Quel statut juridique pour location meublée?

[Philou75]

Bonjour, je vais faire un don à mes deux enfants et ceux-ci feront l’acquisition d’un appartement à deux pour le louer en meublé. J’envisageais qu’ils créent une SCI à l’IR afin d’éviter d’acheter en indivision.
J’ai découvert qu’il n’était pas possible de déclarer les revenus locatifs en meublé à l’IR dans une SCI à l’IR et qu’il faut passer à l’IS (ce que je ne souhaite pas pour eux car plus complexe : comptable à payer, pas d’abattement pour durée de détention du bien, plus value à la revente…).
A votre avis, quel statut pourrait faire l’affaire pour éviter l’acquisition en indivision et être à l’IR pour un meublé ? Merci pour votre aide.

 

[Rewolution]

Bonjour,
C'est une bonne idée, ça leur met un pied à l'immobilier tôt.
La location meublée est aussi une bonne idée, mais dans tous les cas, le comptable sera indispensable, que la détention soit en SCI à l'IS ou en direct (une indivision sera alors nécessaire).

En indivision, le régime Micro BIC est interdit. Et c'est tant mieux car in n'est pas intéressant en comparaison avec le régime BIC Réel.

En SCI à l'IS, c'est sans doute plus propre car les statuts peuvent prévoir des situations de blocage, alors qu'en indivision à 50-50, une mésentente aboutira à un blocage certain.

Dans les 2 cas, le comptable sera nécessaire donc, mais il faut compter 300 balles par an, c'est pas la mer à boire, et ça les éduquera aussi sur la compta, je crois que ça fait partie de l'objectif.
La création de la SCI est plus chère (1000 à 2000€ en amont) et la gestion est un peu plus chronophage. Mais comptable obligatoire aussi au même prix annuel. Sinon c'est trop cher, il faut changer.

Donc d'après vos contraintes, l'indivision sera le meilleur schéma. Le comptable peut aussi s'occuper de créer l'indivision une fois le bien acheté.

Question : c'est obligé d'acheter à 2 ? Ca ne serait pas intéressant d'acheter 2 apparts plus petits ? Je rappelle que l'intérêt majeur de l'investissement locatif est de faire du levier bancaire en sollicitant un crédit. on investit alors l'argent qu'on a pas.

 

[Buffeto]

A votre avis, quel statut pourrait faire l’affaire pour éviter l’acquisition en indivision et être à l’IR pour un meublé ? Merci pour votre aide.

la SARL de famille mais pareil , il y a des contraintes comptables

 

[moietmoi]

Buffeto m'a doublé ,SARL de famille.

La sci is est peut être plus stable à l'avenir...
Mais l'indivision est valable aussi

 

[Philou75]

Bonjour,
C'est une bonne idée, ça leur met un pied à l'immobilier tôt.
La location meublée est aussi une bonne idée, mais dans tous les cas, le comptable sera indispensable, que la détention soit en SCI à l'IS ou en direct (une indivision sera alors nécessaire).

En indivision, le régime Micro BIC est interdit. Et c'est tant mieux car in n'est pas intéressant en comparaison avec le régime BIC Réel.

En SCI à l'IS, c'est sans doute plus propre car les statuts peuvent prévoir des situations de blocage, alors qu'en indivision à 50-50, une mésentente aboutira à un blocage certain.

Dans les 2 cas, le comptable sera nécessaire donc, mais il faut compter 300 balles par an, c'est pas la mer à boire, et ça les éduquera aussi sur la compta, je crois que ça fait partie de l'objectif.
La création de la SCI est plus chère (1000 à 2000€ en amont) et la gestion est un peu plus chronophage. Mais comptable obligatoire aussi au même prix annuel. Sinon c'est trop cher, il faut changer.

Donc d'après vos contraintes, l'indivision sera le meilleur schéma. Le comptable peut aussi s'occuper de créer l'indivision une fois le bien acheté.

Question : c'est obligé d'acheter à 2 ? Ca ne serait pas intéressant d'acheter 2 apparts plus petits ? Je rappelle que l'intérêt majeur de l'investissement locatif est de faire du levier bancaire en sollicitant un crédit. on investit alors l'argent qu'on a pas.

Merci pour ces infos. Pour ma part la création de SCI sera de 500€. Mais là dans leur cas c’est plus d’actualité la SCI.
Je ne savais pas qu’en indivision le micro BIC n’était pas autorisé. Ils ont un box en indivision qu’ils louent, ils n’auront donc pas le droit d’être au micro foncier mais seulement au réel?
Pourquoi avoir besoin d’un comptable pour l’indivision. Ils apportent 50% chacun de la somme de l’acquisition et l’indivision est établie automatiquement via l’acte notarié avec les apports de chacun? Je dis une connerie ou pas? En tous cas pas eu besoin de comptable pour l’indivision du box.
Là où ils veulent acheter c’est obligatoirement à deux sinon en province dans petit bourg c’est possible mais rien à voir. Ils ne peuvent pas faire de crédit pour le moment donc pour l’effet de levier du crédit il ne faut pas y compter.

