tous, merci par avance

Kenavo !

 

[moietmoi]

-Compte Courant : 23107 EUR (20000 EUR y sont afin de payer les frais d'agence de notre future RP. Cet argent sera restitué lorsque l'emprunt sera effectif,

Bonjour et bienvenue sur le forum,
Concernant ce point, non essentiel, je ne comprends pas , car l'agence n' a pas le droit d'être payée avant que l'achat ne soit fait;
En général lors de l'achat, le notaire dispose des fonds( apport éventuel+ crédit) et réparti ses fonds entre le vendeur,éventuellement l'état( plus value) et l'agence;

Mais ceci ne répond pas à vos questions:

Je gagne en moyenne 3000 EUR net/mois (gros variable)

En général les banques comptent le fixe, et une partie du variable, si depuis 3 ans la feuille d'impots indique que le variable est "fixe"

Elle gagne 3100 EUR net/mois à 80%. Elle devrait repasser à 100% d'ici 2-3 ans.

Donc une capacité d'épargne à venir

et envisageons une mensualité de 2500 EUR sur 17-18 ans si possible

Je pense que vous aurez du mal à dépasser 2000 de mensualité, pour cela il faudrait trouver une banque qui accepte de prendre en compte vos évolutions probables en positif, et ceci est très rare;

c'est pourquoi

certaines par contre tiquent soit sur la mensualité, soit sur la durée

car 2500 ne passe pas!!!

cela ne choque pas non plus le courtier

a t il en main votre dossier complet?

mettre un peu d'apport pour l'achat de cette RP nous aiderait-il à avoir un meilleur taux ?

le taux étant lié à la durée ( sous une certaine forme) alors pour ramener une mensualité "moins tendue" un apport vous permettrait de tenir ce que vous voulez en durée, mais pourquoi faire?
négociez plutôt l'absence d'IRA et gardez vos économies en rallongeant le prêt

nous comptons jouer le jeu avec la banque qui nous aura fait confiance

C'est gentil, mais déjà, la banque mettra peut être comme condition, l'adhésion au pack maison, dont vous n'avez pas besoin....;
pour ma part je joue le jeu de la concurrence , surtout pour les AV

 

[Khemas]

Bonjour,

Je vous remercie pour votre réponse. La somme de 20000 euros est bloquée sur un compte sous séquestre afin de bloquer la transaction le temps de signer l'acte authentique.

Pour la mensualité tout le monde a l'ensemble des éléments. Peut-être considèrent-ils que le métier de ma compagne est sûr et présente suffisamment de garanties pour l'avenir...se trouvant en début de carrière elle a de grosses marges de progressions.

En tout cas j'ai déjà reçu une proposition du CIC qui me propose une échéance mensuelle de 2350 euros

Merci pour vos conseils en matière d'AV. Qu'est ce que l'IRA ?

 

[Buffeto]

Ma première question est la suivante : mettre un peu d'apport pour l'achat de cette RP nous aiderait-il à avoir un meilleur taux ?

clairement . mettre de l'apport te permettra d'avoir un crédit moins long et donc à rembourser moins d'interet . c'est donc une bonne solution

. Est-ce que ça vous semble jouable, étant donnée que le RAV est tout de même important et sera encore plus important dans les prochaines années...

oui tout à fait jouable , d'autant que la profession de te femme est un gros point positif pour une banque .

Est-ce une bonne idée ou vaudrait-il mieux placer notre argent ailleurs, ou prendre quelques risques pour une certaine proportion ?

il ne faut pas mettre tous ses oeufs dans le meme panier ...donc concernant les AV , ta banque n'est pas obligée de savoir que tu en as ailleurs....

considérant que je vais avoir un IRPP assez violent à partir de maintenant, me conseillez vous de défiscaliser et si oui, comment, sachant que j'ai un projet à moyen terme (2-3 ans max) d'investissement au capital de ma société actuelle, ou de création de société et que j'envisage d'investir au minimum 60 000 EUR.

ca , la défisc , ca s'étudie au cas par cas......
perso je ne la conseille que pour un IR à 5 chiffres minimum.

 

[Buffeto]

Qu'est ce que l'IRA ?

ce sont les indemnités de remboursement anticipé .

il faut absolument demander au départ qu'il n'y en ai pas ...( c'est tout à fait faisable et acceptable pour la banque )

 

[Khemas]

Bonjour et merci de votre aide.
J'hésite vraiment beaucoup à mettre de l'apport dans la balance pour les raisons indiquées (projet d'investissement au capital de ma société). Si on le fait ce ne serait pas pour plus de 20000 EUR. Serait-ce de nature à faire baisser le coût de l'emprunt vraiment significativement.

 

[Buffeto]

(projet d'investissement au capital de ma société). .

ca ne peut pas se faire à crédit ?

 

[Khemas]

La banque ne suivra pas...Il se trouve que ma boîte a eu 2 mauvais bilans d'affilée mais je sais qu'il ne manque qu'un peu de trésorerie pour bien relancer ça.

 

[Buffeto]

Si on le fait ce ne serait pas pour plus de 20000 EUR. Serait-ce de nature à faire baisser le coût de l'emprunt vraiment significativement.

20K c'est déjà ca .... pour un bien de 455k c'est dejà presque 5%.

En général plus l'apport est conséquent et meilleur est le crédit

 

[moietmoi]

ca ne peut pas se faire à crédit ?

pour investir dans une société? .....??

En tout cas j'ai déjà reçu une proposition du CIC qui me propose une échéance mensuelle de 2350 euros

proposition;? je suppose que ce n'est pas une offre de crédit, mais le schéma , sans aucun engagement de ce qui pourrait se faire?
sur quelle durée?

investissement au capital de ma société actuelle

la compréhension de "MA" est juste la société dans laquelle vous travaillez? pour l'instant vous n'êtes pas associé?

Il se trouve que ma boîte a eu 2 mauvais bilans d'affilée mais je sais qu'il ne manque qu'un peu de trésorerie pour bien relancer ça

idem pour "Ma" boite....

Concernant un éventuel apport qu'en dit votre courtier?

Si c'est pour permettre au dossier de passer...alors il faudra faire un apport, si c'est pour gagner 0,05% où 0,1%, alors je me pencherai pour gagner sur le reste et garder mon apport; IRA et conditions d'assurances

 

[Khemas]

Bonsoir,

@Buffetophile : merci pour ta réponse.

@Moietmoi : effectivement ce n'est pas une offre de crédit au sens juridique du terme. C'est une simple proposition sur 20 ans, avec une mensualité de 2350 EUR pour un coût total du crédit, assurance (mais pas garantie) comprise de 89000 EUR. Il faut que j'additionne l'ensemble des mensualités du tableau d'amortissement joint pour connaître le coût total réel. Il n'y a pas de TAEA ni de TAEG sur cette simulation.

Je ne suis effectivement qu'employé au sein de ma société mais disons que j'en ai été le premier et que j'ai une connaissance de la situation équivalente à celle d'un associé, sans les parts sociales évidemment ! C'est ce qui me permet de dire que malgré les indicateurs comptables habituels qui sont mauvai, j'ai suffisamment d'infos pour savoir qu'investir dans cette société est un excellent placement pour l'avenir !

Concernant l'apport, mon courtier me recommande de ne pas en utiliser. Il pense que ma future banque préférera que je conserve mon épargne...Sur leurs comptes...Il m'a dit que ça ne changerait rien au taux qu'il pourrait obtenir.

Que peut-on négocier dans les "conditions d'assurances" ? Un prix, ou des prestations ?

 

[kaziklu]

Négocier les IRA quand les taux sont à 1% ou moins vous êtes sûr que c'est la priorité?

 

[Khemas]

Bonsoir,

Je viens d'avoir une proposition sur 18 ans pour un coût d'emprunt+garantie (hors assurance, qui sera de toute façon "hamonifiée") de 45000 EUR à comparer à une somme empruntée de 460 000 EUR. Modulation possible à la hausse et à la baisse sans frais, une fois par an. Pas d'IRA.
Est-ce que cela vous semble possible d'obtenir beaucoup mieux ?

 

[kaziklu]

Ça fait quel taux brut et taux d'assurance?

 

[Khemas]

Bonsoir Kaziklu,
Je ne pense pas qu'il soit très pertinent de se poser la question du taux d'une assurance que je ne prendrai de toute façon pas (cf précédent message).
Pour le taux nominal de l'emprunt, il s'agit de deux prêts qui s'emboîtent :
-le premier d'une durée de 120 mois au taux de 0,64% pour un montant de 220 000 EUR
-le second d'une durée de 216 mois au taux de 1,2% pour un montant de 235 648,66 EUR

Le taux moyen, si ça a vraiment de l'importance, serait donc de 0,92% sur 18 ans, ce qui me paraît pas trop mal.
Derrière, en faisant un rapide comparatif sur le net avec le courtier, on trouvait l'assurance Cardiff qui était la moins chère, avec 16000 EUR de coût total (presque 10000 de moins que dans les assurance groupe les plus compétitives vues jusqu'alors)

Mon courtier me met un peu la pression car les taux sont vraiment sur le point de remonter (d'après lui).

 

[kaziklu]

C'était hors assurance, du coup désolé pour la question à côté de la plaque.

Les taux me semblent bons.
Je suppose que le deuxième est un prêt lissé (les prêts lissés sont souvent un peu plus cher que les prêts sans paliers).

De mon point de vu:
Vous n'obtiendrez pas beaucoup mieux sur le premier.
Selon votre profil, vous pouvez demander un effort sur le deuxième mais le taux est déjà bon et d'ailleurs si vous n'êtes pas au cœur de la cible de la banque il est excellent.

Pour résumer c'est une très belle offre et l'espérance de gain est faible.
D'après la presse les taux vont remonter effectivement mais ils le disent tout le temps sauf que pour la première fois il y a un argument supplémentaire à "ça ne peut pas continuer à descendre" qui est "trump".