 

[Philou75]

la SARL de famille mais pareil , il y a des contraintes comptables

Il faut que je vois quelles sont les contraintes

 

[Buffeto]

La sci is est peut être plus stable à l'avenir...

vu l'incertitude fiscale , on ne peut jurer de rien

 

[moietmoi]

Ils ont un box en indivision qu’ils louent, ils n’auront donc pas le droit d’être au micro foncier mais seulement au réel?

Si.
En indivision le micro foncier pourvu qu'il respecte les conditions générales est tout a fait possible.

 

[moietmoi]

Pourquoi avoir besoin d’un comptable pour l’indivision. Ils apportent 50% chacun de la somme de l’acquisition et l’indivision est établie automatiquement via l’acte notarié avec les apports de chacun? Je dis une connerie ou pas? En tous cas pas eu besoin de comptable pour l’indivision du box.

Ce n'est pas l'indivision qui est en cause.
La location meublée est vue par les impôts comme une entreprise.
Il y a une comptabilité au réelle à faire qui justifie un comptable

 

[Philou75]

Ce n'est pas l'indivision qui est en cause.
La location meublée est vue par les impôts comme une entreprise.
Il y a une comptabilité au réelle à faire qui justifie un comptable

Oui mais la location meublé avec déclaration au micro BIC ne nécessite pas de comptable au contraire du réel. Est-ce exact?
Et est-ce qu’en indivision il est possible de déclarer ses revenus locatifs d’un meublé au micro BIC?

 

[moietmoi]

Et est-ce qu’en indivision il est possible de déclarer ses revenus locatifs d’un meublé au micro BIC?

Au regard du code des impôts , non.
L'indivision constitue une personne morale qui n'a pas droit au micro bic

 

[Philou75]

Ça devient compliqué cette histoire

 

[Buffeto]

Ça devient compliqué cette histoire🤔

parce que tu la compliques.....

 

[Philou75]

parce que tu la compliques.....

Parmi tous mes souhaits c’est compliqué. En quoi je complique? Quelle serait la solution dans mon cas?

 

[Buffeto]

Parmi tous mes souhaits c’est compliqué. En quoi je complique? Quelle serait la solution dans mon cas?

Les shadocks disaient :" pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ? " .
À notre niveau il faut faire des choses simples .
Tu veux donner. Très bien . Tu donnes. Tu expliques ce qu'à ton avis il conviendrait de faire. Et les donataires font leur propre choix.

 

[moietmoi]

Ça devient compliqué cette histoire

Si la simplification était en marche, à quoi servirait le forum ?,

Sci is?
SARL de famille?
Indivision ?

Le souhait d'achat immobilier est pour éviter de tout dilapider de suite, mais tu veux préserver la possibilité à un moment futur de vendre.
L'indivision me paraît la solution la plus judicieuse à partir des éléments que tu nous donne.
L'un pourra racheter la part de l'autre
Faisable en sci ( avec une difficulté juridique car la sci n'aurait plus qu'un associé)
Impossible en SARL de famille.car il devient gérant majoritaire car seul donc il devient tns avec des cotisations minimales.

Vente globale:
Indivision il faut que les 2 soient d'accord
Sci : idem car on voit mal un associé extérieur racheter les parts de l'un.
SARL de famille : accords de 2.

Imposition
Au cours de la possession :
Indivision et SARL de famille : idem
Sci is. Un avantage , en ayant prêté l'argent à la sci is, ils peuvent retirer de l'argent de la sci sans aucun impôt et l'impôt de la sci sera avec les lois actuelles de 15% sur le bénéfice, sans prélèvements sociaux, et le bénéfice sera faible ou nul vu l'amortissement du bien.
Au bout de 10/20 ans les revenus seront, si ils veulent les appréhender dans leurs mains plus lourde .

Vente du bien
Indivision et SARL de famille : idem avec réintégration des amortissements ayant permis de payer moins d'impôts en cours de route.
Dégressivités de l'impôt sur la plus value des particuliers 22/30 ans
Sci is : réintégration de tous les amortissements...et pas de dégressivité en imposition des professionnels.

 

[Philou75]

Je soulève autre chose, pour faire du LMNP il faut dégager moins de 23k€ de rêve us locatifs (jusque là c’est bon) et ne pas avoir des revenus locatifs supérieurs à 50% des autres revenus. Le problème c’est que pour le moment ils sont limite avec ce deuxième critère.

 

[Philou75]

Ah non c’est si je dépasse un des deux seuils, j’ai lu trop vite. Donc c’est bon dans leur cas, je me réponds du coup

 

[moietmoi]

@Philou75
Toute location de logement même pour une nuit en meublé d'habitation est sous le régime fiscal de LMNP. Ou lmp
( Hors maison d'hôte..) Et chambre chez l'habitant dans certaines limites.

Il y a des seuils fiscaux et sociaux.

Au dessus de 23 000 euros de recettes ( dans ton cas, c'est par personne)
Il peut y avoir des conséquences fiscales et sociales, mais ici , tu ne seras visiblement pas concerné.
Tu loues en meublé, tu es LMNP.

 

[Philou75]

Si un des enfants veut vendre dans le cadre de l’indivision, est-ce qu’il y a expertise de appartement à l’instant T pour avoir une évaluation de prix du bien ou est-ce que la vente se fait au prix d’acquisition + frais de notaire initiaux?