 

[Aristide]

Bonjour,

-le premier d'une durée de 120 mois au taux de 0,64% pour un montant de 220 000 EUR
-le second d'une durée de 216 mois au taux de 1,2% pour un montant de 235 648,66 EUR

Le taux moyen, si ça a vraiment de l'importance, serait donc de 0,92% sur 18 ans,.

?????

=> 0,64% + 1,2% = 1,84% / 2 = 0,92% ???

D'abord ce n'est pas un taux moyen mais une moyenne de taux simple et même pas pondérée (Ni par les durées, ni par les montants, ni par les montants et le durées)

Et ce calcul est tout à fait inexact.

Pour un calcul juste c'est le "taux d'ensemble" qu'il faudrait calculer à partir des mensualités réelles (hors assurances) de la même manière que l'on calcule un taux effectif global.

Cdt

 

[Khemas]

Bonjour Aristide,

Effectivement. Quel est le bon calcul et le bon taux d'ensemble ? Je ne suis pas très matheux ! Et que pensez vous de la proposition de la banque au vu de mon dossier ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Effectivement. Quel est le bon calcul et le bon taux d'ensemble ?

Pour le calcul du taux nominal proportionnel d'ensemble (qui permet la comparaison avec les taux de marché) il faudrait connaître pour chaque prêt :

+ Leurs montants
+ Leurs échéances et/ou paliers d'échéances hors assurance
+ Leurs durées

Et que pensez vous de la proposition de la banque au vu de mon dossier ?

Dans l'absolu, si l'on ne regarde que les taux, ils semblent corrects.

Mais ainsi que souvent répété l'offre tarifaire d'une banque est fonction de beaucoup de paramètres :

+ La région (marché - concurrence)
+ La banque (Stratégie - objectifs - niveau atteinte objectifs - politique commerciale - politique risques...)
+ Le client emprunteur (Antériorité relations - qualité relations - fonctionnement comptes - importance épargne - souscription/achats produits/services complémentaires - potentiel bénéficiaire...)
+ La qualité du dossier (Montant - durée - garantie - apport personnel - taux endettement - capacité endettement - reste à vivre - capacité résiduelle d'épargne ...)

=> De telle sorte qu'en faisant le tour des banques il n'est pas impossible de trouver mieux.

Par ailleurs un taux ne veut rien dire; il faut tenir compte de tous les frais liés au crédit et - pour le moins mal - comparer les Taux Annuels Effectifs Globaux (TAEG qui remplace désormais le TEG).

Je rappelle que ce critère n'est fiable que si les deux contions ci-dessous sont remplies :

+ Apport personnel identique d'une banque à l'autre (L'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de rémunération de son épargne)
+ Durées identiques.

=> Si ces deux conditions ne sont pas satisfaites il faut alors comparer les "Coûts du crédit corrigés" (Pour détails voir billet concerné de mon blog).

Par ailleurs il faut aussi comparer des choses comparables.

Par exemple un taux peut être plus élevé mais l'offre permettra plusieurs options gratuites dans la vie du prêt (reports échéances - modulations - pas d'indemnité de remboursement anticipé "IRA"....) alors qu'une autre au taux moins élevé ne proposera pas ces options ou bien les proposera mais avec une facturation.

Cdt

 

[Khemas]

Bonsoir Aristide, et merci de votre réponse.

Comme je le disais plus haut à un autre intervenant, je vais de toute façon faire une loi Hamon à l'issue du prêt, donc le TAEG n'est pas un indicateur qui m'intéresse. L'assurance groupe liée à ce prêt (dans l'esprit du banquier du moins) n'est pas intéressante.

En revanche, je peux vous donner plus d'éléments afin de mieux vous prononcer :
-Je compare des offres équivalentes : durée, apport (il n'y en a pas)
-Région : Bretagne Sud
-Banque : Caisse d'Epargne
-Endettement/épargne : relativement important mais reste à vivre suffisant : 6000 EUR net de revenus pour une échéance de 2500 EUR (assurance trop chère incluse). Revenus qui vont toutefois augmenter (ma compagne qui ramène 3000 va d'ici 2-3 ans passer de 80 à 100%). Pas d'autres prêts et un peu d'épargne : 85 000 EUR grosso modo

Comme dit plus haut, il y a deux prêts qui s'emboîtent :
-le premier d'une durée de 120 mois au taux nominal de 0,64% pour un montant de 220 000 EUR : échéance hors ass. de 1893,11 EUR pendant 120 mois
-le second d'une durée de 216 mois au taux nominal de 1,2% pour un montant de 235 648,66 EUR : échéance tout d'abord de 380,11 EUR pendant 120 mois, PUIS, de 2374,4 EUR sur 96 mois
J'ai donc pendant 120 mois une échéance de 2273,22 EUR, puis pendant 96 mois une échéance de 2374,4 EUR (toujours hors ass.)

Qu'en pensez-vous ?